华侨城江苏泰州华侨城别墅项目营销策划报告.ppt

联泰联泰·梅沙湾营销策划报告梅沙湾营销策划报告江苏泰州江苏泰州江苏泰州江苏泰州· ·华侨城别墅项目华侨城别墅项目华侨城别墅项目华侨城别墅项目营销策划报告营销策划报告营销策划报告营销策划报告2009年年5月月22日日第一部分第一部分市场分析市场分析国际金融危机仍在进行，世界经济仍在衰退，我国经济增速明显减缓，靠金融及政策短期回国际金融危机仍在进行，世界经济仍在衰退，我国经济增速明显减缓，靠金融及政策短期回暖改变不了经济持续调整的方向第二波金融危机，猪流感，等一系列问题使得暖改变不了经济持续调整的方向第二波金融危机，猪流感，等一系列问题使得0909年保年保8 8战并战并不轻松不轻松…………但毫无疑问，中国经济会率先走出全球经济危机的阴霾但毫无疑问，中国经济会率先走出全球经济危机的阴霾……中国宏观环境中国宏观环境——依然艰难依然艰难•扩内需、保增长扩内需、保增长, ,应对政策应对政策: :•增加四万亿元投入；增加四万亿元投入；•实施十大行业调整和振兴规划；实施十大行业调整和振兴规划；•提高出口退税率等稳定出口的；提高出口退税率等稳定出口的；•增发国债、结构性减税、实施积极的财政政策；增发国债、结构性减税、实施积极的财政政策；•下调利率和存款准备金率的适度宽松的货币政策下调利率和存款准备金率的适度宽松的货币政策•…………•一季度国内生产总值一季度国内生产总值6574565745亿元，按可比价格计算，亿元，按可比价格计算，同比增长同比增长6.1%6.1%，比上年同期回落，比上年同期回落4.54.5个百分点个百分点CPICPI降降0.6% 0.6% 。

其中，第一产业增加值其中，第一产业增加值47004700亿元，增长亿元，增长3.5%3.5%；第二产业增加值；第二产业增加值3196831968亿元，增长亿元，增长5.3%5.3%；第；第三产业增加值三产业增加值2907729077亿元，增长亿元，增长7.4% 7.4% 宏观环境....2008-2010年年U型底部期，型底部期，2010年下半年逐渐走出底部年下半年逐渐走出底部•从世界地产泡沫破裂后的回暖期来看从世界地产泡沫破裂后的回暖期来看, ,平均平均在在5.395.39年；年；•从中国历史上的地产泡沫来看从中国历史上的地产泡沫来看,1993,1993年发生年发生的一场的泡沫，直到的一场的泡沫，直到19961996年后才慢慢走出；年后才慢慢走出；•由此，我们认为，由此，我们认为，2008-20102008-2010年，市场处于年，市场处于U U型底部，型底部，20102010年下半年逐渐走出底部年下半年逐渐走出底部2007年年 2008年年…… ……时间时间行业行业景气景气指数指数2009-2010年年地产宏观市场中国中国1993-199630.23平均平均——27.25.392011年年宏观环境•20082008年看来，长三角仍不失为中国综合实力最强的年看来，长三角仍不失为中国综合实力最强的““金三角金三角””，，2525城市城市GDPGDP达达到到65185.0765185.07亿元，占全国亿元，占全国GDPGDP的比重为的比重为21.68%21.68%。

其中，江苏其中，江苏1313市经济增长速度市经济增长速度差异较小，浙江差异较小，浙江1111市中增幅最低的温州达到市中增幅最低的温州达到8.5%8.5%，增幅最大的舟山高达，增幅最大的舟山高达14.5%14.5%•20092009年年0404月月2727日，中国人银行副行长兼上海总部主任苏宁表示，将发挥金融日，中国人银行副行长兼上海总部主任苏宁表示，将发挥金融在支持长三角地区经济结构调整和产业优化升级中的作用，鼓励创新，争取在支持长三角地区经济结构调整和产业优化升级中的作用，鼓励创新，争取在长三角地区率先推出房地产投资信托产品等金融创新产品并将充分发挥在长三角地区率先推出房地产投资信托产品等金融创新产品并将充分发挥金融在经济发展中的重要作用金融在经济发展中的重要作用•《《20092009长三角城市发展报告长三角城市发展报告》》出炉，在报告评出的长三角出炉，在报告评出的长三角2020个可持续发展城个可持续发展城市综合排名中泰州位列市综合排名中泰州位列14,14,泰州相对靠后泰州相对靠后 长三角仍将是中国经济发展的前锋长三角仍将是中国经济发展的前锋泰州综合实力位列长三角各城市位列第泰州综合实力位列长三角各城市位列第14位位泰州城市印象•泰州地处江苏省中部、长江下游北岸，现辖靖江      、泰兴、姜堰、兴化四县级市和海陵、高港两区，       总面积5793平方公里，总人口503.6万。

•泰州处于沿海与长江“T”型产业带结合部，东       西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、      苏北两大经济板块域内公铁水、江海河大交      通、大联运的格局基本形成  •工业经济是泰州的主导产业和特色经济拥有轻工、纺织、冶金、食品、建材等传统产业，但在长三角众多城市中，规模相对较小 相对于长三角而言，充分接受南京辐射是泰州更为合理的选择，然而目前仅相对于长三角而言，充分接受南京辐射是泰州更为合理的选择，然而目前仅在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对泰州在公路交通方面有具体动作，仍未提升到产业衔接的层面，故在短期内对泰州城市发展的促进作用不大城市发展的促进作用不大泰州城市印象泰州城市印象06年泰州年泰州GDP方突破方突破1000亿元，但相应的人均亿元，但相应的人均GDP到到08年仍没有突破年仍没有突破3000美元，美元，从经济发展的规律性判断，泰州经济仍处于成长期，尚未进入快速增长期从经济发展的规律性判断，泰州经济仍处于成长期，尚未进入快速增长期城市发展规划城市发展规划城市定位城市定位•明确将中心城市定性为中国重要的医药产业基地、长三角北翼中心城市、历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市明确海陵高港明确海陵高港“双城双城”组团协调姜堰城区发组团协调姜堰城区发展战略展战略•初步确定海陵区未来发展战略为“南拓、东进、西优、北控”，建设南部新城，东部对接姜堰城区，西部发展工业园，北部保护水乡风光；高港区未来发展战略为向东、向南发展建设滨江新城，以发展滨江先进制造业与现代服务业为主，成为宜居宜工的滨江城区。

项目项目位置位置用地面用地面积积(㎡㎡)总建筑总建筑面积面积(㎡㎡)容积容积率率产品特征产品特征主力户型主力户型总套总套数数均价均价（元（元/㎡㎡））西域绿洲 江州北路 56600600001.06多层、小高层一房、二房、三房2853580阳光新城东风路与南通路交汇处 73801 98800 1.33多层主力90-140㎡的二、三、四房7504280泰墅园 江洲路与梅兰西路交界处 50000 13333 别墅——玲珑嘉园 江洲北路西侧 17322 20000  1.16  多层80-130㎡ 1803080 江洲公寓 江洲北路 18921 22000 1.16  多层84-136㎡的二房、三房1642890苏房佳园 东花园路钢厂对面  46662 65000 多层、 小高层64-142 ㎡二、三房为主5983990 同悦容园 人民东路西侧、迎春路北侧 26713 49838 1.84  小高层90-162 ㎡二、三房404 6650东润第一城 新区东风南路东侧、翻身河南侧、永兴路北侧 140000 204000 1.50  多层、叠加 88－120㎡的二、三房1600 3500 天达佳园 海阳路扬州路 交江80000 97461 1.30 多层85－140㎡二房、三房、四房8003600 莱茵东郡 海陵区济川东路、原328国道交叉口 132865 185920 1.11  4+1准别墅 128-222 ㎡10904000 泰州地产市场个案汇总海陵区主要项目概况一览海陵区主要项目概况一览项目项目位置位置用地面用地面积积(㎡㎡)总建筑面总建筑面积积(㎡㎡)容积容积率率产品特征产品特征主力户型主力户型总套数总套数均价均价（元（元/㎡㎡））金水湾 青年南路东侧，农行南侧 74000 113000 1.48  二、三房92 -240㎡的三房、复式950 4090 恒景国际花园 海陵南路289号 223776 300000 1.23  多层、小高层、叠排 150——180 ㎡的三房1940 4200 玉城名郡 东风路以东、迎宾路以北、口泰路以西 1896132802 1.73  花园洋房、高层、公寓 二房、三房430 4800 泰州碧桂园 泰东河大桥北侧 2000000 23474000 1.10  洋房、别墅，小高层 130㎡的三房－622㎡的双拼别墅4000 东城国际 浙江路南侧（原丰达种鸭场地块） 60000 96698 1.42  多层、花园洋房 85－110㎡的二房、三房820 2900 凤城国际 泰州市海陵区铁塔路58号 131202 280000 1.91  高层、小高层三房、四房738 4120 华纺锦宸 扬州路48号 1191401703701.43  多层小高层84－223 ㎡的二房至五房1180 4200 鹏欣尚城 春兰路、迎春东路交汇 200000 195898电梯洋房、花园洋房、庭院HOUSE、LOFT 17113280 锦东花苑 民兴中学西侧 45068别墅 1423800 起海陵区主要项目概况一览海陵区主要项目概况一览泰州地产市场个案汇总项目项目位置位置用地面用地面积积(㎡㎡)总建筑总建筑面积面积(㎡㎡)容积率容积率产品特征产品特征主力户型主力户型总套总套数数均价（元均价（元/㎡㎡））康桥水岸 泰州市大学城中心区 40000 51600 1.30  叠加、联排、双拼+小高层 498 4080 鹏欣上郡 鼓楼南路西侧、海陵南路东侧 、老通扬运河南 189000 550000 2.20  18层、30层小高层与高层4000多 4860 世茂河滨花园 泰州市泰高路329号 180000 290000 1.73  小高层、洋房、别墅一期花园洋房：118-259 ㎡三至五房650 3200－6000盛和·东方名邸 泰州市东部，紧邻高校园 105590 148280 1.30  多层,叠加,小高层 143-160㎡四房为主11363980金通梅园 迎春路、东风路交汇处（梅兰芳公园东侧） 95956 117200 1.22  多层、小高层、别墅、叠加 66-200㎡7500 格林美郡 高港区金港北路 119820 220000 别墅309-375㎡五房——翰林雅居 泰州市济川东路以南，纵一路以东 170000 210000 1.18  多层，双拼，别墅 主力户型 130 ㎡1331 3180 天禧玫瑰园 高港区姜高路南大寨河东 120000 191920.47  别墅 250－380㎡2083800 水岸帝景 高港区金港中路西侧 32.3万 46万 1.43 联排别墅、叠加花园洋房、多层、小高层、高层 50-350㎡3968 2800泰州地产市场个案汇总泰州地产市场个案汇总海陵区、高港区主要项目概况一览海陵区、高港区主要项目概况一览项目项目位置位置用地面用地面积积(㎡㎡)总建筑面总建筑面积积(㎡㎡)容积容积率率产品特征产品特征主力户型主力户型总套数总套数均价（元均价（元/㎡㎡））华阳文锦园 振兴北路二附中东侧 52000 22380.75 0.43多层、高层————3200恒盛香格里 三水大道与淮海路交汇处 160000240000 1.50  多层、小高层93-125㎡三房————福田花园 前进路 长江路交汇处 2935838165.63 1.30  多层，小高层 二、三、四房——3100府西人家 新市政府西侧 通扬西路78号 1690142400001.42  多层、小高层、别墅————2700 起东方明珠 姜堰大道北、外环东路西、亮桥河南877001000001.40  多层，小高层 二、三房————欧亚国际花园 泰东苏陈交界处 240666 320000 1.15  多层、花园洋房、叠加别墅、小高层110㎡左右三房为主2000多2970 常工尚城 姜堰大道交警大队西 220000 3142001.42  多层小高层83－130㎡的二房三房3000泰州地产市场个案汇总泰州地产市场个案汇总姜堰市项目概况一览姜堰市项目概况一览泰州典型别墅调查 泰州泰州世茂河滨花园世茂河滨花园 姜堰姜堰 中天御苑中天御苑 姜堰姜堰 府西人家府西人家泰州泰州 金通金通·梅园梅园金通金通·梅园住宅号称泰州最贵之一梅园住宅号称泰州最贵之一, ,住宅住宅均价均价6600—75006600—7500元元/ /平方米平方米; ;项目处于泰州项目处于泰州中心位置且两面临东城河中心位置且两面临东城河, ,是泰州豪宅是泰州豪宅. .目目前别墅部分对外叫价前别墅部分对外叫价12800—1580012800—15800元元/ /平平方米方米, ,目前未有成交。

估计有以别墅树立目前未有成交估计有以别墅树立价格标杠的嫌疑价格标杠的嫌疑. .►地    点：泰州迎春路/老街对面              ►占地面积：9.59万平方米►建筑面积：11.72万平方米   ►容 积 率：1.22 ► 总 户 数：53栋其中别墅只有11栋►别墅主力户型：东城河边规划的顶端豪华单体别墅，共11幢独立别墅，面积介于290至360平方米之间泰州－金通泰州－金通·梅园梅园泰州别墅调查泰州别墅调查泰州市政府将向南迁移，项目未来前景较好；泰州市政府将向南迁移，项目未来前景较好；首批别墅单位即将售完，均价为首批别墅单位即将售完，均价为55005500元元/ /平方平方米，别墅总价为米，别墅总价为140—180140—180万元左右万元左右►地理位置：泰州市泰高路329号►地形和景观：以世茂集团一向开发模式，以500亩的人工湖作为项目最大的景观►总建筑面积：约40万余平方米►主力户型：首批滨水豪住共146套                      26套联排别墅，别墅面积                       为248—330平方米泰州－世茂滨河花园泰州－世茂滨河花园►泰州姜堰市政府西侧►总建筑面积：24万平方米。

►别墅部分为联排别墅，共约48套，面积268—320平方米左右►别墅售价4800元/平方米左右，总价110万—150万元不等，别墅现仅剩余5套项目位于半山之间，临近游乐设项目位于半山之间，临近游乐设施，山林资源丰富，拥有湖水自施，山林资源丰富，拥有湖水自然资源与海距离较远，部分户然资源与海距离较远，部分户型面海型面海姜堰－府西人家姜堰－府西人家►项目位置：姜堰市城西新区，上海路，                    与姜堰市政府仅仅500米       ►总 占 地：第一期占地174亩►总 建 面：第一期11.3平方米,全为独栋                    及叠加别墅►户型面积：280-680平米别墅项目将传统居住宅文化及当地项目将传统居住宅文化及当地建筑风格融合建筑风格融合, ,在建筑上体现北在建筑上体现北方厚重的大院文化方厚重的大院文化, ,在园林景观在园林景观上则体现出江南小桥流水人家上则体现出江南小桥流水人家的特点的特点, ,具有浓厚的中国风味具有浓厚的中国风味; ;别墅价格为别墅价格为4500—55004500—5500元元/ /平方平方米米, ,项目销售较好项目销售较好, ,只剩少数单只剩少数单位未售出位未售出. .姜堰－中天御苑姜堰－中天御苑市场小结市场小结•目前，中国宏观经济仍不容乐观目前，中国宏观经济仍不容乐观•长三角将是中国经济前进的先锋长三角将是中国经济前进的先锋•泰州经济受泰州经济受“宁镇扬宁镇扬”经济带辅射，在长三角城市群中发展相对滞后经济带辅射，在长三角城市群中发展相对滞后•08年一季度，泰州房地产成交量有所下滑，但年一季度，泰州房地产成交量有所下滑，但09年慢慢有所回升年慢慢有所回升•08年底到年底到09年底，泰州地产发展与消费政策扶持力度较大年底，泰州地产发展与消费政策扶持力度较大•泰州房地产开发量较大，泰州房地产开发量较大，08年，泰州房地产可售面积累计达年，泰州房地产可售面积累计达100万万㎡㎡左右左右•泰州地产推售量主要集中在海陵区，其次是姜堰区泰州地产推售量主要集中在海陵区，其次是姜堰区•泰州地产产品类型从多层、小高层、高层到别墅均有，较为丰富泰州地产产品类型从多层、小高层、高层到别墅均有，较为丰富•泰州地产产品面积区间从泰州地产产品面积区间从85㎡㎡左右到左右到600㎡㎡以上都有，但主力户型为以上都有，但主力户型为90㎡㎡－－130㎡㎡之间的二房与三房之间的二房与三房•泰州地产价格方面，多层、小高层一般为泰州地产价格方面，多层、小高层一般为2600－－4000元元/㎡㎡ ，别墅一般为，别墅一般为4000-7500元元/㎡㎡.•当地富裕阶层能接受的别墅总价一般不超出当地富裕阶层能接受的别墅总价一般不超出200万元万元,80万万—150万之间的别墅较万之间的别墅较易销售易销售.客户访谈客户访谈为了更好的了扬州、镇江客户对华侨城项目的需求，项目组成员于为了更好的了扬州、镇江客户对华侨城项目的需求，项目组成员于20092009年年5 5月月2020日日——2121日以访谈的方式针对扬子豪泽苑的别墅客户、已经购买别墅的扬州日以访谈的方式针对扬子豪泽苑的别墅客户、已经购买别墅的扬州其它项目客户进行小范围的调研，调研客户数共其它项目客户进行小范围的调研，调研客户数共2020位。

位1、对泰州的城市印象、对泰州的城市印象通过调查，大部分人对泰州的印象都不是很深刻，通过调查，大部分人对泰州的印象都不是很深刻，没有什么特色，觉得没有自己所在的城市好没有什么特色，觉得没有自己所在的城市好2、对华侨城的大手笔及规划前景下，、对华侨城的大手笔及规划前景下，对项目感觉？对项目感觉？大部分人在华侨城品牌及规划图的引导下，认为这大部分人在华侨城品牌及规划图的引导下，认为这一项目很好；但问客户有没有这样的购买需求时，一项目很好；但问客户有没有这样的购买需求时，大部分客户表示暂时没有打算大部分客户表示暂时没有打算3、如果对项目感兴趣，吸引你的因素？、如果对项目感兴趣，吸引你的因素？吸引的因素主要有休闲度假好去处、身份象征等因吸引的因素主要有休闲度假好去处、身份象征等因素4、如果对项目不感兴趣，原因是？、如果对项目不感兴趣，原因是？•首先他们认为要认可本项目第一是城市的对首先他们认为要认可本项目第一是城市的对比，花同样的钱我为什么要买一个欠发达的比，花同样的钱我为什么要买一个欠发达的城市；城市；•其次区域因素比较重要，如买别墅自住都是其次区域因素比较重要，如买别墅自住都是想在工作和生活周围买，不想离得太远；想在工作和生活周围买，不想离得太远；•生意商人或外地客户在本地工作及经营，认生意商人或外地客户在本地工作及经营，认可这个城市后才会买高档住宅。

可这个城市后才会买高档住宅第二部分第二部分豪宅案例及对项目启示豪宅案例及对项目启示跳出市场看市场：跳出市场看市场：华侨城别墅是苏中地区最顶级亲水高尔夫别墅，在当华侨城别墅是苏中地区最顶级亲水高尔夫别墅，在当地无可比性，我们将目光放高远些地无可比性，我们将目光放高远些,通过案例寻找项通过案例寻找项目出路的启示目出路的启示… … PartPart1 1 世界顶级豪宅大观世界顶级豪宅大观 （（（（中国豪宅无一入列）中国豪宅无一入列）中国豪宅无一入列）中国豪宅无一入列）世界顶级豪宅—— 极尽奢华类世界顶级豪宅—— 个性设计类世界顶级豪宅——无敌景观类世界顶级豪宅——名人类世界顶级豪宅的共性及启示世界级豪宅世界级豪宅————稀缺的景观资源稀缺的景观资源是世界级豪宅价值永保、长久不衰的有力支持因素；极尽奢华、个性化的设计极尽奢华、个性化的设计是世界级豪宅价值绽放的要点；名人效应名人效应使世界级豪宅光环魅力四射对项目启示对项目启示————华侨城项目座拥亚洲最大的湿地公园，拥有的华侨城项目座拥亚洲最大的湿地公园，拥有的稀缺自然稀缺自然景观资源景观资源，依托于华侨城高尔夫球会休闲度假概念，高尔夫景观尊贵；，依托于华侨城高尔夫球会休闲度假概念，高尔夫景观尊贵；假以名人营销、名人居住效应项目完全可以假以名人营销、名人居住效应项目完全可以苏中地区首席豪宅苏中地区首席豪宅。

Part2 中国内地顶级豪宅剖析中国内地顶级豪宅剖析 中国内地顶级豪宅分布图中国内地顶级豪宅分布图TeTeTe北京上海深圳0.5亿亿大面积绿地大面积绿地0.320.32——100100公顷公顷北京东山墅北京东山墅0.6亿亿郊区生态环境郊区生态环境0.240.24——10901090亩亩北京西郊庄园北京西郊庄园0.6亿亿世纪公园世纪公园0.260.26——162162亩亩上海九间堂上海九间堂0.7亿亿华侨城旅游地产华侨城旅游地产————3737亩亩深圳纯水岸深圳纯水岸1.0亿亿高尔夫球场高尔夫球场0.60.65.25.2万平米万平米第四期第四期130130亩亩深圳观澜高尔深圳观澜高尔夫大宅夫大宅1.3亿亿佘山、高尔夫球佘山、高尔夫球场场————86.6786.67公顷公顷上海紫园上海紫园1.5亿亿自然森林、水域自然森林、水域0.660.663.13.1万平米万平米7070亩亩上海檀宫上海檀宫1.9亿亿上海外滩上海外滩5.75.711.511.5万平米万平米3030亩亩上海汤臣一品上海汤臣一品2.8亿亿佘山佘山0.10.15.35.3万平米万平米800800亩亩世茂佘山庄园世茂佘山庄园最高总价最高总价资源资源容积率容积率建筑面积建筑面积占地面积占地面积项目名称项目名称中国内地顶级豪宅一览表中国内地顶级豪宅一览表l72栋独立花园别墅，欧洲文艺复兴时期的建筑风格，项目位于佘山 国家森林度假区，自然资源最大价值资源。

l售价：均价40000元/平方米，最高2.8亿元/套中国内地豪宅分析中国内地豪宅分析上上海海世世茂茂佘佘山山庄庄园园上上海海世世茂茂佘佘山山庄庄园园汤臣一品汤臣一品l 项目占地2万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，共220套l    项目坐落于陆家嘴滨江大道旁、黄浦江畔江景资源为项目最大价值资源l    售价：起价：80000元/平方米，均价：110000元/平方米，最高价：140000元/平方米 l    项目占地70余亩，建有18栋独立别墅，富含8种风格——英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、法国枫丹白露式、法国里维埃拉式、意大利佛罗伦萨式、意大利托斯卡尼式、西班牙马尔贝拉式l    项目拥有上海中心城区最大的自然森林和原生水域为其最大价值资源l    售价：最低价6000万元/套，最高价1.5亿元/套上海檀宫上海檀宫意大利托斯卡尼式上海檀宫法国枫丹白露式上海檀宫意大利佛罗伦萨式上海檀宫上海紫园上海紫园l项目占地86.67 公顷，建有150余块别墅用地项目现已进入三期，采用现代建筑风格l项目位于上海松江佘山国家级旅游公园，佘山、人工湖及一座1千亩高尔夫球场为项目最大价值资源。

l售价：最低1600万/套，最高1.3亿元/套上海紫园上海紫园l    项目总占地约10平方公里，别墅及相关配套总建筑面积100万平方米；l最近一期高尔夫大宅占地130亩，建筑面积5.2万平米，容积率0.60建有300栋大面积独立别墅l    项目依托于得天独厚的高尔夫球场优势 l    售价：最低价：1000万元/套，最高价：1.02亿元/套深圳观澜湖高尔夫大宅深圳观澜湖高尔夫大宅深圳观澜湖高尔夫大宅深圳观澜湖高尔夫大宅深圳纯水岸三期深圳纯水岸三期l    项目占地37亩，15栋独立花园别墅，是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分 l    项目坐落在华侨潮洲街西侧 l    售价：最低价：3600万元/套， 最高价：0.72亿元/套l    项目容积率0.26，建有96栋独立别墅，其建筑风格属于中国古典式园林建筑l    项目处于以世纪公园为核心的城市绿化圈内交通极其便利，此为项目最大价值资源l    售价：最低2000万元/套，最高6000万元/套 上海九间堂上海九间堂上海九间堂l    项目占地1090亩，容积率0.24，建有251套别墅，欧洲新古典主义和文艺复兴时期建筑风格为主要建筑风格。

l    项目位于上海西郊，区域空气质量和生态环境优良为西郊庄园项目最大价值资源l    售价：最低1600万元/套，最高6000万元/套上海西郊庄园上海西郊庄园上海西郊庄园l    项目占地100公顷，容积率0.32，建有155栋独立花园别墅，为北美风情风格l    项目坐落在CBD中央商务区、燕莎———丽都涉外商圈和使馆区之间，毗邻朝阳公园，拥有大面积的绿地为项目最大价值资源l    售价：最低价：850万元/套，最高价：5000万元/套北京东山墅北京东山墅中国顶级豪宅中国顶级豪宅——较低的容积率较低的容积率，享有山、湖、河等自然资源山、湖、河等自然资源，构织了中国低密度顶级豪宅的价值基础虽然山、湖、河景资源不具备唯一性，但项目普遍具有一定历史文化、品位的支撑，加上稀有资源，奠定其豪宅地位普遍具有一定历史文化、品位的支撑，加上稀有资源，奠定其豪宅地位对项目启示对项目启示——高尔夫景观高尔夫景观及溱湖湿地景观在华侨城的打造下，自然资源和景观价值将可能超过超过泰州甚至苏中任何顶级豪宅，再凭借华侨城对圣寿寺开发推广，注入历史文化气息在华侨城旅游项目、高尔夫、休闲度假设施的支撑为项目吸引名豪购买，树立项目上流权贵豪宅形象奠定了基础。

中国内地顶级豪宅的优点及启示中国内地顶级豪宅的优点及启示第三部分第三部分项目分析项目分析项目位置泰州华侨城项目位于江苏省泰州华侨城项目位于江苏省苏中地区中心位置的姜堰市苏中地区中心位置的姜堰市溱湖风景区，上通苏北，下溱湖风景区，上通苏北，下连苏南，东襟南通及上海，连苏南，东襟南通及上海，西接扬州及南京，紧邻宁靖西接扬州及南京，紧邻宁靖盐高速和正在建设中的江海盐高速和正在建设中的江海高速，交通十分发达项目高速，交通十分发达项目依托著名的溱湖依托著名的溱湖4A4A级国家湿级国家湿地公园，拥有独具一格的景地公园，拥有独具一格的景观资源和生态优势观资源和生态优势项目一期经济技术指标总用地面积总用地面积 145965.44m145965.44m2 2建筑占地面积建筑占地面积22071.06m22071.06m2 2计容积率总建筑面积计容积率总建筑面积40491.99m40491.99m2 2其其中中独栋独栋3131套套12052.04m12052.04m2 2双拼双拼6868套套17376.00m17376.00m2 2联排联排5656套套10884.05m10884.05m2 2建筑覆盖率建筑覆盖率15.0%15.0%绿化覆盖率绿化覆盖率72%72%容积率容积率0.280.28项目一期第一批项目一期第一批其中一期第一批约其中一期第一批约2 2万平方米万平方米, ,别墅别墅8080套套. .项目优势项目优势华侨城品牌优势：华侨城品牌优势：华侨城的品牌号召力华侨城的品牌号召力, ,有点石成金之神奇有点石成金之神奇, , ““不同的城市不同的城市, ,同一个华侨城同一个华侨城””高尔夫球场优势：高尔夫球场优势：高尔夫球场的高尔夫球场的“山、湖、林、园、岛山、湖、林、园、岛”五大资源为项目带来五大资源为项目带来 了丰富的现代化景观了丰富的现代化景观; ;同时为别墅带来的休闲同时为别墅带来的休闲/ /度假度假/ /居住价值居住价值环境资源优势：环境资源优势：项目紧临溱湖国家项目紧临溱湖国家4A4A级湿地公园及喜鹊湖旅游度假区，级湿地公园及喜鹊湖旅游度假区， 环境清幽、拥有大城市无比稀缺的生态自然环境。

环境清幽、拥有大城市无比稀缺的生态自然环境规模及指标优势：规模及指标优势：30003000亩高尔夫绿地依托亩高尔夫绿地依托,15,15万平方米规模用地，万平方米规模用地， 0.280.28超低超低 容积率，容积率，如此超低密度纯别墅项目在长三角实属罕见如此超低密度纯别墅项目在长三角实属罕见区域形象不高：区域形象不高： 泰州综合竞争力在长三角城市群中靠后，无论是历史文化泰州综合竞争力在长三角城市群中靠后，无论是历史文化 或旅游资源知名度不高，区域形象不高是本项目发展的最大瓶颈或旅游资源知名度不高，区域形象不高是本项目发展的最大瓶颈配套欠缺：配套欠缺： 项目位置处于泰州及姜堰的城效，区域各项配套不完善项目位置处于泰州及姜堰的城效，区域各项配套不完善区域交通现状不便区域交通现状不便 ：：相比长三角其它城市相比长三角其它城市, ,机场及港口配套缺失机场及港口配套缺失, ,交通的多样交通的多样 性不足区域经济发展相对较后：区域经济发展相对较后：泰州／姜堰高端别墅购买力不足，区域经济发展欠缺活力泰州／姜堰高端别墅购买力不足，区域经济发展欠缺活力 项目劣势项目劣势区域发展机会：区域发展机会：随着华侨城集团进入该区域，溱湖地区在高尔夫球产业及随着华侨城集团进入该区域，溱湖地区在高尔夫球产业及　　　　　　　溱湖度假休闲产业带动下，项目所处区域价值将被重新定　　　　　　　溱湖度假休闲产业带动下，项目所处区域价值将被重新定　　　　　　　义，区域形象甚至泰州的形象将得到有效改善。

　　　　　　　义，区域形象甚至泰州的形象将得到有效改善大大长长三三角角”格格局局：：长长三三角角一一体体化化进进程程、、泛泛长长三三角角洲洲的的大大区区域域形形成成将将为为未未来来　　　　　　　将有多元交通网络体系，交通规划的实施建设将改善区域　　　　　　　将有多元交通网络体系，交通规划的实施建设将改善区域　　　　　　　交通状况大大拓宽项目客源区域来源　　　　　　　交通状况大大拓宽项目客源区域来源市场空白机会：市场空白机会：泰州纯别墅项目高端豪住供应稀少，项目有望填补市场泰州纯别墅项目高端豪住供应稀少，项目有望填补市场　　　　　　　空白　　　　　　　空白项目机会项目机会长三角其他区域竞争长三角其他区域竞争：宁沪杭一线长三角城市；扬州、江阴、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宁沪杭一线长三角城市；扬州、江阴、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　南通等其他区域的客户分流　　　　　　　　　　　南通等其他区域的客户分流 国国 家家 政政 策策 风风 险险： 国家宏观政策可能带来不利影响国家宏观政策可能带来不利影响 项目威胁项目威胁１、稀缺的高尔夫自然资源价值１、稀缺的高尔夫自然资源价值２、开发商品牌和开发经验２、开发商品牌和开发经验３、规模和指标优势３、规模和指标优势４、国家４Ａ级湿地公园及华侨４、国家４Ａ级湿地公园及华侨　　城项目的旅游资源　　城项目的旅游资源５、田园风光的居住价值５、田园风光的居住价值项目拥有五大核心价值体系项目拥有五大核心价值体系第三部分第三部分营销篇营销篇Part 1 项目定位项目定位项目定位物业定位物业定位1 1形象定位形象定位2 2客户定位客户定位3 3价格定位价格定位4 4è中中 国国————物业范围放大全国è顶顶 级级————顶端社会阶层专享，身份地位的品牌标签 è高尔夫球会高尔夫球会——靠高尔夫景观，尽享精致人工湖、河、坡地稀缺自然景观è休闲度假别墅休闲度假别墅————最大化地满足个性品质居住需求、追求最充分的自我主张 中国顶级高尔夫球会休闲度假别墅中国顶级高尔夫球会休闲度假别墅物业定位 经过对项目核心竞争力的分析，以及当今同类物业发展趋势，经过对项目核心竞争力的分析，以及当今同类物业发展趋势，我们得出本项目的物业定位为：我们得出本项目的物业定位为：形象定位 最尊贵的名豪奢华生活最尊贵的名豪奢华生活…………形象定位大奢人间大奢人间 · 名豪私墅名豪私墅大奢人间大奢人间——尊贵之首、荣耀之巅的奢华境界尊贵之首、荣耀之巅的奢华境界名名 豪豪——暗示目标的客户非名则贵的社会地位暗示目标的客户非名则贵的社会地位私私 墅墅——仅为少数人量身打造的奢侈别墅空间少数人量身打造的奢侈别墅空间客户定位圈层概括：名富阶层圈层概括：名富阶层l 他们可能是拥有领跑主流行业的能力，地位举足轻重；也可能是文他们可能是拥有领跑主流行业的能力，地位举足轻重；也可能是文 艺、体坛名人，瞩目全球，是舆论的导向。

艺、体坛名人，瞩目全球，是舆论的导向l 财富积累扎实，购买力无可限量财富积累扎实，购买力无可限量l 享受尊贵的感觉，注重服务与品质享受尊贵的感觉，注重服务与品质l 以古董商心态来收藏建筑，钱不是问题，关键在于喜欢与否以古董商心态来收藏建筑，钱不是问题，关键在于喜欢与否l 追求产品个性设计，具价值质感，既有实在品质又有身份象征追求产品个性设计，具价值质感，既有实在品质又有身份象征客户描述l对文化认同与景慕，钟情于纯自然背景和优秀的建筑；对文化认同与景慕，钟情于纯自然背景和优秀的建筑；l追求追求““珍品化珍品化””生活，含蓄内敛、深藏不露、不事张扬；生活，含蓄内敛、深藏不露、不事张扬；l需要一个符合他们意愿的生活圈子、一个属于他们的社需要一个符合他们意愿的生活圈子、一个属于他们的社交平台，从而满足他们对格调生活的追求；交平台，从而满足他们对格调生活的追求；l个性化生存、品位化生存是他们最渴望的方式；个性化生存、品位化生存是他们最渴望的方式；l愿意、也有意识打造贵族气质愿意、也有意识打造贵族气质客户描述休闲度假别墅及休闲度假别墅及企业公馆企业公馆消费者的核心愿望消费者的核心愿望产品的核心利益点产品的核心利益点拥有尊贵拥有尊贵绝对的主导地位绝对的主导地位目标客户心理分析目标客户心理分析价格定位同比泰州市场所有别墅项目，本项目无论从景观资源还是同比泰州市场所有别墅项目，本项目无论从景观资源还是项目档次上均占据绝对的优势；但本项目应比扬州西湖边的项目档次上均占据绝对的优势；但本项目应比扬州西湖边的别墅价格低一些，初步估测，项目大致售价如下别墅价格低一些，初步估测，项目大致售价如下: : 独栋别墅价格：独栋别墅价格：11000-1300011000-13000元元/ /㎡㎡ 双拼别墅价格：双拼别墅价格：8000-100008000-10000元元/ /㎡㎡ 联排别墅价格：联排别墅价格：6000-75006000-7500元元/ /㎡㎡以上价格为初步估算以上价格为初步估算,详细价格测算需在开售前以专题报告形式确定详细价格测算需在开售前以专题报告形式确定.Part 2 营销营销推广推广1. 项目核心竞争力分析项目核心竞争力分析华侨城集团品牌吸引力1自然资源2 项目核心竞争力分析项目核心竞争力项目核心竞争力——城市及区域价值资源城市及区域价值资源         华侨城对项目高标准的规划目标必然带来整个项目功能价值的升级和区域地位的提升，华侨城为区域及项目注入的强大的升值驱动力。

华侨城集团作为重点央企经多年发展已形成强大的品牌价值，以华侨城的开发模式向国内其它城市输出，是项目成功的保障 不同的城市　　同一个华侨城不同的城市　　同一个华侨城项目核心竞争力项目核心竞争力——自然资源独一无二自然资源独一无二环湖环湖·高尔夫景观高尔夫景观·低容积率低容积率·稀缺稀缺之地之地项目案名建议项目案名建议华侨城华侨城·溱湖别墅溱湖别墅项目再根据分期开发情况，每期分别命名：项目再根据分期开发情况，每期分别命名：一期：翡翠湾一期：翡翠湾二期：纯水岸　二期：纯水岸　 … …2. 文化营造文化营造奢侈文化奢侈文化 “奢侈品奢侈品”这个词往往是与成功的这个词往往是与成功的品牌、过硬的质量、优秀的设计理品牌、过硬的质量、优秀的设计理念乃至历史积淀、文化传承联系在念乃至历史积淀、文化传承联系在一起的，正是这些因素决定了奢侈一起的，正是这些因素决定了奢侈品高昂的价格品高昂的价格奢侈是品味的象征 国际顶级私人物品展(Top Marques)，是世界富豪极尽奢华的“游戏”，更是炫耀富有的“舞台”这个展览每年四、五月间在世界富豪聚居之地摩纳哥的蒙特卡洛举办，展会吸引了世界上最奢侈、最顶级的知名跑车、游艇、私人飞机、珠宝、名酒以及各类顶级房产、高尔夫俱乐部、私人会所等参展。

奢侈是身份地位的象征 奢侈背后有一种文化和生活方式奢侈品的精神价值超过了标签价值、使用价值奢侈品是仅为少部分人所拥有的，符合项目特质奢侈仅能被少数人所尊享 顶级奢侈品买家主要分为三类： 一是胡润百富榜和福布斯中国富豪榜的上榜富豪； 二是身价亿元以上的“隐形富豪”； 三是具有高消费能力的文艺、体育名人顶级奢侈买家的组成与本项目的目标客户群完全吻合！与本项目的目标客户群完全吻合！营造手段世界顶级奢华豪宅展览会世界顶级奢华豪宅展览会世界顶级奢侈品展销会世界顶级奢侈品展销会临湖奢侈楼王拍卖会临湖奢侈楼王拍卖会名人文化名人文化——宅以人传宅以人传古今、国内外名人住宅古今、国内外名人住宅“向往东方”因前第一夫人杰奎琳·肯尼迪、著名影星伊丽莎白·泰勒曾居住而闻名“美庐”曾作为蒋介石的夏都官邸而闻名 美国贝佛利山庄因为云集了大批文艺、体育明星而闻名于世，包括詹妮佛-洛佩兹 、贝克汉姆、汤姆·克鲁斯、约翰逊 等名建筑师作品历久不衰名建筑师作品历久不衰现代建筑大师密斯现代建筑大师密斯·范范·德德·罗罗 作品，范斯沃斯住宅，称为作品，范斯沃斯住宅，称为“看得看得见风景的房间见风景的房间”。

 由由名建筑师阿兰名建筑师阿兰·葛林柏格设计葛林柏格设计的的“三湖三湖”别墅别墅营造手段营造手段世界名建筑设计师签约仪式世界名建筑设计师签约仪式××（名人）成为华侨城别墅业主（名人）成为华侨城别墅业主以半价形式招揽一至两名大众明星人物如姚明、章子怡等，产生名人效应，引起普遍关注风风·水文化水文化营造手段营造手段全国顶级风水大师研讨会全国顶级风水大师研讨会名人风水讲座名人风水讲座3. 专属营销模式专属营销模式凸显客户的尊贵身份及奢侈享受凸显客户的尊贵身份及奢侈享受专属顾问，上门服务专属顾问，上门服务 聘请学识丰富，美貌与智慧并存人士担任本项目的聘请学识丰富，美貌与智慧并存人士担任本项目的高级置业顾问高级置业顾问，针对，针对目标客户群，选取各行业的领袖人物及各界名人，上门推荐项目，提供全方目标客户群，选取各行业的领袖人物及各界名人，上门推荐项目，提供全方位的置业顾问服务，并接送客户看楼位的置业顾问服务，并接送客户看楼专属御用风水师专属御用风水师 聘请全国知名的风水大师作为本项目的聘请全国知名的风水大师作为本项目的御用风水师御用风水师，为定制别墅的，为定制别墅的客户进行一对一的服务，提供建筑设计及家居摆设方面的专业指导。

客户进行一对一的服务，提供建筑设计及家居摆设方面的专业指导专属御用设计师专属御用设计师 在全球范围内进行别墅设计方案招标，胜出的前在全球范围内进行别墅设计方案招标，胜出的前1212名建筑设计师，名建筑设计师，将成为定制顶级别墅的前将成为定制顶级别墅的前1212名客户的名客户的御用建筑师御用建筑师，根据客户的需求为客，根据客户的需求为客户提供一对一的服务户提供一对一的服务保罗·安德鲁 安藤忠雄 多米尼克.佩罗 专属尊贵服务专属尊贵服务高门槛看房高门槛看房——主动上门客户凭信用黑卡看房主动上门客户凭信用黑卡看房上门接送上门接送 ————针对深圳内的目标客户，劳斯来斯专车接送看房，外地针对深圳内的目标客户，劳斯来斯专车接送看房，外地 客户直升机专机接送客户直升机专机接送现场服务现场服务 ————所有现场服务人员在客户第二次上门即可叫出客户姓名所有现场服务人员在客户第二次上门即可叫出客户姓名 及认出车牌号，给客户提供六星级酒店式的服务及认出车牌号，给客户提供六星级酒店式的服务。

4. 全球推广策略全球推广策略““真正的挑战不在于制作一则广告，真正的挑战不在于制作一则广告，而在于让媒体讨论你的品牌而在于让媒体讨论你的品牌 ----菲利普菲利普. .科特勒科特勒 全球推广目的全球推广目的全球推广手段全球推广手段发布千万悬赏令发布千万悬赏令————全球征集别墅设计方案全球征集别墅设计方案 在全球范围内发布通告，千万悬赏，全球征集华侨城别墅设计方在全球范围内发布通告，千万悬赏，全球征集华侨城别墅设计方案选出1212位建筑设计大师，举行盛大签约仪式位建筑设计大师，举行盛大签约仪式同时举行成功同时举行成功··财富类论坛，邀请评委开坛讲座财富类论坛，邀请评委开坛讲座国际知名酒店物业管理公司签约仪式国际知名酒店物业管理公司签约仪式 聘请国际知名的酒店管理公司担任本项目五星级酒店的管理聘请国际知名的酒店管理公司担任本项目五星级酒店的管理顾问，在全球范围内发布签约仪式顾问，在全球范围内发布签约仪式皇家亲临皇家亲临 由国际公关公司牵头，邀请英国王子威廉亲临现场，参加梅沙由国际公关公司牵头，邀请英国王子威廉亲临现场，参加梅沙湾全球产品推介会的启动仪式，为项目注入皇家贵族气质。

湾全球产品推介会的启动仪式，为项目注入皇家贵族气质 由国际代理公司牵头，在美国纽约、落杉矶、英国伦敦、中国由国际代理公司牵头，在美国纽约、落杉矶、英国伦敦、中国台湾、香港等华人、富豪聚集区地进行全球推介会，吸引外籍富豪台湾、香港等华人、富豪聚集区地进行全球推介会，吸引外籍富豪购买全球推介会全球推介会5. 营销阶段分解营销阶段分解营销推广主题主题推广语——世界的溱湖　溱湖的世界世界的溱湖　溱湖的世界溱湖景观不仅仅是长三角的，溱湖景观不仅仅是长三角的，还是中国的，还是中国的，更是世界的更是世界的……NO.1世界的溱湖世界的溱湖NO.2溱湖别墅，比肩国际溱湖别墅，比肩国际NO.3至尊高尔夫奢侈生活领地至尊高尔夫奢侈生活领地 阶段推广语——NO.1 世界的溱湖世界的溱湖—— 绝无仅有的湿地绝无仅有的湿地高尔夫景资源，得高尔夫景资源，得天独厚的地理位置天独厚的地理位置NO.3至尊高尔夫奢侈生活至尊高尔夫奢侈生活领地领地 独特的资源就如独特的资源就如 奢侈品一样，惟少数奢侈品一样，惟少数人尊享人尊享NO.2溱湖别墅　比肩国际溱湖别墅　比肩国际 奢华至级的规划奢华至级的规划+世界顶级大师量身打世界顶级大师量身打造造+高尔夫坡地别墅。

高尔夫坡地别墅 销售节奏分解形象蓄势期形象蓄势期全球路演全球路演开盘销售开盘销售强销强强销强尾盘阶段尾盘阶段0 0９９.09-10.04.09-10.0410.04-10.0510.04-10.0510.05-10.0610.05-10.0610.07-10.1010.07-10.1010.11-10.1210.11-10.1220092009年年0909月月项目市场形象正式亮相项目市场形象正式亮相20102010年年0404月月全球推介会全球推介会20102010年年0505月月开盘时间，同时考虑与开盘时间的衔接开盘时间，同时考虑与开盘时间的衔接20102010年年0707月起月起项目进入强销期项目进入强销期20102010年年1212月月现楼完工，完成尾盘工作，入伙现楼完工，完成尾盘工作，入伙媒体策略媒体策略→→蓄热造洪手法，进行全蓄热造洪手法，进行全 方位的媒体整合；方位的媒体整合；→区位地段资源整合，开区位地段资源整合，开发商品牌形象整合；发商品牌形象整合； →建立广泛的市场影响力、建立广泛的市场影响力、为全球式的宣传推广做准为全球式的宣传推广做准备→→户外广告户外广告————机场、深南路、机场、深南路、盐坝高速户外广告占领各交通盐坝高速户外广告占领各交通要道；要道；→→媒体推广媒体推广————报纸软文、网报纸软文、网络宣传、电视形象广告宣传；络宣传、电视形象广告宣传；→→新闻发布会新闻发布会————以多种事件以多种事件为主题连续举办各种发布会，为主题连续举办各种发布会，引发媒体关注引发媒体关注. .3 3种主流媒体组合种主流媒体组合媒体策略推广费用预算 考虑项目的推广周期及推广节奏，预估整体推广费考虑项目的推广周期及推广节奏，预估整体推广费用大约占总销售额的用大约占总销售额的0.50.5％％—0.8%0.8% 。

祝泰州华侨城项目取得圆满成功！中国最具竞争力的房地产综合服务商中国最具竞争力的房地产综合服务商。