南昌花园项目管理方案

2006年 2006年 4月 拟稿： 审核： 南昌 2 总目录 一、项目基本概况 二、管理定位 三、管理目标 四、 2004 2006年费用 五、开源措施 六、节流措施 七、组织架构及人员配置 八、薪资标准 九、 2006年管理费测算 附件： 2006年预算与 2004、 2005年实际支出比较 服务项目及服务标准 南昌 3 一、项目基本概况 项目基本概况 0余亩，建筑面积 绿地面积 于 2003年 8月正式入住， 2005年被评为 “ 物业管理优秀小区 ” 。 共有 11栋高层及小高层楼房。主要配套设施有：地下停车场、 39部电梯、配电间、二次供水 、 智能化安防及消防等设施设备。 南昌 4 二、管理定位 二、管理定位 1、以 “ 亲情化服务，个性化管理 ” 为服务宗旨。 2、在同等物业收费条件下，保证管理水平高于其它住宅小区。 3、不断完善管理体制，使现有的物业管理得到良好的维 护和延续，维护 广物业管理项目的市场形象。 南昌 5 三、管理目标 三、管理目标 1、 把小区管理成 “ 安全 、 文明 、 优美 、 舒适 ” 的优秀住宅小区 。 2、 一年内力争成为江西物业管理教学的示范区 。 3、 三年内达到 “ 省优秀示范小区 ” 的标准 。 4、 培养一支专业的物业管理团队 。 5、 服务项目及服务标准 （ 见附件 ） 。 南昌 6 四、 2004 2006年管理费用 1、 2004年亏损 63万元 实际收入： 104万元 支出： 167万元 2、 2005年亏损 37万元，比 04年减亏 26万元 实际收入： 134万元 支出： 168万元 3、 2006年费用预算亏损 23万元，比 05年减亏 14万元 收入： 148万元 支出： 171万元 2006年争取实际亏损控制在 20万元以内。 四、 2004 2006年管理费用 006年要朝着力争持平的方向继续努力，主要在开源、节流两方面狠下功夫。 南昌 7 五、开源措施 五、开源措施 1、不断提高物管费、停车费及水费的收缴率，重点清理长期拖欠费用。 2、采取有效措施，提高地下停车场车位出租率。 3、充分利用 用现有的场地和住 户资源，有效的开展有偿经营服务和商业活动。 4、合理经营南楼会所。 会所一层引进超市，增加经营收入。 二、三层拟经营会所。考虑前期投入（包括装修及设施购置）需 50 万元，拟计划对外招商，出租给商家自行经营，以节省前期大量投入 资金。 南昌 8 六、节流措施 六、节流措施 为降低管理成本，我处采取了以下节支管理措施： 1、 发挥员工 “ 一专多能 ” 的作用，合理安排岗位，尽量减少人员 ， 降低 管理成本。 2、节电措施：原照明系统功率大，光源多，现已对照明系统进行全面 节能改造，并严格 控制每月用电量，杜绝浪费，超出标准将对责任 人进行处罚。 地下供水管网存在渗漏，现已进行全面检修，可大幅度 减少水费。 南昌 9 七、组织架构及人员配置 1、组织机构图 (共 56人 ) 管理处项目经理 （ 1人） 综合事务部（ 5人） 工程维修部（ 6人） 安全管理部（ 27人） 主管（主任兼） 队长（ 1人兼班长） 客 服 人 员 4 人 文 员 兼 仓 管 1 人 主管（ 1人） 保 洁 员 9 人 保 安 中 班 9 人 保 安 晚 班 9 人 技 术 维 修 工 4 人 泥 工 1 人 保 安 白 班 8 人 绿化保洁部（ 17人） 主管（ 1人） 园 林 工 3 人 保 洁 技 工 4 人 南昌 10 七、组织架构及人员配置 2、人员配置原则及说明 原则：本着精干、高效、以岗定人的原则确定人员配置 配置说明 1、管理处项目经理 1人 2、综合事务部 5人（主管由项目经理兼） 客服、收费、采购、楼管等 4 人，文员兼物品、资料管理 1人 3、安全管理部 27人 其中班长 1人（队长兼白班班长） 车辆入口岗 1人 车辆出口岗 1人 中门岗 1人 停车场管理员 1人 监控中心值班员 1人 巡逻人员 2人 轮休 1人 每班次 9人 ，每天三班次 共 27人（含轮休，每周 6天工作制 ） 4、工程维修部 6人 其中主管 1人，工程技术人员（含水电、空调、电梯、强弱电维修） 4人，泥工 1人。 5、绿化保洁部 17人 其中主管 1人， 2号楼 人，保洁技工 (外围保洁、垃圾清运等） 4人， 园林绿化工 3人 南昌 11 八、薪资标准 1、主任级别： 2000 2500元 /月 2、主管级别： 1000 1200元 /月 3、领班级别： 600 900元 /月 4、其他员工 管理人员 :800 1000元 /月 工程技术员： 800 1000元 /月 安全管理员： 600 800元 /月 保洁技工 : 600 800元 /月 保洁员： 400 500元 /月 南昌 12 附件 1： 2006年预算与 2004、 2005年实际支出比较 序号 项 目 2004年实际 2005年预算 2005年实际 2006年预算 对比 （ 06年预算 说明 一、收入项目 1 物业费收入 2 停车费收入 提高地下停车位租用率 3 临时停车费 4 公用设备使用费收入 06年装修户大量减少 5 装修许可证、出入证收入 6 幼儿园及电信机房租金及管理费 儿园 3万 /年，电信机房 3240元 /年 7 超市租金及管理费 3700元 /月 *8 有偿服务 房屋中介 0 第三产业收入 06年开始收取电梯广告费用 二、税金支出 三、支出费用项目 1 工资 优化人员结构 2 用餐补助费用 05年只补贴 73 综合社保费及合同代管费 05年未办理员工社保， 06年拟对老员工办理综合社保 4 福利费计提 财务工资总额未细分 5 工会经费计提 6 教育培训费计提 财务工资总额未细分 7 法定节日员工加班费 三节费 服装购置费用 保安服装已用 3年， 06年更新 南昌 13 附件 1： 2006年预算与 2004、 2005年实际支出比较 序号 项 目 2004年实际 2005年预算 2005年实际 2006年预算 对比 （ 06年预算 说明 综合 1 通讯费用 2 日常办公用品费用 3 社区文化活动及节日装饰费 4 劳动保护和防暑降温费 5 公共设施添置费用 06年新增费用，完善小区配套设施 6 电脑购置费用 7 交通费及运杂费 8 保安、工程及晚间总值用品 06年安排管理人员值晚班，加强小区晚间管理力度 保安 1 安保用具（含对讲机电板等） 2 对讲机检修费 工程 1 电梯年检费 06年比 05年减少 1项电梯检测项目 2 电梯保养费及电梯维修材料费 154440.0