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合肥城市进入及投资机会研究结论篇

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  • 卖家[上传人]:luobi****88888
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    • 1、合肥城市进入及投资机会研究结论篇,2010.08,中国房产信息集团,目 录,合肥城市认知,报告主要框架,合肥城市投资策略建议,合肥城市发展战略建议,合肥城市发展潜力和方向,合肥城市认知,东部优先发展: 已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈,未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。 西部大开发: 涉及西部十一个省、市、自治区,未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。 东北振兴: 振兴东北老工业基地,成为未来中国经济发展的又一“发动机”。,中部崛起: 在中国总体发展战略中起着“承东(沿海)启西”的作用,并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。,中部崛起战略将成为中国经济发展的重要方向和主要引擎之一,在泛长三角概念下,安徽省抓住机遇将会迎来发展良机。,国家战略实施:,泛长三角概念下的中部崛起战略,为安徽经济发展提供了前所未有的机遇和平台,东北振兴,中 部 崛 起,西 部 大 开 发,东部优先发展,范围: 指长江与淮河之间不包括大别山区的江淮地区,面积65329平方公里,人口3115.5万人,包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖

      2、、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市,形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。 资源: 两淮区域、马鞍山、铜陵拥有丰富的煤碳、钢铁、铜资源;作为四大科教基地,合肥具备人才优势,并且成本相对较低;区域历史人文亦独具特色。 区位交通: 承东启西的重要节点,长三角产业向内地转移的首选之地,江淮城市群依靠优越的交通区位优势、丰富资源优势,竞争力将逐步增强,大合肥的影响力日益提升。,合肥的城市特色:三国故地、包拯家乡、淮军摇篮、科教之城、滨湖新城。,历史文化名城、国家卫生城市、优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范和全国治安综合治理先进城市、 全国城市环境综合整治优秀城市、国家动漫产业基地,城市名片,城市老印象,三国遗址公园 合肥三国遗址公园位于合肥市庐阳区三十岗乡,淝河故道北岸,史称三国“合肥新城”,包公祠 全园从不同的角度,用不同的形式,展示了包公“忠、孝、清、廉”的一生,逍遥津 三国文化张辽威震逍遥津,天鹅湖 位于合肥的政治文化休闲中心政务区,天鹅湖目前是合肥市内最大的开放式公园。,城市新印象,中国科学技术大学 中国科大是老一辈科学家

      3、和老一辈革命家共同创办的新型理工类高校,是中国科学院直属的唯一高等院校,是我国唯一拥有两个国家实验室的高校。,滨湖新城 依托滨湖新区规划,打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区,城市夜景 正在大跨步前进中的合肥,科教资源 合肥现有以中科院合肥物质科学研究院为代表的各类科研机构200多个;拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近100所。博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科:拥有中国科学院和中国工程院院士31人,在中部城市中名列前茅;国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第一;拥有各类技术研究和开发机构358家,各类科技人员30余万人。,科技创新 合肥是全国首个科技创新型试点市。我国第一台窗式空调、第一台微型电子计算机、第一台“激光大气污染监测雷达”、世界第一台VCD和第一台仿生搓洗式全自动洗衣机、第一台变容式冰箱等均诞生于合肥。从2001年起,合肥每年举行一次“中国-合肥高新技术项目与资本对接会”,搭建起国内、国际科技产业投资的平台,努力使合肥的科教优势转化为现实的产业优势和经济优势,让“合肥制造”与“合肥创造”比翼齐飞。,科技

      4、设施 除首都北京以外,合肥是国家重大科学工程布局最密集的城市。拥有“合肥微尺度物质科学国家实验室”、“合肥火灾科学国家重点实验室”、“国家(合肥)同步辐射实验室”、“国家(合肥)高性能计算中心”等国家重点科研设施及33个省部级重点实验室。中科院等离子所已成为国际热核聚变实验反应堆(ITER)国际计划的主要参加单位。,科教之城,合肥科技馆,合肥物质科学研究院,近年来,合肥市户籍人口数量稳步上升,年增长率2.1%。增长的主要原因是自2005年以来连续五年合肥市迁入人口均保持在10万左右。外来人口的大规模快速增长为合肥房地产业的发展带来巨大机会。,合肥市户籍人口变化图,合肥市迁入人口变化图,数据来源: 青岛统计局,数据来源: 2005年全国1%人口抽样数据公报,由于中国每十年进行一次大规模人口普查,全国第六次人口普查将在2010年下半年开展,尚无数据公布,而上一次大规模人口普查数据的公布则是在2001年,可参考性较差。因此我们采用2005年全国1%人口抽样调查数据来分析人口年龄结构问题。从下表中可见,武汉、长沙、郑州等中部六省省会城市老龄化水平接近一线城市水平,在同级别城市中处于较高水平。,

      5、2005年全国人口&合肥户籍人口年龄分布图,数据来源: 国家统计局 青岛统计局,注:数据为2005年全国1%人口抽样数据。,在年龄结构上,合肥人口中老年人口较少,中段劳动人口和儿童较多。与全国相比,合肥少年儿童人口及中段劳动人口比例相对较高,而老年人口比例相对较低,老龄化程度低于全国水平。,数据来源: 2008年山东省统计年鉴,根据安徽省2010年统计年鉴数据可知,合肥市城镇人口占总人口比重达到64.10%,远远超过全国和安徽省平均水平,在全省位于第四位。,城市认知/城市人口/城市化进程,合肥城市居民人均可支配收入变化图,从商品住宅销售上看,整体而言随着户籍人口的增加而增加(08年受经济危机影响)。同时,户籍人口中刚性需求较多,商品住宅的销售受市场环境的影响不明显。,合肥户籍人口结构与住宅销售示意图,数据来源: CRIC、青岛统计局,年均迁入人口在10万左右,人口老龄化比例低于全国平均水平,持续的城市化进程,人口支撑充分 首改产品、中小户型、刚需住宅市场存在发展机遇,居民收入持续增加,步入富裕标准,自住型年龄段比例高于全国平均水平,城市认知/城市经济基础,固定资产投资总额增长率,汽车产

      6、业是合肥市支柱产业,家电产业是合肥市具有核心竞争力的行业,合肥产业结构积极转型,依托工业立市,汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山。,合肥市世界500强企业:,合肥市上市企业:,强,合肥的房地产投资与GDP增幅均处于中部六省省会城市的最高水平,建议优先进入。,中部六省省会城市一季度房地产数据分析,综合以上图表,可以分析出合肥房地产市场相比 较其他5个省会城市总比处于领先优势上,从房价上来 看中部六省房价普遍出现大幅上扬,合肥的增幅最 大,说明市场明显供不应求,造成房价上涨,可以预 测未来合肥的房地产市场会更加火爆。,合肥市商品住宅供求走势图,国十条,与海尔存在竞争的企业开发的产品,在后面的报告中会给各位领导详细阐述,这里统计了合肥开发商在销售套数、销售面积的排名,其中世纪金源、蓝鼎投资、绿地集团排名前三强。,行业内没有真正的领导者,海尔在市场中将处于优势竞争地位。,低,高,一般,卓越,产品能力,品牌信誉,滨湖投资,合肥房地产的领导者,万达,华润,融侨,绿城,绿地,安徽高速,万科,恒大,世纪金源,旭辉,宋都,合肥

      7、城市发展潜力与方向,西扩和南展是合肥未来主要发展趋势,建议优先考虑高新区和滨湖区进行开发,西扩,南展,由老城区到市区,再由市区到西区,合肥市延续向西发展的总体趋势;西扩的发展依托皖江城市带承接转移示范区,带动高新区用地,在未来有希望发展成为合肥的西部中心.,由市区到政务区,再由政务区到滨湖区,合肥向南发展的趋势一览无遗,南展的重点在于合肥141战略组团滨湖新区的建设,目标就是要建成全省乃至全国环境友好型和资源节约型社会示范区。,高新区,以“立足全省、着眼中部、面向长三角”战略发展眼光 ,构筑“一主城、四中心、一滨湖新区”的现代化滨湖大城市,实现合肥由环城向滨湖、临江转变。,1、一核 即主城区,规划建设中央商务区,逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。,2、四组团 一是以高新技术开发区为依托,建设中国科学城,发展IT产业,打造城西副中心; 二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区,重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业,打造城北副中心; 三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园,重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业,打造城东副中心; 四是依托经济技术开发区、桃花工业园区,突出发展

      8、现代大工业,逐步发展成为国家装备工业基地,打造城西南副中心。 3、一新城 依托滨湖新区规划,打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区,合肥确立141城市总体空间发展格局,拉开现代化滨湖大城市的框架:,航空方面:原有骆岗机场难以满足发展需要,目前已规划在肥西县高刘镇建设新桥机场,新机场08年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级4E,可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降。,铁路方面:正在建设沪汉蓉高铁合肥站,沪汉蓉线路经上海、南京、合肥、武汉、宜昌、重庆、成都,把中国经济最活跃的地带连接起来。现已建成的路段,合肥到南京45分钟,到上海三个小时,到武汉只需两小时。,水路方面:投资27亿建设合肥港,计划将合肥港发展成为水上交通运输系统的重要枢纽。,公路方面:规划7个出入口,方便区域与长江流域各城市的来往。,内部交通: 畅通一环、二环,中环的打通,外环高速的通车,以及六纵六横主路网的改造,快速公交的引入,轻轨的规划,合肥规划构建的“一刻钟快速交通网”正在形成。,对外交通:,区域综合交通枢纽加快形成,合宁高铁正式运营,合蚌高铁及铁路南站搬迁建设启动,105公里的外环

      9、高速全线贯通,“一环六射”高速路网正式形成,公路里程到达数8262公里。,远景预留机场线,高速路段,近期线路,远期线路,远景线路,火车站,轨道换乘枢纽,合肥是国家第一个计划外批准的城市。我们用20个月时间走完了其他获准城市平均5年才走完的申报历程,充分展现了合肥速度。报批过程也是宣传安徽、宣传合肥的过程,大变化、大发展的合肥新形象正在树立和显现。,合肥近期(20092016年)规划建设1号和2号线,总长约56公里,总投资279.29亿元,形成“十”字形的基本骨架。其中,1号线一期工程规划建设期为20092014年;2号线规划建设期为20112016年。而远期来看,合肥城市轨道交通线网规划将由6条线路组成,线路总长度181.1公里,建设车站128座。,【看点】首次涉足“地下交通世界”,【看点】破解“道路难追汽车”难题,【看点】晋级全国“轨道交通俱乐部”,地铁驾到,一路将从合肥市新站区出发,驶过瑶海区、包河区,进入滨湖。轻轨,影响了我们什么?,地铁对合肥楼市的影响也会有一个逐步显现的过程,特别是对距离市区较远的郊区楼盘,如对滨湖新区的价值提升有很大帮助,“用地铁去改变滨湖新区”这样说并不过分,可以说是势不可挡。另外,合肥地铁的开建也对目前市区其它非沿线楼盘有一定的冲击,随着地铁建设的深入,地铁沿线的地价、房价都会有一个曲线上涨的过程。 合肥地铁开通后,将会直接改变了普通的地理概念。由于地铁的快捷、守时、不塞车等特点,乘坐地铁从滨湖新区或者西郊、南郊、北郊、东郊到市区中心也就十到三十分钟的路程。特别是对于距离市中心较远的楼盘,随着合肥私家车保有量越来越大,在上下班高峰时间,路上堵车非常严重。这时如果郊区的居民乘坐地铁上下班就成了较好的选择。,郊区楼盘的价值提升,地 价,房 价,市民地理概念,区 位 图,设计效果图,新桥国际机场,新机场场址与合肥市中心的直线距离公里,合肥是交通枢纽,而且即将成为全国最重要的交通枢纽之一 ,这对于人口的导入具有极大的优势。安徽省毗邻6个省,合肥作为安徽的经济中心,显然能够起到很好的辐射作用。目前这6个省中,江苏和浙江在经济建设上都取得了非常大的成就,得益于两者在地理位置和

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