2019年房地产估价师备考理论与方法教材考点汇总重点知识标注配真题全
190页1、房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论教材精讲班学习要求初步浏览一遍教材,对照考试大纲,在教材上把属于理解和应用层次考核要求的知识点划出来。对课程内容有基本的了解,再开始听课,自己读书的时候,以理解为原则,对于理解有困难和障碍的内容,在教材上做记号。听课的时候,对照老师的讲解,和自己的理解做印证,看自己的理解有无偏差;对于做了记号不理解的内容,重点听老师的讲解,听后要能够理解。教材精讲班不做知识点记忆的要求,在习题强化之后,重点记忆未理解和掌握的知识点。考试目的测查应试人员对房地产估价的含义、特点和必要性,现实中对房地产估价的各种需要,房地产估价的要素,房地产估价职业道德,中国房地产估价行业发展状况的了解、熟悉和掌握程度。第一节对房地产估价的认识一、房地产估价的含义(熟悉)1.专业房地产估价与非专业房地产估价的区别专业/非专业五大不同(重要考点):专业机构和专业人员专业机构指具有一定数量的估价专业人员等条件,专门从事有关估价活动的单位(估价机构)。专业人员指具有估价专业知识及实践经验、专门从事有关估价活动的个人(估价师和估价员)。专业意见最终的估价结论,不是用直觉或仅凭经验得出,而是
2、按严谨的程序,根据有关资料数据,采用科学的方法,经过审慎的分析、测算和判断得出,较客观合理。公信力专业机构和专业人员完成,估价结果较客观合理,所以具有证明效力,能使人们(社会公众)信服、认可或接受。有偿服务接受委托人的委托,有偿服务,向委托人收取费用。法律责任疏忽或过失造成委托人或其他第三方损失,承担的法律责任:责令限期改正、行政处罚、民事赔偿责任、刑事责任。【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。()正确答案答案解析本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为,不是由专业机构完成,无公信力,不承担法律责任。参见教材P2。【例题】与非专业估价相比,专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案ACD答案解析本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点:它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力
3、、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。2.专业房地产估价的概念房地产估价机构(估价主体)接受他人委托,为了特定的目的(估价目的),遵循公认的原则(估价原则),按照严谨的程序(估价程序),依据有关文件、标准和资料(估价依据),在合理的假设下(估价假设),采用科学的方法(估价方法),对特定的房地产(估价对象)在特定时间(价值时点)的特定价值或价格(价值类型)进行分析、测算和判断,并提供专业意见(估价结论)。3.估价与评估的异同相对于价值或价格分析、测算和判断活动,估价专指对价值或价格进行评估。房地产评估范围更广泛:不仅包含房地产价值或价格评估,还包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估,甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。房地产估价建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能、周围环境等评估的基础上,以得出房地产价值或价格为目标或最终结论的评估,称为房地产价值或价格评估,或简称房地产估价、估值。房地产估价机构、房地产估价师还可从事:(1)房地产价格和价值分配。如把房地产的总价值在不同部分之间进行分
4、配。例如:房地产总价值在土地和建筑物之间分配(剩余技术),把一整块土地的价值在其上建筑物的不同单位之间分配(高层建筑地价分摊);采用成本法测算住宅小区的平均房价,在各个楼栋、单元、楼层、朝向、户型间分配(开发商的售价表);开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各宗土地之间分配。(2)房地产价值提升评估(如,房屋更新改造、改变用途、增加容积率、相邻房地产合并等)。(3)房地产价值减损评估(如污染、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等)。(4)相关经济损失评估(如征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估)。是由损害修复带来的。(5)房地产咨询业务(如房地产市场调查分析预测、房地产项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产最高最佳利用分析,房地产市场竞争力分析、房地产状况调查评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。)这些业务,是估价师和估价机构有能力从事并应努力拓展的业务领域。【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务,还可以从事房地产市场调研、房
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