青岛城市场研判-2019-房地产-

谨呈：天鸿集团 青岛世联怡高房地产顾问有限公司 12/5/2016 东郭庄项目市场调研报告 目 录 INDEX 一本体分析 二房地产市场分析 三客户访谈 四项目整体定位 本体 分析 1 p宏观背景分析 p本地分析 4 城阳区作为青岛北部副中心，重点发展总部商务、高端制 造业与宜居新城，随着区域发展，城市地位逐渐凸显 城阳区整体 规划 资料来源：青岛市城阳区总体规划（2012-2030） 城阳区现状 及规划 n 发展现状：城阳区位于青岛市“三 城联动”中的北岸城区，是青岛城 市向北扩发展的必经之地，原为认 知度较低的乡村老城区，近几年经 过规划发展逐渐成为青岛市北部生 态宜居现代化新城； n 规划发展定位：青岛门户、北部副 中心、总部商务城、现金制造业基 地、生态宜居新城； n 产业发展：依托空港资源优势，重 点发展飞机零部件制造及维修等先 进制造业，进一步壮大高速列车、 精密机械、电子信息、汽车制造四 大主导产业，改造提升纺织服装、 食品加工等传统产业。 5 地块毗邻总部经济区和商务商贸区，产业发展较缓慢，对 产业人口导入和经济发展带动作用较小 新 兴 产 业 园 临空产 业园 商务商 贸产业 园 总部经济聚集区 第一代信 息产业园 特种车 产业园 生物产业园 地铁M1号线 总部经济集聚区 （1）规划范围：东至夏庄、惜福镇街道界，南至丹虹路，西至机场、 黑龙江路、204国道，北至秋阳路、兴阳路，规划面积40平方公里。 （2）发展方向和目标：着力引进一批国内外大企业集团区域性和职 能型总部，打造华东地区最大的成长型企业总部和空港总部园区， 建成立足山东、辐射周边省市的总部经济集聚区。到2020年，总部 经济建成面积达到1000万平方米以上。 商务商贸产业园 （1）规划范围：东至青威路，南至兴阳路，西至双 元路，北至即墨界，规划面积32.5平方公里。 （2）发展方向和目标：重点发展商务办公、商贸流 通、金融保险、酒店餐饮、休闲娱乐、专业市场等， 打造青岛北部商圈。到2020年，社会消费品零售总 额达到460亿元以上。 城阳区产业 现状及规划 n 城阳区第二产业发达，主要分布在西部和 东部，地块毗邻规划的总部经济聚集区和 商务商贸产业园，其中商务商贸产业园作 为城阳中心城区，目前发展已经较为成熟， 以青岛农大及服务业、金融业为主，总部 经济区以天安数码城为代表，目前一期企 业入驻仅30%，产业导入较为缓慢，发展 周期长，对近期产业人口和经济发展的带 动作用较小。 6 城阳区人口逐年增长，地块所处的中心城区居住板块是人 口聚集度最高的区域，为房地产开发提供市场基础 城阳区人口 现状及规划 n 人口现状：人口逐年持续增长， 2014年城阳区常住人口68.8 万人，同比增长1.43%； n 人口分布：地块所在的城阳街 道，2012年户籍人口12.9万 人，占城阳区总户籍人口的 30%以上，是城阳区人口聚 集地； n 人口规划：根据规划，2030 年全区规划人口为180万，地 块位于规划的中心城区居住板 块，作为城阳区传统的中心区 域，人口聚集度将进一步提升， 为后续区域房地产开发提供客 户基础。 流亭街道 夏庄街道 惜福街道 城阳街道 棘洪滩街道 上马街道 根据房地产市场调研，城阳区客户置业有明显的地缘性偏向，地块所处的中心城 区居住板块整体配套成熟、区域认知度高、与市区相比属于价格洼地，除本地客 户外，对板块外如棘洪滩、即墨城阳交界、李沧等区域客户也有一定牵引力。 7 区域规划为城阳区新的居住片区，公共服务配套将逐步完 善，长远来看对区域居住价值将有所提升 区域规划 n 2016年10月14日市规划局公布了城阳街道郭 庄片区控制性详细规划，根据最新规划，这一 片区将以商业服务和休闲生活为核心，整治现 有村庄，建设新型居住社区，促进文化休闲产 业的发展，公共服务配套设施规划完善，但由 于规划刚刚出台，而片区现状大部分为村庄、 厂房、农田等，但两年内暂无改造计划，片区 发展需要较长周期。 片区规划：片区内规划居住人口约为7.2万人，相关的公 共服务配套设施也比较健全，规划新建幼儿园8所，共计 66班；规划小学3所，102个班；规划初中1所，42班。 规划设置一处文娱中心（占地29000），居住区级文 化中心一处（占地18000），体育活动中心一处(占地 8000)，卫生站一处(占地13000），养老院一处(占 地22000，550床)，规划设置居委会4处，社区服务站 7处，托老所6处及社区警务室4处等。 P P（populationpopulation）人口 城阳区人口持续增长，而中心城区居住板块是人口聚集区域，本地需求 旺盛，而区域规划人口7.2万，是核心区居住外溢的重要承接区域 I I（investmentinvestment）基础设施投资 可见项目为地铁1号线，2020年开通，串联青岛主城区与李沧、城阳、 黄岛，轨交利好凸显，其他基础配套尚未有明显计划，但规划完善，前 景可观 E E（employmentemployment）产业 区域现状有青岛农大、实验高中及中心区商业商务产业，规划有以天安 数码城为代表的新兴产业聚集区，短期内发展缓慢，远期来看产业导入 将持续带来人口牵引和消费需求 区域PIE分析 9 处于城阳与即墨交界处，属于城市边缘位置，区域认知度 低 本体条件 即墨市 城阳区 3.6公里8公里 备注：城阳市区以城阳区政府为参照点，即墨市区以即墨市政府为参照点 n 区位：地块处于城阳区与即墨市交界位置，与城 阳区、即墨市通过S209国道连接，距离城阳市区 约3.6公里、即墨市区约8公里； n 地块现状：周边目前主要是回迁房、村庄、厂房、 农田，周边生活配套匮乏，居住氛围较弱，无商 业和商务氛围，无自然资源优势。 规划M1 号线车 辆段 建材、机械、工艺品等小 厂房 农田、林地 农田、制造厂、 服装厂等 东郭庄 改造社 区 环城 路小 学 家具厂房、少量商业、 小周村 西郭庄改造 社区 空置地、农田、 厂房 汽修厂、建材公 司等 M1地铁站 10 地块整体平整，但为异形地块，对后期规划有一定影响， 同时西侧高压线对项目不利影响较大 地块现状 及四至 209省道 现 状 无 名 路 现 状 无 名 路 现 状 无 名 路 便 民 活 动 区 东侧：空地、回迁房 西侧：空地、回迁房、高压线北侧：村庄、厂房 便民活动区 现 状 无 名 路 开发土地边界 占地面积约 11.5万，规 划容积率2.0 高压线: 220KV 备注：1、根据城市规划相关规定及国家电力设施保护条例相关规定，新建(构)筑物的外边线距架空电力线（220KV）边导线 的最小水平距离不少于15米；2、根据瑞典国家工业与技术发展委员会的结论，220千伏的高压线在百米范围内的电磁辐射强度超过0.4 微特斯拉，百米范围外是安全的。 现状无名路 11 目前地块周边交通可达性较差，但地铁开通后将大幅缩短 地块达到城区各处的时间，提升区域价值和客户牵引力 交通分析 数据来源：城阳区发展战略规划 n 公路交通：地块紧邻S209省道和青新高速，方便到达城阳市区； n 公共交通：地块周边仅1处公交站点，有2条线路通往城阳、即墨市区， 公共交通便利性不足； n 地铁影响：地块与地铁M1号线东郭庄站仅500m，目前M1号线已经开工， 计划2020年通车，城阳区作为青岛市房地产市场的价值洼地，地铁开通 的带来的便利将会吸引中心城区刚需客户外溢，促进城阳区住宅市场的 发展，同时，轨道交通的便捷性也将扩大片区客户辐射范围和牵引力， 东郭庄片区的房地产价值将得到提升。 城阳区 李沧区 原四方区 原市北区 市南区 原黄岛区 地铁站点 公交车站 S209省道 12 地块周边配套较为薄弱，教育资源一般，商业及医疗等配 套距离地块4公里左右 配套分析 即墨 城阳 3KM 环城路小学 城阳十五中学 青岛农业大学 大润发 国壮农贸市场 城阳新协和医院 n 项目处于即墨与城阳交接处，处于 城市边缘陌生区域； n 项目教育配套为环城路小学及城阳 十五中学，师资力量一般； n 距离项目最近的商业为国壮农贸市 场，距离最近商城大润发越3公里， 项目周边商业氛围匮乏； n 距离最近医院城阳新协和医院约3公 里，医院等级较低； n 距离城阳中心区的城市配套约4公里。 城阳中心区 未来星幼儿园 未来星幼儿园 区域价值 城阳区中心居住板块边缘位置，规划的新兴居住板 块，远期市场空间和发展预期较高，近期来看M1号 线将大幅提升区域交通价值 地块价值 地块为净地，可较快入市，但为异形地块，未来将会 影响楼座排布，同时高压线对地块影响较大 配套价值 项目周边相关配套缺乏，规划的配套落地周期长，项 目开发期内仍需要自我完善相关配套，构建内部配套 系统 城市远郊陌生区域/规划新兴居住板块/中等体量地铁物业 市场 分析 2 p房地产市场分析 p客户分析 p典型项目 p项目销售价格预估 15 城阳区整体供应土地量逐渐下滑，土地供应的极度稀缺带 来市场供求失衡，未来市场机会和价格上涨预期较高 城阳区 土地市场 n 2016年前11个月共供应土地143.42万，成交土地143.13万，楼面地价为1327元/。 n 从2010年至今，城阳区土地市场供应及成交整体变化来看，呈现大幅下降的趋势，尤其是2015年以来，供 应及成交均下降明显。这也看出城阳区可供出让的土地日益稀缺的局面。 n 而从楼面地价来看，整体呈现上升的趋势， 从2010年的849元/的地价上涨到2016年的1327元/，涨幅 高达56%。 16 2016年城阳区市场活跃，去化周期跌至历史最低，在供 应稀缺情况下，未来存销比将持续优化，市场空间较大 城阳区房地产 市场表现 数据来源：世联数据平台 n 城阳区的住宅成交量自2016年以来上升明显， 截至目前为止，总成交289万，远远超越去年全年的168 万；成交价格稳步上升，2016年成交价格高达8252元/，较2015年的7512元/上升9.85%； n 从存量来看近130万，处于近年来的低位水平，接近2013年之前的水平。而去化周期来看，整体去化速 度已经跌至历史最低值，按照2016年的平均水平，仅需4个月即能去化完毕存量房源。 17 城阳区整体市场受市场环境影响较大，自2016年以来量 价齐升，至11月份成交价格已经高达8864元/ 城阳区房地产 市场表现 数据来源：世联数据平台 n 从城阳区住宅成交月度变化来看，整体成交量自2016年3月以来大幅上涨，整体成交至今均保持较高位水 平，而成交价格也自3月份以来呈现稳步上升的趋势，并且自5月份以来均维持在8000元/以上的价格， 至11月份成交价格高达8864元/； n 从存量来看，整体存量自16年2月份以来下降明显，且去化周期也呈快速下降的趋势。截止至11月底，存 量仅130万，去化周期仅需4个月，整体市场呈现供不应求的态势。 18 本项目位于城阳区核心板块以北、城东新区以西，目前区 域无在售项目 城市结合板块 n客群：主要以改善型客户为主； n价格： 7000-8000元/（高层）； n市场表现：市场起步较早，但区域成 熟度尚不足，同质化竞争较为激烈； n价值点：距离市区较近、价格。 城阳核心 居住板块 城南 近郊 板块 城市 结合 板块 白沙河 板块 上马-棘洪 滩板块 惜夏 板块 上马-棘洪滩板块 n客群：以产业工人及地缘性 刚需客户为主； n价格：5500-6500元/； n市场表现：目前住宅项目较 少，未来市场将逐步开始发展， 竞争压力逐渐提升； n价值点：发展潜力。 惜夏板块 n客群：以地缘性及市区改善客户为 主； n价格： 6000-7500元/（高层）、 0.9-1.2万元/（别墅） ； n市场表现：市场起步较早，但区域 成熟度尚不足，板块内同质化竞争较 为激烈； n价值点：环境、产品、价格。 白沙河板块 n客群：高层以刚需客户为主，别墅以改善 客户为主，市区及地缘性客户均有一定比例； n价格：6000-7500