东莞市清溪镇中心区控制性详细规划- 副本讲解

东莞市清溪镇中心区控制性详细规划 n 中国城市规划设计研究院深圳分院 n 2006年2月27日 n 清溪镇人民政府 第二部分 背景研究 汇报内容 第三部分 规划对策 第四部分 方案设计 第一部分 现状解析 技术路线 现状解析 成因 解析 发展趋势判断相关规划解读与评价 规划对策 目标与策略规模预测 功能 结构 规划 规划实施方案 用地 规划 公共 设施 规划 生态 修复 指引 分期 建设 规划 空间形态设计 现状土地供给分析 闲置 用地 近期 改造 用地 远期 改造 用地 支撑 体系 规划 n 技术路线归纳 （1）从现状解析 到规划对策 （2）从宏观背景 到微观形态 （3）从市场需求 到土地供给 （4）从产业发展 到生态发展 特征 描述 现状解析 第一部分 n 位置与范围 n 地形地貌 n 人口 n 土地利用 n 综合评价 现状解析 位置与范围 规划区位于清溪镇中心区，西起角岭居住区、第二工业区，东至石田 路、科技路，北接北环大道，南至埔星西路，规划区总用地面积5.95 平方公里。 现状解析 地形地貌 n 高程 现状大部分地区为 平地，海拔在25至 35米之间。局部地 区现状为低山丘陵 地貌，最高海拔约 65米。 现状解析 地形地貌 n 坡度 现状大部分地区自 然坡度小于6%，属 于城市建设用地建 设适宜范围。 现状解析 人口 n 镇区人口 2004年全镇总人口 31.6万人，其中户 籍人口3.3万人，外 来暂住人口28.3万 人。 1995199619971998199920002001200220032004 年末 户籍 人口 30285301843027930518308193104231256316563210132552 年末外 来暂 住人口 49327618568231596003140630190000282842351738288245283428 总人 口 7961292040112594126521171449221042314098383394320346315980 总规预计，2020年 全镇总人口达到45 万人。 现状解析 土地利用 n用地现状 规划区共5.95平方 公里，其中城市建 设用地（含在建用 地）为3.94平方公 里，占66.15%，水 域和其他用地为 2.01平方公里，占 33.85%。 现状解析 土地利用 n居住用地 现状解析 土地利用 n居住用地 现状解析 土地利用 n工业用地 现状解析 土地利用 n公共设施用地 现状解析 土地利用 n绿地、水系 现状解析 土地利用 n 宗祠、碉楼、 传统民居 现状解析 土地利用 n 现状用地汇总 现状城市建设用地 中，主要为居住用 地、工业用地、道 路广场用地、公共 设施用地 ，共占 90%左右。 序号 用地代码 用地名称用地面积(公顷) 占城市建设用地 比例(100%) 大类中类小类 1R R1 一类居住用地47.46 198.80 12.06 50.52 R2 二类居住用地8.892.26 R3 三类居住用地54.20 13.77 R4 四类居住用地42.2110.73 R5 商住混合用地27.086.88 R6R61托幼用地1.87 0.48 R62小学用地5.861.49 R63中学用地11.23 2.85 2C C1 行政办公用地13.26 31.63 3.37 8.04 C2C21商业用地3.60 0.91 C24服务业用地0.880.22 C25旅馆业用地4.68 1.19 C26市场用地3.010.76 C3 文化娱乐用地2.82 0.72 C4 体育用地0.09 0.02 C5 医疗卫生用地1.98 0.50 C6 教育科研设计用地0.53 0.13 C7 文物古迹用地0.60 0.15 C9 宗教福利设施用地0.18 0.05 3M M1 一类工业用地26.39 69.59 6.71 17.68 M2 二类工业用地10.962.78 M3 三类工业用地32.24 8.19 4W W1 普通仓库用地0.13 1.16 0.03 0.29 W3 堆场用地1.03 0.26 5S S1 道路用地63.07 68.39 16.03 17.38 S2 广场用地3.45 0.88 S3 社会停车场库用地1.87 0.48 6G G1 公共绿地19.62 19.62 4.99 4.99 7U U1 供应设施用地0.65 4.35 0.17 1.11 U2 交通设施用地0.66 0.17 U3 邮电设施用地2.14 0.54 U4 环境卫生设施用地0.02 0.01 U9 消防设施用地0.88 0.22 小计城市建设用地387.83 100.00 现状解析 土地利用 n 批地情况 19992004年已批 用地39宗，共81.7 公顷，主要为居住 用地、工业用地和 公共设施用地。其 中，已批已建和已 批在建用地27宗， 共50.4公顷；已批 未建用地12宗，共 31.3公顷。 现状解析 综合评价 n工业用地和居住用地混杂现象较为突出，未能形成 良好的功能分区。 n中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务 设施。 n 缺乏公共绿地，清溪河水质污染严重，自然河道两 侧未能形成良好的滨水绿带及绿化节点。 n存在一定数量的危房简屋，近期面临更新改造。 背景研究 n 镇区社会经济发展概况 n 成因解析 n 发展趋势研判 n 相关规划解读与评价 第二部分 背景研究 （1）经济总量发展迅速，但过于依靠土地资源、人力资源投入的粗 放式经济增长方式难于持续。 （2）产业结构不协调，第二产业独大，第三产业发展不足。影响了 商业服务业、房地产业的做大做强。同时，也不利于旧城更新改 造。 发展概况 n 经济 社会二元结构突出，城市化严重滞后。n 社会 城市的建设重点在中心区外围，城市开发以外延式拓展为主，中 心城区实施严格的开发管制。 n 城市建设 工业化主导经济发展 社会二元结构第三产业发展不足 城市化滞后 抑制消费需求 服务业发 展滞后 公共设施 严重不足 房地产市 场不完善 中心区集聚 能力不强 中心区缺乏更 新改造动力 背景研究 成因解析 n 调整发展方式 （1）转变经济增长方式，由工业化推动经济发展逐步转化为工业化 和城市化共同推动社会经济发展。 （2）优化产业结构，大力发展有地方特色的现代服务业（重点是生 产服务业、消费型服务业、文教体卫）。 （3）改善社会二元结构，鼓励和推动外来人员“本地化”、“城市化” 。 n 转变建设重点 城市建设的重点由外围工业园区转向中心区，提升中心区的综 合服务职能。 背景研究 发展趋势研判 n清溪镇总体规划 （概况） 中心区以生活、服 务与管理为主要职 能。 土地使用规划以居 住用地、公共设施 用地、绿地为主。 背景研究 相关规划解读 与评价 n清溪镇总体规划 （实施评价） 背景研究 相关规划解读 与评价 （1）对中心区进行了合理的发展定位与功能分区。 （2）一些大型服务设施的布局值得商榷（医院、体育中心）。 （3）局部主、次干道不尽合理。 （4）对旧城更新改造的动力机制、改造时序缺乏深入研究。 n东莞市轨道交通 网络规划 R4线 轻轨站点 规划区 背景研究 相关规划解读 与评价 规划对策 第三部分 n 规划目标 n 规划策略 n 人口规模预测 n 建筑规模预测 n 土地资源供给分析 规划对策 规划目标 （1）旧城改造 通过旧城更新改造，将中心城区建设成为环境优美设施齐全的居住区 （2）城市形象 建设特色的街道景观，打造滨江绿化带，将居住区面貌进行统一与提升 （3）综合配套 规划建设更多的社会停车场和公共厕所，适当增设市中心的休憩场所，提 升公共交通的服务能力与水平（优化公交线路并进行必要的调整） （4）城市商业 规范整合小型商业活动，建设特色商业街 n 总目标提升城市形象，打造高品质综合商业区 n 分目标 规划对策 n 土地利用 （1）全方位的旧城更新与改造，打造设施服务齐全高标准的二类居 住区。 （2）增加公共设施用地，建设更多的停车场与休憩场所（城市小公 园） （3）增加公共绿地。 （4）尊重并保留具有历史文化价值的华新水泥厂旧址，并进行有效 的开发。 n 环境营造 （1）改造滨江绿带和湖滨绿带的生态环境。 （2）加强环境监测与治理。 规划策略 规模策略 人口规模预测 n 宏观分解 1、总体规划确定2020年全镇居住人口为45万人,总用地42平方公里。 2、结合中心区功能定位，粗略估算中心区人口占全镇的1/3（用地占 全镇的1/5），则居住人口为14万人。 n 微观分析 1、用地规划中一类居住用地58公顷，二类居住用地197公顷，商住 用地10公顷。 2、按照一类居住用地100M2/人，二类居住用地和商住用地18M2/人 ，三类居住用地40M2/人计算，规划区的居住人口为11万人。 n 结论 规划区居住人口为10-12万人。 规模策略 建筑规模预测 n 类似地区比较 n 选择级别类似、功能定位类似的若干地区进行横向比较 。 n 镇一级中心区的毛容积率应控制在0.81.1。考虑到目 前房地产市场需求现状，毛容积率取0.85。 n 预计未来中心区总建筑量为510万平方米。（总用地 594.92公顷） 用地规模 （公顷） 人口规模（ 万人） 建筑总量 （万m2） 毛容积率 深圳市龙岗中心城 281.68 319.4 1.13 深圳市公明镇中心区 215.70 161.0 0.75 深圳市布吉镇中心区 154.95 168.4 1.09 东莞市长安镇中心北 区 656.34 9.0 537.0 0.82 现状城市建设用地 近期改造用地 现状未利用地城市新开发用地 远期改造用地 保留用地 土地供给 规模策略 现状土地资源 供给分析 n 总体思路 n 未利用土地 由现状用地中的耕 地、园地、闲置地 构成，共计177.31 公顷。 规模策略 现状土地资源 供给分析 n明确要保留 的用地 由一类居住用地、 二类居住用地、公 共绿地、大型公用 设施用地和文物保 护用地 构成。 规模策略 现状土地资源 供给分析 n明确要近期改造 的用地 以简陋住宅为主的 四类居住用地，建 筑寿命到期，必须 近期改造。 规模策略 现状土地资源 供给分析 n其他用地改造可 能性分析 （评价标准） 权重影响因素评价因子 3现状区位条件 交通可达性 服务设施 环境 2现状用地性质 工业用地 其他用地 居住用地 1现状开发强度 容积率（1.0以下 ） 容积率（1.0-2.0 ） 容积率（2.0以上 ） 规模策略 现状土地资源 供给分析 n工业用地和居住用地混杂，未能形成良好的功能分区。 n中心区集聚能力不强，缺乏成片、高档的商业服务设施。 区位（优） 区位（良） 区位（中） 规模策略 现状土地资源 供给分析 n其他用地改造可 能性分析 （区位条件分析） 工业用地 其他用地 居住用地 规模策略 现状土地资源 供给分析 n其他用地改造可 能性分析 （用地性质分析） 容积率（ 1.0以下） 容积率（ 1.0-2.0） 容积率（ 2.0以上） 规模策略 现状土地资源 供给分析 n其他用地改造可 能性分析 （开发强度分析） 近期改造用地 远期改造用地 保留用地 规模策略 现状土地资源 供给分析 n其他用地改造可 能性分析 （分析汇总） 近期改造用地 远期改造用地 保留用地 新开发用地 规模策略 现状土地资源 供给分析 n结论 规模策略 现状土地资源 供给分析 n结论土地利用方式面积（公顷）合计（公顷） 新开发用地177.31 286.11 近期改造用地108.80 远期改造用地89.29 保留用地135.81 方案设计 第四部分 n 功能结构规划 n 土地利用规划 n 公共设施规划 n 道路交通规划 n 绿地系统规划 功能结构规划 方案设计 n 规划结构 （总规） 功能结构规划 方案设计 主要商业中心 次要商业中心 主要行政中心 次要行政中心 景山公园 体育公园 商业文化轴 生活服务轴