上饶市土地市场调研报告终稿

上饶市土地及市场报告,美的地产江西公司2017.7,目 录,第一部分：地块信息第二部分：城市发展第三部分：土地成交第四部分：市场分析,第一部分：土地信息,开发区,目标区域地块示意图,净用地面积139亩（92667），230万/亩，容积率R为1.8，商住用地。,项目,上饶站,上饶客运中心站,广信区镇府,博能信江府,地块距市中心较远，周边配套不足。,目标地块基本信息表,东,西,北,南,地块情况:地势平坦，但杂草丛生，毗邻信江，靠近水电站，沿江自然景观独特，环境优美。周边配套：项目紧临滨江西路；距离湖洲尾特大桥700米，交通便利。东侧临近博能信江府，樱花半岛等高档住宅项目，环境优美，生活便利。,地块四至,项目:上饶市开发区滨江西路旁，江景一线，位置优越，但离市中心较远。,周边配套,教育配套:上饶县兴国学校,上饶医药技工学校,私立龙翔初中,龙翔中学,喜洋洋幼儿园，杨帆中学商业配套：华禹家居馆，五洲国际商业城A期，旭日第二农贸市场医疗配套：前山村卫生所，上饶市精神病医院，上饶市信江医院生活配套：樱花公园,区域医疗，商业配套欠缺。,项目,滨江西路,湖洲尾特大桥,龙翔大道,兴国大道,远泉大道,区域交通,周边交通网络密集与城市主干道交汇、通达性好。,凤凰西大道,项目,武夷山大道,信州区,目标区域地块示意图,净用地面积118亩（78610），140万/亩，容积率R为1.8，商住用地。,项目,上饶站,上饶客运站中心站,上饶市政府,上饶市信州区政府,地块距市中心较远，周边配套稀缺。,目标地块基本信息表,东,南,西,北,地块四至,地块情况:地势平坦，现地块上种植树苗，毗邻丰溪河，周边环境安静优美。周边配套：项目紧临丰溪路（丰河东路），交通便利。靠近市第二医院，且为政府重点开发项目。,项目：朝阳镇丰溪东路北侧，距市中心较远，且周边无其他项目，不利于后续发展。,周边配套,教育配套：车头小学，狮山希望小学，朝阳农业小学，第十三小学，世龙小学医疗配套：上饶市第二人民医院商业配套：上饶市活禽批发市场，南水街农贸市场,周边医疗与商业配套欠缺，有待发展。,项目,玉丰路,丰溪路,南水街,上二路,项目,区域交通,项目周边交通网络分布密集，通达性尚好。,第二部分：城市发展,（一）城市属性,上饶，东联浙江、南挺福建、北接安徽，处于长三角经济区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区三区交汇处。自古就有“上乘富饶、生态之都”、“八方通衢”和“豫章第一门户”之称。,悠 久 历史,丰 富 资 源,独 特 文 化,宜 居 城 市,千年古都,旅游胜地,自然资源,丰富多样,江西,上饶,革命传统,文化瑰宝,2016年1月，江西省上，上饶被定位为建设省域副中心城市、赣浙闽皖四省交界高铁枢纽城市、江西融入长三角对接海西的桥头堡、生态宜居示范城市和国内外有影响的旅游目的地,第二次国内革命战争时期，建立了赣东北革命根据地和赣东北苏堆埃政权，创建了中国工农红军第十军团，进行了土地革命和经济建设，以弋横根据地为中心，形成6个苏区，纵横闽北、皖南、浙西50多个县，十大文化瑰宝：弋阳腔、河红茶、连史纸、朱子理学、鹅湖书院、瓦屑坝、湿法炼铜、禅宗黄龙派、仙人洞遗址、道教文化；万年稻作文化系统是全球重要农业文化遗产,上饶名山胜迹众多，早在唐朝就已是旅游胜地，历代官宦名流、文人墨客留下的观光游记、诗词歌咏数不胜数。拥有中国最美的乡村婺源；三清山；阳龟峰；灵山等，建有中国第一个自然保护区“鄱阳湖候鸟保护区”。,上饶市已发现金、银、铜、铅、锌、煤等各类矿产107种，土地总面积22791平方千米，占全省土地总面积的13.65%。境内土壤资源丰富，类型多样，分异规律明显。境内野生动植物资源非常丰富，是“珍稀植物王国，奇禽异兽乐园”。,省副中心,生态宜居,（一）城市属性城市区位,上饶 位于江西省东北部,上饶，东联浙江、南挺福建、北接安徽，处于长三角经济区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区三区交汇处。2016年1月，江西省上，上饶被定位为建设省域副中心城市、赣浙闽皖四省交界高铁枢纽城市、江西融入长三角对接海西的桥头堡、生态宜居示范城市和国内外有影响的旅游目的地。,上饶全市区县分布图,主城区,（二）宏观经济经济总量,省内对比上饶排名第四上饶市2016年GDP约1811亿元，占全省GDP总量的10%；全国对比地级市排第127位增长稳定，增速下滑，三产发展空间大。,12%,8%,11%,24%,10%,7%,6%,5%,5%,10%,4%,（二）宏观经济固定投资及房地产投资,固定投资及房地产投资1）全市随城市扩建固定资产投资稳定增长；2）房地产投资总额不断增加，但上饶由于资源型城市限制，近几年GDP增速逐渐放缓；3）房地产投资占比开始出现下滑；,（二）宏观经济GDP及固定资产投资,江西省各市GDP及固定资产投资 2016年，上饶市GDP位于江西省GDP排行第四，固定资产投资位于第五,（三）发展规划,一、规划区空间发展战略 为实现土地资源的最优配置与集约利用，确定规划区空间发展战略为：工业西进、旅游成带、滨江拓展、风景入城。工业西进指推动信江与丰溪河上游工业的转型和退出，工业用地集中布局于信江下游；旅游成带指以高铁站为核心，南北串联若干旅游主题园区，形成城市东部旅游休闲带；滨江拓展指城市沿信江和丰溪河东西向拓展，严格控制滨江地区功能布局；风景入城指规划通过滨江旅游景观带、垂江绿化廊道的建设，形成景在城中、城在景中的空间格局。 二、规划区人口和用地规模 近期2020年，规划区总人口160万人，城镇化率81%，城镇人口规模130万人；远期2030年，规划区总人口210万人，城镇化率88%，城镇人口规模185万人。近期2020年，规划区城镇建设用地面积142平方公里，人均城镇建设用地面积109平方米；远期2030年，规划区城镇建设用地面积197平方公里，人均城镇建设用地面积106平方米。 三、规划区多规合一 协调国土、规划、环保、发改等相关部门，消除规划空间差异，保障城镇、生态、农业三类空间相互分离，制定合理、协调、稳定、可操作的空间管制政策和管控方法。构建“三区五线”的一级管控体系，“三区”为禁建区、限建区、适建区，“五线”为生态控制线、永久基本农田控制线、城镇开发边界、城镇建设用地边界及重点项目建设控制线。同时与土规相衔接，形成两规协调的空间布局方案。,上饶市城市总体规划确定上饶的城市发展目标为“大美上饶”，力争把上饶建设成为新兴经济门户、旅游营运中心和最美田园城市。,一、规划范围 此次规划分为三个层次：核心区：东至吴楚大道、南至信江、西至旅游集散中心、北至浙赣铁路，用地面积约6.7平方公里；拓展区：东至灵溪镇行政范围边界，南至新320国道，西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道，北至沪昆高速公路，用地面积约72.8平方公里；控制区：东至上蒲高速公路，南至朝阳工业园，西至稼轩大道、旅游集散中心、紫阳大道、云碧峰森林公园，北至沪昆高速公路，用地面积约165平方公里。 二、项目定位高铁漫城最具中国山水人文特色的最美高铁新区依托上饶高铁十字交汇的交通资源优势，结合高铁新区自身的山水人文资源，重点发展高端文化产业、现代服务产业和品质旅游休闲等三大产业类型，打造中国最美高铁线上，最具山水人文情怀的高铁新区，引领上饶城市转型，助力经济腾飞。 三、空间结构拓展区“一城、两线”核心区“一环一带三轴”,（三）区域规划,高铁新区发展规划涉及大数据、旅游、商贸、物流、电子竞技、建筑科技、总部经济等多个领域，总投资达247亿元。项目建成后，为上饶市经济社会发展注入强劲的动力。,本次规划空间设计概念： 以信江为景观主轴线，市北滨江景观带和水南滨江景观带为主要景观廊道，重点打造以信江书院为核心的滨水历史文化街区，以及位于西民主大桥之间的环信江滨水游憩商业区，同时在信江的上游和下游分别建设两个主题文化公园，即江心岛农业生态观光园和两塔文化公园。,（三）区域规划,上饶市一江两岸详细规划信江河东起二上桥，西止龙潭大桥；丰溪河两岸东起前进桥，到信江河为止，重点打造以信江书院为核心的滨水历史文化街区，以及位于西民主大桥之间的环信江滨水游憩商业区。,目标地块都在一江两岸规划范围内，政策规划将促使地块区域发展，环境得到提升,139地块大致区域,118地块大致区域,（三）区域规划,信州区上广公路、稼轩大道两侧地块控制性详细规划为拥有完美自然环境的高端住区、高端商业产业发展区、高端旅游接待区、新型农家乐区和近郊生态公园。版块是上饶市和广丰区的衔接纽带，并非城市的主要发展方向，但山体和水系资源丰富，有成为郊区生态居住区的可能,一、基地规模1、用地规模规划总用地规模为688.94公顷，其中居住用地规模为173.24公顷，公共设施用地规模为104.46公顷，仓储用地规模为9.95公顷，对外交通用地规模为1.04公顷，道路广场用地规模为82.51公顷，市政公用设施用地规模为2.66公顷，绿地用地规模为204.15公顷，特殊用地规模为11.56公顷。2、人口规模上饶市总体规划确定城市人均居住用地标准为：规划居住用地总面积2336.51公顷，人均居住用地面积32.45m2/人。整个规划区人口规模为3.38万人。二、总体布局与功能结构规划结合现状建设情况及自然地形地貌，以生态规划理念为指导，以上广公路和稼轩大道为依托形成“两轴五点”的格局。,118地块位置,一、城镇性质根据朝阳镇在区域经济发展中的地位和作用，以及城镇自身条件和未来发展前景，规划拟定朝阳镇城镇性质为：以工业发展为平台，以推进新型城镇化为依托，以基础设施建设为着力点，将城镇打造成为上饶市域南部以居住、行政、商贸为主的卫星城镇；为朝阳产业园服务的居住商贸中心。二、镇区功能结构规划结合自然地形地貌，以生态规划理念为指导，融合“区域协作、持续发展”设计理念，以新老上广公路、丰溪东路为骨架，展开布局，总体形成“一核两轴三心三片区”的布局结构。三、规划区范围综合考虑镇总体布局及远景发展需要，划定城镇规划控制区：北以七沙公路及稼轩大道附近地块、新上广路以北的朝阳产业园为界，东以朝阳产业园中朝阳十八路为界，南至丰溪河，西至老上广路和福山陵园。规划控制区总面积约9.56平方公里。,朝阳镇位于上饶市区东部，丰溪河下游，东接广丰县，南邻上饶县皂头镇，西毗上饶市森林公园，北与信州区灵溪镇、秦峰乡接壤。境内二上国防线、上广一级公路、七沙公路贯穿而过。镇政府距上饶市区4公里，距广丰县城15公里。,（三）区域规划,118地块位置,地块位于朝阳镇规划区域内，且为临河地带，依托区域规划，项目前景尚好。,经开区辖区范围176平方公里，规划区范围100平方公里，其中建设用地面积为58平方公里，原开发区行政中心位于开发区边缘，且周边已为建成区，规划将行政中心西移，沿江形成的“T”字轴线布局的开发区中心。通过行政、商务、商贸中心带动开发区滨江生活配套区发展。,一、定位总体规划对开发区的定位为：区域示范性国家级经济技术开发区体现以高新产业为主导的经济增长示范、以山水环绕为特征的空间形象示范；江西省域副中心城市核心增长级发展为区域制造业梯度转移战略基地、外资及台资企业承转战略空间、综合保税及无水物流基地、光伏及光学高新技术产业基地；上饶市工业新城 发展为区域新兴产业基地、上饶中心城区综合副中心。二、总体框架总体规划的总体构架：“一中心、两公园、三片区、多组团” 。,（三）区域规划,139地块区位,通过区域发展规划，可推动目标地块区域后续发展，地块位置决定其拥有一线江景资源与区域昭示性，预测可成为未来城市发展重点区域。,老城区,带湖片区,中心区,旭日片区,经济开发区,三江片区,水南片区,高铁新区,