长沙市开福区鸭子铺路的超高清视频生产基地项目办公楼31-35层及演播厅房地产期房地产估价报告

估价项目名称: 估价委托人: 房地产估价机构: 注册房地产估价师: 估价报告出具日期:房地产估价报告湖南省长沙市开福区鸭子铺路的超高清视频生 产基地项目办公楼31-35层及演播厅房地产期 房市场价值评估中广天择传媒股份有限公司北京国融兴华房地产土地评估有限公司黄 根（注册号：4320150036）胡玉曼（注册号:1120170046）二O二一年五月二十七日估 价 报告编号：（京）国融兴华2021（房QT）字第05132号。国禳笑房地产估价报告致估价委托人函中广天择传媒股份有限公司：承蒙委托，我公司对贵公司委托的位于湖南省长沙市开福区鸭子铺路 的超高清视频生产基地项目办公楼31-35层及演播厅房地产在达到预定可 使用状态条件下的期房市场价值进行了估价，估价目的是为委托方了解房 地产期房市场价值提供参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地勘察、广 泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象 市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和 估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法（市场比较法、成 本法），对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象在价值时点2021年 03月31日达到预定可使用状态条件下的房地产期房市场价值为：估价对象房地产期房总价值：人民币35,581.87万元 大写人民币：巻亿伍仟伍佰捌拾壹万捌仟柴佰元整 其中：办公楼31-35层期房单价：12,599. 00 %/m2 办公楼31-35层期房总价:人民币11,617.84万元 大写金额：人民币壹亿壹仟陆佰壹拾染万捌仟肆佰元整 演播厅期房单价：11,628.00元/nf 演播厅期房总价：人民币23,964. 03万元 大写金额：人民币贰亿卷仟玖佰陆拾肆万零巻佰元整具体详见估价结果明细表（注：估价结果包含估价对象应分摊的土地使用权价值及其配比车位价值）提示：请相关报告使用者在使用之前须对全文，特别是“估价的假设和限制条件” 加以认真阅读，以免使用不当，造成损失！北京国融兴华房地产2021 年 0E法定代表法定代表目录估价师声明1估价的假设和限制条件3估价结果报告7一、估价委托人7二、房地产估价机构7三、估价目的7四、估价对象7五、价值时点13六、价值类型13七、估价原则13八、估价依据16九、估价方法18十、估价结果20十一、注册房地产估价师21十二、实地勘察日期21十三、估价作业日期21附件22（-）估价结果明细表（二）估价对象位置示意图（三）估价对象照片（四）委托方及产权持有单位营业执照复印件（五）不动产权证湘（2018）长沙市不动产权第0119076号（六）建设用地规划许可证建规（地）字第出（2018） 0020号（七）建设工程规划许可证建规（建）字第建2 （2019） 0038号（八）建筑工程施工许可证编号：430101201906120101 （MLS）（九）长沙市房产面积确认告知书长住建房字开福第2019902815号（十）视谷商业中心项目一期成本概算审核造价咨询报告中审华报字2020第10010号（一）估价机构营业执照复印件（十二）估价机构资质证书复印件（十三）签字估价师注册证书复印件北京国融兴华房地产土地评估有限公司1G房地产估价报告估价师声明1、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的， 没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、 公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制。3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利 益，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4、注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利 害关系人没有偏见。5、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规 范(GB/T 50291-2015)、房地产估价基本术语标准(GB/T 50899-2013) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察 的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限 于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托 人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承 担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。7、本估价结果是建立在市场价值标准的基础上，很大程度上依赖于价 值时点的政策法规以及房地产市场状况等因素，若上述因素或其它重要的 估价条件发生重大变化，且对估价结果产生明显影响时，应对估价结果进 行相应调整或重新估价。8、本报告中，除使用政府部门、行业公布的价格资料和公开市场的价 格信息外，主要依据估价委托人提供的相关材料，包括但不限于其提供的北京国融兴华房地产土地评佔仃限公司第1页房地产估价报告权属证件等复印件，我们未得到授权也无法定资格核查、审验估价委托人 提供的资料之真伪，估价委托人应对其提供的全部资料的真实性、合法性、 完整性及其可能引起的后果负责。9、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核 部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表 于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法 律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。10、本估价报告是我们根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理 的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对 影响房地产市场价格因素进行分析，为委托方了解房地产市场价值提供参 考依据而评估房地产期房市场价值。11、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告 提供重要专业帮助。北京国融兴华房地产土地评估冇限公司第#页0戸房地产估价报告估价的假设和限制条件1、一般假设（1）本次评估估价对象的房屋权属、房屋面积等情况均以委托方提供 的建设用地规划许可证建规（地）字第出（2018） 0020号、长沙 市房产面积确认告知书长住建房字开福第2019902815号等资料为依据。 如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。（2）本次评估设定估价对象的国有土地使用权等权属证均为合法方式 取得，并支付相关税费，估价对象能够正常上市交易。（3）本次估价价值时点为2021年03月31日，实地查勘日期为2020 年03月06日，价值时点与实地查勘日期不一致，本次估价假定价值时点 的状况与完成实地查勘之日的状况一致。（4）估价人员于2020年03月06日对估价对象进行了实地勘察，但 现场勘察仅限于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况， 并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认 其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到 的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋 结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符 合国家有关安全使用标准。（5）估价对象除已披露的他项权利之外，不存在估价师所知悉的租赁、 担保等他项权利，亦不存在估价师所知悉的其他优先受偿款。如上述情况 发生变化，估价结果需做相应调整。（6）价值时点估价对象为在建工程，本次评估是以估价对象按设计文 件中的设计方案建成为办公楼及演播厅并达到预定可使用状态为假设前提 评估测算其期房市场价值，特提醒报告使用人注意。（7）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿交易的市场。（8）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、 法规。（9）估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 40年，至2058年3月30日结束，报告分析中以土地出让金已完全缴付为 前提。（10）本估价结果未考虑国家宏观经济政策发生变化，及遇到自然力 及或其他不可抗力时，可能对房地产价格产生的影响。（11）本估价结果未考虑估价对象将来可能承担的违约责任事宜，以 及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。（12）本估价结果未考虑除已披露事项外可能影响房地产价值的债权 等法律义务限制的影响。2、未确定事项假设未定事项假设是指估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容 积率等事项所做的合理的、最可能的假定。估价对象目前处于施工阶段，未办理竣工决算，本次估价测算所涉及 的建设工程费用、建筑面积和可售面积以委托方提供的视谷商业中心项 目一期成本概算审核造价咨询报告中审华报字2020第10010号、长 沙市房产面积确认告知书长住建房字开福第2019902815号等资料为准。 如与相关权属部门出具的资料不一致，则估价报告需做相应调整。3、背离事实假设背离事实假设是指房地产设定的状况与实际状况不一致时，根据价值 时点时的估价目的进行的假设状况。估价对象设定状况与实际状况一致，故本次评估无背离事实假设。4、不相一致假设不相一致假设是指房地产名称、地址变更、用途、权利人不一致时， 而根据价值时点时的估价目的进行的假设状况。根据委托方提供的估价委托函，本次评估对象为超高清视频生产基地 北京国融兴华房地产土地评估冇限公司第#页A房地产估价报告项目办公楼31-35层及演播厅房地产，根据估价人员现场收集的建设用 地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等 资料，评估对象对应的超高清视频生产基地项目登记为中广天择总部基地 项目；长沙市房产面积确认告知书、视谷商业中心项目一期成本概 算审核造价咨询报告项目名称为视谷商业中心项目，本次估价假设上述 不一致情况不影响估价结果的客观准确性。5、依据不足假设依据不足假设是对房地产事实不了解时，而根据价值时点时的估价目 的进行的假设状况。由于委托方未提供明确估价对象应分摊用地面积的相关资料，本次评 估按委托方提供的建设用地规划许可证建规（地）字第出（2018） 0020 号列示的容积率3. 8测算得出估价对象应分摊的土地使用权面积及土地使 用权价值。如估价对象分摊土地使用权面积、用地容积率等与相关权属部 门出具的权证资料不一致，则估价报告需做相应调整，在此提请报告使用 方注意。6、估价报告使用限制（1）本估价结果不仅包括估价对象应分摊的土地使用权价值，还包括 达到预定可使用状态下与估价对象房地产不可分割的、满足其功能需要的 水、电等相关配套设施的价值，报告有效期内若将该部分配套设施与估价 对象分割处置时，本估价结果无效。（2）本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由注册房地产估价师签 字后方可使用。（3）本报告中市场趋势等专业意见，是估价人员根据具体情况和价值 时点的市场状况分析推断、预测得出，估值结论受估价人员经验、能力的 限制及一定程度主观因素影响，仅供估价委托人参考。（4）本报告对估价对象期房市场价格的把握，仅相对于价值时点的假 设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税率变化、国家经济政 策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。使用者应当充分考虑估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房 地产价值可能产生的影响；应当定期或者在房地产市场价格变化较快时对 房