物业设备管理规程

物业设备管理规程一、设备的申购与验收管理1、设备申请根据企业正常运作或维修需要，由工程部或办公室申请，填写设备购置申请表。物业经理及公司财务审核，由物业总经理批准购置。2、设备采购采购人员应对所采购设备的用途、要求、质量标准等掌握清楚。如有必要，购买时应会同设备技术人员对设备性能、质量等作鉴定，确认质量合格、性能符合要求，价格合适才能办理付款手续。3、设备验收设备提货后，由工程主管会同技术人员开箱试用、验证设备，填写设备验收表 ；验收合格才能办理入库建帐手续。二、设备接管验收管理1、新建物业设备的接管验收由物业公司组织相技术人员组成验收组，会同开发商、承建商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。验收不合格应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。2、当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可投入使用，与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。三、设备台帐的建立1、设备分类A、级设备：电梯、发电机、二次供水加压水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、变压器、高低压配电柜、火灾报警控制柜、消防联动柜、中央空调机组。B、级设备：门禁对讲系统、监控系统、道闸系统、自动灭火设装置、车场自动收费装置、泳池水处理装置。C、级设备：区域火灾报警控制按钮、楼层配电箱、楼层电表箱、排风机、风机盘管、楼层控制柜、排污泵、工程维修设备等。2、设备的编号A、第一部分表示单位的名称：用单位名称拼音大写字母表示；（如有重复可加注第二个拼音，以此类推）B、第二部分表示设备的代码：用数字0199表示；代码设备类别名称01变压器02发电机03高压柜04低压柜05水泵06电梯07风机08楼层配电箱09楼层控制柜10中央空调（编制子代码）11消防系统（编制子代码）12道闸系统（编制子代码）13监控系统（编制子代码）14门禁对讲系统（编制子代码）15办公设备（编制子代码）备注设备代码根据物业项目，由工程部详细编制C、第三部分表示单位设备序号：用数字123.表示；D、第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字、表示；例：Y-06-5-()御景花园 电梯 5号梯 级管理设备3、设备台账工程部负责建立物业详细的设备台账，并负责更新与存档。设备台账须与设备技术档案资料相对应。四、设备使用管理1、维修人员必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行操作使用，须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。2、工程主管应定期分析各种设备状态记录，确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。3、设备的标识设备上应贴上标识，注明型号、用途、责任人、投入使用时间、设备状况、维保单位等，设备标识牌由物业公司统一设计,注意室外标识的防水处理。设备标识卡设备名称型 号投入使用日期用 途设备状况责任人维保单位4、设备的颜色序号设 备 名 称油漆颜 色1喷淋泵、消火栓泵、送风阀、排风阀、防火阀、高区喷淋管、低区喷淋管、高区消火栓管、低区消火栓管、气体消防管、阀门手轮红色2生活泵深蓝色3消火栓泵电机、喷淋泵电机、生活泵电机、空调水泵电机深灰色4潜水泵电机、防护罩、各种支架黑色5空调主机原色6电梯曳引机、电机、联轴器、控制箱、开关箱、配电柜、控制柜原色7设备底座、阀门本体、单流阀、排污阀黑色8生活管道、空调冷却水管绿色9煤气管道、空调冷凝管银灰色10电缆槽架、风机、送风管、排风管、百叶、排水管、中水管本色11室内接地扁钢黄绿双色12屋面避雷带、天线支架银灰色5、设备的状态重要设备的工作状态须标识“禁止合闸”、“常开”、“常闭”、“合闸”“断开”“检修中”等。6、设备的封存工程部应在设备封存前做好防腐防锈处理，贴上“封存”标记，封存地点应保持干燥、干净、安全。工程人员应定期检查封存的设备，封存设备重新启用时预先保养一次，重新测试正常后再启用。7、设备的报废对不能修复或维修后检定不合格的设备，由工程部填写设备报废申请单 ，经公司负责人审核后进行报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，报废原因，由公司最终确认处置方法。8、设备的检定A、电梯年检：维保单位应在电梯年检前进行一次自检，并按规定时限报送特种设备检验部门进行年检。B、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。C、计量器具、万用表、电流计，绝缘摇表等由物业公司自行送检。五、设备安全管理1、持证上岗从事特殊工种作业的员工：电工、焊工、电梯工、消防中心值班员等，须持证上岗。2、事故处理发生设备安全事故后，值班人员须立即通知公司相关负责人，工程部须组织人员抢修，事后工程部须向公司提交设备安全事故报告，公司根据报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。六、设备维修保养管理1、日常维护保养：指经常性的维护保养工作，包括定期检查、清洁、防锈、紧固和润滑，对不经常运行的机械设备进行试运行，发现小故障及时排除，做好日常维护保养记录。2、一级保养：指对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏、故障进行处理。3、二级保养：指对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏、故障处理或更换。4、中修工程：指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。5、大修工程：指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。6、设备更新和技术改造：指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。7、事后维修：指设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。8、状态维修：指通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。9、设备保养、中修、大修周期表（根据实际项目删增）名 称日常维护保养周期一级保养周期二级保养周期中修周期大修周期干式变压器 -半年每年- - 发电机每月每季度每年五年八年高压开关柜每月每年- -低压配电柜半月半年每年-中央空调机组每月每半年每年三年六年消防水泵每月每季每年五年八年生活水泵半月每季每年三年六年风机每月每季每年五年八年电梯半月每季每年三年六年消防联动控制柜每月每季每年-火灾报警系统每月每季每年- -门禁对讲系统每月每季每年-监控系统每月每季每年-道闸系统每月每季每年三年六年七、设备技术档案资料管理1、设备技术档案是设备使用期间的综合记载，为设备管理提供各个不同时期的原始依据。工程部门都应贯彻执行设备管理规程，凡在用的设备都必须逐台建立技术资料档案。2、设备技术档案资料主要内容应包括：A、设备名称、编号、规格、技术参数、制造厂家、使用地点、投入使用日期等；B、附属设备明细表；C、设备检修记录；D、主要配件更换记录；E、设备技术改造和更新记录；F、设备故障及事故记录；G、其它需要建立归档的设备技术资料。3、设备技术资料档案管理要求1、设备技术资料档案应由工程部负责统一管理,建立清册，技术档案必须齐全、整洁、规格化,及时整理填写。人员变更时,主管领导必须认真组织按项交接。2、档案记载的内容、文字要整齐清晰。