2020年非住宅物业市场研究报告
47页1、 2020年非住宅物业市场研究报告2020年3月 1 非住宅物业领域:适宜精耕细作的蓝海市场近年来,越来越多的物业企业开始布局非住宅物业领域。从已上市物业公司来看,新大正、宝龙商业两家公司非住宅物业收入占比最高,达到 30%以上。从中国物业管理协会和上海易居研究院联合统计的 500强物业企业来看,500 强物业企业在非住宅领域的办公楼、商业、学校、工业、场馆、医院等业态均有布局,其中从布局企业数量占比上看,2018 年约 93%的 500 强企业布局了办公物业,办公物业成为物业企业布局最多的非住宅业态,其次为商业物业,医院相对而言最少,仅 42%的物业企业有所布局。图表1: 上市物业公司 2018 年非住宅业务收入占比图表2: 500 强物业企业布局各物业业态的数量占比2018年非住宅收入占比2018年500强企业布局各业态的企业数量占比分布96%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%85%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%93%80%74%63%54%49%47%42%30%30%22%21%11%住宅办公商业学校工业其他场馆医院新
2、大正宝龙商业 永升生活服务 时代邻里绿城服务保利物业蓝光嘉宝资料来源:公司公告,XXXX研究发展部资料来源:中国物业管理协会,XXXX研究发展部住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。由于目前绝大多数国内住宅开发商旗下均有物业子公司,开发项目竣工后一般直接交付给物业子公司进行管理。尤其是在 2018 年以来的新一轮物业公司上市潮后,物业公司价值重新被资本市场审视,开发商对于自身开发项目“肥水不流外人田”的态度强化了这种行业趋势,以致开发领域的格局决定了未来住宅物管行业的格局。目前已上市的 23 家物业公司有 17 家存在关联开发商,占比 74%,而 2019 年百强房企销售金额集中度达到 53%,头部格局已经相对稳定。在这种预期之下,无论是背靠关联开发商的物业公司还是第三方物业机构,均开始在资本的助力下积极布局非住宅领域,抢占市场份额。图表3: 上市物业服务公司及其关联开发商情况总市值总市值(亿人民币)1420上市时间物管公司PE-TTM关联开发商PE-TTM(亿人民币)1994/9/282014/6/302015/10/232015/11/25201
3、6/7/122016/11/82017/12/112018/2/1招商积余彩生活247531865150.49.8招商蛇口11.810.46.1花样年控股77中海物业中奥到家绿城服务祈福生活服务浦江中国南都物业雅生活服务碧桂园服务48.24.7中国海外发展2575-244549.06.5绿城中国20031.7-730.723.440.557.1-26418741-2018/2/9雅居乐集团/绿地控股385/71120274.5/4.85.32018/6/19碧桂园1 总市值总市值上市时间物管公司PE-TTM关联开发商PE-TTM(亿人民币)(亿人民币)2018/11/62018/12/62018/12/172019/3/152019/3/182019/7/122019/10/112019/10/182019/11/62019/12/32019/12/192019/12/192019/12/30新城悦服务佳兆业美好永升生活服务滨江服务118371093055554.130.271.034.940.350.816.012.319.341.464.473.335.6新城控股佳兆业集团旭辉控股
4、集团滨江集团中国奥园-7241904221332716.54.88.09.77.7奥园健康和泓服务鑫苑服务4鑫苑置业蓝光发展银城国际控股-3518.21.7蓝光嘉宝服务银城生活服务新大正912754351330591965.5时代邻里时代中国保利地产宝龙地产2515.17.35.4保利物业1932181宝龙商业资料来源:wind,XXXX研究发展部注:市值、估值更新日为 2020-02-28。1.1 细分赛道多,门槛较高物业服务从更广义的概念来看其实可以延伸至空间服务,无论是存在屋面和围护结构的物业形态,如住宅、写字楼、商业物业等,还是不存在物业形态,如露天的市政设施等,因此覆盖面极广,本文主要探讨非住宅物业服务,但实际业务也可能涉及到空间服务,如产业园区服务也可能涉及市政道路设施的养护。非住宅业态的多样性造就了该领域细分赛道众多。根据中国物业管理协会分类方式,非住宅业态可以分为写字楼、产业园区、学校、医院、公共场馆、商业物业等,其中公共场馆包含美术馆、图书馆、科技馆、体育馆、会展中心以及机场、轨道交通等交通枢纽(本文将交通枢纽独立作为一个子领域进行探讨)。由于不同业态是城市功能分区的
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