2014年F5地块项目可行性建议报告（黑马地产项目定位）ppt课件

1,2020/10/22,2,赣州中心城市定位与南昌共同形成江西省的双中心，主动融入长珠闽大经济圈,根据江西省未来城镇空间布局，提出赣州中心城市定位是：与南昌市共同形成江西省的双中心结构城市的理念 赣州正在着力建立起立体交通网络，提出赣州将从节点城市走向枢纽城市的理念，主动融入长珠闽三大经济圈，争做承接长珠闽三大经济圈辐射的枢纽城市。 中心城市加快城市化进程，提高城市竞争力，重塑旅游名城形象，打造适宜创业和居住的江南名城。,南昌市,赣州市,福建省,广东省,湖南省,城市地位,3,“一脊两带、三心六片”新城市规划给房地产发展带来无限潜力,“一脊”指赣州的城市发展“金脊”中心城区段，串联着河套老城、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。 “两带”指环城产业带和京九产业带。 “三心”指以河套老城、章江新区和创新区为依托的三个城市中心，为中心城区的核心区，每片人口规模在20-30万。 “六片”指中心城区的边缘组团，主要包括西城片区、水西湖边片区、水西钴钼有色冶金基地、水东片区、沙河片区和峰山片区。,河套 老城区,章江 新区,创新区,发展金脊,城市规划,4,赣州城市功能分区,项目位于章江新区，属于赣州市城市发展的核心区域,【城市发展方向】 赣州中心城区城市空间发展方向为：以向南向西发展为主，形成“南进、西拓、东延、北控”之势。 【本项目区位】 章江新区为赣州未来发展的个重点，也是整个赣南地区（18县市）发展的中心； 项目位于赣州市章江新区的中央生态公园核心腹地；,项目区位,5,关键词：未来城市发展新核心,【城市功能定位】 章江新区是赣州城市未来发展的核心区域，是老城区居住、行政和商业商务的主要疏解方向，将规划建设成为集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区；,【规划结构】 “一轴、二环、三心、六片”的结构体系 1、一轴：连接赣州历史城区与未来“创新区”的发展轴线； 2、二环：沿章江的生态景观环和连接各片区中心的社区生活环。 3、三心：城市发展轴线上的三个市级中心，即行政中心、文化中心和商业中心； 4、六片：六片包括一个专业市场片区和五个居住片区。,片区规划,政府大力建设章江新区将为本项目未来的发展提供利好机会,6,项目所在地,中央生态公园,人民医院,体育中心,商业中心区,市政府,市民中心,赣州三中,理工大学,纯粹住宅区,章贡新区未来规划配套设施齐全，但目前尚未成熟，仍需尚待时日。,片区配套,赣州中学,章贡区政府,章江新区定位为未来城市核心，公共配套齐全，项目最大限度享用政府提供的配套资源,7,中央生态公园：章江新区发展的关键和纽带,中央生态公园位于章江新区腹地，地理位置得天独厚； 位于新区中央金脊中部，规划的益光路南侧，属于新区三心之商业中心区的绿心，总用地面积69.66公顷 ； 章江新区目前沿着发展轴线正全面实施快速发展，中央生态公园就成为新区东西轴线的关键和纽带。,项目所在地,专业 市场,居住 片区,居住 片区,居住 片区,居住 片区,发展轴线,居住 片区,片区配套,8,项目区域价值总结：未来，章江新区将成为赣州城市价值的颠峰区,章江新区是赣州新兴的行政中心，是未来的文化，休闲，经济中心。,政府导向的高投入开发为章江新区的发展定位提供持续发展动力，城市中心的格局已然奠定。,章江新区虽规划前景看好，但目前人气不旺，价值兑现需假以时日。,政府重点投入，章江新区的城市中心地位进一步凸显。,9,赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产发展形成有力支撑,赣州市历年GDP增长情况,赣州逐年稳定增长的经济环境，给房地产持续繁荣发展提供很好的市场环境。,赣州GDP走势,快报：2010年赣州GDP破1100亿元,10,2009-2010年赣州房地产市场价格“大踏步”,20092010年，赣州房地产市场迎来大踏步。09年初，随着房地产市场的回暖，赣州市场迎来了高速发展的时期，仅09年赣州市存量房基本销售一空，在09年底更出现了住宅市场供应紧缺的状况。 2010年，虽然市场在调控政策出台的前后出现短暂的平静，但随着一级市场地王一块高过一块，二级市场住宅价格出现了近乎疯狂的涨幅，部分楼盘月度的销售差价达到700-800元/，项目开盘同样也是达到“一天售罄”的地步。 由于市场需求猛增，2010年更是出现了不少极端销售的案例：隐龙山庄下班时间开盘；中航城公寓、80公社暗开盘，不公开销售；中央星城4000人开盘盛典等。,11月赣州在百城住宅价格环比涨幅排名第七。,赣州房地产成交价格,11,市场需求量激增，09年强势反弹,2010年价格大幅攀升,赣州市场09年初开始复苏并强势反弹，市场需求量激增导致市场一度出现“脱销”局面。,2010年销售量的下落主要表现在供应量的减少上，市场需求依旧旺盛。,赣州市场进入卖方市场： 2010年同比09年价格上涨幅度达800元/平米以上。2010年下半年后，赣州市场全面进入卖方市场，市场进入疯狂状态，炒家纷纷入市。,赣州市场供不应求，投资客比例大增（部分楼盘投资客户比例超50%）。,赣州房地产成交数量,12,2010年一级市场表现同样风生水起，一浪高过一浪,在一级市场交易中，土地成交价格直线上升，在08年出现了短暂的低迷后，09年开始迅速复苏，至2010年上半年已超过07年达到395万元/亩，其中章江新区成土地交易的热点区域。2010年进入7月以来，地王频出，楼面地价不断被刷新，12月更是达到全年交易的高潮。,二级市场的火爆带动了开发商拿地的热情，推动一级市场的土地成交。,赣州房地产土地交易,13,赣州房地产可划分为八大板块,河套 老城区,章江 新区,创新区,峰山片区,站北 片区,西城区,水东片区,水西湖 边片区,城市规划功能定位分区为8大片区： 房地产市场主要集中在河套老城区、章江新区、站北片区、水东片区、西城区五大片区,章江新区市场,14,城市各大版块格局分布,章江新区市场,15,嘉福,丽江豪庭,江韵华府,中央星城,森林公馆,富地中心,中航公元,公园1号,厦门美地亚,王明杰,中洋地产 景荣地产,城投集团,富瑞华置业,章江新区项目及土地分布情况,黄金广场、市政府区域,中央生态公园区域,沿江区域,章江新区未来项目主要集中在黄金广场市政府区域、中央生态公园区域和沿江区域3个区域。,中洋地产,三和地产,潘春晓,谢剑峰,高由祥,城投集团,洛阳盛世弘强,16,在售、将售项目分析,章江新区市场,森林公馆，住宅均价9600元/,代表项目： 中航城 黄金时代 森林公馆 80公社 金鹏怡和园 豪德银座 外滩1号 盛世江南 中央星城,中央星城，住宅均价7500元/,盛世江南，住宅均价7200元/,外滩1号，10年公寓均价6500元/,80公社，住宅均价8000元/,黄金时代，二手均价7000元/,中航城，公寓均价9300元/，二手均价8500元/,中航城新地块，住宅预计均价9000元/,J30，住宅预计均价8500元/,豪德银座，写字楼均价11000元/,本案,J23/J34，住宅预计均价8500元/,生态公园,市民中心,17,商业定位,城 市 绿 轴,1F商业,2F商业,1F商业,2F商业,1F：5万/平米 2F：2万/平米,1F：2.5万/平米,1F：2万/平米,1F：3万/平米 2F：1.5万/平米,预计商业整体均价2.5万元/平方米,2F商业,18,住宅定位,城 市 绿 轴,预计住宅整体均价1.1万元/平方米,1.3万/平米,1.5万/平米,1万/平米,9千-1万/平米,1-1.2万/平米,19,经济指标,项目经济技术指标 占地面积：52937.5平方米(79.451亩) 容积率：3.5 建筑面积：商业30000平方米；住宅155281平方米（地下面积不计容）,20,THANKS！,