房地产行业：新一轮政策放松开启，看好地产板块估值提升

47289893 3020600 看好 73833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 上海提高普通住宅标准，内环内，内外环间，外环外单套价格上限由原来的330、 200、 160 万元提升至 450、 310、 240 万元。新标准将于 11 月 20 日起实施。 核心观点 普通住宅标准调整提高购买力，直接利好上海楼市 。上海此次普通住宅标准提高扩大了普通住宅的范围。根据同策数据此次调整使得上海市面积 140 平的住房中普通住宅套数的比例从 升至 内环内面积 140平的住房中普通住宅套数的比例 升至 普通住宅范围扩大在两方面有助于 提升购买力： 1）降低购房成本，相比于非普通住宅，普通住宅在税费上节 省 房款； 2）扩大了享受央行房贷新政范围，使得更多改善性购房享受首套房贷款待遇。 政策信号明显， 救市政策有望持续出台 。上海上调普通住宅标准带来的政策放松信号明显，信号意义高于直接利好，地方政策放松有望持续。主要基以下三点： 1）上海楼市稳健，对政策放松的需求不强。在一线城市中，上海楼市最为稳健。比较四个一线城市今年 3 月底以来的库存数据，上海新房的库销比最小，一直维持在 6月，远低于其他三个城市 10 个月以上的库销比， 2）统计局最新发布的 1固定资产投资 增速继续下降， 同比增长仅 较 9 月下降 百分点 。 3）从网签数据看， 11 月第一周 49 城市新房销售 套，低于 10 月周均，房贷新政带来的刺激已经开始回落 。 投资 建议与投资标的 我们认为上海此次普通住宅标准调整释放明确的政策 放松信号， 结合近日彭博社传闻央行可能再度重启定向降准，对于地产行业的 政策放松可能持续，从而带动地产销量回升。 看好地产板块由于政策驱动带来的估值修复。 推荐低估值的 白马股， 万科 A(000002，买入 )、保利地产 (600048，未评级 )、招商地产 (000024，未评级 )、华夏幸福 (600340，未评级 )、中天城投 (000540，买入 )、首开股份 (600376，未评级 )、中南建设 (000961，未评级 )， 以及去库存 受益标的 世联行 (002285，买入 )、三六五网 (300295，未评级 )。 风险提示 销售不达预期 。 政策放松不达预期。 新一轮政策放松开启，看好地产板块估值提升 - 房地产行业 证券 公司 股价 E 投资 代码 名称 13 14E 15E 13 14E 15E 评级 000002 万科 A 入 002285 世联行 入 000540 中天城投 入 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测， 每股收益使用最新股本全面摊薄计算 ， (上表中预测结论均取自最新发布上市公司研究报告，可能未完全反映该上市公司研究报告发布之后发生的股本变化等因素，敬请注意，如有需要可参阅对应上市公司研究报告 ) 行业评级 看好 中性 看淡 (维持 ) 国家 /地区 中国 /A 股 行业 房地产 报告发布日期 2014 年 11 月 14 日 行业表现 资料来源： 券分析师 竺劲 021084 业证书编号： 关报告 销售投资显低迷，定向刺激将持续 2014策信号方向明确，利率趋势将成关键 2014售不佳 ,投资下滑 ,政策博弈空间再现！ 201424%12%24%35%13/1113/1214/0114/0214/0314/0414/0514/0614/0714/0814/0914/10房地产 沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 新一轮政策放松开启，看好地产板块估值提升 2 图 1： 一线城市中上海库销比最低，在 6数据来源： 东方证券研究所 表 1： 上海普通住宅标准变化情况 认定条件及变化 2005 年 6 月 1 日起实施 1、住宅小区建筑容积率在 上； 2、单套建筑面积在 140 平方米以下； 3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格 以下 2008 年 11 月 1 日起实施 条件 1 改为五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等 实施时间 认定条件 内环线以内 内环线与外环线之间 外环线以外 备注 实际成交价不低于 2005/6/1 价格（元 /平方米） 17,500 10,000 7,000 沪地税流 2005 59 号， 2005 年 5 月 31日发布 2008/11/1 价格（万元 /套） 245 140 98 沪房管交 20088 号， 2010 年 10 月 31 日发布 2012/3/1 价格（万元 /套） 330 200 160 沪房管规范市 20123 号， 2012 年 2 月 13日发布 2014/11/20 价格（万元 /套） 450 310 230 数据来源： 上海市房管局， 东方证券研究所 05101520北京 上海 广州 深圳 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 地产动态跟踪 新一轮政策放松开启，看好地产板块估值提升 3 政策原文： 关于调整本市普通住房标准的通知 ： 各区县住房保障房屋管理局、规划土地局、财政局、地税局： 根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发 200526 号）等相关规定，经市政府同意，现将调整本市普通住房标准事宜通知如下： 可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件： 一、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧 式里弄等； 二、单套建筑面积在 140 平方米以下； 三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格 以下，坐落于内环线以内的低于 450 万元 /套，内环线与外环线之间的低于 310 万元 /套，外环线以外的低于 230 万元 /套。 上述标准自 2014 年 11 月 20 日起执行。 地产动态跟踪 新一轮政策放松开启，看好地产板块估值提升 分析师 申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数 /深证成指的涨跌幅为基准； 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 15%以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 5% 15%； 中性：相对于市场基准指数收益率在 +5%之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在 下。 未评级 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准 ： 看好：相对强于市场基准指数收益率 5%以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在 +5%之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在 下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 方证券研究所 地址： 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 26 楼 联系人 ： 王骏飞 电话： 021131 传真： 021址 ： 责声明 本研究报告由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本研究仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必备措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报 告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投