房地产开发业务流程分享.
30页1、内部资料 注意保密 房地产开发业务流程分享 主讲人:王常松 文件标题-页码 you have a dreamyou have a dream ? 文件标题-页码 项发映像?项发映像? ! 项目开发常项目开发常 喝醉喝醉 不伤感情就不伤感情就 伤胃伤胃 抛家舍业愧抛家舍业愧 长辈长辈 身在其中方身在其中方 知味知味 文件标题-页码 首先,说说“价值观” 你需要问自己,作为一个职业经理人,你是来投奔革命 的,还是来投机革命的?你是寻找一个事业的平台还是 找一个谋生的饭碗? 这个一定要好好地问自己。 文件标题-页码 二、 方法论 有的人其实从来没有离开,而有的人其实从来 就没有来过 文件标题-页码 2013年1月,广西省政府提出将城镇化作为扩大内需的“新推手”和广西 最重要的经济增长点。其中柳州和南宁以“超大城市”身份担负重要的城镇 化使命。 1月16日 几个数据 1月1日 2013年9月,云南省最重要的城镇化目标是合理利用山地资源,推动“城 镇上山、工业上坡”。 文件标题-页码 土地开发整理的全部工作,主 要包括征地、拆迁、大市政建 设等,工作目标:经营性用地 公开入市交易,取得土地使用
2、权。 一级开发 二级开发 前一级开发 取得土地一级开 发授权之前的全 部工作 自取得土地使用权至建设项竣工交 付使用日止的全部开发、建设工作 ,包括前期工作、工程建设房屋销 售以及物业管理等。 房地产开发业务阶段划分 以土地开 发为主线 文件标题-页码 实施土地一级开发前的所有准备工作, 是进行土地一级开发、二级开发的基础 和前提 各项政策的搜集和阅读 第一部分 :前一级开发 1 前期工作 概念和意义 文件标题-页码 第一部分 :前一级开发 1 相关法规 统计结果:58项土地相关法规 中华人民共和国土地管理法(2004年8月28日) 中华人民共和国城乡规划法(2007年10月28日) 中华人民共和国土地管理法实施条例(1998年12月27日) 中华人民共和国城市房地产管理法(2009年8月27日) 土地调查条例(2008年2月7日) 土地调查条例实施办法(2009年6月17日) 国务院关于深化改革严格土地管理的决定(2004年10月21日) 国务院关于加强国有土地资产管理的通知(2002年4月30日) 文件标题-页码 土地一级开发 实施方案 第一部分 :前一级开发 1 工作内容 需找合
3、适的宗地 与土地原所有 权人(或使用权 人)达成合作 意向 为土地一级开发 进行经济、技术 准备 控制性详细 规划 很多项目面临窘境 退出一级开发 第一部分 :前一级开发 1 龙岩项目 一级开发 长达四年 2012年5月 签订合作协议 2009年5月 获得地块信息 2013年8月 取得首期土地 特点:周期长 风险大 土地一级开发 概念 第二部分:土地一级开发 2 生地的概念 熟地概念 对宗地进行开发和整理,使经营性用地达 国土地使用权出让条件,即“生地”变“熟地” 熟地指已具备一定的供水、排水、供电 、通讯、通气、道路等基础设施条件 和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的 形成建设用地条件的土地。 生地指未形成建设用地条件的土地; 思考:房地产开发企业将“生地” 变“熟地”后转让的税务处理分析 第二部分:土地一级开发 2 根据财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 (财税200316号)第二条第七款的规定,转让已完成土 地前期开发或正在进行土地前期开发,但尚未进入施工阶段 的在建项目,按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目 征收营业税。 文件标题-页码 二、历史背景与政策演
4、变 1、经营性用地出让方式变革:协议出让公开市场交易。 国土部:2002年7月1日起施行招标拍卖挂牌出让国有土 地使用权规定(国土资源部令第11号) 北京市:关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让 的有关规定(京政办发200233号),但三种情况仍可 协议出让: 1、绿化隔离带项目; 2、小城镇建设项目; 3、危旧房改造项目。 第二部分:土地一级开发 2 文件标题-页码 2004年3月30日国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出 让情况执法监察工作的通知(国土资发200471号) 在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后,不得再以历史遗留 问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。 “8“8 31”31”大限:协议出让制度真正退出历史舞台大限:协议出让制度真正退出历史舞台 凡发生在新修订的中华人民共和国土地管理法(以下简称新修订的 土地管理法)实施前,即1999年月1月1日以前的下列非法占用土地(包括 少批多占)行为,在1997一1998年全省非农业建设用地清查时未得到处理 的,均列入本次处理的范围。 一律采取出让、租赁、作价出资(或入股)等有
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