ST同洲工业厂区房地产估价报告

房地产估价报告估价报告编号：闽华成评报（2022）房字1046号估价项目名称：估价委托人 房地产估价机构 注册房地产估价师估价报告出具日期:南通同洲电子有限责任公司所属的坐落于江 苏省南通市崇川区新胜路188号厂区工业房 地产市场价值估价南通同洲电子有限责任公司福建华成房地产土地资产评估有限公司傅雪琴（注册号3520080037）付福军（注册号3520170069）2022年6月28日房地产估价报告致估价委托人函估价报告编号：闽华成评报（2022）房字1046号 南通同洲电子有限责任公司：受贵公司的委托，本估价机构委派注册房地产估价师傅雪琴（注册号3520080037）. 付福军（注册号3520170069）对估价对象进行了估价。估价目的：为委托人拟转让估价对象提供价值参考而评估房地产市场价值。估价对象：江苏省南通市崇川区新胜路188号厂区工业房地产，法定用途及实际用 途均为工业，土地使用权类型为出让，不动产权利人为南通同洲电子有限责任公司；估 价对象土地使用权面积60718 m2,建筑面积合计68254.29 m2,明细如下：估价对象房屋建筑物明细表序号项目名称（幢号）不动产权证 证号建筑面积（mJ）建成年限（年）总层数（层）建筑结构1112684.7120112钢混结构22苏（2020）南通17886.4420115钢混结构33市不动产权第17882.920115钢混结构440005913 号7685.4520114钢混结构5512114.7920116钢混结构合计/68254.29/估价对象土地使用权明细表序号项目名称面积（Itf）权利性质使用期限地类（用途）1土地使用权60718出让至2057年10月18日工业用地估价对象财产范围包括建筑物、土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物， 不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益。价值时点：2022年5月28日。价值类型：市场价值。估价方法：成本法和收益法。估价结果：遵照有关法律法规、政策文件和估价标准，根据估价委托人提供的相关 资料以及本估价机构调查和搜集的资料，按照估价目的，遵循估价原则，釆用适宜的方 法进行分析、测算和判断，在满足本次估价的假设和限制条件下，估价对象在价值时点 的市场价值为人民币壹亿壹仟肆佰陆拾伍万元整（¥11,465万元），平均单价1,680元/ 平方米。与估价结果和报告使用的有关特别提示：1、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变 化较大时不超过半年。2、欲知详情，请阅读本估价报告全文。估价机构：福建华成房地产土地资我评估有限公司（公章）法定代表人（签名或盖章）福建华成房地产土地资产评估有限公司估价师声明1估价假设和限制条件2估价结果报告4一、估价委托人4二、房地产估价机构4三、估价目的4四、估价对象4五、价值时点6六、价值类型6七、估价原则6八、估价依据7九、估价方法8十、估价结果9十一、注册房地产估价师9十二、实地查勘期10十三、估价作业期10估价技术报告11、区位状况描述与分析11二、实物状况描述与分析12三、权益状况描述与分析14四、市场背景描述与分析14五、最高最佳利用分析17六、估价方法适用性分析17七、估价测算过程19八、估价结果确定36附件37一、估价委托声明函二、估价对象位置图三、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片四、土地案例及位置图五、租赁可比实例调查表六、专业帮助情况和相关专业意见七、估价对象权属证明复印件不动产权证书苏(2020 )南通市不动产权第0005913号八、估价委托人营业执照复印件九、房地产估价机构营业执照复印件十、房地产估价机构备案证书复印件十一、房地产估价师注册证书复印件房地产估价报告估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第四十六号）、 房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015 ）.房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013 ）进行分析，形成意见和结 论，撰写本估价报告。五、注册房地产估价师傅雪琴、付福军于2022年5月28日已对本估价报告中的估 价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。估价假设和限制条件一、本次估价的假设前提（一）一般假设1、价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场。2、估价委托人提供了估价对象的不动产权证书，估价人员进行现场调查，收 集权属证明和其他资料并进行核查验证、分析整理，在无理由怀疑其合法性、真实性、 准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。3、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给 予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情 况下，假定估价对象能正常安全使用。4、本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提。（二）未定事项假设估价对象不动产权证书未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师 实地调查，房屋建成年份为2011年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。（三）背离事实假设1、估价对象部分厂房已出租，租赁期内合同租金与价值时点的同类物业市场租金 基本一致，本次估价不考虑租约限制因素的影响。2、估价对象已设立抵押权，由于估价目的为委托人拟转让估价对象提供市场价值 参考，故本次估价以估价对象无他项权利限制为前提。由于委托人告知没有存在其他法 定优先受偿情况，受自身能力和客观条件的限制，估价师未发现本次估价报告内容已披 露以外的法定优先受偿款，提请估价报告使用者注意。（四）不相一致假设本次估价无不相一致假设。（五）依据不足假设本次估价无依据不足假设。二、估价报告使用限制（-）本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用（二）本次估价对象的估价结果，是反映估价对象在价值时点的公开市场上最可能 实现的客观合理价格，没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的价格等对估价价值的影（三）估价结果未考虑估价对象及委托人已承担的债务、或有债务及经营决策失误 或市场运作失当对其价值的影响。（四）本估价报告的使用者为估价委托人，除国家法律、法规另有规定外，任何未 经估价机构和估价委托人确认的机构或个人不能由于得到估价报告而成为估价报告使 用者（五）未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、 通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。（六）本估价报告使用期限自报告出具之日起一年内有效，如果当地房地产市场变 化较大时半年内有效。福建华成房地产土地资产评估有限公司第3页估价结果报告估价报告编号：闽华成评报（2022 ）房字1046号一、估价委托人名称：南通同洲电子有限责任公司住所：南通市新胜路188号统一社会信用代码：913206006657907806二、房地产估价机构名称：福建华成房地产土地资产评估有限公司法定代表人：傅雪琴住所：福建省福州市五四路118号闽侨大厦三盛国际中心东塔9F房地产估价机构备案等级：一级证书编号：352018010资质有效期限：2021年4月30日至2024年4月29日统一社会信用代码：91350000158158123P三、估价目的为委托人拟转让估价对象提供价值参考而评估房地产市场价值。四、估价对象（-）估价对象财产范围估价对象财产范围包括建筑物、土地使用权（含土地出让金）、配套设施及附属物, 不包括机器设备、办公家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益。（二）估价对象基本状况1、名称、坐落：江苏省南通市崇川区新胜路188号厂区工业房地产（含60718 ID2工业用地土地使用权及地上68254.29 m，房屋建筑物工业房地产）。2、规模：建筑面积合计68254.29 m2, 土地使用权面积60718 m2,面积明细如下:序号幢号房屋所有权证证号建筑面积（ID2 ）土地使用权面积（Itf）1112684.7122苏（2020）南通市不动 产权第0005913号17886.443317882.960718447685.455512114.79/合计/68254.29607183、用途：规划用途为专业厂房、标准厂房、产品检车楼；实际用途为生产车间、 办公用房、食堂及宿舍楼。4、权属（1）权属登记状况：房地产估价报告权证编号苏（2020 ）南通市不动产权第0005913号权利人南通同洲电子有限责任公司共有情况单独所有坐落新胜路188号不动产单元号320602 010013 GB00101 F99990001权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/其他用途工业用地/详见房屋清单面积宗地面积-/房屋建筑面积68254.29 nn使用期限国有建设用地使用权2057年10月18 0权利其他状况分摊土地使用权面积60718 m房屋清单幢号1：规划用途专业厂房，总层数2层；幢2、3:规划用途标准厂房， 总层数5层；幢号4:规划用途专业厂房，总层数4层；幢号5:规划用途 产品检测楼，总层数6层（2）他项权利状况：根据估价师调查和估价委托人承诺情况，至价值时点，估价 对象已设立租赁权、抵押权，未设立地役权等他项权利。（四）估价对象土地基本状况1、四至：东临胜利路，南临三网融合智汇产业园，西临空地，北临新胜路。2、土地使用期限：土地使用权终止日期至2057年10月18日，剩余土地使用年限 约为35.4年。3、规划条件：未取得估价对象规划条件指标，本次估价设定宗地上建筑均按规划 条件建设。4、开发程度：红线内外“六通”（即：通上水、通下水、通路、通电、通讯、通燃 气），地上建筑物于2011年开发建成投入使用。（五）估价对象建筑物基本状况1名称1幢（行政楼）2 幢、3 幢(Al, A2)2建筑结构钢混结构钢混结构3设施设备设消防、电照、通讯、水卫等， 设施设备较齐全设消防、电照、通讯、水卫、电 梯等，设施设备较齐全4装饰装修外墙条砖饰面，铝合金窗；厂房 南北两侧为两层楼房（办公