2019年房地产估价师备考案例与分析基础学习阶段章节练习题集

房地产估价案例与分析第一章房地产估价文书写作三、简答题1、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称ABC建筑面积/m2654850成交单价/（元/m2）155001450015000成交日期2017年9月2017年8月2017年10月<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？四、阅读理解1、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（）。A、0.03 B、0.83 C、0.85 D、1.25 <2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。A、办公楼开发费用 B、食堂开发费用 C、宿舍开发费用 D、浴室开发费用 <3> 、采用成本法估价时，应（）。A、按照预算额预算在建工程价值 B、按工程已结算额预算在建工程价值 C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值 D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值 2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（）。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性 B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘 C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验 D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等 <2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。A、建立受法律保护的委托与受托关系 B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务 C、载明估价的有关事项 D、作为估价机构内部存档管理的凭据 <3> 、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是（）。A、坐落 B、形状 C、场地平整情况 D、登记时间 3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。<1> 、下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（）。A、句子简洁，概括性强 B、搭配得当 C、逻辑严密 D、用词简练、标准 <2> 、房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（）。A、句子应简洁 B、句子搭配要得当 C、句子逻辑性严密 D、可运用非标准词汇 <3> 、下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（）。A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右 B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语 C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想 D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引 4、估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。<1> 、房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是（）。A、估价委托人 B、房地产估价机构 C、估价报告编号 D、估价作业期 <2> 、下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（）。A、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章 B、致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外 C、致估价委托人函中应写明估价作业日期 D、致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价 <3> 、当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致时，房地产估价机构予以了相应的估价假设，该假设是（）。A、一般假设 B、未定事项假设 C、背离事实假设 D、不相一致假设 <4> 、下列各选中，不需要在附件中写明的是（）。A、估价委托书复印件 B、专业帮助情况和相关专业意见 C、估价对象变现能力分析 D、估价对象法定优先受偿款调查情况 5、房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。<1> 、下列关于估价结果报告中价值类型的表述中，错误的是（）。A、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权下的市场价值 B、价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵 C、被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响 D、估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额 <2> 、估价结果报告中需要对估价结果加以表述和说明，下列关于估价结果的表述中，错误的是（）。A、估价结果应表述清晰、说明内涵 B、估价结果中的总价应注明大写金额 C、抵押报告需要同时披露三种价值 D、最终评估价值均应注明单价和总价 <3> 、房地产抵押估价结果报告中，需要披露三个价值，其中不包括（）。A、抵押价值 B、法定优先受偿款 C、市场价值 D、投资价值 6、甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。<1> 、下列有关假设开发法的运用，描述错误的是（）。A、投资利息只有静态分析法中才需要测算 B、销售税费一般不计算利息 C、开发完成后的价值不能采用成本法求取 D、假设开发法与成本法无法同时采用 <2> 、下列不属于假设开发法的估价前提的是（）。A、业主自行开发前提 B、自愿转让开发前提 C、被迫转让开发前提 D、业主被迫开发前提 <3> 、在假设开发法的最佳开发经营方式的选择中，要搞清楚土地的权益状况，下列不属于土地权益状况的是（）。A、土地使用期限 B、土地权属情况 C、土地使用管制 D、交通管制 7、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。<1> 、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？<2> 、一份完整的估价报告应包括哪些内容？<3> 、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？8、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。<1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？<2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？<3> 、估价技术报告应说明哪些内容？五、论述题1、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）以下为某房地产抵押估价报告中“致估价委托人函”的内容片段：致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。××房地产评估有限公司法定代表人：×××二一二年四月十九日2、房地产抵押估价报告估价报告编号：××估字2015第××号估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：××房地产开发有限公司房地产估价机构：××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。二、房地产估价机构××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），地址（略），联系电话（略）。三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（略）五、价值时点2015年6月14日（确定理由略）六、价值类型本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。七、估价原则独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则。八、估价依据（略）九、估价方法由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。十、估价结果经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。十一、注册房地产估价师注册房地产估价师：×××、×××十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期2015年6月14日至2015年6月19日十四、变现能力分析（略）××房地产在建工程抵押估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方