2020年一季度房地产市场回顾与后市展望

1 2020年一季度房地产市场回顾与后市展望 世联研究 2 宏观与政策篇 销售篇 融资篇 土地篇 回 顾 3 宏观 产业链供需同受冲击 全球宽松陷入 囚徒困境 全球主要经济体制造业PMI表现 随着 新冠状病毒 疫情在全球迅速扩散 使得 本就处于下行周期的全球经济再度雪上加霜 中 国之外的全球每日新增确诊超8万且拐点仍未到 来 疫情之下 封城 封国 封航线等措施开始在各 国实施 各国产业链遭受供应端和需求端的双重 冲击 商业活动锐减 PMI断崖式下滑 为对冲疫情影响 各国宽松的货币政策和积极的 财政政策力度加大 降息 降准 减税降费 现 金补助以及大型刺激经济项目等纷繁上演 伴随经济大幅下滑以及金融市场暴跌 各国央行 宽松货币政策陷入 囚徒困境 美国开启 无 限QE 各国十年期国债利率持续下行且几乎 全部创下历史新低 资金避险情绪高涨 投资信 心不足 数据来源 国家统计局 BIS WIND 世联研究 35 0 40 0 45 0 50 0 55 0 60 0 65 0 2015 03 2015 05 2015 07 2015 09 2015 11 2016 01 2016 03 2016 05 2016 07 2016 09 2016 11 2017 01 2017 03 2017 05 2017 07 2017 09 2017 11 2018 01 2018 03 2018 05 2018 07 2018 09 2018 11 2019 01 2019 03 2019 05 2019 07 2019 09 2019 11 2020 01 2020 03 ISM 美国欧元区日本英国印度摩根大通 全球中国 考虑到当前全球医疗资源仍然紧缺 海外检测人 数覆盖较小 潜在感染人数短期难见拐点 如此 一来 封城与封国也将继续 逆全球化 趋势 或难挡 全球产业链的供需将继续遭受双重冲击 大力度的宽松货币政策与财政政策也将继续 0 5 0 0 5 1 1 5 2 2 5 3 3 5 4 4 5 2014 01 2014 03 2014 05 2014 07 2014 09 2014 11 2015 01 2015 03 2015 05 2015 07 2015 09 2015 11 2016 01 2016 03 2016 05 2016 07 2016 09 2016 11 2017 01 2017 03 2017 05 2017 07 2017 09 2017 11 2018 01 2018 03 2018 05 2018 07 2018 09 2018 11 2019 01 2019 03 2019 05 2019 07 2019 09 2019 11 2020 01 2020 03 各国10年期国债收益率 中国美国欧元区韩国英国 4 宏观 三驾马车遇阻 货币与财政齐发力 社融规模与M2同比创阶段新高 投资 消费 出口 受冲击显著 疫情之下 封城与停工使得拉动经济的 三驾马 车 受冲击明显 一季度GDP同比增长 6 8 创历史新低 2020年作为 十三五 规划和全面建成小康社会 的收官之年 六稳 尤其是 稳就业 的迫切 性更胜以往 基于此 中央于财政政策和货币政 策双发力 多次提及 财政政策要更加积极有为 稳健的货币政策要更加灵活适度 保持流动性合 理充裕 财政政策方面 加大转移支付力度 提前下达专 项债 发力新老基建 并将提高赤字率和发行特 别国债等 货币政策方面更加宽松 一季度全面降准 定向 降准 共释放长期资金近1 4万亿 体现在3月 M2和社融数据均大幅超预期并创下阶段新高 数据来源 国家统计局 WIND 世联研究 总体来看 海外疫情仍未到拐点 民粹主义与民 族主义抬头 国外政府 甩锅 与号召企业回流 等盛行 都将导致年内出口将持续受冲击 基于 此 稳经济将从投资与消费入手 宏观调控发力 点将偏向于财政端加杠杆 即加大转移支付力度 和新老基建投资 货币端对比海外仍有较大腾挪 空间 预计将宽松力度将加大 10 10 11 50 7 0 9 0 11 0 13 0 15 0 17 0 19 0 2016 01 2016 03 2016 05 2016 07 2016 09 2016 11 2017 01 2017 03 2017 05 2017 07 2017 09 2017 11 2018 01 2018 03 2018 05 2018 07 2018 09 2018 11 2019 01 2019 03 2019 05 2019 07 2019 09 2019 11 2020 01 2020 03 M2 同比社会融资规模存量 同比 16 10 19 00 13 30 30 0 20 0 10 0 0 0 10 0 20 0 30 0 2015 03 2015 06 2015 09 2015 12 2016 03 2016 06 2016 09 2016 12 2017 03 2017 06 2017 09 2017 12 2018 03 2018 06 2018 09 2018 12 2019 03 2019 06 2019 09 2019 12 2020 03 固定资产投资完成额 累计同比社会消费品零售总额 累计同比出口金额 累计同比 5 政策 房地产压舱石作用无法替代 楼市调控边际松动扩散 自去年中央政治局会议中定调 不将房地产作为短期刺激经济的手段 后 多部门多次重申 房住不炒 目标不变 使得这一房地产调控的主 基调保持一贯定力 但区域之间商品房库存和地方财政的分化使得 因城施策 全面落实有其合理性和必要性 2月中央政治局会议重提 扩大内需 而作为关联上下游数十个产业的房地产业作为中国经济的压舱石作用短期无法替代 但既要 稳地价 稳房价 稳预期 又要 房住不炒 以及 防止居民杠杆率过快上升 因此房地产调控政策将体现为促进刚需和改善 抑制投机性购房 在 全面落实 因城施策 之下 预计房地产调控边际松动继续 供给端 降低预售条件和预售资金的留存 使用标准 土地出让款的延期与分期支付 开工与竣工的允许延期 延期缴税等 需求端 降低人才落户与购房门槛 提供购房补贴 放宽公积金政策等 调控政策实际从2019年三季度已进入松动期 新冠 影响之下松动力度与范围扩大 但总体来看 热点城市在需求端的调控放松力度有限 且调控更加精准化 即 一区一策 以及对于达到人才门槛人群的松动 三四线城市五限调控本就少 故政策多体现在购房及公积金放宽上 数据来源 各地政府公告 世联研究 优惠措施施策省 市 2019Q1 2020Q1 降低人才落户门槛山西 广西 海南 广州 石家庄 天津 大连 青岛 珠海 南昌 常州 杭州 苏州 南京 南京浦口区 宁波 武汉 长沙 西安 南通 购房补贴 海口 吉林 引进人才 厦门 高层次 郑州 双一流本科 呼和浩特 本科5折购房 济南 博15硕10万 宁波 苏州相城区 苏州吴中 高 层次 杭州 绍兴 博40硕20本5 10万 台州 徐州 抚州 台州 温州 优秀本科 宿迁 株洲 衡阳 常德 益阳 马鞍山 1 1 5 契税补 贴 宿州 宜宾 泸州 达州 钦州 玉林 宜昌 本科9折 东莞 特色人才 公积金政策放宽 内蒙 海南 石家庄 郑州 南宁 贵阳 长春 长沙 惠州 清远 东莞 江门 徐州 扬州 嘉兴 抚州 商丘 驻马店 衡阳 降低预售条件河南 吉林 济南 武汉 长春 石家庄 莆田 抚州 常州 滁州 钦州 益阳 岳阳 大理 柳州 江门 预售资金条例放松山东 提前1 2个节点拨付 长春 新房暂停预售资金监管 监管余额可动用50 贵阳 石家庄 福州 厦门 龙岩 焦作 无锡 益阳 土地出让款 延期 分期 广西 贵阳 西安 南昌 南京 天津 济南 合肥 苏州 青岛 江门 绍兴 注 购房补贴 一项中 省市后有括号标注则为购房补贴领取资格的最低要求 无括号备注者则默认购房补贴门槛为全日制本科及以上 红色表示政策出台时间为2020年 一季度 标 城市表示2019以来累计施策2次以上 公积金政策放宽 主要为公积金贷款额度 贷款门槛 首付比例 二套公积金贷款 资格认定 范围等 销售 住宅销售复苏强劲 商办去化仍旧无力 6数据来源 国家统计局 WIND 世联研究 全国不同类型物业销售额累计同比 一季度全国商品房 住宅销售额分别为2 04万亿 1 79万亿 同比增速分别为 24 7 22 8 一季度全国商品房 住宅销售面积分别为2 20亿 1 92 亿 同比增速分别为 26 3 25 9 春节及疫情封城因素导致1 2月份商品房销售大幅下 降4成 期间各大房企纷纷推出线上卖房平台 直播 卖房 低定金且无理由退房 大力度促销等手段 随着2月下旬各地逐步复工及开放售楼处 被压抑的 需求得到释放 3月复苏明显 部分城市已恢复到疫 情前水平 以长三角为最 但值得关注的是 随着对未来经济的悲观预期加重 对库存高企且去化艰难的商办来说更是雪上加霜 预计年内难以扭转 商品房及商品住宅 销售面积当月值及同比增速 2020Q1 时间 商品房商品住宅 销售面积 亿 同比 销售面积 亿 同比 2020年 1 2月 0 85 39 9 0 75 39 2 2020年 3月 1 35 14 1 1 17 13 8 22 80 36 80 39 80 60 00 40 00 20 00 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 2015 04 2015 06 2015 08 2015 10 2015 12 2016 03 2016 05 2016 07 2016 09 2016 11 2017 02 2017 04 2017 06 2017 08 2017 10 2017 12 2018 03 2018 05 2018 07 2018 09 2018 11 2019 02 2019 04 2019 06 2019 08 2019 10 2019 12 2020 03 住宅办公楼商业营业用房 全国不同类型物业销售面积累计同比 25 90 36 20 35 10 60 0 40 0 20 0 0 0 20 0 40 0 60 0 2015 03 2015 06 2015 09 2015 12 2016 03 2016 06 2016 09 2016 12 2017 03 2017 06 2017 09 2017 12 2018 03 2018 06 2018 09 2018 12 2019 03 2019 06 2019 09 2019 12 2020 03 住宅办公楼商业营业用房 7 销售 长三角表现亮眼 京津冀与中部受冲击严重 疫情之下 封城与停工停售导致全国商品房销售 受冲击严重 使得即使在去年一季度低基数下 同比仍大幅下滑 从1 2月销售面积来看 三大核心城市群总体受影 响相对其他区域更小 且复工返工速度最快 复 苏表现地也更为强劲 长三角热点城市较为坚挺 复苏最为强劲 苏杭 宁波 南京等较强 珠三角则是冰火两重天的格局 内部分化较大 京津冀疫情期间人员进出管控更严 3月销售进一 步下滑 预计被抑制的需求二季度会有释放 湖北作为全国疫情的 震中 使得临近的湘赣 均受较大影响严重 西南以及西北片区也呈现强劲反弹 东三省随偏 居一隅 2月受冲击最小 但3月反弹亦弱 数据来源 国家统计局 WIND 世联研究 全国七大片区商品住宅销售额累计同比 亿元 随着疫情逐步控制之下 2月下旬开始各地逐步开 始复工以及开放售楼处 3月加速复苏 其中长三 角与珠三角恢复速度最快 部分热点城市基本恢 复至疫情前水平 预计4 5月被压制的需求仍有 释放 但随着海外疫情扩散严重 进出口受冲击 对经济的影响将进一步显现 总体仍不容乐观 38 8 50 0 40 0 30 0 20 0 10 0 0 0 10 0 20 0 30 0 20 4 40 0 30 0 20 0 10 0 0 0 10 0 27 3 40 0 30 0 20 0 10 0 0 0 10 0 42