物业管理合同与制度
第六章 物业管理合同与制度 第一节 物业管理合同 一物业管理合同的涵义 物业管理合同属类 :合同分类中提供劳务类合同 该类合同的共同特点是： 1. 合同的标的是一定的符合要求的劳务，而不是物质成果或物化成果； 2. 合同约定的劳务通过提供劳务的人的特定行为表现出来； 再细分：部分物业管理合同属于提供劳务合同中的委托合同。 委托合同 是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议（法人之间，公民与法人之间） 物业管理合同有两种情况： 1. 新建物业出售单位与物业管理公司签订的前期物业管理合同； 2. 业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同。 二物业管理合同的特征 1物业管理公司以业主或业主委员会的名义和费用处理委托事务（受托、服务性） 2物业管理合同是有偿的（有偿性） 业主不但要支付必要费用，还应支付酬金 。 3物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。（以互信为前提） 4物业管理合同的内容必须是合法的（适法性） 应体现当事人双方的权利、义务的平等与 一致，并不得与现行物业管理法规相抵触。 5物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。 诺成性合同：协议一经达成即告生效（对应的是实践性合同） 双务合同：合同双方都负有义务 也是书面合同、明示（对默示）合同、标的不可转让合同 6. 合同解除的程序性 三、物业管理合同的主要内容 1委托方和受托方的名称、住所、法人代表、联系电话； 2物业管理区域的范围和管理项目； 3物业管理服务的事项； 4双方的权利与义务； 5物业管理服务的要求和标准； 6物业管理服务费用项目及收取标准与办法； 7物业管理服务的期限； 8违约责任及解决纠纷的途径； 9合同终止和解除的约定；（包括物业资料的移交方式） 10. 当事人双方约定的其他事项。 当事人应当约定的物业管理服务事项包括： （ 1） 物业共用部位的使用、维修、养护管理； （ 2） 物业管理区域内共用设施设备的使用管理、维修和更新； （ 3） 公共设施、附属配套建筑物和设施的维修养护与管理； （ 4） 绿化、保洁服务； （ 5） 安全防范服务； （ 6） 物业维修更新费用的帐务管理； （ 7） 物业档案资料管理。 还可以约定： （ 1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修更新； （ 2）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事项。 四物业管理合同示范文本 见课本 第二节 业主公约 业主公约： 业主公约是指由全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主以及物业管理者权力义务的行为守则。 是业主共同订立 、 共同遵守的有关物业共有部分和共同事务管理的协议 。 （ 体现了自治管理的精神 ） 。 反映约定人共同意志和利益 ， 具有道德和法律的约束力 。 订立业主公约的目的 ：保障业主使用的合法权益 维护公共环境和秩序 保障物业的安全与合理使用 订立业主公约的因由 ：区分所有物业 （ 有共用部分 、 共同利益 、 成员关系 ） 保障区分所有权人利益的需要 。 一、业主公约的法律依据与特点 （ 一 ） 依据 1 民法通则 83条 2 建设部 1989第 5号令 城市异产毗连房屋暂 行规定 第 6条的规定 3 物业管理条例 三者的共同精神 ： 合理使用共同部分 承担相应的义务 协调处理好相邻关系 （二）业主公约的特点 1 公约主体是全体业主 。 2 公约的客体是物业使用 、 维修和其他对物业及其环境施加影响的行为 （ 基于物权派生的客观行为 ） 。 即哪些可做 、 该怎样做 、 哪些不可做 。 3 公约的内容是有关物业使用 、 维护与管理等方面的权力 、 义务的规定 （ 法律规定与社会公德两方面 ） 4 经业主签约或业主大会审议通过而生效 （ 公约生效的方式 ） ， 对全体业主和非业主使用人均有约束力 。 5公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。 二、业主公约订立的原则 1 合法性原则 2 整体性原则 3 民主性原则 4 优序良俗原则 三、业主公约的内容 一般应包括： 1 物业的状况描述 2 公共场所及公用设施状况 3 业主大会的召集程序及决定物业区域内重大事项的方式 4 业主对物业及公共场所 、 共用设施的权益 5 业主参与物业管理的权利 6 业主对业主委员会的物业管理公司的监督权 7 物业各项维修 、 养护及管理费用 、 物业维修基金以及业主大会决议规定的分摊费用等的缴交 8 业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则 9 建筑物毁灭的修复与重建的权利与义务 10 违反业主公约的责任 11. 其他有关事项 四、业主公约示范文本 第三节 物业管理制度 物业管理制度 是要求有关人员共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。 一、管理制度制定的原则 1适法原则 服从国家、地方有关法律、法律、规范、标准等 行为人、行为内容、行为形式均需合法 制度内容合法，制定程序、监督执行程序也需合法 2市场原则 责、权、利一致，体现市场经济规律 各取所需，等价交换，平等自愿。 3科学原则 即应当：从实际出发，易于操作； 定位准确、要求清晰、便于理解与掌握 既要有定性标准，也要有定量标准。 二、物业管理制度的分类 物业管理制度大体上可划分成两大类： 1. 物业管理公司内部管理制度 即指物业管理公司为提高管 理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点，制定的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。 目的：明确各部门、各岗位责任 约束企业员工的行为 协调衔接企业各环节的关系 保证企业正常运转和循环 以此为基础，落实物业管理公司服务责任，保证物业管理工作的有序进行。 2. 其他管理制度 是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方行为，协调相关各方主体间关系的规定。 三、物业管理制度示例 物业管理制度既包括物业管理企业内部的管理制度，也包括物业管理过程中规范各当事人行为的制度。物业管理制度分类示意图。
