第二章房地产所有权法律制度课件

1,第二章 房地产所有权法律制度 本章主要内容： 第一节 房地产权利概述 第二节 土地所有权 第三节 房屋所有权 第四节 房地产相邻关系与地役权,第一节房地产权利概述,一、房地产权利的概念和特点 特点： 1.属于财产权 2.是众多权利的集合 3.客体包括物和行为,3,第一节 房地产权利 二、分类 （一）土地权利与房屋权利 1、土地权利：所有权、使用权、租赁权等，土地所有权实行“一元二分”制度。 2、房屋权利：所有权、租赁权等。 （二）城市房地产权利和农村房地产权利 城市：实行买卖、租赁、抵押等法律制度 农村：实行耕地保护、土地承包经营和宅基地等特殊法律制度 （三）房地产物权、债权和继承权,4,三、房地产权利的体系（P21） 1、所有权：土地所有权、房屋所有权（普通、区分所有）、房地产共有、相邻关系。 2、用益物权：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、相邻关系。 3、担保物权：建设用地使用权、土地承包经营权、房屋抵押权。 4、债权：租赁权、借用权。 5、继承权：房屋所有权、建设用地使用权。,5,第二节 土地所有权 一、概述 （一）土地所有权的特点 1、主体的限定性：国家和农民集体组织； 2、客体的特定性和差异性： （1）特定性：国有土地和集体土地； （2）差异性：地域上的差异（城市和农村）和法律上的差异（权属确认方式、流转）。 3、内容的限制性：土地所有权禁止交易； 4、权能具有分离性： 国有土地：实行建设用地使用权制度 集体土地：实行承包经营权制度、宅基地使用权制度和建设用地使用权制度。,6,（二）所有权的内容：占有、使用、收益和处分 其中处分主要是指法律上的处分 狭义是指土地所有权发生变化：包括土地调整（“飞地”）和土地征用； 广义还包括在所有权上设定负担，如建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权等。,7,（三）土地所有权的效力范围 1、横向范围：地界 2、纵向范围：地表、地上和地下空间。 相应的法律限制：相邻关系，国家利益和社会公共利益方面的限制。,8,二、国家土地所有权 （一）特点： 1、主体的唯一性：国家 2、客体的限定性 3、取得方式的特定性：没收和接管、赎买、征收，法律宣布收归国有。 4、实行有偿使用制度（缴纳土地使用权出让金）。,9,（二）范围： 1、城市市区的土地 2、法律规定属于国家所有的农村、城市郊区土地。,10,（三）国有的具体体现： 1、国家垄断经营 2、实行有偿、有期限使用制度 3、限制使用范围和用途 4、出让由土管部门统一管理（土地储备中心）,11,三、集体土地所有权 （一）形成：两个阶段（地主农民集体） （二）特点： 1、主体的多元性：农民集体组织包括村农民集体、农村集体经济组织和乡镇农民集体等； 2、客体是国有土地之外的其他土地（农用地和建设用地）； 3、实行土地承包经营权制度、建设用地使用权和宅基地使用权制度。,12,（三）范围： 1、农村和城市郊区土地（法定国有的除外）； 2、宅基地和自留地、自留山（自留草场）,13,（四）农村土地及其利用 1、所有权的行使 （1）行使主体： A.村农民集体所有：村集体经济组织或村委会行使； B.村内两个以上农民集体所有：村内各该集体经济组织或村民小组行使； C.乡镇农民集体所有：由乡镇集体经济组织行使。 （2）救济与特别程序： 集体经济组织、村委会或其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受害集体成员可请求法院撤销。 需本集体成员决定事项：土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；个别土地承包经营权人之间承包地的调整；土地补偿费等费用的使用、分配办法。,14,2、农业用地：承包经营，签订土地承包经营合同 3、建设用地：由县级政府登记造册，确定使用者使用权。,15,四、土地权属争议的处理 土地所有权和使用权归属争议（案例） 1、国有土地使用权的确定：一般维护现有关系的稳定性，确定给现使用者； 2、集体土地所有权和使用权的确定：按照使用年限确定（20年），实践中也有法院尊重历史和事实予以确定。,1.下列关于我国土地使用权法律制度的哪些表述是正确的？ （2006168） A土地使用权既可以有偿取得，也可以无偿取得 B就权利性质而言，土地使用权属于用益物权 C国有土地使用权的主体既可以是法人，也可以是个人 D农林土地承包经营权的取得不以登记为要件,2.某村召开村民会议，讨论村民承包地在承包期内收回问题。根据土地承包法的规定，下列哪些村民属于可以被收回承包地的情形？(2005173)A.张甲全家已迁入小城镇落户B.李乙全家迁入省会城市，并转为城市户口C.王丙家庭人口已经由过去的7人减为3人D.赵丁最近提出申请，自愿将承包地交回,3.下列建设用地项目哪些应当由国务院批准？(2005172)A.开发未确定使用权的国有荒山200公顷，从事林业生产B.征用集体所有的荒滩100公顷，用于兴建高尔夫球场和度假村 C.经省人民政府批准的道路建设项目，涉及农用地转为建设用地D.经直辖市人民政府批准的教育项目，需征用基本农田以外的耕地200公顷,4.李庄和赵庄为相邻一块土地的所有权归属发生争议，李庄的村干部就此事请示乡长。乡长的下列哪一答复意见是错误的？（2007124） A这件事，乡政府可以出面召集你们双方协商解决。 B如果你们双方达不成协议，我们乡政府是无权处理的。 C你们可以去县政府申请处理，也可以直接去县法院起诉。 D在纠纷解决之前，你们双方必须维持土地利用的现状。,1.ABCD 2.BD 3.BCD 4.C,第三节房屋所有权,一、房屋所有权概述 （一）概念与特点,特点： 1.客体特定 2.主体广泛 3.交易自由,23,（二）形态 单独所有权、共有所有权、区分所有权 （三）取得方式 1）建造：事实行为（必须合法）成就时发生效力，不以登记为所有权取得条件。 2）转让（买卖、互易、赠与）：登记发生物权变动效力。 3）继承和接受遗赠：自继承或受遗赠开始时发生效力，不以登记为要件。 4）善意取得：受让人善意、合理价格、依法登记。,24,二、建筑物区分所有权 （一）概念： 指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共有部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。 教材：专用部分的专有权和共用部分的共有权、管理权的总称。,25,（二）特点 1、客体特殊性：建筑物专用部分与共用部分并存。 三要件：建筑物结构上能区分为两个以上独立部分；各部分能单独使用并为不同所有人专用，必须有共用部分。 2、内容复杂性：由专有权、共有权、管理权复合构成（专有权占主导地位）。 3、主体多重身份：专有所有权人、共有所有权人、管理权人。,26,（三）建筑物区分所有权关系的要素 1、主体：多重身份； 2、内容：专有权、共有权和管理权，其中管理权包括： （1）设立业主大会，选举业主委员会； （2）共同决定物业重大事项； （3）决定物业管理事宜。,27,3、客体 （1）专有部分 1）套内建筑面积：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 2）共用墙墙体水平投影面积的一半（壁心为界）,28,（2）共有部分：不能分出或单独转让 1）建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）； 2）建筑区划内的绿地（城镇公共绿地或明示属个人的除外）； 3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房； 4）占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位；（建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定）； 5）当然共用的部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地基、梁、柱、楼顶等。,第四节 房地产共有,一、共有的定义及特征 共有是指二个或二个以上民事主体对于同一物共同享有 所有权。它有下列特征： 共有的主体是二个以上的民事主体，但多个主体对共 有物只享有一个完整的所有权； 共有的客体是同一物； 共有人对共有物按份额或平等地享有权利、承担义务 共有不是一种独立的所有权类型，而是所有权之间的联合。,二、按份共有 也称分别共有，是指二个以上的共有人按各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有类型。 三、共同共有 1、含义 它是基于共同关系而形成的共有，如夫妻关系、家庭成员关系等，在共同共有中，共有物并没有份额，各共有人的权利和义务都是平等的。 2、共同共有的类型,夫妻共有财产 家庭共有财产 家庭共有财产和家庭财产是不同的，所谓家庭财产是 指家庭成员共同所有和各自所有的财产的总和。家庭财 产既包括家庭成员的共有财产，也包括家庭成员的个人 财产。 家庭共有财产和夫妻共有财产也是不同的。 区分家庭共有财产与家庭成员个人财产的意义是：一 是在家庭成员分家析产时，只能对家庭共有财产而不能,个人财产进行分割；二是因在对外经营活动中负有债务时，个人经营的以个人财产承担责任；家庭经营的，以家庭共有财产承担责任；三是家庭成员共同生活期间，为家庭的共同生活和生产需要所付出的开支，由家庭共有财产负担。,四、优先购买权 1、含义 是指特定人依法或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有在同等条件下优先于他人购买的权利。,2、优先购买权的主要种类 共有人的优先购买权；承租人的优先购买权 3、优先购买权行使的条件 出卖人将标的物出卖给第三人是先买权行使的前提条件。其他情况不得行使先买权，主要有： （1）因赠与、遗赠、继承、征收等非买卖转移标的物； （2）以招标、拍卖方式出卖标的物的； （3）依强制方式出卖标的物的。 注意：同等条件是先买权的行使条件。,4、优先购买权的顺位 共有人的优先购买权优先于其他优先购买权； 物权性的优先购买权优先于债权性的优先购买权。 应注意的问题 （1）数个共有人同时享有相同的优先权时，应由出卖人决定先买权人； （2）在数人租用同一建筑物的不同部分时，若在整体出卖时，承租人无优先购买权,36,注意： 1、共有中只有一个所有权。 2、按份共有和共同共有（物权法）： （1）按份共有人对共有房地产的处分或作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 （2）共同共有人处分共有房地产或者对共有房地产作重大修缮的，应当全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。,37,第五节 房地产相邻关系与地役权 一、相邻关系 （一）概念：相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。 （二）种类：用水和排水、土地通行、不动产利用、通风采光、环境保护等。,38,二、地役权 （一）概念：为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利。 （二）地役权的设立 以地役权合同方式设立，采取登记对抗主义。 （三）地役权的消灭 1、协议解除； 2、供役地人单方解除； 3、约定事由出现； 4、存续期间届满； 5、标的物灭失； 6、供役地被征收； 7、目的之事实不能（自然原因）。,39,三、地役权与相邻关系的区别 1、产生原因不同：意定性法定性； 2、产生前提不同：是否以相邻为要件； 3、性质不同：是否独立民事权利； 4、有偿性不同：是否有偿； 5、期限性不同：有期限无固定期限； 6、登记要求不同：登记对抗无需登记。,1甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的？(2007-3-12) A小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 B甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 C甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑 D甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑,2.甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？ (2006-