大型小区物业管理最终修改版

第 1 页； 共 77 页荆州太阳城物业管理方案天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司2004 年 8 月 5 日第 2 页； 共 77 页前 言顺驰来到荆州，将 “中国十大名企”及“中国第一大盘”之先进地产开发理念与古老的荆楚文化完美融合，倾力打造最适合荆州人需要的住宅小区“荆州太阳城” 。做为荆州地产划时代的大手笔，荆州顺驰水蓝房地产公司开发的太阳城无疑将为新荆州城市面貌的改善再添浓墨重彩。秉承顺驰企业优质品牌原则，顺驰水蓝重视产品开发质量，亦同样重视保证太阳城人居环境品质始终如一的物业管理服务。具有国家物业管理一级资质的天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司受顺驰水蓝公司委托，为荆州太阳城量身度做高品质物业管理服务。我公司非常重视本项目，携顺驰物业严谨规范的管理风格以及我们在全国众多大盘管理中积累的丰富经验，冀望通过结合荆州本地实际情况，与顺驰水蓝一起共同创造“荆州太阳城”表里如一之金牌大盘。本管理方案仅为针对已建成之太阳城提出的初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，供顺驰水蓝公司审定。由于时间紧促，资料尚不够详尽，若有遗漏和疏忽，敬请原谅！第 3 页； 共 77 页目 录前 言第一章 顺驰物业企业介绍第一节 天津顺驰物业管理有限公司简介第二节 顺驰物业主要管理项目第三节 顺驰物业发展历程与业绩第四节 顺驰物业组织结构及说明第五节 顺驰物业荆州分公司第六节 我们的优势与特色第二章 太阳城项目概况与管理思路第一节 太阳城地理位置概况与特点第二节 太阳城建筑概况与配套设施第三节 太阳城规划物业用房概况第四节 太阳城物业管理思路要点第五节 太阳城物业管理特色与主要措施第三章 太阳城物业管理服务内容标准与管理目标第一节 太阳城物业管理服务范围第二节 太阳城物业管理服务内容与标准第三节 太阳城物业管理目标第四章 太阳城物业管理模式（重点内容）第 4 页； 共 77 页第一节 高标准管理原则第二节 服务模式一、 顺驰物业的前期介入二、 物业管理的各项保障三、 对太阳城的人文管理四、 日常服务模式简介五、 客户方针第三节 前期介入与筹备工作计划第四节 前期物业管理模式第五章 太阳城物业管理组织架构第一节 管理中心组织架构图第二节 管理中心岗位设置与说明第六章 太阳城物业管理费用测算第一节 管理费用分析第二节 管理成本测算第三节 管理收入测算第四节 管理费用补贴说明第五节 关于维修基金结 语第 5 页； 共 77 页第一章 顺驰物业企业介绍第一节 天津顺驰物业管理有限公司简介天津市顺驰物业管理有限公司成立于一九九七年,是天津市顺驰集团公司的全资附属公司，是具有物业管理国家一级资质的专业化公司，中国物业管理协会理事单位、天津市物业管理行业十强企业之一。现有总资产 1008 万元，管理人员逾 143 名。顺驰物业公司现管理 120 余万平方米的物业面积，待管 200 余万平方米的在建项目。公司始终以客户需求为导向，秉承“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活” 、服务到“最小细节”的特色服务，来提高公司的整体服务水平，赢得了良好的口碑和骄人的业绩。在管理项目中：顺驰 驰名都 驰 驰 驰 驰集团办公楼等 6 个管理项目荣获全国及天津市最高荣誉。这些荣誉的获得，是企业员工务实的工作态度与企业核心竞争力核心价值观营造企业凝聚力的具体体现。今天，顺驰物业在巩固成绩的同时，正沿着创造“精品物业”的目标更进一步第 6 页； 共 77 页迈进，为“顺驰”所有的业主呈上一份体验具有顺驰特色服务的“美好家园” 。第二节 顺驰物业主要管理项目 世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在顺驰物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002 年顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区” 。 太阳城项目规划建筑面积 135 万平方米，由 12 个组团组成，是全国“十大名盘之一“,号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体现顺驰“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。 新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目，此项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了天津市物业管理条例的评审工作，得到了市局领导的高度认可。2002 年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。第 7 页； 共 77 页 蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。 世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。 久华里以高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率 98；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，2002 年顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区” 。 顺驰集团办公楼，是顺驰企业办公的场所。在顺驰物业公司的管理下被市局被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”的荣誉称号。也开创了顺驰物业管理办公楼的先河，而且取得了良好的成绩，2000 年顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区” 。 半岛·蓝湾是顺驰物业公司管理的第一个高档、大型的别墅项目。在管理过第 8 页； 共 77 页程中融入了“管家式”的服务，并赢得了业主的认可和行业的关注。第三节 顺驰物业发展历程与业绩1997 年：获得房管局颁发的物业管理资质2000 年：香榭里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000 年：顺园公寓被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000 年：顺驰集团办公楼被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2000 年：管理面积达到 80 万平方米，获得天津市物业管理“十强”企业称号2001 年：加入全国物业管理协会，任理事级单位2001 年：天津顺驰物业管理有限公司被评为“天津市物业管理一级资质企业”2001 年：顺驰名都新园小区被评为“天津市物业管理示范住宅小区”2001 年：顺驰名都公寓被评为“全国物业管理示范住宅小区”第 9 页； 共 77 页2002 年：顺驰久华里小区被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2002 年：顺驰名都新园被评为“全国物业管理示范住宅小区”2002 年：顺驰世纪城被评为“天津市物业管理示范住宅小区”2002 年：顺驰东屏园被评为“天津市物业管理优秀住宅小区”2002 年：天津顺驰物业管理有限公司被建设部批准为“国家一级资质企业”2003 年：管理面积达到 120 余万平方米。待管在建项目 10 余个，管业面积达 200余万平方米。顺驰物业公司发展触角已进入青山溪语、北京、上海、武汉、石家庄等地区并向全国范围发展。第 10 页； 共 77 页聚焦业务单元第四节 顺驰物业组织结构及说明 顺驰物业公司组织架构图 公司组织架构图说明由此架构图可以说明，顺驰物业公司是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制的管理方式，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，总经理财务部 人力资源部筹备部品质部 客户服务部综合管理部各项目会馆技术业务部各项目管理中心专业服务发展部经营部售后协调部副总经理、总经理助理第 11 页； 共 77 页很好地把握公司的全局。而且强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用公司资源优势，直接、有力地支持项目。第五节 顺驰物业荆州分公司天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司成立于 2004 年 7 月 2 日，负责天津顺驰物业在荆州业务发展与管理，积极对外进行各种小区住宅、大厦、商业、医院等物业管理项目拓展。秉承天津顺驰物业“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以及“严谨、高效、务实、认真、创新”的工作态度和体验顺驰“家文化生活” 、服务到“最小细节”的物业管理服务特色，荆州分公司从立业开始，就树立了以创造行业领先企业品牌、引导荆州物业管理发展为己任的奋斗目标。目前，顺驰物业荆州分公司全身心投入顺驰水蓝开发项目荆州太阳城”的物业管理筹备工作中，我们时刻以“顺驰”企业文化的核心价值观中“使命般的热情”来努力工作，冀望与顺驰水蓝一起共同将太阳城打造成为最具特色的荆州第一物业品牌，同步新荆州发展并成就我们做行业领跑者之使命！第 12 页； 共 77 页第六节 我们的优势与特色 赢得业主的认可，从“细微之处”作起：在顺驰物业的项目里，一直引导和提倡：每位服务人员都要从行动中，想业主之所想，服务业主之所需，都必须有“蚂蚁”般的行动来服务于业主的需求。 “亲情服务”拉近物业公司与业主的距离：“亲情服务”是顺驰物业公司基础服务的升华，通过顺驰物业人对业主亲人般的呵护，感受家人般的关怀，零距离地拉近物业人与业主间的距离，更好地开展工作。 “家文化”的氛围营造，使业主产生归属感：顺驰物业一直把项目看作是一个家庭，通过整个“家”氛围的营造，让业主真正享受在繁杂的大都市，社会的快速发展中，有一片属于顺驰业主常相归属的“大家庭” ，以提升整个项目的社区氛围，营造顺驰物业的良好口碑。 多种形式的服务，让业主感受完美的居住生活：顺驰物业为了适应各类型项目的管理，服务好各类业主的生活，依照项目特点，采取了“酒店式” “管家式” “共管式”的服务，并在项目里得到了实践，产生了良好的反响。并根据经验的积累，继续探索实践更深层次的服务形式，以满足各类型物业的需求。第 13 页； 共 77 页 视每位业主如“贵宾” ，充分体现顺驰物业“业主至上”的服务理念：在服务的感性认识上提高服务人员的思维，从行动上提升服务人员的水平，视每位业主为贵宾，让每位业主真正享受尊贵的服务。 注重项目群体参与的功能：集合资源进行项目的共建，注重群策的力量，以吸纳好的经验意见，更好地维护好项目的利益，管理、服务好属于业主的共同财产。 注重每位员工参与企业管理的功能，倡导全员提合理化建议，增加员工的凝聚力：顺驰物业一直认为，任何岗位的人员都不是企业发展的弱势群体，只有最基层的岗位才最清楚日常事务的工作，企业的发展也正是由这些基础的工作积淀起来的。所以，我们采取了“无障碍沟通”和“全员提合理化建议”的行为举措。任何人都可以对话总经理，任何人都可以提出自己的意见，以此来营造良好的工作氛围，提高整体的服务和管理的水平。第 14 页； 共 77 页第二章 太阳城项目概况与管理思路第一节 太阳城地理位置概况与特点顺驰太阳城项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南、长港路以北、工农路以东，园林路以西。项目总占地面积为 383 亩，总建筑面积约 31 万平方米，筑密度 绿化率 35。太阳城物业项目有其自身的优越条件：项目原为荆州植物园，小区整个地块为规则的长方形，地表平整，有大量的植物，丰富的树种，以及较大面积的湖面、花窖、明渠、鱼塘，天然造就了太阳城项目的纯美自然风光。优质的地块配以高品质的楼盘，结合顺驰物业管理有限公司在天津多年的物业管理经验，太阳城必将成为荆州市高品质的居住区。我们致力于以合理的收费价格和第 15 页； 共 77 页现代化管理手段，营造业主满意的生活环境，提供优质高效的服务，共同维护“太阳城”良好的住宅品牌，达到物业保值、增值和公共设施设备的正常、完整。定能为物业所有者及使用人提供全面、专业、周详及稳定的高素质管理服务。第二节 太阳城建筑概况与配套设施本项目由联体别墅、叠拼住宅、多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅 4 栋；四层的住宅 17 栋；四层半的住宅 84 栋；六层的住宅 90 栋；十一层半的住宅 17 栋，部分设地下室一层；会所三层；