青岛城市场研判-2019-房地产-
57页1、谨呈:天鸿集团 青岛世联怡高房地产顾问有限公司 12/5/2016 东郭庄项目市场调研报告 目 录 INDEX 一本体分析 二房地产市场分析 三客户访谈 四项目整体定位 本体 分析 1 p宏观背景分析 p本地分析 4 城阳区作为青岛北部副中心,重点发展总部商务、高端制 造业与宜居新城,随着区域发展,城市地位逐渐凸显 城阳区整体 规划 资料来源:青岛市城阳区总体规划(2012-2030) 城阳区现状 及规划 n 发展现状:城阳区位于青岛市“三 城联动”中的北岸城区,是青岛城 市向北扩发展的必经之地,原为认 知度较低的乡村老城区,近几年经 过规划发展逐渐成为青岛市北部生 态宜居现代化新城; n 规划发展定位:青岛门户、北部副 中心、总部商务城、现金制造业基 地、生态宜居新城; n 产业发展:依托空港资源优势,重 点发展飞机零部件制造及维修等先 进制造业,进一步壮大高速列车、 精密机械、电子信息、汽车制造四 大主导产业,改造提升纺织服装、 食品加工等传统产业。 5 地块毗邻总部经济区和商务商贸区,产业发展较缓慢,对 产业人口导入和经济发展带动作用较小 新 兴 产 业 园 临空产 业园 商务商
2、 贸产业 园 总部经济聚集区 第一代信 息产业园 特种车 产业园 生物产业园 地铁M1号线 总部经济集聚区 (1)规划范围:东至夏庄、惜福镇街道界,南至丹虹路,西至机场、 黑龙江路、204国道,北至秋阳路、兴阳路,规划面积40平方公里。 (2)发展方向和目标:着力引进一批国内外大企业集团区域性和职 能型总部,打造华东地区最大的成长型企业总部和空港总部园区, 建成立足山东、辐射周边省市的总部经济集聚区。到2020年,总部 经济建成面积达到1000万平方米以上。 商务商贸产业园 (1)规划范围:东至青威路,南至兴阳路,西至双 元路,北至即墨界,规划面积32.5平方公里。 (2)发展方向和目标:重点发展商务办公、商贸流 通、金融保险、酒店餐饮、休闲娱乐、专业市场等, 打造青岛北部商圈。到2020年,社会消费品零售总 额达到460亿元以上。 城阳区产业 现状及规划 n 城阳区第二产业发达,主要分布在西部和 东部,地块毗邻规划的总部经济聚集区和 商务商贸产业园,其中商务商贸产业园作 为城阳中心城区,目前发展已经较为成熟, 以青岛农大及服务业、金融业为主,总部 经济区以天安数码城为代表,目前一期企
3、 业入驻仅30%,产业导入较为缓慢,发展 周期长,对近期产业人口和经济发展的带 动作用较小。 6 城阳区人口逐年增长,地块所处的中心城区居住板块是人 口聚集度最高的区域,为房地产开发提供市场基础 城阳区人口 现状及规划 n 人口现状:人口逐年持续增长, 2014年城阳区常住人口68.8 万人,同比增长1.43%; n 人口分布:地块所在的城阳街 道,2012年户籍人口12.9万 人,占城阳区总户籍人口的 30%以上,是城阳区人口聚 集地; n 人口规划:根据规划,2030 年全区规划人口为180万,地 块位于规划的中心城区居住板 块,作为城阳区传统的中心区 域,人口聚集度将进一步提升, 为后续区域房地产开发提供客 户基础。 流亭街道 夏庄街道 惜福街道 城阳街道 棘洪滩街道 上马街道 根据房地产市场调研,城阳区客户置业有明显的地缘性偏向,地块所处的中心城 区居住板块整体配套成熟、区域认知度高、与市区相比属于价格洼地,除本地客 户外,对板块外如棘洪滩、即墨城阳交界、李沧等区域客户也有一定牵引力。 7 区域规划为城阳区新的居住片区,公共服务配套将逐步完 善,长远来看对区域居住价值将有所提升
4、 区域规划 n 2016年10月14日市规划局公布了城阳街道郭 庄片区控制性详细规划,根据最新规划,这一 片区将以商业服务和休闲生活为核心,整治现 有村庄,建设新型居住社区,促进文化休闲产 业的发展,公共服务配套设施规划完善,但由 于规划刚刚出台,而片区现状大部分为村庄、 厂房、农田等,但两年内暂无改造计划,片区 发展需要较长周期。 片区规划:片区内规划居住人口约为7.2万人,相关的公 共服务配套设施也比较健全,规划新建幼儿园8所,共计 66班;规划小学3所,102个班;规划初中1所,42班。 规划设置一处文娱中心(占地29000),居住区级文 化中心一处(占地18000),体育活动中心一处(占地 8000),卫生站一处(占地13000),养老院一处(占 地22000,550床),规划设置居委会4处,社区服务站 7处,托老所6处及社区警务室4处等。 P P(populationpopulation)人口 城阳区人口持续增长,而中心城区居住板块是人口聚集区域,本地需求 旺盛,而区域规划人口7.2万,是核心区居住外溢的重要承接区域 I I(investmentinvestment)基础设施
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