【店铺管理】百货、超市、专业店商业选址要求培训课件(ppt 59页)

Page - 1Copyright by SUNSTARS CO.LTD 商业业态 Page - 2Copyright by SUNSTARS CO.LTD 业态种类零售业态 零售购物型 n购物中心 n专卖店n超市 n便利店 n专业店 n仓储店n百货商店 Page - 3Copyright by SUNSTARS CO.LTD 业态对比 业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店 定义 多种零售店 铺、服务设 施集中在一 个建筑物内 或一个区域 内，向消费 者提供 集合体。分 市区、社区 、城郊型 经营日用工业 品为主的综合 性零售商店 以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场 以经营某一 大类商品为 主，且拥有 具备丰富专 业知识的销 售人员和提 供适当售后 服务的零售 业态 专门经营或 授权经营某 一主要品牌 商品为主的 零售业态 是一种用以 满足顾客应 急性、便利 性需求的零 售业态 以经营生活 资料为主的 ，储销一体 、批量销售 、实行会员 制的商店 规模 5万-15万平 米为宜 规模大，营业 面积在5000 平方米以上 标准超市 :500-1500平 米;大型综合 超市:2500- 5000;超大型 :6000-10000 具备一定规 模,根据具体 市场和产品 特性而定 根据具体经 营的商品而 定,一般在50- 600平米 面积在100平 方左右 规模较大 产品/业 态 内部结构由 百货店或超 市为核心店 ，集零售、 餐饮、娱乐 于一体；核 心店面积不 超过总面积 80 商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全 以食品为经 营重点，满 足食品一次 性购全 商品结构体 现专业性和 深度性，品 种丰富，选 择余地大， 主营商品占 经营商品的 90以上 商品结构以 著名品牌、 大众品牌为 主 以速成食品 、饮料、小 百货为主 经营范围广 泛，如食品 、日用品、 耐用品 零售业态(一) Page - 4Copyright by SUNSTARS CO.LTD 业态对比 购购物中 心 百货货商 店 超市专业专业店专卖专卖店便利店仓储仓储店 客户户 目标顾 客以 流动顾 客为 主 中高收入人 群、客户来 源范围广 大众化消费 、客户来源 根据超市规 模和定位有 所不同 客户覆盖面 广 针对 特定消 费人群、经 济实 力较 强 附近居民 购购物方 式 柜台销售和 开架销售相 结合 开架自选、 自我服务、 平价销售、 一次结算的 售货方式 定价销售和 开架面售 定价销售和 开架销售 开架自选、 统一结算 开架售货、 批量作价 经营经营特 色 卖场 租赁制 ；布局统一 规划，店铺 独立经营 ； 服务功能齐 全，集零售 、餐饮、娱 乐于一体。 卖场 租赁制 、种类齐 全 、高毛利 平价销售、 满足日常用 品一次性购 全 同类商品大 规模集中式 营销 。由卖 场租赁发 展 到自营 品牌专卖 、 量小、质优 、高毛利 平价、服务 群众生活， 营业时间长 零售业态(二) Page - 5Copyright by SUNSTARS CO.LTD 物业及选址要求购物中心 选址要素： n区位： 1、中心商业区或城乡结合部的交通要道； 2、交通易达性：车称10-30分钟 3、购物人口分析 n用地经济状况： 进行可获得性分析 n用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况 Page - 6Copyright by SUNSTARS CO.LTD 购物中心购物中心 类 型业 态效 用 主力店 高端百货、大 型超市、家居 、建材等 有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约 不利影响： 租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险 次主力店 知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所 聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间 、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势 品牌店 饰品、服饰、 化妆品等 购物中心盈利最多的部分 ；可丰富购物中心的功能 ；个性品牌能聚集各类客 源 n功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体 。一些大型的购物中心 甚至包含了酒店和办公 的功能。 n黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30 n业态组合：主力店、 次主力店、独立店。“ 主力店是恒星，围绕主 力店周边运行是小行星 般的次主力店、品牌店 ”。 Page - 7Copyright by SUNSTARS CO.LTD 百货商店 代表品牌 新世界 天虹百货 Page - 8Copyright by SUNSTARS CO.LTD 选址基本要求百货商店 要 素要 求 商 圈 城市核心商圈 交通便利 城市人口：40万以上 物 业 要 求 建筑 楼高三层以上 面积 5000-20000，单层面积5000 平米左右中庭面积(包 含电梯井)至少500 单层店面积：15,000以上 层高 首层层高5m，二层以上层高4.5m； 柱距 8m8m 配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要 双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 楼板承重 450kg/ 停车场 100个/10000 合作方式 免租期1年左右 租赁年限1020年 Page - 9Copyright by SUNSTARS CO.LTD 百盛 p品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货 p顾客定位 中高收入阶层 p发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张 至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。 Page - 10Copyright by SUNSTARS CO.LTD 百盛案例 上海九海百盛 上海九海百盛百货业态布局 6F 文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居. 5F游戏广场、美食小吃； 2-4F 化妆品、男女休闲装、时装 、包袋、运动用品、内衣 1F 皮具、国际化妆品、麦当劳 、意大利休闲餐厅 银行； -1F平价超市 Page - 11Copyright by SUNSTARS CO.LTD 新世界 新世界 p品牌特点 n市场定位：中高档路线的 n目标顾客：高雅、时尚的中青年 n针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 p经营战略 n高雅、时尚的中高收入阶层 p发展状况 n分布于全国20多个大中城市 Page - 12Copyright by SUNSTARS CO.LTD 新世界案例 沈阳中华路新世界 沈阳中华路新世界业态布局 6F家居配饰、家居用品 5F 运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣 4F男士正装、配饰 3F少淑女装、时尚手表 2F 女士职业装、女士配饰、化妆 品 1F国际名品、珠宝、名表 -1F男女皮鞋、男女手袋 新世界 Page - 13Copyright by SUNSTARS CO.LTD 茂业 p品牌特点 n2008年5月5日，茂业国际于香港上市 n1997年3月开设了首家百货店深圳东门店.公司在珠三 角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙 头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团 p经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况 2008年01月2007年10月 n四川绵阳店开业; n江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月成商集团完成股权 分置改革; Page - 14Copyright by SUNSTARS CO.LTD 太平洋百货 p品牌特点 n太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营 行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事 业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。 p经营定位 n时尚生活方式缔造者 p发展状况 n太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。 太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型 的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太 平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。 Page - 15Copyright by SUNSTARS CO.LTD 太平洋案例 上海徐家汇太平洋 上海徐家汇太平洋百货业态布局 1F化妆品 香水 钟表 名品 女鞋 2F少女流行服饰 休闲鞋 表 饰品 眼镜 少女休闲装 彩妆 护肤品 3F服饰 少淑服饰 餐厅 杂货内衣 补妆室 4F淑女套装 黄金珠宝 皮包皮件 餐厅 售后服务中心 5F 绅士杂货 男仕内睡衣 袜子 西服 衬衫 领带 男仕精品 用品 皮 包皮件 旅行箱 男鞋 烟具用品 商务休闲服 钟表 内衣 餐厅 修 改室 6F 休闲服饰 牛仔服饰 休闲包 鞋 少男服饰 户外旅游用品 运动服 饰 7F 保健器材 手机 相机 烹煮锅具 卫浴芳香用品 美容SPA馆后仓6.8-7.5 柱距 8-9米10.8*10.8 楼板承重 卖场 800kg/平米,后仓冷库 10001200 停车场车场 300个以上顾客免费停车位 ，20个 以上免费货车 停车位 免费提供至少600个机动车 停车 位，非机动车 停车场 地2000平米 400600 车位(上海,北京,广州)150 300车位(其他) ;6001000自行车位 相关配套 电动 扶梯；电源稳定，配备完善的 给排水系统，提供独立给排水接驳 口并安装独立水表 货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯 。如有地下室，必有货梯直达 供水 200250吨/天;供气 排水通道通风发电 机消防环保 其他 2个主出入口；外立面广告3个；广场场转租租户由家乐福负责 管理免费广告牌：高炮2个；门头 2个 合作方式 租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一 般是20年30年） 超市 Page - 37Copyright by SUNSTARS CO.LTD 选址要求超市 人人乐乐华润华润 万家北京华联华联 （大型综综超） 商圈区位 一二线城市 大型商业地块和住宅 密集区 城市商业中心、规划 中的大型商业地块、 住宅密集区 ; 位于城市主干道、十 字路口 A、城市规规模：省城或中心城市；常住人口100万以 上，年均消费6000元以上 B、商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万 人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万 二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日 均人流量6万以上 三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面 日均人流量4万以上； C、3公里内竞争对手不超过2家。 物 业业 要 求 面积积及楼层层 3层以内单层 3000平方以 上，共8000-15000 首层最佳，不超过三个 楼层 ；共8000以上 共12000平方米。单层 12000。多层6000平方米/层。 库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方 米。 层层高 4.2米以上5.5米最佳 不低于5米5米 柱距 8*88*8 建筑主体 物业尽量方正框架或排架结构 楼面载荷：卖场 4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 配套设设施 有空调、电梯、消防; 排水/排污/排油通道 卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（ 消 防通道）宽幅：3米; 地下室防水：用电量0.12千伏安/平米 停车车位 150个以上停车位 需配备大型停车场 ，数 量不小于1个车位/60 合作方式 租赁自营 租期20年 免租12个月以上 租赁、自建 租赁、期限20年 Page - 38Copyright by SUNSTARS CO.LTD 选址要求便利店 要素要求 商圈 以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左 右），目标人口在2600-3000人； 选择居民区附近，该地区固定顾客较多； 选择地铁或车站附近，流动顾客较多； 选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大