景区PPT幻灯片课件

旅游景区开发与管理第五章 1 第五章景区的开发过程与可行性研究的作用5 1开发的类型就景点开发而言 有以下几种主要的类型 1 在原本不是景点的地点新建景点2 将原有的景点改造为新景点3 在现有的景点内增建大型新的项目 以吸引更多的游客开发新的市场 4 在现有景点内增加服务设施 如新的零售商店及博物馆内的主题餐厅 以改善服务或鼓励游客的二次消费 5 创办新的活动项目或举办每次更换地点的大型活动 如奥运会 2 5 2开发机构1 国有 中央政府 半官方组织 如英格兰遗产局 地方政府 2 私营 涉及多个领域的跨国组织 大型休闲公司 以休闲作为一部分开发内容的综合开发商 中小型私人公司 个体企业 3 志愿性组织 全国性机构 如英国国家信托基金 地区信托机构与专项信托机构 3 各部门所关注的景区类型 4 5 3开发动机1 国有保护国家或地区的文化遗产 为公众提供休闲设施 提供受教育的机会 通常是有关历史方面的 但近年来与科学技术知识的联系越来越紧密 改善国家在国际上的形象 或提高某一地区在国内的知名度 作为发展经济或振兴城市的工具 出于政治目的 5 2 私营产品多样化 提高其市场占有率 达到一定的投资收益率或增加利润 每一财政年度的短期赢利目标是其最根本的先决条件 3 志愿性组织资源保护教育 6 5 4开发的实施者无论哪种属性的组织机构 一旦决定进行某项开发 他们会聘用各方面的专业人员来帮助他们完成计划 例如建筑师 工程师 测量员 建筑承包商及其他专门人才 几乎没有哪个景点的开发者或经营者能够完全依靠自己的员工完成开发任务 开发项目的管理技巧主要在于对外来专业人员的管理 以达到其景点开发的目的 7 5 5开发的规模占地规模 既可以是一些面积仅为几平方米 接待量一次只有十来个游客的小型景点 也可以是像巴黎迪斯尼乐园一样 面积相当于一个小城镇 一次可接待上万名游客的大型景点 举办的活动也有大有小 小型活动的需求量小 不必进行新的工程建造 而大型活动需要建设大量的建筑设施 如奥运会 投资规模 景点的开发资金额度也从几千英镑到几亿英镑不等 8 5 6开发时间的长短景点开发时间的长短差别也较大 通常与开发规模成正比 与新开发项目和改造项目有关 有些项目从构思到完工只需几个月时间 而有些则需要若干年 此外 举办活动也需要有从几个月至几年不等的酝酿期 9 10 5 7可行性研究5 7 1可行性研究的步骤初步的设想粗略的成本估算市场可行性研究修订设想确定位置及地点修订成本估算访问量及游客消费预测财务评估确定资金来源详尽的设计规划 包括分阶段规划 11 5 7 2可行性研究的承担者由自己的员工进行聘请外部专家进行 12 5 7 3可行性研究的内容一旦有了开发的设想 首先要确立的是是否有市场 越了解市场就越有助于改进项目创意 就越有助于创意能够满足真实的市场需求 而不是臆想中的市场需求 如果有市场 接下来需要考虑的是市场的特征与规模 可以通过市场可行性研究来实现 一旦掌握了潜在市场的规模及结构的情况 就可以选择开发地点 估算收入了 13 市场研究 景区开发商对潜在市场的四个主要特征非常感兴趣 谁将会访问景区 将有多少人来访问景区 这些人将从哪里来 这些人将在什么时间来 谁会访问景点 国内度假者 外国度假者 一日游游客 学校团体 当地居民 此外 很多景区招揽需要举办会议 展览 产品推广和公司接待活动的公司客户 从财务收入的角度看 公司客户市场是一个相当重要的市场 14 也可以从其他角度来划分市场 按年龄划分 景区受老年人欢迎还是年轻人欢迎按性别划分 更多地吸引男性还是女性按社会阶层划分 吸引的是哪一社会阶层 A中上等阶层 高级管理人员 专业人员 B中等阶层 初级管理人员 C1中下等阶层 职员 C2熟练工阶层 技术 体力工人 D工人阶层 非技术 体力工人 E下等阶层 退休者 鳏夫寡妇 临时工 按家庭生命周期的阶段划分 景区主要是对家庭游客有吸引力还是对年轻的单身游客有吸引力 孩童期 青少年期 青年期 单身者 年轻夫妇 有小孩的年轻夫妇 人口增长的家庭 空巢家庭 15 将有多少人访问景区 这是四个问题中最难回答的一个 这个问题的答案取决于许多因素包括 距景点开车60 90分钟范围的客源区的人口数量 当前到此地来度假的人数 吸引同类顾客的当地竞争对手 景点本身的规模及性质 游客将会从哪里来 游客将从哪里来 这个问题很重要 因为它将会对游客的人数产生影响 通常来说 景区的客源区越大 游客的人数就越多 16 游客将会在什么时间来访 季节性的强弱将会对员工配备 景区的接待能力和现金流管理等问题产生影响 季节性的强弱取决于很多因素包括 对高度季节性的学校市场的依赖程度以及对家庭市场的依赖程度 后者多集中在学校放假期间出游当地游客所占的比率 当地游客越多 对景区需求的季节性就可能越弱 17 选址 选址时需要考虑的因素有哪些 假设你参与负责 发现王国 主题公园的项目选址工作 那么你在为该主题公园选址时会考虑到哪些因素呢 18 19 20 景区选址的标准 靠近大的居住区 交通网络及其可靠度 当地其他景点的存在 客源区的社会经济情况 气候 现有公共设施和基础设施的情况 现有土地面积的大小 既要考虑当前景点的建设 也要考虑到为将来的发展提供足够的空间 从地形角度考虑土地的类型及质量 如排水等 21 土地的成本 有关土地使用的政策及法规 以合理的工资水平来 聘用有适当技能和经验的员工的可能性 政府对旅游项目的财政支持和实物援助 当地居民对拟开发景点的态度 建设费用 人事关系及劳动法 22 财务的可行性 组织类型的不同和目标的不同财务可行性有不同的含义 收入和成本是两个基本要素 收入的来源有 门票费 零售店及餐饮店的收入 其他来源的收入 如出售特许营业权 导游 出租房屋和接待公司团体等 外部资金来源 如资助和赞助 23 付出的成本包括 员工工资 包括 间接工资 如保险 培训等额外费用 餐饮店及商店中所售货物的成本 供暖及照明 保险 行政管理 维修 地方税及中央税 市场营销 折旧 财务费用 24 保本点分析保本点分析既是可行性研究的一部分又是景区开业运营后的一种管理控制工具 保本点分析是指计算需要销售多少产品才能偿付成本 不赚也不赔 对景区来说关键因素是收入 而收入又与游客数量相关在可行性研究中 重要的是要计算出景区哪一年能达到保本点 从而进入盈利期 因为潜在投资者会要求提供该信息景区要想计算出达到保本点所需接待的游客数是很困难的 不同类型游客消费状况差别很大保本点分析对一些公共部门的景区来说可能不应用 因为这些景区从来都没有指望能够保本经营 但是一些公共部门的景区往往是由财务目标的 因此对这些景区来说依然可以使用保本点分析技术 一旦景区开张营业保本点分析又可以作为一种财务管理方面的控制技术 25 5 8可行性研究的问题 市场在不断地变化 等到规划的景点开放时 消费者的行为或喜好可能会出现大的变化 没有哪两个景点是完全一样的 因此 对于开发者来说 很难找到类似的景点来帮助他们推断所规划的景点可能成功还是失败 景点开发的孕育时间较长 使得作为调查基础并与诸如利润率 建造成本 人力成本等假定变量因素相关的基础数据 有可能在开发工作开始之时就已经成为过时的东西了 许多景点 尤其是那些国有景点 都有着复杂的经营目的 有些目的甚至是互相矛盾的 26 27