XXXX年4月8日深圳中青国际家居生活广场运营规划方案

中青国际家居生活广场运营规划方案深圳运营团队2010年4月8日第一部分 定位规划篇第二部分 管理规划篇第三部分 服务规划篇第四部分 招商规划篇第五部分 营销规划篇第一部分 规划定位篇 一、项目定位 项目推广名称：中青家居中青国际家居生活广场 经营定位：多业态多品类组合的家具、建材主题超大型购物中 心（SHOPPINGMALL）商业业态：复合型商业业态，汇集主力店、次主力店、连锁店、 各类专卖店品类规划：主营家具、建材装饰材料 附营泛家居产品、居家用品 配套经营餐饮、文化、休闲、娱乐产品 配套完善会展、金融、邮电、商务、生活服务合作方式：招租为主、联营、自营为附经营档次：中高档产品市场定位：覆盖宿迁及辐射周边地区 做苏北地区规模最大、服务最优的家居主题超级大商场引领家居消费新理念、倡导家居生活新方式 倡导“一站式”体验购物，真正实现一次购完，以时尚体验、休闲购物为宗旨。聚集家居主力店、连锁店、旗舰店、直营店、联营店、专卖店。集购物、休闲、娱乐、饮食、文化于一体，轻松完成“一站式”、“度假式”体验购物。 中青国际家居主题MALL，集购物、观光休闲、餐饮娱乐为一体，将实用性与美观性的完美结合，超大规模家居主题MALL。给家居、居家用品厂商提供一个完全展示的平台，不同的消费群体、顾客各种需要能够在这里得到尽情满足。为消费者提供一个高品质的绿色生态、环保休闲、体验购物空间；为消费者提供海量的、质优价廉的家居产品，为厂商与消费者提供全方位增值服务。 我们营造的是与传统家居市场不同经营模式的现代经营理念。立足宿迁、面向苏北地区。 二、经营理念项目整体宣传推广语：中青家居生活第一城中青五星卖场 五心服务中青引领家居消费新理念、倡导家居生活新方式中青家居第1城 一站购齐、八小时置家 经营管理服务理念： 市场化经营 商场化管理 满意贯穿全过程三、卖场经营业态品类规划（家居生活主题）结合全国家居市场经营品类划分及家具装饰材料行业产品的分类，对卖场经营品类进行选择、分类、布局，有所为有所不为，以实现卖场经营档次定位、经营品类与建筑规划的有机合理结合。经营大类经营品类产品项目主营： 家具装饰材料类 （一）家具类 1板式家具类 木纹纸、贴木皮、油漆、成形板家具，板木结合家具2实木家具类 纯实木、实木框架、实木贴面家具3欧美古典家具 美式、欧式、法式、英式家具4软体家具 沙发、软床、床垫5中式古典家具 红木、中式古典硬木、古旧家具6金属玻璃家具 五金玻璃家具、玻璃金属家具 7藤竹家具 藤制、竹制家具8办公家具 办公桌椅、文件柜、屏风、会议桌椅、沙发 9公共场所家具 影剧院、会堂、图书馆、院校、试验室家具 10休闲家具 庭院家具、户外休闲家具、酒吧家具（二）建材类 1陶瓷卫浴类 墙地砖、装饰石材，洁具、整体浴房、卫浴五金、卫浴电器2地板门窗类 地板、门窗、楼梯、线材、吊顶材料3厨柜厨具类整体厨房、厨柜、厨房电器4布艺家纺类窗帘、窗饰、床上用品5灯饰照明类 灯具灯饰、电工电料6五金水暖类五金工具、水暖材料7油漆涂料类涂料、油漆、涂装工具8地毯壁纸类壁纸、壁布、地毯、地垫9板材型材类木材、石膏、合成板材，木制、铝合金、钢、塑料型材（三）家装类 家装设计咨询、产品展示、样板房展示 经营品类划分一：主营家具、建材、家装经营品类划分二：附营及配套经营经营大类 经营品类 产品项目 附营类： 1酒店家具酒店用品 酒店家具、设备设施、电器，酒店布草、装饰、客房、厨房、清洁用品2体育服装体育用品 运动服装、运动器材、健身器材、体育用品 3家电 电视、DVD、音响，洗衣机、冰箱、空调、散热取暖器、各类小家电 4通讯电子电脑产品 电话传真手机、摄像摄影器材、电脑（电脑成品、硬件组装、配件及软件）、小电子产品 5饰品工艺品礼品 纺织编结雕刻工艺品，植物、玻璃水晶、金属陶瓷工艺品，摆挂件配饰，时尚配饰，民间工艺，工艺画，节庆用品，钟表，烟具，文具乐器，古玩收藏品 配套类：（一）经营配套 1餐饮 正餐（中餐、西餐）、快餐小吃，咖啡室、水吧、茶室 2休闲 足浴足疗、保健养生 3文化 书城、报刊杂志专卖店、画廊、音像制品店、陶艺馆 4娱乐 影城、电子游戏、儿童乐园、科技乐园、溜冰场、俱乐部 （二）服务配套 1展览、展示 会展中心、车展、摄影展 2导购咨询 导购、咨询 3金融电信邮政 银行、电信、邮局 4商务服务 打字复印、电话传真、票务代理 5托管 幼儿托管、宠物寄存 6生活服务 医疗保健、美容美发、洗衣剪裁 第二部分 管理规划篇 现代家居大卖场管理运营的精髓，就是要把松散的经营单位和多样的经营业态、消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一管理是中青家居的商业核心竞争力。 现阶段家居主题卖场的竞争，不但是规模、硬件环境、经营品牌的竞争，更是管理、服务、营销的综合竞争。一流的家居卖场管理营销、服务营销已有成功案例在前。 经营管理服务理念“市场化经营、商场化管理、满意贯穿全过程” 市场化管理：厂商自主灵活经营 商场化管理：实现“五个统一” 统一收银、统一形象、统一营销、统一服务、统一管理 满意贯穿全过程： 员工满意、商户满意、消费者满意、社会满意、投资商满意 创建宿迁家居“五星级市场”，全面规范经营管理、提升卖场经营管理水平管理规划二： 总结行业成功经验，选择、建立宣传自己的管理模式、管理方式、管理手段规范管理，增强厂商进驻信心，促进招商。 经营管理组织架构、人员编制、岗位职位、工资标准设计、管理费用测算设计合理的管理模式、管理架构才能保证经营管理团队高效精干。 管理规划一：一.进驻厂商管理： 租赁合同：做到合法经营、合理管理，维护甲方利益、保护乙方基本权益。最重要的是将中青家居经营管理理念及手段体现在租赁合约中，体现在后期的经营管理中。 管理制度：进驻厂商管理规定营业员守则商品质量、价格管理规定厂商广告促销管理规定治安、消防管理规定质量监督预警办法等市场管理制度，使管理有章可循。 市场准入审核：品牌分级准入。提供代理专卖授权书、法人资格证明、身份证明、营业执照、税务登记证、注册商标、经营商品的类别、品牌、规格目录、提供产品授权书、检测报告、进口商品入关报关证明、安全类商品安全认证及标志、商品合格证、说明书 “五好厂商”评选：促进厂商提升经营、服务水平。二营业人员管理 制订营业员管理守则 统一管理：登记备案、统一培训、持证上岗、统一考勤考核 统一服务形象：统一工服、工牌 “优秀营业员”、“星级营业员”评选：促进营业员提升服务水平 晨会周会制度：各楼层、专馆每周（天）召开营业员晨会 升旗仪式：组织管理人员及营业人员参加升旗仪式、增强集体、荣誉感三价格、质量管理 建立售前准入机制：严把进场关，杜绝“三无”产品进场经营 商品标价签管理 ：明码标价、统一制作、统一打印、正确使用 质量全程控制管理:抽查：商场定期对厂商经营产品进行抽查 自查：督促厂商对经营产品进行抽查 质检部门检查：配合或邀请质监部门对厂商经营产品进行质量检查 建立质量监督预警机制 四售后服务管理 签定质量监督预警协议 专业物流：招标专业物流公司，统一形象、统一配送安装 售后回访：电话、上门回访 合同认证： 统一制作使用营业票据、加盖合同认证章或售后服务章五信息化管理 设立电子屏幕，电子触摸屏：发布商品、促销、管理信息 建设网上商城：网上体验购物、发布信息、开展网上营销六治安、防火安全管理： 签定治安、防火安全责任书 治安消防培训、演练：厂商治安、用电、防火等方面第三部分 服务规划篇一、服务理念、服务宗旨、服务承诺 服务不再是具体的措施，已成为营销手段之一 将我们的客户分为“第一客户”“第二客户”： “第一客户”工厂及经销商 “第二客户”终端消费者 树立中青家居自己的服务理念：只有我们服务好“第一客户”，才能向“第二客户”提供更好的服务！为“第一客户”提供一站式全程服务：品牌选择、专卖店装修布展、证照办理、治安保安、人员招聘培训、统一物流配送、商务办公、金融等 服务宗旨：全心全意全程服务（满意贯穿全过程）（全程跟踪的产品、服务质量保障体系）全心：精心、省心、放心（产品精心、选购省心、售后放心）全意：诚意、创意（诚意：购物合同认证、先行赔付基金 创意：创新服务手段、特色增值服务）全程：售前、售中、售后（售前准入、售中监督、售后服务） 服务承诺：“售出商品负全责”、“先行赔付”、“差价五倍返还”二、服务措施、特色服务特色专项服务 行车服务：免费购物班车、免费停车 专线服务：售后服务专线、800免费服务热线 寄存托管：小件寄存、儿童托管、宠物看护 导购咨询：导购指南、电子地图导购、礼仪导购、家居课堂 专家咨询：消协、行业专家坐堂咨询、真品联保 维修维护：上门维修、维护（收取材料、人工、交通成本） 贵宾团购：VIP贵宾积分卡、团购拼购卡 专业物流：招标专业物流 ，统一形象、统一市内配送、安装 商务服务：打字、复印、传真、上网、票务 办公会展：厂商办公、会展 金融服务：银行分理处、电子银行 邮电通讯：邮局、通讯三、十大便民服务设施 自动售货机 自动擦鞋机 商场爱心伞 雨伞封套机 自动提款机 液晶电视屏 失物招领处 天气预报牌 净水饮用机 医疗药品箱 四、配套经营餐饮、休闲、娱乐、文体产品完善服务第四部分 招商规划篇 招商品类品牌规划布局不断调整完善招商前期规划布局随招商进展及市场变化将有所调整、以保证开业必须的出租率，开业运营后续招商仍将不断调整完善，最终达到公司自己的经营品类最佳比例，尽可能满足消费者“一站式购物”需求，尽可能做到同品类差异、异品类互补，避免同质产品恶性竞争及产品缺项。一、招商原则 运营阶段实行品牌“末位淘汰制”在统一收银、销售统计分析的基础上对经营状况不佳、销售额连续排名末位的品牌实行淘汰，不断引进名优畅销品牌。 品牌项目、品牌招商大力引进名优畅销品牌，为消费者提供质优价廉的家居居家产品，坚持招商品牌定位，不盲目追求高端也不随意降低招商品牌档次。 控制办法：建立市场调研分析制度对市场品牌进行全面分析监控（市场进入情况、销售情况、工厂及经销商情况等），作为招商品牌引进的基础依据。 前期招商“准入制”建立招商品牌评审制度，对品牌按生产规模、专卖店形象、销售状况、市场影响力等指标进行综合评估，分为进出口品牌、一线品牌、二线品牌、三线品牌，招商优先考虑进出口品牌、一二线品牌。 指标考核前期实行“出租率”考核、逐步实行“品牌优化率”考核。二、九大招商手段品牌招商：针对目标品牌定点招商行业组织招商：利用行业协会、商会的组织协调作用展会会议招商：参展、观展，举办各类洽谈会、联谊会集中招商重点招商：针对厂商集中地、重点生产地区、重点客户重点主攻网络招商：建立网站或利用行业、专业网站宣传推介、网上订购顾问招商：聘请行业德高望重、影响力大的资深人士担任顾问委托招商：委托专业机构专业人才利用其资源、经验规划实施招商学术政府招商：与政府职能部门专业举办学术研讨会招商以商招商：发动并鼓励已合作或对本地熟悉的厂商向外推介招商 采用“放水养鱼”的原则：由于卖场经营的长期性，合理的租金与优质的服务将整个卖场做热，然后根据经营状况，稳步地调整租金，这样业主与进驻厂商才能一同成长， “放水养鱼”的原则可以理解为“先做人气，再做生意”。 特殊厂商招商优惠原则：对行业龙头名优品牌、租赁面积大或行业影响力的厂商、卖场缺项品类给予适当优惠政策，“以点代面，特色经营”。 租价制定的基本策略：第一年高价位、多免租，第二年再取消免租期，维持租价水平同时降低第一年招商门槛。 租价提升的策略：租赁制卖场租金几乎是唯一的收入来源，招商阶段、运营阶段如何提升租价是体现经营水平的主要主要方面。 温水煮鱼稳定提升不断缓慢稳定提升，避免租金跳跃提升 合同期限特殊设计将租赁合同截止日期设至“五一”、“十一”等销售旺季前。 各个击破、全面开花 避免集中签约（续约），分楼面、分区域、分品类各个击破。 营销旺场、顺水推舟在续签协议前加大广告宣传、促销活动力度，提升销售、顺利签约