2020年非住宅物业市场研究报告
2020年非住宅物业市场研究报告2020年3月 1 非住宅物业领域：适宜精耕细作的蓝海市场近年来，越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。从已上市物业公司来看，新大正、宝龙商业两家公司非住宅物业收入占比最高，达到 30%以上。从中国物业管理协会和上海易居研究院联合统计的 500强物业企业来看，500 强物业企业在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局，其中从布局企业数量占比上看，2018 年约 93%的 500 强企业布局了办公物业，办公物业成为物业企业布局最多的非住宅业态，其次为商业物业，医院相对而言最少，仅 42%的物业企业有所布局。图表1： 上市物业公司 2018 年非住宅业务收入占比图表2： 500 强物业企业布局各物业业态的数量占比2018年非住宅收入占比2018年500强企业布局各业态的企业数量占比分布96%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%93%80%74%63%54%49%47%42%30%30%22%21%11%住宅办公商业学校工业其他场馆医院新大正宝龙商业 永升生活服务 时代邻里绿城服务保利物业蓝光嘉宝资料来源：公司公告，XXXX研究发展部资料来源：中国物业管理协会，XXXX研究发展部住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。由于目前绝大多数国内住宅开发商旗下均有物业子公司，开发项目竣工后一般直接交付给物业子公司进行管理。尤其是在 2018 年以来的新一轮物业公司上市潮后，物业公司价值重新被资本市场审视，开发商对于自身开发项目“肥水不流外人田”的态度强化了这种行业趋势，以致开发领域的格局决定了未来住宅物管行业的格局。目前已上市的 23 家物业公司有 17 家存在关联开发商，占比 74%，而 2019 年百强房企销售金额集中度达到 53%，头部格局已经相对稳定。在这种预期之下，无论是背靠关联开发商的物业公司还是第三方物业机构，均开始在资本的助力下积极布局非住宅领域，抢占市场份额。图表3： 上市物业服务公司及其关联开发商情况总市值总市值（亿人民币）1420上市时间物管公司PE-TTM关联开发商PE-TTM（亿人民币）1994/9/282014/6/302015/10/232015/11/252016/7/122016/11/82017/12/112018/2/1招商积余彩生活247531865150.49.8招商蛇口11.810.46.1花样年控股77中海物业中奥到家绿城服务祈福生活服务浦江中国南都物业雅生活服务碧桂园服务48.24.7中国海外发展2575-244549.06.5绿城中国20031.7-730.723.440.557.1-26418741-2018/2/9雅居乐集团/绿地控股385/71120274.5/4.85.32018/6/19碧桂园1 总市值总市值上市时间物管公司PE-TTM关联开发商PE-TTM（亿人民币）（亿人民币）2018/11/62018/12/62018/12/172019/3/152019/3/182019/7/122019/10/112019/10/182019/11/62019/12/32019/12/192019/12/192019/12/30新城悦服务佳兆业美好永升生活服务滨江服务118371093055554.130.271.034.940.350.816.012.319.341.464.473.335.6新城控股佳兆业集团旭辉控股集团滨江集团中国奥园-7241904221332716.54.88.09.77.7奥园健康和泓服务鑫苑服务4鑫苑置业蓝光发展银城国际控股-3518.21.7蓝光嘉宝服务银城生活服务新大正912754351330591965.5时代邻里时代中国保利地产宝龙地产2515.17.35.4保利物业1932181宝龙商业资料来源：wind，XXXX研究发展部注：市值、估值更新日为 2020-02-28。1.1 细分赛道多，门槛较高物业服务从更广义的概念来看其实可以延伸至空间服务，无论是存在屋面和围护结构的物业形态，如住宅、写字楼、商业物业等，还是不存在物业形态，如露天的市政设施等，因此覆盖面极广，本文主要探讨非住宅物业服务，但实际业务也可能涉及到空间服务，如产业园区服务也可能涉及市政道路设施的养护。非住宅业态的多样性造就了该领域细分赛道众多。根据中国物业管理协会分类方式，非住宅业态可以分为写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等，其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育馆、会展中心以及机场、轨道交通等交通枢纽（本文将交通枢纽独立作为一个子领域进行探讨）。由于不同业态是城市功能分区的物理展现，不同业态之下不同服务场景和对象导致的需求差异难以形成可以标准化并复制推广到其他非住宅业态的产品和服务，因此形成的各细分赛道值得有心有能力的企业去深耕。图表4： 非住宅各业态现状特点业态现状特点1、业主方个性化需求差异大，服务标准化程度低，服务深度差异大；2、写字楼物业成另一扩张重心，竞争日趋激烈，高端领域壁垒加速形成；3、服务对象多样化使得个性化需求激增，创新业务涌现写字楼1、国内产业园类型多样，服务标准化程度需提升；2、服务对象多样化，产业园区内服务链条可以极大的延伸；3、科技化运营协助物业管理产业园区学校1、学校物业管理具有公益性；2、存在双重管理机制，除了物业服务企业进行服务，学校本身对师生的教学、生活进行管理；3、服务对象多样性，不同院系学科对教学、科研、生活上使用的物业有不同的要求；4、物业费无法完全按照市场化方式进行核算，目前学校物管费多采用“成本倒推法”1、后勤服务外包需求释放，空间广阔；2、目前集中度较低，但是医院物业市场的开发、升级、换代有大量的新需求，同时服务价值较高并存在较大的溢价空间；3、市场竞争加剧，中小企业面临洗牌医院公共场馆1、项目获取存在门槛且项目服务品质要求更高，单点布局成本高；2、具有开放性、公益性的特点，服务对象复杂，广义的2 业态现状特点城市服务；3、设施设备运营能力的要求极高，专业技能要求严格1、标准化建设不足，制约业态发展；2、物业定位逐渐明晰，服务深度得以延伸；3、服务业态复杂，管理难度大；4、具备商业物业商业运作与管理经验的专业人才匮乏资料来源：中国物业管理协会，XXXX研究发展部非住宅物业服务领域门槛较高，某个子领域的专业能力是物业企业脱颖而出的必要条件。我们可以从非住宅领域近期的部分物业服务招标文件中看出，非住宅业主对于物业企业的技术层面较为重视，而对于商务报价反而显得不敏感：这些非住宅领域具备一定代表性，涉及高速公路服务区、机场、图书馆、学校、医院和行政事业单位办公楼，商务报价分值大多仅在 20 分及以下，技术、资信和服务分值占比绝大多数。由此可见，非住宅物业的竞标主要还是在专业能力、品牌实力上的比拼，长期深耕、对子领域服务理解较深的品牌物业企业容易实现拓展。图表5： 非住宅物业服务领域近期招标项目评分方式项目名称业态评分分值划分温州市瑞安东高速公路服务区物业服务项目交通运输商务报价评分 10 分，技术、服务、资信业绩综合评分 90 分商务报价评分 40 分，技术分 60 分（资信、人员投入、实施方案、总体实施承金华市义乌机场物业管理服务交通运输诺、合理化建议）浙江图书馆物业管理社会化服务项目、浙江外国语学院 2020、2021 年度校园安 公共场馆、学校投标报价 20 分，投标方案等整体情况 60-70 分，资信商务 20 分保服务项目温州技师学院校园物业管理项目学校医院商务报价评分 20 分，技术资信分 80 分杭州市富阳区第一人民医院物业采购项商务价格评分 12 分，资信及技术评分 88 分目国家税务总局广州市天河区税务局海景大厦、黄村所和凤凰所物业管理服务项目行政事业单位办公 价格评分 10 分，技术评分 50 分，商务评分 40 分（包括管理体系证书、企业建筑 荣誉、管理经验、业绩评价）资料来源：中国政府采购网，浙江省政府采购网，XXXX研究发展部1.2 政策利好，蓝海市场显现1.2.1 两条政策主线：后勤社会化改革+鼓励社会资本参与公共服务投资及运营非住宅物业除了商业物业和办公物业服务市场化程度较高之外，其余业态领域尽管也在进行市场化改革，但由于以前长期实行计划经济体制的影响过大，使得这一改革过程变得较为漫长。机关和企事业单位（当时的企是主要指国有企业）后勤服务社会化改革的第一次顶层设计是在 1992 年，当时中共中央、国务院发布关于加快发展第三产业的决定，提出“以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休人员管理和其他事务性工作。打破大而全、小而全的封闭式自我服务体系，使上述工作逐步实现社会化。”自此开始，第一条政策主线机关及企事业单位后勤服务社会化改革开启，政府机关、国有企业、事业3 单位（包括高校、医院）、军队等在各自领域持续推进后勤服务社会化改革，利好提供上述领域物业服务的企业。高校的后勤服务社会化改革的顶层设计其实出台的更早，早在 1985 年中共中央便提出“高等学校后勤服务工作的改革，对于保证教育改革的顺利进行，极为重要。改革的方向是实行社会化”，并于 1999 年和 2010 年中共中央、国务院再次出台顶层设计，分别提出“鼓励社会力量为学校提供后勤服务”、强调“扩大社会合作”。图表6： 政府机关后勤服务社会化改革文件名称颁发部委发布日期相关内容以社会化为方向，积极推动有条件的机关和企事业单位在不影响保密和安全的前提下，将现有的信息、咨询机构、内部服务设施和交通运输工具向社会开放，开展有偿服务，并创造条件使其与原单位脱钩，自主经营，独立核算。同时，鼓励社会服务组织承揽机关和企事业单位的后勤服务、退休人员管理和其他事务性工作。打破大而
