注册资产评估师考试辅导-资产评估第五章房地产评估练习题含解析（13版）

2013年注册资产评估师考试辅导 资产评估（第五章） 第五章 房地产评估一、单项选择题1、工业用地的国家土地出让的最高年限是（）。 A、40年B、50年C、70年D、30年2、（）客观上要求在房地产评估中需要确定土地的最佳用途。 A、土地产权的可垄断性B、土地利用的多方向性C、土地效益的级差性D、土地经济供给的稀缺性3、在房地产开发中的“七通一平”费用属于（）。 A、基础设施配套费B、公共事业建设配套费C、小区开发配套费D、城市公共设施配套费4、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（）。 A、城市规划限制B、区域的繁华程度C、公共设施的配套状况D、交通通达程度5、某待估宗地规划容积率为5，选择的比较案例宗地的容积率为2，评估基准日比较案例宗地的市场交易价格为5000元/平方米，如果容积率为2和5所对应的容积率的修正系数分别为1.6和4，仅考虑上述条件，待估宗地每平方米的价格最接近于（）元。 A、12500B、15000C、20000D、50006、某房地产土地价值800万元，建筑物价值1200万元，综合资本化率为 8%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（ ）。 A、8%B、6%C、5%D、4%7、有一宗房地产，2007年的净收益为60万元，资本化率为5%，若未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元，则07年初房地产的价值为（）。 A、1000B、1500C、2000D、28008、某宗土地面积为2000平方米，单价为5000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为（）。 A、1000B、2000C、2500D、12509、若选择比较案例成交价为每平方米4500元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年期为20年，土地资本化率为8%，则土地年期修正后的地价最接近于（）。 A、3924元/平方米B、2500元/平方米C、1840元/平方米D、2278元/平方米10、基准地价修正法的理论基础是（）。 A、贡献原则B、供求原则C、替代原则D、预期收益原则11、有一宗土地，出让年期是40年，资本化率为10%，预计未来5年的净收益分别为12万元、15万元，16万元、18万元和20万元，第6年的收益稳定在22万元，则评估该土地的收益价值为（）。 A、324,34万元B、191.77万元C、66.42万元D、122.78万元12、某建筑物建成于1999年1月，为砖混结构一等，耐用年限为40年，残值率为2。该建筑物2009年1月的重置成本为700万元，2009年1月的评估值接近于（）。 A、400 万元B、302.45万元C、178.25万元D、528.5万元13、某城市商业用途土地的容积率修正系数如下表：容积率0.10.40.71.01.21.41.61.82.02.2修正系数0.50.60.81.01.11.31.41.61.82.0可比案例宗地地价为每平方米4 700元，容积率为1.8，待估宗地规划的容积率为1.0，经容积率修正后的可比实例价格最接近于（）元平方米。A、2 500B、2 937.5C、2 430.5D、3 588.4614、“三通一平”指的是通水、通路和（）。 A、通电B、通讯C、通气D、通热15、某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（ ）。 A、建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米B、建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米C、建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米D、建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米16、在成本法评估土地时，土地开发费的利息若是均匀投入的，则其计息期为（）。 A、整个开发期B、开发期的一半C、整个销售期D、整个开发期和销售期17、单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。 A、单位价格B、土地使用权价格C、总价格D、楼面地价18、宗地甲的深度为150米，若标准深度为100米，按照“四三二一”法则，宗地甲的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%和9%、8%，则宗地甲平均深度百分率的计算结果为（）。 A、50.54%B、58.5%C、78%D、117%19、有一宗地深度为15米，若标准深度为10米,按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40、30、20、10、9、8，则其平均深度百分率为()。 A、117B、78C、58.5D、19.520、整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程应该使用的评估方法是（）。 A、形象进度法B、成本法C、假设开发法D、收益法二、多项选择题1、下面属于土地的经济特性的有（）。 A、土地位置的固定性B、土地质量的差异性C、土地经济供给的稀缺性D、土地产权的可垄断性E、土地利用的多方向性2、下列关于土地使用权的表述正确的有（）。 A、在我国国有土地出让的最高年限由国务院确定B、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与C、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地和非住宅建设用地都可以自动续期D、教育、科技、文化、卫生、体育用地的出让年限为50年E、工业用地的出让年限为40年3、以下属于房地产特性的有（）。 A、位置固定性B、使用长期性C、投资大量性D、易于变现性E、投资风险性4、国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用包括（）。 A、土地补偿费B、地上附着物和青苗补偿费C、安置补助费D、精神补偿费E、拆迁补偿费5、以替代原则为理论基础的房地产评估方法有（）。 A、路线价法B、收益法C、基准地价修正法D、市场法E、成本法6、下列因素中属于影响房地产价格区域因素的是（）。 A、城市规划B、基础设施C、交通便捷D、生活设施E、环境状况7、房地产评估遵循的原则包括（）。 A、供求原则B、最有效使用原则C、合法原则D、不可替代原则E、贡献原则8、关于基准地价修正法的适用范围说法正确的有（）。 A、基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的评估，即该城市具备基准地价成果 图和相应修正体系成果B、基准地价修正法可快速方便的进行大面积、数量众多的土地价值评估C、该方法一般在在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法D、基准地价修正法不适用于大量土地的评估E、基准地价修正法适用于对单个宗地进行评估9、下列关于路线价法说法正确的有（ ） A、路线价是标准宗地的单位价格，即每单位宽度（米或者英尺）. 标准深度的价格B、标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离C、路线价是对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价D、地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段E、该种方法不适用于大量土地的评估10、在建工程评估的主要方法包括（）。 A、形象进度法B、成本法C、收益法D、假设开发法E、路线价法三、综合题1、有一宗土地，出让年期为40年。资本化率为6，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第640年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。要求：试用收益法评估该宗地的价值。 2、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地1.130A6902001.8.102%1.0381%B7002000.8.17%01.1302%C7302002.8.103%1.4381%D7302003.8.15%3%1.0358%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3。该类土地的折现率为8。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:（1） 为什么要进行交易情况修正？（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数100 105110115120125100100×5%×（1.51）/0.1128125100×3%×（1.61.5）/0.1成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素评估值A.690×115×100×100×105×0.9517×100713.8611010010210099B.700×115×100×100×105×1×100717.4710710710010598C.730×115×100×100×105×0.9517×100674.071081009712099D.730×115×100×100×105×0.9660×100713.06113951031001083、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2 000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两