土地估价报告（四川省凉山彝族自治州会东县）
土 地 估 价 报 告 项目名称：三峡金沙江云川水电开发有限公司资产证券化项 目涉及位于四川省凉山彝族自治州会东县乌东德水 电站划拨国有建设用地使用权价格评估（四川省凉 山彝族自治州会东县）受托估价单位：北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司土地估价报告编号：（北京）华源龙泰(2022)(估)字第220151 号-四川省-凉山彝族自治州-会东县-乌东德水电站-划拨电子备案编号：1102722IC0156提交估价报告日期：二二二年四月二十八日三峡金沙江云川水电开发有限公司资产证券化项目涉及位于四川省凉山彝族自治州会东县乌东德水电站划拨国有建设用地使用权价格评估（四川省凉山彝族自治州会东县）一、估价项目名称土地估价报告 第一部分 摘 要 报告编号：（北京）华源龙泰 (2022) (估)字第220151 号-四川省-凉山彝族自治州-会东县-乌东德水电站-划拨 7 三峡金沙江云川水电开发有限公司资产证券化项目涉及位于四川省凉山彝族自治州会东县乌东德水电站划拨国有建设用地使用权价格评估（四川省凉山彝族自治州会东县） 二、委托估价方委托单位：中国长江三峡集团有限公司注册地址：湖北省武汉市江岸区六合路 1 号法定代表人：雷鸣山公司简介：1993 年 9 月 27 日，经国务院批准，中国长江三峡工程开发总公司正式成立；2009 年 9 月 27 日更名为中国长江三峡集团公司；2017 年 12 月 28 日完成公司制改制，由全民所有制企业变更为国有独资公司，名称变更为中国长江三峡集团有限公司（以下简称三峡集团或集团）。三峡集团战略定位为：主动服务长江经济带发展、“一带一路”建设等国 家重大战略，在深度融入长江经济带、共抓长江大保护中发挥骨干主力作 用，在促进区域可持续发展中承担基础保障功能，在推动清洁能源产业升 级和创新发展中承担引领责任，推进企业深化改革，加快建成具有较强创 新能力和全球竞争力的世界一流跨国清洁能源集团。中国长江三峡集团有 限公司围绕清洁能源主业形成了工程建设与咨询、电力生产与运营、流域 梯级调度与综合管理、国际能源投资与承包、生态环保投资与运营、新能 源开发与运营管理、资本运营与金融业务、资产管理与基地服务等八大业 务板块。业务遍布国内 31 个省、自治区和直辖市，以及全球 40 多个国家 和地区，已经实现从三峡走向长江、从湖北走向全国、从内陆走向海洋、从中国走向世界的跨越式发展，努力实现清洁能源和长江生态环保“两翼 齐飞”。经过 20 多年的持续高质量快速发展，中国长江三峡集团有限公司已经成为全球最大的水电开发运营企业和我国最大的清洁能源集团。2018 年 12 月，三峡集团被纳入中央企业创建世界一流示范企业名单。三峡集团发展思路更加清晰，发展目标更加明确，发展前景更加广阔。联 系 人：雷传杰联系电话：027-85086224本次估价对象土地使用者三峡金沙江云川水电开发有限公司为中国长江三峡集团有限公司的控股子公司。三、估价目的根据中国长江三峡集团有限公司关于金沙重组项目预案的意见（三峡战略函2021520 号），中国长江三峡集团有限公司拟对下属控股子公司进行资产证券化。根据国土资源部关于印发<国土资源部关于加强土地资产管理促进 国有企业改革和发展的若干意见>的通知（国土资发1999433 号）、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144 号）、三峡金沙江云川水电开发有限公司关于资产重组项目所涉及的土地资产处置的请示（云川综202218 号），需对三峡金沙江云川水电开发有限公司资产证券化过程中所涉及的位于四川省凉山彝族自治州会东县乌东德水电站划拨国有建设用地使用权进行评估，为其确定土地使用权价格提供参考依据。四、估价期日2022 年 1 月 31 日（依据委托估价函确定） 五、估价日期2021 年 12 月 17 日至 2022 年 4 月 28 日六、地价定义依据三峡金沙江云川水电开发有限公司关于资产重组项目所涉及的土地资产处置的请示（云川综202218 号），本项目（金沙重组项目） 需要对三峡金沙江云川水电开发有限公司所使用的 2 宗国有建设用地进行划拨地价评估。截至估价期日 2022 年 1 月 31 日估价对象尚未取得不动产权证书， 根据现场查勘和与估价委托方的沟通，乌东德水电站四川部分枢纽区于2017 年 4 月 22 日取得了国土资源部关于金沙江乌东德水电站枢纽工程建设用地的批复（国土资函(2017）212 号），文件要求批复用地由当地人民政府以划拨方式提供，作为乌东德水电站工程建设用地。本次评估以国土资函(2017）212 号文件作为设定估价对象在估价期日为划拨性质的依据。三峡金沙江云川水电开发有限公司根据发改委的立项文件，已经进行投资建设，截至估价期日，土地资产已经作为三峡金沙江云川水电开发有限公司相关投入在账面上进行了体现，并且已经履行了征地相关程序，依法取得了不动产权证书。根据乌东德电站的建设用地批复、企业实际投资情况可设定在估价期日评估宗地的使用权为云川公司所有。云川公司基于以上土地权属关系的认定，于估价期日之前和之后，一直在积极准备和完善办理土地登记的权属调查表、宗地图等资料，并于估价期日后的 2022 年 3 月 7 日取得了中华人民共和国国有建设用地划拨决定书，2022 年 3 月 10 日、2022 年 3 月 25 日取得了不动产权证书。根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014）和自然资源部办公厅关于印发<划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）>的通知(自然资办函2019922 号)，本次评估的划拨国有建设用地使用权价格是指在估价期日 2022 年 1 月 31 日，满足正常市场及设定条件下，划拨性质的无年期限制的土地使用权价格，具体地价定义如下：1. 宗地四川-会东县-划-1 设定情况：（1） 使用权类型和使用年期于估价期日估价对象尚未取得不动产权证书，截至提交报告日前， 2022 年 3 月 25 日估价对象已取得不动产权证书川（2022）会东县不动产权第 0000391 号，土地使用权登记权利性质为划拨，本次评估土地使用权类型按划拨设定。根据自然资源部办公厅关于印发<划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）>的通知(自然资办函2019922 号)，本次评估划拨土地使用权年期按无年期限制设定。（2） 土地用途估价对象已经取得了不动产权证书川（2022）会东县不动产权第 0000391 号，土地登记用途为水工建筑用地，实际用途为水工建筑用地，参照土地利用现状分类（GB/T21010-2017）二级类名称和自然资源部办公厅关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）>的通知（自然资办发202051 号）规定，本次评估设定估价对象用途为水工建筑用地。（3） 土地利用条件依据不动产权证书川（2022）会东县不动产权第 0000391 号 及估价人员现场查勘，估价对象地上有 6 幢建筑物，房屋建筑面积为 1097.72 平方米，土地使用权面积为 1340682.97 平方米，实际容积率为 0.0008， 根据此次评估目的，设定容积率 0.0008。（4） 土地开发程度根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014），土地开发费应按宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。宗地红线外的土地开发费为达到设定开发程度所需投入的各项开发费用；宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用。估价对象属于水电站项目，是位于城镇开发边界外的土地，无论土地的自然形态是“平”还是“不平”，都没有市政的投入，即便是在取得土地不平整的情况下，也是由企业自行投资对土地进行平整。结合估价目的，遵循不重不漏的原则，企业对宗地内投入的各项开发费已经由资产评估师进行评估，双方评估的内容不重复，故在土地评估设定时，按照“达到开工建设条件”设定。根据估价人员现场查勘，估价对象红线外“三通”（通路、通电、通信）、红线内“四通一平”（通路、通电、通上水、通下水和场地平整）。根据估价目的，本次评估设定土地开发程度为红线外“三通”（通路、通电、通信）、红线内“达到开工建设条件”。2. 宗地四川-会东县-划-2 设定情况：（1） 使用权类型和使用年期于估价期日估价对象尚未取得不动产权证书，截至提交报告日前， 2022 年 3 月 10 日估价对象已取得不动产权证书川（2022）会东县不动产权第 0000361 号，土地使用权登记权利性质为划拨，本次评估土地使用权类型按划拨设定。根据自然资源部办公厅关于印发<划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）>的通知(自然资办函2019922 号)，本次评估划拨土地使用权年期按无年期限制设定。（2） 土地用途估价对象已经取得了不动产权证书川（2022）会东县不动产权第 0000361 号，土地登记用途为 9999-其他（水利设施用地），实际用途为水利设施用地，参照土地利用现状分类（GB/T21010-2017）二级类名称和自然资源部办公厅关于印发<国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）>的通知（自然资办发202051 号）规定， 本次评估设定估价对象用途为水利设施用地。（3） 土地利用条件依据不动产权证书川（2022）会东县不动产权第 0000361 号及估价人员现场查勘，估价对象现状为空地，地上无建、构筑物，土地使用权面积为 163541.79 平方米，实际容积率为 0，根据此次评估目的，设定容积率 0。（4） 土地开发程度根据城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014），土地开发费应按宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。宗地红线外的土地开发费为达到设定开发程度所需投入的各项开发费用；宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用。估价对象属于水电站项目，是位于城镇开发边界外的土地，无论土地的自然形态是“平”还是“不平”，都没有市政的投入，即便是在取得土地不平整的情况下，也是由企业自行投资对土地进行平整。结合估价目的，遵循不重不漏的原则，企业对宗地内投入的各项开发费已经由资产评估师进行评估，双方评估的内容不重复，故在土地评估设定时，按照“达到开工建设条件”设定。根据估价人员现场查勘，估价对象红线外“三通”（通路、通电、通信）、红线内“四通一平”（通路、通电、通上水、通下水和场地平整）。根据估价目的，本次评估设定土地开发程度为红线外“三通”（通路、通电、通信）、红线内“达到开工建设条件”。综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述使用权类型、用途、使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于估价期日 2022 年 1月 31 日的正常市场条件下的土地使用权价格。本次评估地价定义详见表估价对象地价定义一览表估价对象地价定义一览表宗地编号宗地名称估价期日土地使用权类型估价设定土地使用权类型估价期日的登记或批准用途估价设定用途估价设定使用年限(年)估价设定容积率估价期日实际开发程度估价设定开发程度备注四川省-凉山彝族自治州-会东县- 划-1会东县乌东德镇青山村等 6 处划拨
