湖南发展办公用途房地产市场价值项目资产评估报告

湖南发展集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南发展高新置业有限公司壁箜产转让事宜涉及的办公用途房地产市场价值项目资产评估报告屈中兴华怦cn>/xi3评估报告目录声明3资产评估报告摘要4资产评估报告正文7一、委托人、产权持有单位及资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者7二、评估目的9三、评估对象和评估范围10四、价值类型及其定义14五、评估基准日14六、评估依据14七、评估方法16八、评估程序实施过程和情况19九、评估假设及限制条件20十、评估结论21十一、特别事项说明21十二、评估报告使用限制说明24十三、评估报告日25十四、评估机构签章25附件26一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会 发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资 产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用 人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报 告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何 机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使 用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对 评估对象可实现价格的保证。五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持 独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、 盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真 实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者 预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存 在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调 查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象 及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露， 并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报 告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载 明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司电话：010-82250901地址：北京市西城区裕民路18号19层2011-1 （德胜园区）3湖南发展集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南发展高新置业有限公司拟进行资产转让事宜涉及的办公用途房地产市场价值项目资产评估报告通i中兴华咨顺份都艮公司电分公司、龈離都艮公司蜒行资mt事宜涉及的松用蘇项目资产评估报告摘要中兴华咨评报字2022第0031号本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解 评估结论，应认真阅读资产评估报告正文。湖南发展集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南发展高新置业有限公司：中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司接受湖南发展集团股份有限公司 株洲航电分公司、湖南发展高新置业有限公司的委托，按照法律、行政法规和资产 评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法和收益法，对湖南发 展集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南发展高新置业有限公司拟进行资产转让 事宜涉及的办公用途房地产，于评估基准日2022年5月31日的市场价值进行了评 估。现将资产评估情况及评估结果简要介绍如下：一、评估目的：因湖南发展集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南发展高新 置业有限公司拟进行资产转让事宜涉及的办公用途房地产，需对湖南发展高新置业 有限公司申报的办公用途房地产市场价值进行评估，为上述行为提供价值参考。建筑面积共计2,480.60m2,共有宗地土地使用权面积为27,081.00m2。评估基准日：2022年5月31日。价值类型：市场价值评估方法：收益法、市场法。评估结论：根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则三、四、五、六、二、评估对象和评估范围：评估对象为湖南发展高新置业有限公司持有并申报 的办公用途房地产市场价值；评估范围是湖南发展高新置业有限公司拥有位于湖南 省长沙市天心区湘江中路二段178号汇景发展商务中心A塔、B塔（共25套）办公用途 房地产，及履行必要的评估程序，釆用收益法和市场法进行了评估，本资产评估报告选用市 场法评估结果作为评估结论，得出如下评估结论：评估基准B 2022年5月31日，在公开市场及持续使用假设前提下，湖南发展 集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南发展高新置业有限公司拟进行资产转让事中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司电话：010-82250901地址：北京市西城区裕民路18号19层2011-1 （德胜园区）5湖南发展集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南拟进行资产转让事宜涉及的办公用途房地产市中兴华咨cn/xr:宜涉及的办公用途房地产市场价值为56,185,948.00元（大写:仟玖佰肆拾捌元整）。七、评估结论使用有效期：本评估结论系对评估基准日评估价值的体现，评估结论的有效期自评估基准日起至经济行为通国礴档第 超过有效期之外需重新进行评估。八、对评估结论产生影响的特别事项：（一）由于委托人提供的不动产权证书【湘（2021）长沙市不动产权第0010445 号等】中未记载委估房地产建成年份，根据评估人员实地查勘、网上调查及委托人 介绍，确定本次委估房地产建成时间约为2019年。如委估房地产实际建成时间与假 定不符，则需要对评估结果进行相应调整。（二）本次评估中，评估人员未对建筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能 观察的部分）做技术检测，而是在假定产权持有单位提供的有关资产技术资料和使 用状况真实有效的前提下和在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的 判断。（三）本次评估中，关于抵押事项的性质、金额及与评估对象的关系特别说明 以及该事项可能对评估结论的影响：1、根据产权持有单位提供的资料-抵押合同合同编号：FZ20210044-2以及不 动产登记证明：湘（2021）长沙市不动产证明第0189979号，截至评估基准日，纳入 本次评估范围的资产天心区湘江中路二段178号汇景发展商务中心A-9001-9020号共20 套已设定抵押，债务履行期限：2021年06月12日起-2026年06月11日止，抵押资产明 细如下：序号抵押物权证号义务人权利人（申请人）抵押物坐落面积(m1)价值（元）1湘（2021）长沙市不动产权第0010445号湖南发 展高新 置业有 限公司湖南发展集团 股份有限公司株洲航电分公司天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-9001171.71591611432湘（2021）长沙市不动产权第0010446号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-900296.513湘（2021）长沙市不 动产权第0010447号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-900371.554湘（2021）长沙市不 动产权第0010448号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-900471.555湘（2021）长沙市不 动产权第0010449号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-900596.516湘（2021）长沙市不动产权第0010450号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-9006171.71中兴华咨（北京）房地产评估工程咨询有限公司电话：010-82250901地址：北京市西城区裕民路18号19层2011-1 （德胜园区）#湖南发展集团股份有限公司株洲航电分公司、湖南发展高新置业有限公司 拟进行资产转让事宜涉及的办公用途房地产市场价值项目资产评估报告序 号抵押物权证号义务人权利人(申请人)抵押物坐落面积(m2)价值(元)7湘(2021)长沙市不动产权第0010451号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-900788.448湘(2021)长沙市不 动产权第0010452号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-900868.649湘(2021)长沙市不动产权第0010453号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-900968.6410湘(2021)长沙市不 动产权第0010454号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901085.811湘(2021)长沙市不 动产权第0010455号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-9011175.2812湘(2021)长沙市不动产权第0010456号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901298.3413湘(2021)长沙市不 动产权第0010457号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901372.914湘(2021)长沙市不动产权第0010458号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901472.915湘(2021)长沙市不 动产权第0010459号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901598.3416湘(2021)长沙市不 动产权第0010460号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-9016175.2817湘(2021)长沙市不 动产权第0010461号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901785.818湘(2021)长沙市不动产权第0010462号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901868.6419湘(2021)长沙市不动产权第0010463号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-901968.6420湘(2021)长沙市不动产权第0010464号天心区湘江中路二段178号汇 景发展商务中心A-902088.44合 计1,995.62本次评估未考虑抵押事项对于评估结论的影响。2、评估结论未考虑以往或者将来可能存在的抵押担保事宜以及特殊交易方可能 追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑可能存在的与评估范围内资产有 关的或有负债可能对资产价格的影响，特此提请报告使用者注意。(四) 本次项目中，评估人员采用的可比交易案例的市场价格均为包含房屋分 摊的土地价值，因此委估房地产评估价值包含房屋应分摊的土地使用权价值，评估 结果为含税价。九、资产评估报告日：本资产评估报告日为2022年6月23日。在使用本评估结论时