房地产狼性销售技巧培训
单击此处编辑母版副标题样式 单击此处编辑母版标题样式 房地产狼性销售技巧培训 单击此处编辑母版副标题样式 单击此处编辑母版标题样式 房 地 产 房地产,包括房产和地产,即土地及土地上的建 筑物和附着物。 房产可归私人所有,但土地属于国家和集体所有 ,业主只有一定年期的使用权。因此,业主购房 后,所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的 土地的使用权。 单击此处编辑母版副标题样式 单击此处编辑母版标题样式 房地产的特性 不可移动性; 独一无二性; 寿命长久性; 数量有限性; 用途多样性; 相互影响性; 易受限制性; 价值高大性; 难以变现性; 保值增值性。 单击此处编辑母版副标题样式 单击此处编辑母版标题样式 房地产的类型 按程度划分; 按建筑物的使用性质分类; 按层数和高度的分类; 高层建筑的国际分类; 按程度划分 生 地:是指不具有城市根底设施的土地,如荒地、农地; 毛 地:是指具有一定城市根底设施,但地上有待拆迁安置的房 屋的土地; 熟 地:指具有完善的城市根底设施、土地平整、能直接在上 进行房屋建设的土地; 在建工程:是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地 产,该房地产不一定正在建设,也可能停工了多 年; 现房含土地:指地上建筑物已建成、可直接使用的房地 产,它可能是新的,也可能是旧的 按建筑物的使用性质分类 居住建筑 工业建筑 公共建筑 农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。 按层数和高度的分类 此外,房地产类型还可以按用途、是否产生收益、经营使用方式等形式划分。 高层建筑的国际分类 房地产市场分类 一级市场:是土地市场,是土地供给市场房地产增 量市场; 二级市场:是指开发商把开发的房地产投入市场进行 现楼交易或预售,实质上是房地产的开发 与市场销售的结合(房地产存量市场); 三级市场:是业主之间房地产权自由转让的市场。 一、土地及综合类 土地用途包括哪些种类? 土地分为农用地 直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面等 建设用地 指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设 施用地等 未利用地。 农用地和建设用地以外的土地。 各类用途的土地使用权出让最高年限是多少 ? 居住用地:七十年 工业用地:五十年 教育、科技、文化、卫生、体育用地:五十年 商业、旅游、娱乐用地:四十年 综合或者其他用地:五十年 加油站、加气站用地:二十年。 土地使用权出让合同包括哪些内容? 双方当事人的姓名或者名称、地址 出让土地使用权的宗地号、面积 土地使用年期及起止时间 土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间; 交付土地的时间 规划、市政设计要点 工程竣工提交验收时间 市政设施配套建设义务 使用相邻土地和道路的限制 建设附属、附加设施的工程及义务 违约责任 当事人认为必要的其他条款 出让合同应附上宗地图,作为出让合同的组成局部。 土地使用权的出让方式有哪些? 拍卖 是指在指定的时间、公开场合,在土地管理部门授权的拍 卖主持人的主持下,竞投者按规定的方式应价,由出价最 高者获得土地使用权的行为。 招标 是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投 标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 协议 是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的 公告市场价格为基准,经过协商确定土地价格,并将土地 使用权让与土地使用者的行为。 二、规划与设计类 什么是建筑覆盖率建筑密度? 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率%。 基底面积 覆盖率% 用地面积 什么是建筑容积率? 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之 和与建设用地面积的比率%。 总建筑面积 容积率= 建设用地面积 容积率4高层 什么是绿化率? 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积 的比率%。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和 垂直绿化。 各类绿地面积 绿化率%= 用地面积 什么是绿化覆盖率? 在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与 建设用地面积的比率%。 实用率 实用套内建筑面积面 积 实用率(%) 建筑面积 地下室 房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高12者。 半地下室 房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高13且不超过12者 。 建筑层数建筑层高楼层净高 v建筑层数: 层高大于22米的楼板结构分层层数。 v建筑层高: 相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。 楼层净高: 楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。 平方米与平方尺的换算 国内:平方米 香港:平方尺 “三通一平 路通、水通、电通场地平整。 “七通一平 道路通、水上通、排污通、 排水通、电力通、通讯通、 煤气通、土地平整。 什么是房屋的基底面积? 房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投 影面积。 什么是房屋的建筑面积? 房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围 以内水平投影面积之和。 房屋建筑面积如何计算? 套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 套内建筑面积局部为独立产权 分摊的共有建筑面积局部为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有 权利,承担责任。 房屋的建筑面积包括哪些局部? 套内(单元)建筑面积 按规定应分摊的公用建筑面积 套内建筑面积由哪些局部组成? 套内房屋使用面积+套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积三局部组成。 什么是套内房屋使用面积? 是指套内房屋使用空间的面积,以水平投影 面积按以下规定计算: 1套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、 过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空 间面积的总和; 2套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面 积; 3不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、 管道井均计入使用面积; 4内墙面装饰厚度计入使用面积。 什么是套内墙体面积? 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体 或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔 墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等 共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积 。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面 积。 目前深圳市对套内墙体面积的执行规定 如下: 1建筑物外墙含山墙的墙体面积全部计入与其相 邻的套内建筑面积或外墙内侧的公用建筑面积中; 2分户建筑面积之间的共墙、公用面积与公用面积 电梯井除外之间的隔墙,以墙中线为界分别计取分户套 内建筑面积的边长和公用面积的边长; 3电梯井不含其周围的其他公用面积与套内建筑 面积或电梯井之外的其他公用面积之间的隔墙,以墙轴线 为界分别计取边长; 4套内建筑面积与电梯井之外的其他公用面积之间的 隔墙,其墙体面积全部计入套内建筑面积。本处所指的“ 其他公用面积包含了电梯井周边的过道、走廊,也包 含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、 货棚、站台、骑楼等。 什么是套内阳台建筑面积? 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水 平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计 算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建 筑面积。 什么是房屋的共有建筑面积? 房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的 建筑面积。包括: 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公 共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢效劳 公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。 还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙) 以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车 棚、车库、为多幢效劳的警卫室,管理用房,作为人防工 程的地下室都不计入共有建筑面积。 房屋的公用建筑面积是如何分摊的? 每户(或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原 那么进行计算: (1)有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进 行计算; (2)如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比 例进行分摊。即:每户应分摊的公用建筑面积=( 应分摊公用建筑面积/各套(单元)建筑面积之和) 各套(单元)建筑面积。 什么叫宗地?宗地号代表什么意思? 宗地是地籍的最小单元,是指以权属界线组成的封闭 地块。深圳市的土地,以宗地为根本单位统一编号, 叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:区、带 、片、宗,从大范围逐级表达其所在的地理位置。如 :B10724这个地号表示福田区第1带07片第24 宗地。