房地产开发业务流程分享.

内部资料 注意保密 房地产开发业务流程分享 主讲人：王常松 文件标题-页码 you have a dreamyou have a dream ？ 文件标题-页码 项发映像？项发映像？ ！ 项目开发常项目开发常 喝醉喝醉 不伤感情就不伤感情就 伤胃伤胃 抛家舍业愧抛家舍业愧 长辈长辈 身在其中方身在其中方 知味知味 文件标题-页码 首先，说说“价值观” 你需要问自己，作为一个职业经理人，你是来投奔革命 的，还是来投机革命的？你是寻找一个事业的平台还是 找一个谋生的饭碗？ 这个一定要好好地问自己。 文件标题-页码 二、 方法论 有的人其实从来没有离开，而有的人其实从来 就没有来过 文件标题-页码 2013年1月，广西省政府提出将城镇化作为扩大内需的“新推手”和广西 最重要的经济增长点。其中柳州和南宁以“超大城市”身份担负重要的城镇 化使命。 1月16日 几个数据 1月1日 2013年9月，云南省最重要的城镇化目标是合理利用山地资源，推动“城 镇上山、工业上坡”。 文件标题-页码 土地开发整理的全部工作，主 要包括征地、拆迁、大市政建 设等，工作目标：经营性用地 公开入市交易，取得土地使用 权。 一级开发 二级开发 前一级开发 取得土地一级开 发授权之前的全 部工作 自取得土地使用权至建设项竣工交 付使用日止的全部开发、建设工作 ，包括前期工作、工程建设房屋销 售以及物业管理等。 房地产开发业务阶段划分 以土地开 发为主线 文件标题-页码 实施土地一级开发前的所有准备工作， 是进行土地一级开发、二级开发的基础 和前提 各项政策的搜集和阅读 第一部分 ：前一级开发 1 前期工作 概念和意义 文件标题-页码 第一部分 ：前一级开发 1 相关法规 统计结果：58项土地相关法规 中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日） 中华人民共和国城乡规划法（2007年10月28日） 中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年12月27日） 中华人民共和国城市房地产管理法（2009年8月27日） 土地调查条例（2008年2月7日） 土地调查条例实施办法（2009年6月17日） 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（2004年10月21日） 国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2002年4月30日） 文件标题-页码 土地一级开发 实施方案 第一部分 ：前一级开发 1 工作内容 需找合适的宗地 与土地原所有 权人（或使用权 人）达成合作 意向 为土地一级开发 进行经济、技术 准备 控制性详细 规划 很多项目面临窘境 退出一级开发 第一部分 ：前一级开发 1 龙岩项目 一级开发 长达四年 2012年5月 签订合作协议 2009年5月 获得地块信息 2013年8月 取得首期土地 特点：周期长 风险大 土地一级开发 概念 第二部分：土地一级开发 2 生地的概念 熟地概念 对宗地进行开发和整理，使经营性用地达 国土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地” 熟地指已具备一定的供水、排水、供电 、通讯、通气、道路等基础设施条件 和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的 形成建设用地条件的土地。 生地指未形成建设用地条件的土地； 思考：房地产开发企业将“生地” 变“熟地”后转让的税务处理分析 第二部分：土地一级开发 2 根据财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 （财税200316号）第二条第七款的规定，转让已完成土 地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段 的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目 征收营业税。 文件标题-页码 二、历史背景与政策演变 1、经营性用地出让方式变革：协议出让公开市场交易。 国土部：2002年7月1日起施行招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定（国土资源部令第11号） 北京市：关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的有关规定（京政办发200233号），但三种情况仍可 协议出让： 1、绿化隔离带项目； 2、小城镇建设项目； 3、危旧房改造项目。 第二部分：土地一级开发 2 文件标题-页码 2004年3月30日国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出 让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号） 在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留 问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 “8“8· ·31”31”大限：协议出让制度真正退出历史舞台大限：协议出让制度真正退出历史舞台 凡发生在新修订的中华人民共和国土地管理法(以下简称新修订的 土地管理法)实施前，即1999年月1月1日以前的下列非法占用土地(包括 少批多占)行为，在1997一1998年全省非农业建设用地清查时未得到处理 的，均列入本次处理的范围。 一律采取出让、租赁、作价出资(或入股)等有偿使用方式提供土地使用权。土 地出让金按照市、县(区)人民政府公布的当地现行的基准地价或出让金标准， 由市、县(区)国土资源行政主管部门办理供地手续时收取。工业项目用地的出 让金按所处区域工业用地同等级别的基准地价下浮幅度的低限收取。 第二部分：土地一级开发 2 2003年3月27日 关于妥善处理建设用地历史遗留问题的通知 (闽 政20037号) 文件标题-页码 二、历史背景与政策演变 2005年8月1日关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知 （京国土市2005540号），规定须以招标方式选择开发企业实施 一级开发 2002年1月31日北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有 土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发20024号） ，成立北京市土地整理储备中心 2、北京土地整理开发相关政策 2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储 备中心及其区县分中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主 体 第二部分：土地一级开发 2 文件标题-页码 二、历史背景与政策演变 全省各设区市及所辖县(市)，原则上应均在2001年12月30日前建立土地收购储备制度； 2001年10月20日 福建省政府 发布福建省政府关于推行土地收购储备制度的通知 文号: 闽政200134号 3、福建土地整理开发相关政策 城市规划区内的新增建设用地一律纳入土地储备，由市、县土地行政主管部门依法供地 。城市新区建设、面积较大的旧城改造项目涉及的土地，可进行土地储备，并根据建设 规划的实施逐步进行收购、征用。 制订切实可行的土地统一储备，合理分配土地收益、净地出让、垄断土地一级市场、 土地出让公示和融资政策，形成土地收储让运行机制，牢牢掌握土地的收购权、供应 权，增强政府宏观调控土地市场的能力，尽快建立起公开、公平、公正规范有序的土 地市场。 第二部分：土地一级开发 2 文件标题-页码 第二部分：土地一级开发 2 思考：在这种政策环境下，一级开发所 面临的风险。 文件标题-页码 关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006100号）中， 国务院规定，“从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全 部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的 收支两条线。” 财政部发布的国有土地使用权出让收支管理办法（财综200668号）中，规定 ：“任何地区、部门和单位都不得以招商引资、旧城改造、国有企业改制等各种名义 减免土地出让收入，实行零地价，甚至负地价，或者以土地换项目、先征后返、补贴 等形式变相减免土地出让收入。” 2009年12月财政部发布的关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综 200974号）中规定，“确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接 缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。” 鉴于上述土地出让收入全额缴纳地方国库的规定，土地一级开发收益分成模式的合 规性是需要进一步明晰的。企业在一级开发阶段的利润分成以何种形式回到企业，也就 成为了目前一级开发模式中的关键点。各地政府一般都把握“谁投资谁受益”的原则，以 各种方式将收益按照承诺分成。各种方式如何合规？各种方式如何合规？ 文件标题-页码 三、开发模式和流程 取得一级开发授权 经营性用地完成入市交易 以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标 （一）基本流程 土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设 第二部分：土地一级开发 2 文件标题-页码 （二）重点环节 1、一级开发授权批复 一级开发实施方案审批表 专家会审查 联席会审批 区国土分局、区政府 审核签章 储备机构作为实施主体 开发企业作为实施主体 三、开发模式和流程 编制一级开发实施方案 国土局内部审核 市国土资源局核发一级开发授权批复 第二部分：土地一级开发 2 征用下列土地，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过 三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷。 文件标题-页码 （二）重点环节 2、一级开发立项批复 规划意见书 项目项目建议书（代可研） 或 项目申请报告 市发改委立项批复 场地影响评价 交通影响评价环境影响评价 地质灾害评估 三、开发模式和流程 建设项目用地预审 第二部分：土地一级开发 2 文件标题-页码 （二）重点环节 3、集体土地征收（农用地转用） 界桩成果 图斑核实 征地补偿协议 （村民代表大会表决） 林地征占用耕地占补 一书四方案 征地批复 勘界技术报告 三、开发模式和流程 征地结案 建设用地批准书 土地确权 项目用地呈报说明书、农用地转用 方案、补充耕地方案、征用土地方 案、供地方案 第二部分：土地一级开发 2 文件标题-页码 一级开发成本 一级开发建设补偿费综合地价 入市交易底价 土地成交价 政府收益 一级开发利润及税费 四、公开市场交易土地出让价格构成 溢价 前期工程费征地、拆迁、市政基础设施费财务费用 第二部分：土地一级开发 2 文件标题-页码 土地一级开发主要工作流程示意 取得一级开发权 建设项目用地预审 立项核准 规划意见书 控制性详细规划 征地拆迁市政基础设施规划、建设 验收，成本审定，入市交易 环评交评园林文保意见 授权或招标 编制一级开发实施方案 根据一级开发实施方案 编制招标方案 返回 界桩 建设用地规划许可证 拆迁许可证 文件标题-页码 二级开发主要工作流程 （公开市场交易取得土地使用权） 建设用地规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用证 开发贷款 预测备案 工程档案登记 人防 “五证” 放线 签订国有土地使用权出让合同 项目核准 设计方案审查 扩初、图纸审查 产权初始登记 第三部分：土地二级开发 3 文件标题-页码 国有土地使用证 返回 建设用地规划许可证 二级开发主要流程下次分享二级开发主要流程下次分享 文件标题-页码 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 文件标题-页码 商品房预售许可证 THANK YOU!