绥中东鸿浩运营销思路
“东鸿浩运营东鸿浩运营销销思路思路”东鸿浩运2016营销思路目录Part1:绥中市场宏观分析Part2:绥中家具建材市场现状分析Part3:绥中竞品商业项目分析Part4：项目swot分析Part5:项目定位方向Part6:客户群体定位Part7:推广策略Part1:绥中宏观分析绥中市场宏观分析 绥中县位于葫芦岛市的南部，濒辽东湾。东隔六股河与兴城市相望，南临渤海，西与河北省秦皇岛市山海关接壤，北枕燕山余脉与建昌县毗邻。是环渤海经济圈的重点城市，辽宁省五点一线环渤海开发战略起点城市。辽宁沿海经济带重点支持区域。绥中县辖14个镇、5个乡、6个民族乡。全县人口71万，常住人口59万。县内人口约23万.Part2:绥中家居建材市场现状6大弊端阻碍兴城家居建材行业发展 市场整合升级迫在眉睫绥中家居建材市场现状需求巨大 缺乏龙头布局零散 业态单一规划落后 交通不便缺乏规划 配套落后没有管理 更无运营缺乏仓储 没有配送绥中家居建材市场现状需求巨大 缺乏龙头绥中综合经济快速增长带来社会消费水平大幅度提高，对于建材产品流通交易市场的要求日益提高，而现有家居建材市场存在诸多不足，绥中目前缺乏一个能承担起时代发展需要的龙头商贸大市场绥中家居建材市场现状布局零散 业态单一绥中现有建材市场，较为分散，各市场业态单一，配套设施不全，无法满足消费者一站式采购，市场客户流失严重。绥中家居建材市场现状规划落后 交通不便 绥中现有老旧市场内部交通较窄，人车无分流，交通拥堵，人流客流通行极不方便且没有物业服务。冬天商户及消费者苦不堪言。严重阻碍市场发展。绥中家居建材市场现状缺乏规划 配套落后 绥中现有建材市场规划混乱，人流动线规划不科学，业态组合不合理，导致商业死角多，市场发展不均衡，配套落后，经营活动举步维艰。绥中家居建材市场现状没有管理 更无运营 绥中现有市场缺乏专业管理运营团队，缺乏统一推广，现代化管理，商户只能自己跑客户，做生意较为吃力。绥中家居建材市场现状缺乏仓储 没有物流 绥中目前的建材市场缺乏仓储配套，现代化物流配送更无从谈起，货物流转不畅，经营成本高，无法支撑商户把生意做大做强。Part3:绥中竞品商业项目分析绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场德洋国际广场是绥中重点招商引资项目，地处绥中中心位置。占地面积12146.12，商业主体6层。绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场 主力店招商品牌绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场楼层业态分布楼层经营品类招商情况销售价格B2停车场B1大润发签约12年22000元/F1化妆品/黄金/名表/KFC 自营招商20000元/F2品牌服装本地招商15000元/F3华贸鞋城/濮院毛衫城自持13000元/F4餐饮健身本地招商10000元/F5海宁皮草已签约8000元/注：以上价格是标价，最终的成交价格还有另外的优惠政策。绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场开业时间 预计2016年10月份开业现阶段招商已经完成50%销售目前只对B1/F1层销售开发商自持商业60%绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中德阳广场优惠政策年保底8%收益按表价表每年给客户返还总房款的8%回报；增值回购3年开发公司按表格表的136%回购10年开发公司按表格表的158%回购运营利润每年按利润分成的形式给投资客户不定返还付款折扣一次性付款9.5折 按揭付款9.8折接待中心绥中县内1个 葫芦岛新区1个绥中竞品商业项目分析竞品项目绥中鑫阳广场 鑫阳商业街总建筑面积10万，一期建筑面积5万，包括大型家居装饰广场、家具商场、陶瓷商场、生活精品大卖场等多重主题街区。鑫阳商业街2016年重新启动招商、销售。Part4:Swot分析Swot分析S优势分析W劣势分析O机会分析T风险分析Swot分析优势分析1、规规模：5万的家居建材城属于绥绥中地区规规模最大的家居建材类卖类卖场场，项项目发发展空间间有利。2、专业专业 市场场：家居、建材、家具专业专业 市场场，在绥绥中目前还还是空白。3、项项目地理位置属于绥绥中地区中心位置。周边边商业业氛围围好。Swot分析劣势分析1、市场场容量：5万的家居建材卖场卖场 在绥绥中地区有些偏大。本地客户户资资源不足。2、消费费模式：当前绥绥中消费费最好的家居类产类产 品属于中低端。3、市场场份额额：绥绥中全县县人口不到60万，消费费有限，因此项项目需要一个长长期的发发展过过程。4、客户户情况:绥绥中近三年没有新开发发小区，目前绥绥中家居建材的经营经营商户户的经营经营 情况不佳。Swot分析机会分析1、市场场整合：绥绥中目前家具建材市场经营场经营 水平差，业态业态 分布混乱，产产品档次低，有提升空间间。2、行业发业发 展：专业专业 市场场必定会成为为城市发发展和行业发业发 展的趋势趋势 。3、市场场需求：大规规模的专业专业 市场场是绥绥中的需求，市场发场发 展空间间很大。 Swot分析风险分析1、项项目口碑不佳，目前项项目的商业业部分还还未开始施工。客户户会持观观望态态度。 2、竞竞品项项目德阳广场场目前销销售情况不乐观乐观 ，会影响到本案的营销进营销进度。3、鑫阳广场场2016年也要重新启动动，招商业态业态 与本案相同，会产产生竞竞争。客户户分流。Swot分析Swot对策引导导消费费者引导经营导经营 者引导导投资资者Swot分析Swot对策引导导消费费者1、让客户知道项目的地理位置2、让客户对经营产 品的认知3、建立市场统一的形象4、商场商品升级，做到体验消费5、兴城首家家居建材一站式批发、零售市场1、让客户知道项目的地理位置；2、让客户对经营产品的认知；3、建立市场统一的形象；4、商场商品升级，做到体验消费；5、绥中首家家居建材一站式专业市场。Swot分析Swot对策引导经营者1、让客户知道项目的地理位置2、让客户对经营产 品的认知3、建立市场统一的形象4、商场商品升级，做到体验消费5、兴城首家家居建材一站式批发、零售市场1、项目未来规划；2、项目的抗风险性；3、稳定的经营条件；4、品牌开发商的资金实力雄厚；5、项目运营策略缔造永久旺市。1、绥中唯一一家一站式购物体验式消费的家居建材专业市场；2、项目后期发展的稳定性；3、开发商自持比例；4、经营客户的进驻比例；5、商铺的投资金额，面积；6、如何保证客户的稳定回报比例。Swot分析Swot对策引导投资者Swot分析经营商户都知道新市场需要3年或5年的市场培育期。投资客户也都知道项目运营起来后一定会有稳定的投资回报。但是以往的商业项目会告诉经营商户免租或项目品牌如何或是我们的招商如何，告诉投资商户的回报如何。 而我司认为，我们应该告诉客户的是，在三年或五年的市场培育期我们要做什么才能确保商场的永久旺市。只有商场的永久旺市才能保证投资客户的投资回报。Part5:定位方向定位方向本项目我们要做什么？创新创业之城 梦想希望之都定位方向绥中首席150000豪布斯卡商业帝国定位方向绥中首家50000一站式购物 体验式消费家居建材广场定位方向关键营销问题投资者凭什么投资 东鸿浩运经营商户凭什么要在东鸿浩运经营开发商如何规避开发和经营风险定位方向我司的观点投资者凭什么投资东鸿浩运？客户的想法我有20万余钱，一直想找个投资出路，但是：我是投资股票，还是投资地产？投资地产的话，是投资住宅还是投资商铺？如果投资商铺，是选择步行街、百货类市场还是建材市场？如果投资建材市场，是投资鑫阳商业街还是东鸿浩运？ 东鸿浩运看上去挺好，位置不错，价格也合理但是：建材行业铺位租金这么低，投资收益是个问题？买这种铺位，会不会升值呀？鑫阳是门市，开业都这么长时间了，你看现在也不是做不下去了吗？德阳广场做了这么长时间，一直没怎么卖出去。绥中商业地产有没有前景呀？我司的观点绥中家庭投资理财新方向！东鸿浩运家居建材城“财富航母”震撼启航“聚宝盆+保险柜”计划我司的观点“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之一绥中首创财富商业集群 绥中最大、最全、最有钱景的，集吃喝玩乐购于一体多业态组合的商业集群我司的观点“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之二先招商，再卖铺！颠覆商业地产开发模式，突破市场经营瓶颈给投资加上保险！我司的观点“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之三50000万平米，一站式购物 体验式消费的家居建材广场绥中规模最大、商家最多、品种最全、环境最好、级别最高的“一站式购物、体验式消费”家居建材装饰广场全面颠覆绥中传统家居建材市场模式。我司的观点投入少，回报稳！0风险，高成长！5年原价回购，买铺即收三年租金“0风险”投资计划震撼出击“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之四我司的观点“聚宝盆+保险柜”计划-五大王牌之五首创“商铺银行”易首易供，坐享其成！与著名银行机构合作，开发商（经营商）将市场租赁收益存进银行，由银行控制资金，直接将投资者的投资收益支付给投资者！经营商户凭什么要在东鸿浩运经营我司的观点定位方向经营决定价值，做旺就是硬道理！我司的观点东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之一我司的观点税惠要素 绥中唯一享受经营税费减免的商业集群 价值解读： 借助政府“绥中重点招商扶持项目”授牌仪式、政府对于本项目税费减免的政策批文的公示等一系列措施，通过政府支持和政策利好绑定商户心理期望，让项目价值优势深深印刻在商户心中。 我司的观点东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之二金融要素 绥中首家金融机构创业资金支持 价值解读： 通过与银行的战略合作签约仪式、银行对于签约本项目的经营户给予小额无息贷款的政策公示，让目标客群认定我们的项目就是绥中地区最容易实现生意梦想的地方。 我司的观点东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之三创业要素 绥中唯一全民创业孵化基地价值解读： 本项目通过政府授牌、批文认证成为“绥中唯一全民创业孵化基地”，让绥中的老百姓都知道我们的项目是政府认证的创业致富首选地。 我司的观点东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之四电商要素 绥中唯一信息化、商贸电子化产业电商平台 价值解读： 与阿里巴巴及其旗下淘宝、天猫进行深度合作，建立绥中区域电子商贸门户网站，实现项目成为“绥中唯一信息化、商贸电子化产业电商平台”我司的观点东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之五商贸要素 绥中唯一一站式商贸采购交易基地 价值解读： 项目业态划分和功能划分齐全，涵盖种类丰富，实现了“复合主题商业”的核心定位，将是“绥中唯一规模最大、品类最全、运营最先进、交通最便捷的商贸采购交易基地”。 我司的观点东鸿浩运做旺与升值的“六大动力”之六管理要素 八大体系及四流合一的科学管理系统 价值解读： 在经营管理方面，着力构建项目形象体系、卖场管理体系、推广体系、价格体系、质量体系、服务体系、运营体系、招商体系八大管理体系以及多套不同业态的运营管理指导；着力打造集物流、资金流、工作流、信息流“四流合一”的贸易产业平台。 我司的观点定位方向开发商如何规避开发和经营风险开发商如何规避开发和经营风险之一 我司的观点重树项目形象，重新包装项目目前的形象包装不理想，未能体现项目的王者之气，未能树立项目的行业地位我司的观点开发商如何规避开发和经营风险之二 理清项目价值要素，重新整合优质资源树立市场投资信心，激发市民投资欲望开发商如何规避开发和经营风险之三我司的观点商铺面积应将招商和销售铺位分开划分，在保留通道基础上出售小面积单位，将单位总价控制在10万元左右为宜。开发商如何规避开发和经营风险之四我司的观点组建专业经营管理团队5年保值回购对开发商压力不小，必须有专业团队经营，方可分解经营风险，又可为经营创造后续长期盈利点！我司的观点开发商如何规避开发和经营风险之五招商先行，有旺“商”才有旺“铺”！这是东鸿浩运商业信心的所在Part6:客户群体定位 目标客户群体商业主力店老板 年营业额：200-300万 面积需求：500-1000客群特征： 年龄在40-60岁之间 谋求经营范围的扩张 谋求更多的财富传统商业区商户年营业额：20-50万 面积需求：60-100平米 客群特征： 年龄在35-55岁之间 更好的经营场所 寻求财富新的增长点 中小型企业老板 年收入：50-200万 需求面积：5
