物业环境管理与服务

夜大学 物业环境管理和服务 授课老师： 授课老师： 联系方法： 电邮 : 电话： 学习目标： 1、 掌握物业环境管理与服务的基本概念 ， 明确其研究的对象 ， 了解物业环境管理与服务的重要性 、 主要内容及在现实生活中的实践 ， 熟悉物业管理相关的法律法规 。 2、 培养解决物业管理中复杂问题的逻辑分析能力 、 处理能力 。 阅读并理解课本； 将自己的笔记和材料系统化：案例 、 笔记 、 小结； 联系并解决实际问题 。 学习方法和技巧： 解决问题的步骤： 掌握事实是什么； 确定要解决的问题； 确定适用的物业法律法规； 对每一个具体的问题做一个概括并作出一个总结 。 尽量用团队的方式进行讨论； 进行及时的阅读 、 复习和小结； 对具体的案例进行分析； 清楚最终的考试要求 。 学习课程的建议： 教材： 物业环境管理与服务 ， 张秀萍主编 ，全国房地产行业培训中心组织编写 物业管理条例 (国务院令 379号 ) 上海市住宅物业管理规定 物业服务收费管理办法 上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法 前期物业管理招标投标管理暂行办法 上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定 上海市居住物业小区经理暂行办法 上海市住宅物业消防安全管理规定 加强住宅物业业主大会建设的若干规定 参考法律法规： 考试： （ 1）闭卷 （ 2） 2个小时 I 定义： 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业 ，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 ，对房屋及配套的设施 、 设备和相关场地进行 维修 、 养护 、 管理 、 维护 相关区域内的环境卫生和秩序的活动 。 第一章 绪论 第一节 物业环境管理与服务的研究对象 生态环境 生活环境 服务环境 研究对象： 一、物业环境管理与服务的主要内容 1、关系： 物业环境管理与服务是 相辅相成 的。物业管理企业应该把管理寓于服务之中。人生大部分时间是在工作、居住的环境中度过，因此，工作、生活环境的好坏对人们的影响很大。 2、目的： 是为物业所有人和使用人通过环境的综合管理创造出 整洁 、 文明 、 安全 、 舒适 的工作和生活环境，最终实现 社会 、 经济 、 环境 三个效益的统一和同步增长。 绿化环境管理与服务 环境卫生管理与服务 治安环境管理与服务 交通环境管理与服务 消防管理与服务 3、主要内容： 可见 ， 人们随着经济收入和生活水平的提高 ，对居住条件的需求已从 单纯考虑地段区位 、 面积大小 、 价格高低等 发展到 追求高标准的生活 、 工作环境和质量 ， 那么 ， 人们的这种需求 ， 正是环境综合管理所要研究的 核心内容 ， 也是物业管理者为之 奋斗的目标 。 小结： 二 、 环境综合管理与服务的主要任务 物业管理专业中的环境综合管理与服务工作贯穿于物业项目的 规划 、 设计 、施工及后期管理 等各个阶段 。 1、居住、工作环境与人们的需求 2、物业项目的合理布局与其所形成的环境 3、公共建筑的合理布局与其所形成的生活环境 4、各类规划配套设施的完善程度 环境综合管理与服务的主要任务包括： （一）物业项目的规划设计方案 （二）、环境卫生管理与服务 环境卫生管理是环境综合管理的 主要任务之一 ，其目的是 净化环境 ，给物业项目的产权人及使用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。 良好的环境卫生不但可以保持物业项目的容貌整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康是十分有益的。 同时，对社区的精神文明建设起着重要的作用。 （三）、绿化环境管理与服务 环境绿化管理也是环境综合管理的主要任务之一。 环境绿化与物业项目的环境密切相关，绿化工作搞得好，不仅有 改善区域气候、净化空气、减少污染、防止噪声等 作用，而且又有一定经济价值，它可以 改善生态环境 ，创造出美好的绿化环境。 （四）、车辆道路的管理与服务 1、能够保持物业项目与外界联系的顺畅。 2、是工作、生活、生产安全、便利、舒适的保障。 （五）、协助公安部门维护公共区域秩序 公共区域的安全管理工作是物业管理中环境综合管理的 主要任务之一 。在整个物业管理中占有举足轻重的地位，公共秩序的好坏直接影响到整个社区的社会安定。 （六）、消防管理工作与服务 物业管理中最常见的意外事故是火灾，它将会给物业使用人的生命及财产带来极大的危害。因此，搞好消防工作是物业安全使用和社会安定的重要保证。 物业管理企业要针对所管项目的不同，制订出合理、科学的管理制度，熟悉消防设施、器材的配置与管理，并把工作重点放在宣传教育方面 ，贯彻“ 预防为主，防治结合 ”的方针，做好 防火和灭火 两个主要的消防工作。 （七）、社区的人文环境 物业管理公司的企业形象及物业管理从业人员的基本素质能充分反映出物业管理工作中的管理水平。 特别是在市场经济条件下，每个物业管理企业都要参与到市场竞争中去，倡导一个优质的服务，良好的企业形象正是社会主义精神文明的具体体现。 （八）、环境保护基本知识 环境保护是我国的一项基本国策 。 物业管理者应掌握相应的环境保护基本知识才能更好地为广大业主及使用人提供优质服务，使他们能真正得到一个环境优美、清洁、安静的居住环境。 对大气污染、水质污染、噪声污染这三项国际公认的三大环境危害的防治，是物业管理者应充分掌握的基本知识。 第二节 物业环境管理与服务的重要性 物业管理条例 第三条明确规定：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。因此， 物业环境管理与服务的好坏，直接影响到物业管理企业的市场竞争能力。 我们抓住几项主要工作，并把它做好，便能充分体现出管理者的管理水平，从而在市场竞争中立于不败之地。 一、环境综合管理与服务的主要作用 （一）掌握规划设计原理，提高物业的价值 （ 1 ） 通过对区域规划与需求方面的调查， 掌握居民对环境的需求，从而设计出居民满意的物业项目，实现经济效益与环境效益的统一。 （ 2）居住区质量评价，评价居住区质量的好坏，主要看它的 综合环境 。要充分考虑社会效益、经济效益和环境效益 三个方面的要求，从而满足居民物质文明和精神文明的需求。 （二）提供良好的生活环境、保护居民身心健康是物业管理者的工作目标 综合环境管理是通过 环境卫生管理、绿化环境管理、车辆道路管理、治安环境管理、消防管理等 不同方面对住宅小区及商贸楼宇进行全方位的服务，从而使广大业主及使用人拥有一个良好的居住环境，以满足生活、工作的需要。 二、综合环境管理的社会效益、经济效 益及环境效益 （一）、社会效益 物业管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美 的生活环境。这一环境不仅是指 居室、楼宇内 的，而且还指 整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐 等方面。它对于调节人际关系、维护安定团结，具有十分重要的意义。 （二）、经济效益 （ 2）、从开发企业角度看小区管理 不仅有利于房屋销售，而且有利于开发企业的较高售房价格，获取高大的利润。 物业管理的经济效益从多方面得以体现： （ 1）、从业主角度看 小区管理搞得好，住房主体结构、设备设施能延长其使用寿命，使业主的经济利益得到保障。 （ 3）、 从物业管理企业角度看 如果小区管理得当，通过开展多种经营、提供各种有偿服务，肯定会弥补管理费不足的问题，取得良好的经济效益。 （ 4）、 从政府角度看 如果没有小区物业管理，政府要投入大量的人力、物力用于房屋维修和环卫、治安、绿化和市政设施上。而实行小区物业管理后，政府不仅不需要投资，而且还可以向物业管理企业收取税收。从这两方面看经济效益是很明显的。 （三）、环境效益 小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风、道路布局、安全、建筑和人口密度等各方面均与居民的身心健康密切相关。 小区综合环境的管理，有利于从根本上治理好脏、乱、差等现象，改善人们生活的环境。因此，搞好综合环境的管理，不仅有助于 人们的身心健康 ，还对整个社区环境乃至 整个城市的建设规模、格局和风貌 产生积极的影响。 第二章 规划设计与环境管理与服务中的作用 居民对居住环境的需求包括两个方面 : 物质的需求 精神的需求 居民对环境的需求分为五个层次 : 生理需求 安全环境需求 社会需求 消闲需求 美的需求 第一节 规划设计中的基本知识 （一）、规划的基本概念： 规划是政府部门确立批准的计划，它对未来的发展方向具有广泛的、充分的、长期的预测，并制定有协调性的方针。如国土规划、环境规划、区域规划、城市规划、居住区规划、工厂规划以及建筑物单体的总图布置等。 （二）、与规划设计相关的主要因素： 居所的环境因素是由 自然因素、人工因素和社会因素综合构成的，概括的说由居住环境质量和住宅建筑效果共同组成。 居住环境质量：生态环境、生活环境、居住环境、服务环境、景观环境 住宅建筑效果：平面空间布局、环境效果、物理性能、安全性能、建筑艺术性能 （三）、总体规划与详细规划的主要任务 1、总体规划的主要任务 确定发展方向、全面规划 2、详细规划的任务 对近阶段建筑设施做出的具体布置 3、详细规划的内容： a、 确定道路红线，道路断面，小区、街坊及专用地段主要控制的坐标、标高 b、 确定居住建筑、公共建筑、公共绿地等项目的具体位置和用地 c、 确定工业、仓库等项目的具体位置和用地 d、 综合安排专用地段以外的各项工程管线、工程构筑物的位置和用地 e、 主要干道和广场建筑群的平面、里面规划设计 （四）、居住区质量评价 评价居住区质量的好坏，应看它的综合效果。综合效果中包含着社会效益、经济效益和环境效益。 1、居民方面的评价 2、管理方面的评价 第二节 规划设计与环境管理的关系 概念： 1、居住区：将需要进行统一规划的不同居住人口规模的城市居民居住生活聚集地统称居住区。 2、居住区包括：住宅用地、公建用地、公共绿地、道路用地 一、住宅布置与居住环境 住宅布置与居住环境密切相关，它决定了住宅的光环境、声环境和通风环境。 1、光环境：包含住宅日照、采光、照明 住宅日照： 朝向、间距 上海市城市规划管理技术规定对建筑间距的规定： 第二十七条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时（第二十七条、第三十条有关建筑日照的计算规则由市城市规划管理部门另行制定），并应符合下列规定： （一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距： 1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的 其最小值浦西内环线以内地区为 24米，其他地区为 30米。 2、东西向的，不小于较高高层建筑的 其最小值为 24米。 （二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距： 1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距