合肥城市进入及投资机会研究结论篇

合肥城市进入及投资机会研究结论篇,2010.08,中国房产信息集团,目 录,合肥城市认知,报告主要框架,合肥城市投资策略建议,合肥城市发展战略建议,合肥城市发展潜力和方向,合肥城市认知,东部优先发展： 已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。 西部大开发： 涉及西部十一个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。 东北振兴： 振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。,中部崛起： 在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。,中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和主要引擎之一，在泛长三角概念下，安徽省抓住机遇将会迎来发展良机。,国家战略实施：,泛长三角概念下的中部崛起战略，为安徽经济发展提供了前所未有的机遇和平台,东北振兴,中 部 崛 起,西 部 大 开 发,东部优先发展,范围： 指长江与淮河之间不包括大别山区的江淮地区，面积65329平方公里，人口3115.5万人，包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。 资源： 两淮区域、马鞍山、铜陵拥有丰富的煤碳、钢铁、铜资源；作为四大科教基地，合肥具备人才优势，并且成本相对较低；区域历史人文亦独具特色。 区位交通： 承东启西的重要节点，长三角产业向内地转移的首选之地,江淮城市群依靠优越的交通区位优势、丰富资源优势，竞争力将逐步增强，大合肥的影响力日益提升。,合肥的城市特色：三国故地、包拯家乡、淮军摇篮、科教之城、滨湖新城。,历史文化名城、国家卫生城市、优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范和全国治安综合治理先进城市、 全国城市环境综合整治优秀城市、国家动漫产业基地,城市名片,城市老印象,三国遗址公园 合肥三国遗址公园位于合肥市庐阳区三十岗乡，淝河故道北岸，史称三国“合肥新城”,包公祠 全园从不同的角度，用不同的形式，展示了包公“忠、孝、清、廉”的一生,逍遥津 三国文化张辽威震逍遥津,天鹅湖 位于合肥的政治文化休闲中心政务区，天鹅湖目前是合肥市内最大的开放式公园。,城市新印象,中国科学技术大学 中国科大是老一辈科学家和老一辈革命家共同创办的新型理工类高校，是中国科学院直属的唯一高等院校，是我国唯一拥有两个国家实验室的高校。,滨湖新城 依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区,城市夜景 正在大跨步前进中的合肥,科教资源 合肥现有以中科院合肥物质科学研究院为代表的各类科研机构200多个；拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近100所。博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士31人，在中部城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人。,科技创新 合肥是全国首个科技创新型试点市。我国第一台窗式空调、第一台微型电子计算机、第一台“激光大气污染监测雷达”、世界第一台VCD和第一台仿生搓洗式全自动洗衣机、第一台变容式冰箱等均诞生于合肥。从2001年起，合肥每年举行一次“中国-合肥高新技术项目与资本对接会”，搭建起国内、国际科技产业投资的平台，努力使合肥的科教优势转化为现实的产业优势和经济优势，让“合肥制造”与“合肥创造”比翼齐飞。,科技设施 除首都北京以外，合肥是国家重大科学工程布局最密集的城市。拥有“合肥微尺度物质科学国家实验室”、“合肥火灾科学国家重点实验室”、“国家（合肥）同步辐射实验室”、“国家（合肥）高性能计算中心”等国家重点科研设施及33个省部级重点实验室。中科院等离子所已成为国际热核聚变实验反应堆（ITER）国际计划的主要参加单位。,科教之城,合肥科技馆,合肥物质科学研究院,近年来，合肥市户籍人口数量稳步上升，年增长率2.1%。增长的主要原因是自2005年以来连续五年合肥市迁入人口均保持在10万左右。外来人口的大规模快速增长为合肥房地产业的发展带来巨大机会。,合肥市户籍人口变化图,合肥市迁入人口变化图,数据来源: 青岛统计局,数据来源: 2005年全国1%人口抽样数据公报,由于中国每十年进行一次大规模人口普查，全国第六次人口普查将在2010年下半年开展，尚无数据公布，而上一次大规模人口普查数据的公布则是在2001年，可参考性较差。因此我们采用2005年全国1%人口抽样调查数据来分析人口年龄结构问题。从下表中可见，武汉、长沙、郑州等中部六省省会城市老龄化水平接近一线城市水平，在同级别城市中处于较高水平。,2005年全国人口&合肥户籍人口年龄分布图,数据来源: 国家统计局 青岛统计局,注：数据为2005年全国1%人口抽样数据。,在年龄结构上，合肥人口中老年人口较少，中段劳动人口和儿童较多。与全国相比，合肥少年儿童人口及中段劳动人口比例相对较高，而老年人口比例相对较低，老龄化程度低于全国水平。,数据来源: 2008年山东省统计年鉴,根据安徽省2010年统计年鉴数据可知，合肥市城镇人口占总人口比重达到64.10%，远远超过全国和安徽省平均水平，在全省位于第四位。,城市认知/城市人口/城市化进程,合肥城市居民人均可支配收入变化图,从商品住宅销售上看，整体而言随着户籍人口的增加而增加（08年受经济危机影响）。同时，户籍人口中刚性需求较多，商品住宅的销售受市场环境的影响不明显。,合肥户籍人口结构与住宅销售示意图,数据来源: CRIC、青岛统计局,年均迁入人口在10万左右,人口老龄化比例低于全国平均水平,持续的城市化进程,人口支撑充分 首改产品、中小户型、刚需住宅市场存在发展机遇,居民收入持续增加，步入富裕标准,自住型年龄段比例高于全国平均水平,城市认知/城市经济基础,固定资产投资总额增长率,汽车产业是合肥市支柱产业,家电产业是合肥市具有核心竞争力的行业,合肥产业结构积极转型，依托工业立市，汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山。,合肥市世界500强企业：,合肥市上市企业：,强,合肥的房地产投资与GDP增幅均处于中部六省省会城市的最高水平，建议优先进入。,中部六省省会城市一季度房地产数据分析,综合以上图表，可以分析出合肥房地产市场相比 较其他5个省会城市总比处于领先优势上，从房价上来 看中部六省房价普遍出现大幅上扬，合肥的增幅最 大，说明市场明显供不应求，造成房价上涨，可以预 测未来合肥的房地产市场会更加火爆。,合肥市商品住宅供求走势图,国十条,与海尔存在竞争的企业开发的产品，在后面的报告中会给各位领导详细阐述，这里统计了合肥开发商在销售套数、销售面积的排名，其中世纪金源、蓝鼎投资、绿地集团排名前三强。,行业内没有真正的领导者，海尔在市场中将处于优势竞争地位。,低,高,一般,卓越,产品能力,品牌信誉,滨湖投资,合肥房地产的领导者,万达,华润,融侨,绿城,绿地,安徽高速,万科,恒大,世纪金源,旭辉,宋都,合肥城市发展潜力与方向,西扩和南展是合肥未来主要发展趋势，建议优先考虑高新区和滨湖区进行开发,西扩,南展,由老城区到市区，再由市区到西区，合肥市延续向西发展的总体趋势；西扩的发展依托皖江城市带承接转移示范区，带动高新区用地，在未来有希望发展成为合肥的西部中心.,由市区到政务区，再由政务区到滨湖区，合肥向南发展的趋势一览无遗，南展的重点在于合肥141战略组团滨湖新区的建设，目标就是要建成全省乃至全国环境友好型和资源节约型社会示范区。,高新区,以“立足全省、着眼中部、面向长三角”战略发展眼光 ，构筑“一主城、四中心、一滨湖新区”的现代化滨湖大城市，实现合肥由环城向滨湖、临江转变。,1、一核 即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。,2、四组团 一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心； 二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心； 三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心； 四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。 3、一新城 依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区,合肥确立141城市总体空间发展格局，拉开现代化滨湖大城市的框架：,航空方面：原有骆岗机场难以满足发展需要，目前已规划在肥西县高刘镇建设新桥机场，新机场08年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级4E，可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降。,铁路方面：正在建设沪汉蓉高铁合肥站，沪汉蓉线路经上海、南京、合肥、武汉、宜昌、重庆、成都，把中国经济最活跃的地带连接起来。现已建成的路段，合肥到南京45分钟，到上海三个小时，到武汉只需两小时。,水路方面：投资27亿建设合肥港，计划将合肥港发展成为水上交通运输系统的重要枢纽。,公路方面：规划7个出入口，方便区域与长江流域各城市的来往。,内部交通： 畅通一环、二环，中环的打通，外环高速的通车，以及六纵六横主路网的改造，快速公交的引入，轻轨的规划，合肥规划构建的“一刻钟快速交通网”正在形成。,对外交通：,区域综合交通枢纽加快形成，合宁高铁正式运营，合蚌高铁及铁路南站搬迁建设启动，105公里的外环高速全线贯通，“一环六射”高速路网正式形成，公路里程到达数8262公里。,远景预留机场线,高速路段,近期线路,远期线路,远景线路,火车站,轨道换乘枢纽,合肥是国家第一个计划外批准的城市。我们用20个月时间走完了其他获准城市平均5年才走完的申报历程，充分展现了合肥速度。报批过程也是宣传安徽、宣传合肥的过程，大变化、大发展的合肥新形象正在树立和显现。,合肥近期（20092016年）规划建设1号和2号线，总长约56公里，总投资279.29亿元，形成“十”字形的基本骨架。其中，1号线一期工程规划建设期为20092014年；2号线规划建设期为20112016年。而远期来看，合肥城市轨道交通线网规划将由6条线路组成，线路总长度181.1公里，建设车站128座。,【看点】首次涉足“地下交通世界”,【看点】破解“道路难追汽车”难题,【看点】晋级全国“轨道交通俱乐部”,地铁驾到，一路将从合肥市新站区出发，驶过瑶海区、包河区，进入滨湖。轻轨，影响了我们什么？,地铁对合肥楼市的影响也会有一个逐步显现的过程，特别是对距离市区较远的郊区楼盘，如对滨湖新区的价值提升有很大帮助，“用地铁去改变滨湖新区”这样说并不过分，可以说是势不可挡。另外，合肥地铁的开建也对目前市区其它非沿线楼盘有一定的冲击，随着地铁建设的深入，地铁沿线的地价、房价都会有一个曲线上涨的过程。 合肥地铁开通后，将会直接改变了普通的地理概念。由于地铁的快捷、守时、不塞车等特点，乘坐地铁从滨湖新区或者西郊、南郊、北郊、东郊到市区中心也就十到三十分钟的路程。特别是对于距离市中心较远的楼盘，随着合肥私家车保有量越来越大，在上下班高峰时间，路上堵车非常严重。这时如果郊区的居民乘坐地铁上下班就成了较好的选择。,郊区楼盘的价值提升,地 价,房 价,市民地理概念,区 位 图,设计效果图,新桥国际机场,新机场场址与合肥市中心的直线距离公里,合肥是交通枢纽，而且即将成为全国最重要的交通枢纽之一 ，这对于人口的导入具有极大的优势。安徽省毗邻6个省，合肥作为安徽的经济中心，显然能够起到很好的辐射作用。目前这6个省中，江苏和浙江在经济建设上都取得了非常大的成就，得益于两者在地理位置和