注册资产评估师考试辅导-资产评估第五章房地产评估练习（13版）

第五章 房地产评估一、单项选择题1、国家规定的商业、旅游、娱乐用地的土地使用权最高出让年限是（）年。 A、70B、50C、40D、452、根据城市房地产管理法的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。 A、评估B、申报C、公示D、登记3、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。 A、城市规划的限制B、交通通达程度C、区域的繁华程度D、公共设施的配套情况4、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）。 A、建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米B、建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米C、建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米D、建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米5、某宗土地的土地取得成本为800万元，土地开发费为2 000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。 A、120万元B、142.46万元C、160万元D、100万元6、用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（）。 A、整个开发期B、整个销售期C、整个开发期和销售期D、整个开发期和销售期的一半7、土地的“三通一平”是指（）。 A、通水、通热、通路、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通路、通电、平整地面D、通气、通电、通讯、平整地面8、路线价法的理论基础是（）。 A、替代原则B、供求原则C、贡献原则D、预期收益原则9、有一宗土地，出让年期为45年，已使用30年，预计未来10年每年的净收益额为15万元，第11年开始每年的净收益额为20万元，假定折现率为10，则该宗土地的评估值最接近于（）。 A、127.70万元B、121.40万元C、150.00万元D、175.00万元10、某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）。 A、8%B、6%C、5%D、4%11、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为2 000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.5和3，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。 A、1 250B、1 500C、4 000D、2 00012、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。 A、国土资源部B、城市建设部C、省、自治区、直辖市政府D、国务院13、某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（）。 A、400 万元B、392万元C、402万元D、390万元14、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（）的价格。 A、评估时期B、参照物交易时C、评估基准日D、未来预期15、某宗土地深度为125英尺，标准深度为100英尺，按四三二一法则该宗土地单独深度百分率分别为40%、30%、20%、10%、9%，其平均深度百分率为（）。 A、87.2%B、78%C、109%D、117%16、某宗土地5000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第210层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（）。 A、3.6B、4.5C、2.08D、2.0417、一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（）。 A、商业用地、工业用地、居住用地B、居住用地、工业用地、商业用地C、商业用地、居住用地、工业用地D、工业用地、商业用地、居住用地18、根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括（）。 A、土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费B、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、新菜地开发基金C、土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物、青苗补偿费D、土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费19、在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（）。 A、实际总收益实际总费用B、实际总收益客观总费用C、客观总收益实际总费用D、客观总收益客观总费用20、在假设开发法评估土地的基本公式P=A-(B+C+D+E)中，A代表的是（）。 A、开发完成后的房地产价值B、取得土地的实际成本C、整个开发项目的开发成本D、房产和土地的开发成本21、下列特性中不属于土地经济特性的是（）。 A、供给稀缺性B、可转让性C、利用多方向性D、效益级差性22、对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按（）评估。 A、成本法B、形象进度法C、假设开发法D、工作量法23、某房地产土地总面积为20万平方米，土地单价为1000元/平方米，建筑总面积为50万平方米。则楼面地价为（）元/平方米。 A、200B、400C、500D、1000二、多项选择题1、土地的自然特性包括（）等。 A、稀缺性B、位置的固定性C、质量的差异性D、利用的多方向性E、可垄断性2、土地的经济特性包括（）等。 A、供给稀缺性B、位置的固定性C、质量的差异性D、利用的多方向性E、可垄断性3、以下属于房地产的特征的有（）。 A、位置固定性B、供求区域性C、使用短期性D、投资大量性E、保值与增值性4、下列特性中属于房地产价格特征的是（）。 A、房地产价格与用途相关B、房地产价格是土地购买价格C、房地产价格具有可比性D、房地产价格具有个别性E、房地产价格是由政府定价5、在房地产评估中，土地开发费用一般包括()。 A、基础设施配套费B、小区开发配套费C、青苗补偿费D、新菜地开发基金E、公共事业建设配套费6、在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有（）。 A、房屋所有权B、房屋使用权C、房屋租用权D、土地使用权E、土地所有权7、属于房地产评估原则的有（）。 A、供求原则B、贡献原则C、最有效使用原则D、替代原则E、独立性原则8、以下属于新建房地产开发成本的有（）。 A、折旧费B、基础设施建设费C、房屋建筑安装工程费D、公共配套设施建设费E、开发过程中的税费和其他间接费用9、下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有（）。 A、房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益B、净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期），只有客观净收益才能作为评估的依据C、净收益客观总收益客观总费用D、总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用E、总费用包含各种费用，例如折旧费、管理费等10、运用成本法对地产价格评估，其适用范围主要是（）。 A、新开发地B、学校用地C、公园用地D、商业用地E、机场用地11、国有土地使用权出让可以采取的方式有（）。 A、协议B、划拨C、招标D、挂牌E、拍卖12、下列关于路线价法说法正确的有（）。 A、路线价是单位价格B、是评估大量土地的一种常见方法C、路线价是对所设定标准深度内的若干宗地求取平均价D、同一个路线价区段内的宗地，地价完全相同E、理论基础是替代原理13、以替代原则为理论基础的房地产评估方法有（）。 A、路线价法B、收益法C、基准地价修正法D、市场法E、成本法14、在建工程评估的主要方法有（）。 A、成本法B、假设开发法C、收益法D、形象进度法E、物价指数法三、综合题1、现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为4000元，设标准深度为120米，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。 2、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下： 成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地1.130A6902001.8.102%1.0381%B7002000.8.17%01.1302%C7302002.8.103%1.4381%D7302003.8.15%3%1.0358%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表： 时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3。该类土地的折现率为8。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:（1） 为什么要进行交易情况修正？（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值） 容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100 105110115120125100100×5%×（1.51）/0.1128125100×3%×（1.61.5）/0.1成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素评估值A.690×115×100×100×105×0.9517×100713.8611010010210099B.700×115×100×100×105×1×100717.471071071001