2019年房地产估价师备考理论与方法教材考点汇总重点知识标注配真题全

房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论教材精讲班学习要求初步浏览一遍教材，对照考试大纲，在教材上把属于理解和应用层次考核要求的知识点划出来。对课程内容有基本的了解，再开始听课，自己读书的时候，以理解为原则，对于理解有困难和障碍的内容，在教材上做记号。听课的时候，对照老师的讲解，和自己的理解做印证，看自己的理解有无偏差；对于做了记号不理解的内容，重点听老师的讲解，听后要能够理解。教材精讲班不做知识点记忆的要求，在习题强化之后，重点记忆未理解和掌握的知识点。考试目的测查应试人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价职业道德，中国房地产估价行业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。第一节对房地产估价的认识一、房地产估价的含义（熟悉）1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业/非专业五大不同（重要考点）：专业机构和专业人员专业机构指具有一定数量的估价专业人员等条件，专门从事有关估价活动的单位（估价机构）。专业人员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人（估价师和估价员）。专业意见最终的估价结论，不是用直觉或仅凭经验得出，而是按严谨的程序，根据有关资料数据，采用科学的方法，经过审慎的分析、测算和判断得出，较客观合理。公信力专业机构和专业人员完成，估价结果较客观合理，所以具有证明效力，能使人们（社会公众）信服、认可或接受。有偿服务接受委托人的委托，有偿服务，向委托人收取费用。法律责任疏忽或过失造成委托人或其他第三方损失，承担的法律责任：责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）  正确答案×答案解析本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。【例题】与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长  正确答案ACD答案解析本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。2.专业房地产估价的概念房地产估价机构（估价主体）接受他人委托，为了特定的目的（估价目的），遵循公认的原则（估价原则），按照严谨的程序（估价程序），依据有关文件、标准和资料（估价依据），在合理的假设下（估价假设），采用科学的方法（估价方法），对特定的房地产（估价对象）在特定时间（价值时点）的特定价值或价格（价值类型）进行分析、测算和判断，并提供专业意见（估价结论）。3.估价与评估的异同相对于价值或价格分析、测算和判断活动，估价专指对价值或价格进行评估。房地产评估范围更广泛：不仅包含房地产价值或价格评估，还包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。房地产估价建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能、周围环境等评估的基础上，以得出房地产价值或价格为目标或最终结论的评估，称为房地产价值或价格评估，或简称房地产估价、估值。房地产估价机构、房地产估价师还可从事：（1）房地产价格和价值分配。如把房地产的总价值在不同部分之间进行分配。例如：房地产总价值在土地和建筑物之间分配（剩余技术），把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间分配（高层建筑地价分摊）；采用成本法测算住宅小区的平均房价，在各个楼栋、单元、楼层、朝向、户型间分配（开发商的售价表）；开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各宗土地之间分配。（2）房地产价值提升评估（如，房屋更新改造、改变用途、增加容积率、相邻房地产合并等）。（3）房地产价值减损评估（如污染、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等）。（4）相关经济损失评估（如征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估）。是由损害修复带来的。（5）房地产咨询业务（如房地产市场调查分析预测、房地产项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析，房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。）这些业务，是估价师和估价机构有能力从事并应努力拓展的业务领域。【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）  正确答案答案解析本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等都属于房地产咨询业务。参见教材P45。中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日全国人民代表大会常务委员会通过）颁布实施后，“资产评估”不仅包括财政部门管理的狭义的资产评估，还包括房地产估价等其他评估领域和评估专业，并且该法第四条、第十三条和第十七条规定开展资产评估业务应遵循独立、客观、公正的原则。但由于投资价值等某些价值价格评估，严格地说并不需要遵循独立、客观、公正的原则，所以为了防止不应有的违法，有必要将估价与评估区分开来，可将资产评估法所称的评估范围理解为鉴证性估价，不包括咨询性估价。鉴证性估价（或称为公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价（或参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。自评自用，报告的使用不涉及第三方。【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权招标出让中确定投标报价提供参考  正确答案D答案解析本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P5。二、房地产估价的特点（五点）（重点掌握）特点1：评估的是价值，不是价格价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的中心。价格是价值的外在表现，围绕价值上下波动。由于定价决策、个人偏好或交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”、“高值低价”的价格背离价值情况。房地产估价本质上是评估房地产价值，而不是价格。特点2：房地产估价是模拟市场定价，而不是代替市场定价估价和定价，本质不同。市场营销学中的4Ps，其中很重要的一个P就是定价，而定价方法也非常繁多。成本加成法、取脂定价法、心理定价法等等。房地产价值由客观市场力量决定，由众多市场参与者的价值判断形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。要排除个别因素。房地产价值是客观存在的，估价师运用专业知识及实践经验，“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。房地产估价，从形式上看是房地产估价师的主观定价行为，但是实质上房地产估价师需要模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。具体估价时，估价师模拟房地产市场机制的作用，考虑估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价。特点3：房地产估价提供价值意见，不作价格保证估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份，发表对估价对象价值或价格的专业意见，供委托人及估价结果使用者参考使用，但是不是对估价对象在市场上可实现价格的保证。仅是意见，不是保证。不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，鉴证性估价的法律责任大于咨询性估价的法律责任。特点4：估价有误差，但误差应在合理范围之内（必考考点）不同的估价师对同一估价对象房地产，同一价值时点，同一价值类型进行评估，评估值往往不同，与实际成交价格也有差异。这就是误差的问题。对估价准确性问题的全面认识包括5点：合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值（误差不可避免）。因为估价总是在信息不完全和不确定因素下作出的，并且估价师掌握的信息一般不可能完全相同。所有的评估价值都有一定程度的误差。即评估价值真实价值误差。不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价的误差容忍度较高，但误差范围又要适度。不过这个度较难把握。判断误差大小或者准确性，理论上是将评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。一般不用实际成交价格判断误差，而采用合格的估价师对同一估价对象、同一估价目的、同一价值时点的重新估价结果。（对比法，复核评估）间接方法考察履行估价程序是否存在瑕疵。即通过检查估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、估价参数是否合理、估价方法是否适用，间接对其估价结果肯定或否定。防止出现较大误差的方法制定估价业务技术规范和职业道德规范等。目前我国的技术规范有4个：房地产估价规范（国家标准）；房地产估价基本术语标准；房地产抵押估价指导意见；国有土地上房屋征收评估办法。【例题】关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围  正确答案B答案解析本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9。【2013年真题】不同的房地