“又一城”招商租金价格及租赁条件建议.ppt
单击此处编辑母版副标 题样式 *1 单击此处编辑母版标题样式“又一城”招商租金价格及租赁条件建议 l新港置地 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 租金价格及租赁条件建议包含的三项内容 Ø制定原则 Ø制定方案 Ø实现方式 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定原则 一、服务销售原则： 本项目包租区价格的制定需支持销售承诺的 五年年返租的需要。 既： 均价为元时，五年内平均租金不得 低于.元天平方米 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定原则 二、服务招商执行原则： 价格的制定要具备可操作性，建议分业态， 分行业进行差别定价。 同时，利用产品自身条件在铺位分割、交 通组合创造高租金点。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定原则 三、服务后期商业运营管理原则： 考虑后期商业运营当中的管理风险和商户 流失风险。在租金及招商政策的制定上，将 可能出现的空置率、退租率等预先计算在 租金中，避免后期运营过程中出现亏损。 （空置率预留范围：） 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定方案 包含内容： Ø租金 Ø租期 Ø递增率 Ø免租装修期 Ø付款方式 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定方案租金制定方案 一、定价原则：采用分级定价原则 既：按照主力店、次主力店、普通商户、 填充商户进行分别定价。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定方案租金制定方案 二、定价方案： 、确定保本租金： 保本租金：.元天平方米 、计算空置率下保本租金 空置率下保本租金：.元天平方米 空置率下保本租金：.元天平方米 、分级定价 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 分级定价 一、面积分配：包租区总建筑面积万平方米 主力店次主力店普通商户填充商户 比例分配 建筑面积 （平方米） 面积标 准 （平方米） - - 商户数量 （个） - 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 分级定价 二、租金核算原则： 主力店、次主力店的引进需要较大租金 优惠，普通商户对租金的承受力相对较高， 在租金的核算上以总回报率试算平衡为 原则。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 分级定价 租金核算表：空置率下保本租金.元平方米 主力店次主力店普通商户填充商户 建筑面积 （平方米） 平米日租金 （元平米） . 空置率 下年回报 （万元） . 合计：.万元 （略高于保本年回报租金万元） 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 分级定价 租金核算表：空置率下保本租金.元平方米 主力店次主力店普通商户填充商户 建筑面积 （平方米） 平米日租金 （元平米） . 空置率 下年回报 （万元） . 合计：.万元 （略高于保本年回报租金万元） 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定方案租期制定方案 主力店：年起 次主力店：年起 普通商户：年 填充商户：年 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定方案递增率制定方案 主力店：递增率为第三年起每年 次主力店：递增率为第三年起每年 普通商户：递增率为第三年起每年 填充商户：递增率为每年 首年租金依目标租金与递增率反推获得。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定方案免租装修期制定方案 主力店：天 次主力店：天 普通商户：天 填充商户：-天 装修期租金建议采用补贴的方式返给经营者，或 或按户按年分摊。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 制定方案付款方式制定方案 主力商户：押二付一 次主力商户：押三付一 普通商户：押三付三 填充商户：押三付三 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 实现方式 Ø扩大商户积累量 Ø延长蓄势时间 Ø制造商户内部竞争 Ø扩大招商面 Ø加强商户谈判力 其中以扩大商户积累量作为重点。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 扩大商户量的原因 目前商户目标成交量需达到-户，按 照成交率计算，需要积累商户量 至户，目前尚有户左右意向商户的 缺口。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 扩大商户积累量的方式 一、本区域内积累量扩大： Ø扩大招商范围 Ø扩大商户选择范围 Ø非品牌类商户的深入筛选 Ø个体商户的评估落位 Ø加盟品牌的支持与落位 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 扩大商户积累量的方式 二、异地商户的拓展： Ø常规方式 Ø联合中介（重点） 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 联合中介方案 活动背景： l天津本地商户对“又一城” 区位、消费力等因素表示质 疑。 l天津商户在经营选址上更希望直接进驻成熟商圈，不 愿意培养市场 l天津商业项目相对北京的商业项目租金较低。北京商 户比较容易接受。 l北京的特色商家在进军外埠市场时，缺少引导性选择 l北京商户对又一城不会带有原始思维惯性。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 联合中介方案 活动目的： l运用北京丰富的中介资源为“又一城”项目的招商工作服务，拓展 北京市场，为“又一城”引进更多高质量的商户。 l北京的中介机构由于其历史时间长，发展迅速，更因为其专业化 的服务，受到商户的普遍欢迎和信任。目前北京的中介机构掌握 者大量高质量商户，并且越来越多的房地产开发商选择同中介机 构充分合作，共创双赢。 l“又一城”项目能够成功的运用北京的中介资源，将可以扩大招商 面，弥补商户资源不足的劣势，为“又一城”成功招商打开局面。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 联合中介方案 活动操作方案： 流程： l联络实力中介机构 l举办授权发布会 l代理行授权发牌仪式（“又一城”金牌代理行） l后期招商统筹 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 联合中介方案 一、时间安排： 月日 联络北京中介机构 月日 联络北京活动场地 月日 确定当天会议主持人及发 言内容 月日 授权发布会 月日后 招商工作展开 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 联合中介方案 二、中介机构联络名单： 北京京城房地产经纪有限公司 北京新澳房地产经纪有限公司 北京万邦兴合房地产经纪有限 公司 北京百富行投资顾问有限公司 北京中原物业顾问有限公司 北京恒量地产顾问有限公司 北京卓德咨询有限公司英资 高纬宏腾房地产顾问(上海)有限 公司北京办事处美资 北京世邦魏理士物业管理服务 有限公司 21世纪不动产北京海煦加盟店 北京戴德梁行物业管理有限公司港资 第一太平戴 维斯物业顾问（北京）有限公司 北京豪德商务有限公司 北京中大恒基房地产经纪有限公司(公寓一部) 北京嘉园置地房地产经纪有限公司 北京顺益兴房地产经纪有限公司 上海史贝商务咨询有限公司 仲量联行 信诚嘉业房地产经纪有限公司 汇兴达房地产经纪有限公司 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 联合中介方案 三、联络北京活动场地 场地要求： 同时容纳30人左右的多功能会议厅 使用时间： 2小时以内 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 联合中介方案 四、会议相关物料： 1）装有招商手册等招商物品的提袋 2）供中介机构拷贝的PPT文件 3）会议饮用水 4）礼品（20元/人） 5）展示板（2块） 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 汇报完毕 谢谢
