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青岛城市场研判-2019-房地产-

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    • 1、谨呈:天鸿集团 青岛世联怡高房地产顾问有限公司 12/5/2016 东郭庄项目市场调研报告 目 录 INDEX 一本体分析 二房地产市场分析 三客户访谈 四项目整体定位 本体 分析 1 p宏观背景分析 p本地分析 4 城阳区作为青岛北部副中心,重点发展总部商务、高端制 造业与宜居新城,随着区域发展,城市地位逐渐凸显 城阳区整体 规划 资料来源:青岛市城阳区总体规划(2012-2030) 城阳区现状 及规划 n 发展现状:城阳区位于青岛市“三 城联动”中的北岸城区,是青岛城 市向北扩发展的必经之地,原为认 知度较低的乡村老城区,近几年经 过规划发展逐渐成为青岛市北部生 态宜居现代化新城; n 规划发展定位:青岛门户、北部副 中心、总部商务城、现金制造业基 地、生态宜居新城; n 产业发展:依托空港资源优势,重 点发展飞机零部件制造及维修等先 进制造业,进一步壮大高速列车、 精密机械、电子信息、汽车制造四 大主导产业,改造提升纺织服装、 食品加工等传统产业。 5 地块毗邻总部经济区和商务商贸区,产业发展较缓慢,对 产业人口导入和经济发展带动作用较小 新 兴 产 业 园 临空产 业园 商务商

      2、 贸产业 园 总部经济聚集区 第一代信 息产业园 特种车 产业园 生物产业园 地铁M1号线 总部经济集聚区 (1)规划范围:东至夏庄、惜福镇街道界,南至丹虹路,西至机场、 黑龙江路、204国道,北至秋阳路、兴阳路,规划面积40平方公里。 (2)发展方向和目标:着力引进一批国内外大企业集团区域性和职 能型总部,打造华东地区最大的成长型企业总部和空港总部园区, 建成立足山东、辐射周边省市的总部经济集聚区。到2020年,总部 经济建成面积达到1000万平方米以上。 商务商贸产业园 (1)规划范围:东至青威路,南至兴阳路,西至双 元路,北至即墨界,规划面积32.5平方公里。 (2)发展方向和目标:重点发展商务办公、商贸流 通、金融保险、酒店餐饮、休闲娱乐、专业市场等, 打造青岛北部商圈。到2020年,社会消费品零售总 额达到460亿元以上。 城阳区产业 现状及规划 n 城阳区第二产业发达,主要分布在西部和 东部,地块毗邻规划的总部经济聚集区和 商务商贸产业园,其中商务商贸产业园作 为城阳中心城区,目前发展已经较为成熟, 以青岛农大及服务业、金融业为主,总部 经济区以天安数码城为代表,目前一期企

      3、 业入驻仅30%,产业导入较为缓慢,发展 周期长,对近期产业人口和经济发展的带 动作用较小。 6 城阳区人口逐年增长,地块所处的中心城区居住板块是人 口聚集度最高的区域,为房地产开发提供市场基础 城阳区人口 现状及规划 n 人口现状:人口逐年持续增长, 2014年城阳区常住人口68.8 万人,同比增长1.43%; n 人口分布:地块所在的城阳街 道,2012年户籍人口12.9万 人,占城阳区总户籍人口的 30%以上,是城阳区人口聚 集地; n 人口规划:根据规划,2030 年全区规划人口为180万,地 块位于规划的中心城区居住板 块,作为城阳区传统的中心区 域,人口聚集度将进一步提升, 为后续区域房地产开发提供客 户基础。 流亭街道 夏庄街道 惜福街道 城阳街道 棘洪滩街道 上马街道 根据房地产市场调研,城阳区客户置业有明显的地缘性偏向,地块所处的中心城 区居住板块整体配套成熟、区域认知度高、与市区相比属于价格洼地,除本地客 户外,对板块外如棘洪滩、即墨城阳交界、李沧等区域客户也有一定牵引力。 7 区域规划为城阳区新的居住片区,公共服务配套将逐步完 善,长远来看对区域居住价值将有所提升

      4、 区域规划 n 2016年10月14日市规划局公布了城阳街道郭 庄片区控制性详细规划,根据最新规划,这一 片区将以商业服务和休闲生活为核心,整治现 有村庄,建设新型居住社区,促进文化休闲产 业的发展,公共服务配套设施规划完善,但由 于规划刚刚出台,而片区现状大部分为村庄、 厂房、农田等,但两年内暂无改造计划,片区 发展需要较长周期。 片区规划:片区内规划居住人口约为7.2万人,相关的公 共服务配套设施也比较健全,规划新建幼儿园8所,共计 66班;规划小学3所,102个班;规划初中1所,42班。 规划设置一处文娱中心(占地29000),居住区级文 化中心一处(占地18000),体育活动中心一处(占地 8000),卫生站一处(占地13000),养老院一处(占 地22000,550床),规划设置居委会4处,社区服务站 7处,托老所6处及社区警务室4处等。 P P(populationpopulation)人口 城阳区人口持续增长,而中心城区居住板块是人口聚集区域,本地需求 旺盛,而区域规划人口7.2万,是核心区居住外溢的重要承接区域 I I(investmentinvestment)基础设施

      5、投资 可见项目为地铁1号线,2020年开通,串联青岛主城区与李沧、城阳、 黄岛,轨交利好凸显,其他基础配套尚未有明显计划,但规划完善,前 景可观 E E(employmentemployment)产业 区域现状有青岛农大、实验高中及中心区商业商务产业,规划有以天安 数码城为代表的新兴产业聚集区,短期内发展缓慢,远期来看产业导入 将持续带来人口牵引和消费需求 区域PIE分析 9 处于城阳与即墨交界处,属于城市边缘位置,区域认知度 低 本体条件 即墨市 城阳区 3.6公里8公里 备注:城阳市区以城阳区政府为参照点,即墨市区以即墨市政府为参照点 n 区位:地块处于城阳区与即墨市交界位置,与城 阳区、即墨市通过S209国道连接,距离城阳市区 约3.6公里、即墨市区约8公里; n 地块现状:周边目前主要是回迁房、村庄、厂房、 农田,周边生活配套匮乏,居住氛围较弱,无商 业和商务氛围,无自然资源优势。 规划M1 号线车 辆段 建材、机械、工艺品等小 厂房 农田、林地 农田、制造厂、 服装厂等 东郭庄 改造社 区 环城 路小 学 家具厂房、少量商业、 小周村 西郭庄改造 社区 空置地、农田、 厂房

      6、汽修厂、建材公 司等 M1地铁站 10 地块整体平整,但为异形地块,对后期规划有一定影响, 同时西侧高压线对项目不利影响较大 地块现状 及四至 209省道 现 状 无 名 路 现 状 无 名 路 现 状 无 名 路 便 民 活 动 区 东侧:空地、回迁房 西侧:空地、回迁房、高压线北侧:村庄、厂房 便民活动区 现 状 无 名 路 开发土地边界 占地面积约 11.5万,规 划容积率2.0 高压线: 220KV 备注:1、根据城市规划相关规定及国家电力设施保护条例相关规定,新建(构)筑物的外边线距架空电力线(220KV)边导线 的最小水平距离不少于15米;2、根据瑞典国家工业与技术发展委员会的结论,220千伏的高压线在百米范围内的电磁辐射强度超过0.4 微特斯拉,百米范围外是安全的。 现状无名路 11 目前地块周边交通可达性较差,但地铁开通后将大幅缩短 地块达到城区各处的时间,提升区域价值和客户牵引力 交通分析 数据来源:城阳区发展战略规划 n 公路交通:地块紧邻S209省道和青新高速,方便到达城阳市区; n 公共交通:地块周边仅1处公交站点,有2条线路通往城阳、即墨市区, 公共交通便利性

      7、不足; n 地铁影响:地块与地铁M1号线东郭庄站仅500m,目前M1号线已经开工, 计划2020年通车,城阳区作为青岛市房地产市场的价值洼地,地铁开通 的带来的便利将会吸引中心城区刚需客户外溢,促进城阳区住宅市场的 发展,同时,轨道交通的便捷性也将扩大片区客户辐射范围和牵引力, 东郭庄片区的房地产价值将得到提升。 城阳区 李沧区 原四方区 原市北区 市南区 原黄岛区 地铁站点 公交车站 S209省道 12 地块周边配套较为薄弱,教育资源一般,商业及医疗等配 套距离地块4公里左右 配套分析 即墨 城阳 3KM 环城路小学 城阳十五中学 青岛农业大学 大润发 国壮农贸市场 城阳新协和医院 n 项目处于即墨与城阳交接处,处于 城市边缘陌生区域; n 项目教育配套为环城路小学及城阳 十五中学,师资力量一般; n 距离项目最近的商业为国壮农贸市 场,距离最近商城大润发越3公里, 项目周边商业氛围匮乏; n 距离最近医院城阳新协和医院约3公 里,医院等级较低; n 距离城阳中心区的城市配套约4公里。 城阳中心区 未来星幼儿园 未来星幼儿园 区域价值 城阳区中心居住板块边缘位置,规划的新兴居住板 块

      8、,远期市场空间和发展预期较高,近期来看M1号 线将大幅提升区域交通价值 地块价值 地块为净地,可较快入市,但为异形地块,未来将会 影响楼座排布,同时高压线对地块影响较大 配套价值 项目周边相关配套缺乏,规划的配套落地周期长,项 目开发期内仍需要自我完善相关配套,构建内部配套 系统 城市远郊陌生区域/规划新兴居住板块/中等体量地铁物业 市场 分析 2 p房地产市场分析 p客户分析 p典型项目 p项目销售价格预估 15 城阳区整体供应土地量逐渐下滑,土地供应的极度稀缺带 来市场供求失衡,未来市场机会和价格上涨预期较高 城阳区 土地市场 n 2016年前11个月共供应土地143.42万,成交土地143.13万,楼面地价为1327元/。 n 从2010年至今,城阳区土地市场供应及成交整体变化来看,呈现大幅下降的趋势,尤其是2015年以来,供 应及成交均下降明显。这也看出城阳区可供出让的土地日益稀缺的局面。 n 而从楼面地价来看,整体呈现上升的趋势, 从2010年的849元/的地价上涨到2016年的1327元/,涨幅 高达56%。 16 2016年城阳区市场活跃,去化周期跌至历史最低,在供 应稀

      9、缺情况下,未来存销比将持续优化,市场空间较大 城阳区房地产 市场表现 数据来源:世联数据平台 n 城阳区的住宅成交量自2016年以来上升明显, 截至目前为止,总成交289万,远远超越去年全年的168 万;成交价格稳步上升,2016年成交价格高达8252元/,较2015年的7512元/上升9.85%; n 从存量来看近130万,处于近年来的低位水平,接近2013年之前的水平。而去化周期来看,整体去化速 度已经跌至历史最低值,按照2016年的平均水平,仅需4个月即能去化完毕存量房源。 17 城阳区整体市场受市场环境影响较大,自2016年以来量 价齐升,至11月份成交价格已经高达8864元/ 城阳区房地产 市场表现 数据来源:世联数据平台 n 从城阳区住宅成交月度变化来看,整体成交量自2016年3月以来大幅上涨,整体成交至今均保持较高位水 平,而成交价格也自3月份以来呈现稳步上升的趋势,并且自5月份以来均维持在8000元/以上的价格, 至11月份成交价格高达8864元/; n 从存量来看,整体存量自16年2月份以来下降明显,且去化周期也呈快速下降的趋势。截止至11月底,存 量仅130万,去化周期仅需4个月,整体市场呈现供不应求的态势。 18 本项目位于城阳区核心板块以北、城东新区以西,目前区 域无在售项目 城市结合板块 n客群:主要以改善型客户为主; n价格: 7000-8000元/(高层); n市场表现:市场起步较早,但区域成 熟度尚不足,同质化竞争较为激烈; n价值点:距离市区较近、价格。 城阳核心 居住板块 城南 近郊 板块 城市 结合 板块 白沙河 板块 上马-棘洪 滩板块 惜夏 板块 上马-棘洪滩板块 n客群:以产业工人及地缘性 刚需客户为主; n价格:5500-6500元/; n市场表现:目前住宅项目较 少,未来市场将逐步开始发展, 竞争压力逐渐提升; n价值点:发展潜力。 惜夏板块 n客群:以地缘性及市区改善客户为 主; n价格: 6000-7500元/(高层)、 0.9-1.2万元/(别墅) ; n市场表现:市场起步较早,但区域 成熟度尚不足,板块内同质化竞争较 为激烈; n价值点:环境、产品、价格。 白沙河板块 n客群:高层以刚需客户为主,别墅以改善 客户为主,市区及地缘性客户均有一定比例; n价格:6000-7500

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