房地产策划培训2.房地产经济测算

房地产经济测算2014.08,课程开发目标,Objective 课程目标,1、培训对象： 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： 理解思路，认识工具。 初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。 熟识者：探讨操作思路。,为什么要做经济测算？,经济测算思路,验证方案的财务可行性 让我们的报告更有说服力,经济测算思路,资金平衡,利润预期,动态测算,静态测算,开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？,经济测算思路,反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？,经济测算的步骤,4个步骤，10张表,经济测算我们从何下手？,指标收集,项目经济技术指标,所需指标,工程成本指标,经济参数指标,项目经济技术指标,第一步：整理用地指标,将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。,项目经济技术指标,第一步：整理用地指标,按照是否能够出让进行分类。,项目经济技术指标,第二步：根据规划设计方案整理,按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。,在这里将车位情况梳理好，方便后期计算。,项目经济技术指标,第二步：根据规划设计方案整理,住宅车位数量和面积的确定,确定住宅 总建筑面积,确定 户均面积,确定 车位配比,确定 车位数量,确定车位 建筑面积,确定人防面积,确定总户数,确定人防 车位个数,确定可售 车位个数,确定地下 建筑面积,工程成本指标,第三步：确定建安成本指标,通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。 北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。,经济参数指标,第四步：确定经济参数指标,经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。,税率一般不变,基础设施建设费随城市、城区而变 百度搜“城市基础设施建设费 房山”,经济测算指标收集易错点,费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同（土地契税、城市基础设施建设费、建安成本等），测算时要根据所在城市进行核实，切勿生搬硬套。,课堂练习：完善项目指标整理,按照前边所述内容，完善经济测算基础指标,有了技术指标我们如何开展经济测算？,经济测算现金流的构成,收入,成本,建设成本,税费,财务成本,租金收入,销售收入,成本和费用构成,总投资：究竟要花多少钱?,1.土地成本,1.土地成本,1.3 土地征用及拆迁安置补偿费,近年随着政府以净地、熟地出让，土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算，费用已包含在招拍挂价格中的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁，则开发企业须列入本项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。,工程成本,工程成本主要包括： 1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。,2.前期工程费,释义：主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。,2.前期工程费,通常列入“前期工程费”项,也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项,2.前期工程费,举例： 若某项目主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的前期工作咨询费为12万元。 计算公式：前期工作咨询费=6000万0.2%=12万,2.1 前期工作咨询费：,释义：包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告，以及其他与建设项目前期工作有关的咨询服务费用； 取费标准：前期工作咨询费按照主体建安工程总投资（主体建安工程费包括：建安工程费、基础设施费以及公共配套设施费）的0.2%-0.5%收取。,2.前期工程费,2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费,举例： 若某项目的占地面积为11万平方米，则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。 计算公式：地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米3元/平方米=33万元,取费标准：该费用按照3元/平方米（项目的占地面积）的标准收取。,2.前期工程费,2.3 建筑规划设计费,举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式：建筑规划设计费=6000万1.6%=96万,取费标准：该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。,2.前期工程费,2.4 市政设计费,释义： 建设项目的建筑市政工程范围，一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电信、广播电视、邮政等工程。 建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时，应向工程设计单位支付建筑市政工程设计费。 建筑市政工程设计费用一般包括：方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。,2.前期工程费,2.4 市政设计费,释义： 纳税(费)环节建筑市政工程设计费，由建设单位在建设项目规划设计阶段，根据与设计单位在工程设计合同中约定的费用金额以及支付方式，向受托设计单位支付。 收取标准： 建筑市政工程按设计阶段分为：方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 建筑市政工程按复杂程度分为：级、级、级三个等级。 建筑市政工程专业调整系数为：邮政工艺工程0.8，建筑、市政、电信工程1.0，人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。,2.前期工程费,2.4 市政设计费,举例： 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元，则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式：市政工程设计费=（249.6万-163.9万） 3+163.9万=192.47万元,计算方法：市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+（高档值-低档值）/3,取费标准：取费基数为主体建筑工程投资总额；建筑市政工程专业调整系数为1.0。,2.前期工程费,释义：环境影响咨询是建设项目前期工作中的重要环节。环境影响咨询内容包括：编制环境影 响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估。 计算方法1：根据表格插入法计算。,单位：万元,注1、表中数字下限为不含，上限为包含； 注2、估算投资额为项目建议书或可行性研究报告中的估算投资额； 注3、咨询服务项目收费标准根据估算投资额在对应区间内用插入法计算；,2.5 环境评估费,2.前期工程费,2.5 环境评估费,计算方法2：可参考http:/,举例： 若某项目的总投资额为10亿元，则该项目的环境评估费为24.48万元。 计算公式：环境评估费=环境影响报告书（含大纲）+环境影响报告表+环境影响报告书（含大纲）+环境影响报告表=16.8万+3.36万+3.36万+0.96万=24.48万,2.前期工程费,2.6 交通评价费,取费标准：该费用按照1元/平方米（地上面积）收取。,2.前期工程费,注1：具体收费标准明细请登录http:/ 注2：单项建筑工程建筑面积为单体楼座的建筑面积,2.7 施工图设计审查费,释义：取得省级以上建设行政主管部门颁发的建筑工程施工图审查资质证书并具有法人资格的施工图审查机构，按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行审查，而向建设单位收取的费用。 取费标准1：,2.前期工程费,2.7 施工图设计审查费,举例： 假设某项目地上总建筑面积为11万平米，则施工图审查费为38.5万元。 计算公式：施工图设计审查费=11万 3.5元/平方米=38.5万元,取费标准2：在一般投标过程中，通常不会根据地块的经济技术指标对项目规划产品的单体楼座的建筑面积进行详细计算，只会计算不同建筑类型产品的建筑面积，因此在计算施工图设计审查费时，一般按照3.5元/平方米（地上建筑面积）进行收费。,2.前期工程费,2.8 标底编制费,举例： 若某项目的建安工程投资总额为6000万元，则该项目的标底编制费为12万元。 计算公式：工程标底编制费=6000万0.2%=12万,取费标准：单独提供编制工程标底服务的，按工程预算的0.2%0.3%收费；需按图纸计算钢筋量的，除按工程预算的0.2%0.3%收取工程标底编制费外，还应以计算出的钢筋量按每吨16元加收工程标底编制费。,2.前期工程费,2.9 工程招投标管理费,取费标准：该费用收取标准为项目主体工程概算总额的0.066%。,举例： 若某项目的建安工程投资总额为6000万元，则该项目的工程招投标管理费为3.96万元。 计算公式：工程招投标管理费=6000万0.066%=3.96万,2.前期工程费,取费标准：费用计算标准按照国家发展计划委员会文件计价格20021980号和发改办价格2003857号规定。,2.10 招标代理费,2.前期工程费,2.10 招标代理费,举例： 某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下： 计算公式：100万元1.01万元 （500-100）万元0.72.8万元 （1000-500）万元0.552.75万元 （5000-1000）万元0.3514万元 （6000-5000）万元0.22万元 合计收费=1+2.8+2.75+14+222.55（万元）,计算方法：分档计算（招标代理费计算器计算）。,2.前期工程费,2.11 三通一平费（土方临时水电）,释义：具体指水通、电通、路通和场地平整所需要的成本费用； 取费标准：收费标准以项目的占地面积为基准，以20元/平方米为收费单价。,举例： 假设某项目的占地面积为11万平米，则该项目的三通一平费用为220万元。 计算公式：三通一平费=11万20元/平方米=220万元,2.前期工程费,2.12 工程监理费,释义：工程监理费是指监理单位在工程建设监理活动中所需要的全部成本（包括直接成本和间接成本），再加上应缴纳的税金和合理利润； 取费标准：按主体建安工程费的0.10.2计取；施工阶段按取费标准取。,举例： 若某项目的建安工程投资总额为6000万元，则该项目的工程招投标管理费为6万元。 计算公式：工程监理费=6000万0.1%=6万,2.前期工程费,2.13 新材料基金费、水泥专项基金,释义：如项目的建筑结构为砖混结构，则计算新材料基金费，反之则不计入。新材料基金费中的水泥专项基金可不做计入。 取费标准：新材料基金费以项目的建筑面积为基准，参考单价以8元/平方米（前提：建筑结构为砖混结构）。,3.建安工程费,释义：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。,建 安 工 程 费,主体建筑工程费,结构及粗装修费,门窗工程费,公共部位装修费,室内装修费,室外工程费,基础施工费,主体安装工程费,室内水暖气电,设备及安装费,弱电系统,土方工程、护壁护坡、桩基础、桩基检测费、降水,电梯厅、走廊、大堂、楼梯间、外立面、屋面、栏杆,厨房、卫生间、厅房、阳台露台地面,框架工程、室内回填土、砌体、套内装修、防水、其它,户内门，窗、阳台门，防火门，幕墙,给排水、暖气、燃气、电气,通风排烟系统、电梯供货及安装、发电机供货及安装、消防系统、人防系统及安装,二表远传费用、安防系统（监控系统）、防盗报警系统、有线电视、紧急广播及背景音响系统、智能化机房及防雷接地、综合布线/电话、楼宇自动化控制系统,3.建安工程费,商业配套面积需要根据千人指标配套进行计算,计算方法：分物业类型计算,3.建安工程费,商业配套面积,计算方法：商业配套的建筑面积会根据本项目预计的人口数量，按照千人配套指标进行计算； 投标阶段估算可合并在公共配套设施建设费进行估算。,3.建安工程费,计算方法： 十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”（单体建筑的标准层面积）防空地下室，可按其十层标准面积计算；十层（不含十层）以下，基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建；十层（不含十层）以下，基础埋深超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的3%修建； 在投标过程中，对不同的建筑类型无法精确到每栋楼座单体的情况下，地下人