房地产策划培训2.房地产经济测算
96页1、房地产经济测算2014.08,课程开发目标,Objective 课程目标,1、培训对象: 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标: 理解思路,认识工具。 初学者:通过练习初步掌握经济测算原理。 熟识者:探讨操作思路。,为什么要做经济测算?,经济测算思路,验证方案的财务可行性 让我们的报告更有说服力,经济测算思路,资金平衡,利润预期,动态测算,静态测算,开发商最关心的是什么? 如何评判是否可行?,经济测算思路,反推取地价格:反向测算,多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱?,经济测算的步骤,4个步骤,10张表,经济测算我们从何下手?,指标收集,项目经济技术指标,所需指标,工程成本指标,经济参数指标,项目经济技术指标,第一步:整理用地指标,将能够收集到的项目经济技术指标进行整理,首先按照地块进行分类。,项目经济技术指标,第一步:整理用地指标,按照是否能够出让进行分类。,项目经济技术指标,第二步:根据规划设计方案整理,按照规划设计方案,分产品类型梳理项目指标。,在这里将车位情况梳理好,方便后期计算。,项目经济技术指标,第二步:根据规划设计方案整理,住宅车位数量和面积的确定,确定住宅 总建筑面积,
2、确定 户均面积,确定 车位配比,确定 车位数量,确定车位 建筑面积,确定人防面积,确定总户数,确定人防 车位个数,确定可售 车位个数,确定地下 建筑面积,工程成本指标,第三步:确定建安成本指标,通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化,测算前根据经验进行调整。 北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考,结合项目情况进行调整。,经济参数指标,第四步:确定经济参数指标,经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。,税率一般不变,基础设施建设费随城市、城区而变 百度搜“城市基础设施建设费 房山”,经济测算指标收集易错点,费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同(总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等),测算时要注意辨别,切勿混淆。 城市混淆 不同成本、费用及税费在不同城市的计算标准不同(土地契税、城市基础设施建设费、建安成本等),测算时要根据所在城市进行核实,切勿生搬硬套。,课堂练习:完善项目指标整理,按照前边所述内容,完善经济测算基础指标,有了技术指标我们如何开展经济测算?,经济测算现金流的构成,收入,成本,建
3、设成本,税费,财务成本,租金收入,销售收入,成本和费用构成,总投资:究竟要花多少钱?,1.土地成本,1.土地成本,1.3 土地征用及拆迁安置补偿费,近年随着政府以净地、熟地出让,土地征用及拆迁安置补偿费已不再单列计算,费用已包含在招拍挂价格中的“土地开发建设补偿费”中。如土地出让明确规定地上物由开发企业自行完成拆迁,则开发企业须列入本项费用。具体计算标准需与开发商交流或查询当地拆迁补偿政策。,工程成本,工程成本主要包括: 1 前期工程费 2 建筑安装工程费 3 基础设施建设费 4 公共配套设施费。,2.前期工程费,释义:主要包括开发项目的前期策划、规划设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费用支出。,2.前期工程费,通常列入“前期工程费”项,也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项,2.前期工程费,举例: 若某项目主体建安工程投资总额为6000万元,则该项目的前期工作咨询费为12万元。 计算公式:前期工作咨询费=6000万0.2%=12万,2.1 前期工作咨询费:,释义:包括编制和评估项目建议书或者可行性研究报告,以及其他与建设项目前期工作有关的咨询服务费用;
4、取费标准:前期工作咨询费按照主体建安工程总投资(主体建安工程费包括:建安工程费、基础设施费以及公共配套设施费)的0.2%-0.5%收取。,2.前期工程费,2.2 地质勘察、测绘费、勘察报告审查费,举例: 若某项目的占地面积为11万平方米,则该项目地质勘察、测绘费、勘察报告审查费为33万元。 计算公式:地质勘察、测绘费、勘察报告审查费=11万平方米3元/平方米=33万元,取费标准:该费用按照3元/平方米(项目的占地面积)的标准收取。,2.前期工程费,2.3 建筑规划设计费,举例: 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元,则该项目的建筑规划设计费为96万元。 计算公式:建筑规划设计费=6000万1.6%=96万,取费标准:该费用主体建筑工程投资总额的1.6%收取。,2.前期工程费,2.4 市政设计费,释义: 建设项目的建筑市政工程范围,一般包括建筑、人防、市政公用、园林绿化、电信、广播电视、邮政等工程。 建设单位委托设计单位进行建筑市政工程设计时,应向工程设计单位支付建筑市政工程设计费。 建筑市政工程设计费用一般包括:方案设计、初步设计和概算、施工图设计、按合同规定配合施工、进行设计
5、技术交底及工程竣工验收等各项工作的费用。,2.前期工程费,2.4 市政设计费,释义: 纳税(费)环节建筑市政工程设计费,由建设单位在建设项目规划设计阶段,根据与设计单位在工程设计合同中约定的费用金额以及支付方式,向受托设计单位支付。 收取标准: 建筑市政工程按设计阶段分为:方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段。 建筑市政工程按复杂程度分为:级、级、级三个等级。 建筑市政工程专业调整系数为:邮政工艺工程0.8,建筑、市政、电信工程1.0,人防、园林绿化、广播电视工艺工程1.1。,2.前期工程费,2.4 市政设计费,举例: 若某项目的主体建安工程投资总额为6000万元,则该项目的市政工程设计费为192.47万元。 计算公式:市政工程设计费=(249.6万-163.9万) 3+163.9万=192.47万元,计算方法:市政设计费采用分档内插法进行计算 市政设计费=低档值+(高档值-低档值)/3,取费标准:取费基数为主体建筑工程投资总额;建筑市政工程专业调整系数为1.0。,2.前期工程费,释义:环境影响咨询是建设项目前期工作中的重要环节。环境影响咨询内容包括:编制环境影 响报告书(含大纲)、
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