上虞市42号地块项目提案报告(powerpoint 47页).pptx

上虞市42号地块项目提案报告20112011年年3 3月月上虞市概况上虞市概况上虞市位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸、杭州市和宁波市之间，与上海市隔海相望市总面积140.3平方公里，户籍人口77.42万（2009年）；上虞交通便利，萧甬铁路横贯市境，104、329国道交汇于市区，纵横贯通全境；距杭州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车程； 2010年，上虞全年实现地区生产总值441亿元，城镇居民人均可支配收入29568元，农民人均纯收入13259元；上虞在市域发展结构上确定了“北工、中城、南闲”的总体空间布局；在中心城区的规划建设上，确立了在中心城区的规划建设上，确立了主攻城北新区的发展思路主攻城北新区的发展思路上上虞虞市市上虞市中心城区规划上虞市中心城区规划根据规划将该市从功能上划分为三个区域，即北部重点开发区，即北部重点开发区，中部优化整合区和南部重点保育区北部区包括沥海、盖北、谢塘和崧厦4镇，面积435平方公里 ，临杭州湾，是上虞市出海和未来北向联系上海的通道，用地发展潜力较大，作为未来产业重点发展区域；老城区城西住宅区城北区城南区城北新区规划城北新区规划城北新区规划用地范围南起西横河，北至市四环北路，西依曹娥江，东达329国道；规划总用地面积约12.2平方公里，实际可建设用地面积11.7平方公里；规划城北新区的功能定位为：上虞市域行政办公中心、商业金融中心和生活居住片区。

城北新区上虞市部分在售及新建商品上虞市部分在售及新建商品住宅分布住宅分布老城区：属于早期住宅区，多集资房与单位福利房，户型和品质较差；城西住宅区：属于第二代住宅集中区，品质相对老城区较好，但品质也不高;城北、城南区域：现阶段集中区域，主要集中在城北，未来开发量也较大，品质都相对较高，吸引了大量老城区和城西住宅区的具有改善性需求客户和乡镇购房者城北区1城西区城南区上虞市在部分售商品住宅情况一览上虞市在部分售商品住宅情况一览项目名称项目名称板块板块总栋总栋数数总套数总套数已售套已售套数数占地面积占地面积已售面积已售面积开盘时间开盘时间开盘均价开盘均价尚城国际尚城国际城北1116413625384166002010/11/614507元/大通东方名都大通东方名都756255757138661002009/10/1高层：5969元/；滨江一号滨江一号526416929924412002008/10/115700元/浅水湾浅水湾510728254149887002010/4/2810534元/金城大厦金城大厦1482710866153712007/10/14380元/金色家园金色家园城南4666529718105.812010/9/3010157元/平方米檀宫檀宫24119465400460002008/6/25别墅、排屋：10898元/银河湾银河湾5610509961076841324002010/9/28高层：8000元/；别墅、排屋：12350元/南都花园南都花园3311691169923671373002008/4/205433元/天香华庭天香华庭281116310452636002006/6/8高层香榭区：8000；多层：5800元/；别墅、排屋：9999元/；H区叠排：10000元/舜湖舜湖江南一江南一品品73383364113040约634002009/5/16高层：10380元/；新天龙新天龙文惠文惠苑苑城西102101402872010/9/308723元/平方米天香西园天香西园1890588055403856002010/4/278923元/嘉和园嘉和园56834834981111204002007/6/15多层：4657元/；别墅、排屋：7804元/；崧厦汇丰花园崧厦汇丰花园（二期）（二期）崧厦镇5栋1117310519住宅：8259.822008/10/13200元/项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析竞争对手选择的原因？滨江一号上虞市城北地区的标杆项目，与之高昂售价匹配浅水湾距离项目最近的同质楼盘，具有相当的参考价值金色家园亚厦品牌保证，滨江集团实力支撑黄金海岸天香华庭上虞市目前唯一一个精装修楼盘项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析本案滨江一号浅水湾金色家园西临保盖山路南临三环路西临江东路北临人民大道城南舜耕大道东段266号卧龙天香华庭位于百丰大道百悬线上（靠近舜耕大道）黄金海岸东至三环路，西至江华路，北至兰芎路本案黄金海岸项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析黄金海岸（上虞市江景大盘）黄金海岸（上虞市江景大盘）位置：东至三环路，西至江华路，北至兰芎路占地面积：89861平方米总建筑面积：206680平方米容积率：1.53绿化率：41%建筑密度：11.9%建筑形态：32F9幢东至三环路，西至江华路，北至兰芎路开发商：浙江金通置业有限公司开盘时间：2011年1月1日交房日期：预计2013年总套数：约1500套推出房源：500套 位置：2、3、6号楼房型面积：89、139、189平方米销售报价：14000元/项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析黄金海岸概况黄金海岸概况售磬：售磬：#A、B幢幢 （一期售磬，（一期售磬，2010年年8月月1日）日）在售：在售：#C、D、E幢（一期剩余，幢（一期剩余， 2010年年8月月1日）日）632滨江一号位置：西临江东路、北临人民大道开盘时间：2008年10月1日占地面积：29924平方米总建筑面积：69079.5平方米容积率：2.3绿化率：50%建筑密度：15%建筑形态：高层5幢项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析滨江滨江1号（上虞市城北地区的标杆项目）号（上虞市城北地区的标杆项目）本案滨江1号西临江东路,北临人民大道开发商：上虞市普发房地产开发有限公司香港贝尔高林国际（香港）有限公司总 栋 数：5楼间距：150米 总套数：264套得房率：75%车位数量：528个（车位与总户数配比：2：1）销售报价：16000-25000元/（最高价：25000元/，A、B幢顶层） 剩余套数：60套左右 去化率： 70-80%物业公司： 戴德梁行物业费用：3.2元/月 装修情况：毛坯产品定位：顶级豪宅，至尊藏品项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析滨江滨江1号概况号概况房型房型面积面积m m2 2套数套数比例比例3房2厅2卫210约5220%4房2厅2卫230约5220%245约5220%4房2厅3卫230-240约10840%合计合计264264房型配比分析房型配比分析A AB BD DC CE E售磬：售磬：#A、B幢幢 （一期售磬，（一期售磬，2010年年8月月1日）日）在售：在售：#C、D、E幢（一期剩余，幢（一期剩余， 2010年年8月月1日）日）客户来源外地本地外地客户比例较小，大约占10%的比重主要以本地客户为主客户年龄段40岁左右的成功人士，相对高端一些。

置业动机投资（20%）自主（80%）改善（大户型）项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析滨江滨江1号客户层分析号客户层分析C C幢幢2453房2厅2卫D D幢幢2303房2厅2卫E E幢幢2103房2厅2卫项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析滨江滨江1号房型分析号房型分析项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析浅水湾浅水湾(距离项目最近的同质楼盘距离项目最近的同质楼盘)本案浅水湾西临保盖山路，南临三环路位置：西临保盖山路、南临三环路开盘时间：2009年4月（1期）、2010年4、5月（2期）、2010年10月（3期）占地面积：41498总建筑面积：88872.04容积率：2绿化率：30%建筑形态：高层9幢开发商： 浙江金通置业有限公司楼间距： 120米总栋数： 9 ； 本期销售栋数： 2总套数：1200多套；本期套数：530套左右得房率：80%单价：12000元左右/推出套数： 一期，09年4月开盘，#7、8、9、10、11（售罄）；二期，10年4、5月开盘，#3、5（售磬）、#1、2、6在售，去化率： 一期基本售罄，二期去化80%左右物业公司：广东中奥公司 物业费用：2-3元/月车位数量： 1200多个 ；车位与总户数配比：1：1装修情况：毛坯推广主题：城北核心区、26万方江景阔院。

项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析浅水湾浅水湾(距离项目最近的同质楼盘距离项目最近的同质楼盘)房型房型面积面积m m2 23房1厅1卫893房2厅1卫893房2厅3卫1395房2厅3卫189主力房型主力房型1 12 23 36 610105 57 78 89 9售磬：售磬：#7#7、8 8、9 9、1010、1111（一期，（一期，0909年年4 4月）、月）、#3#3、5 5（二期，（二期，1010年年4 4月）月）在售：在售：#1#1、2 2、6 6（三期，（三期，1010年年1010月）月）三期剩余套数三期剩余套数100100套，去化率达到套，去化率达到80%80%客户来源外地本地在上虞工作或者做生意的外地人，占了约2-3成大部分还是本地客户客户年龄段30-40岁左右有经济基础，想改善生活的人士置业动机投资（比例很少）自主（占很大比例）刚需（小户型）改善（大户型）项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析浅水湾客户分析浅水湾客户分析B B型型893房1厅1卫C C型型893房2厅1卫D D型型1393房2厅3卫E E型型1393房2厅3卫房型大气正统，超大阳台，豪气大卧室，餐厨一体化，洗手间干湿房型大气正统，超大阳台，豪气大卧室，餐厨一体化，洗手间干湿分离，短进深大开间。

分离，短进深大开间项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析浅水湾房型分析浅水湾房型分析地理位置：南面临多元西路，西临曹娥江，接江东路与老城区相通，北面为外环南路占地面积：71810总建筑面：130170容积率：2绿化率：31%建筑形式： 高层13栋项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析金色家园概况金色家园概况本案金色家园城南舜耕大道东段266号开发商： 上虞亚厦金色家园置业有限公司景观设计：广东棕榈园股份有限公司楼间距：90余米 总 栋 数：13；本期栋数： 2总 套 数： 1144 ；本期套数： 106（#3、11）销售报价：一期（#1、2、8、9），9300 /； 二期（#5、12），9600元/； 三期（#3、11），11000元/ 得房率：80%左右、本次推出套数：106（三期、前两期已经售磬）剩余套数：30套左右；去化率： 70-80%物业费用：1.2元/月车位数量：972；车位与总户数配比：0.85:1装修情况：毛坯推广主题：精致于形，自在于心项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析金色家园概况金色家园概况房型房型面积面积m m2 22房2厅1卫77.433房2厅1卫87.123房2厅2卫89.24116.96119.95122.35126.28139.81140.284房2厅2卫140.8主力房型主力房型123567891011121516售磬：售磬：#1#1、2 2、8 8、9 9（一期）、（一期）、#5#5、1212（二期）（二期）在售：在售：#3#3、1111（三期，（三期，1010年年9 9月月3030日）日）、未开售：未开售：#6#6、7 7、1010、1515、1616（四期（四期预计预计20112011年年4 4月中旬）月中旬）最近推出套数：106（三期）剩余套数：30套左右去化率：70-80%项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析金色家园去化分析金色家园去化分析客户来源外地本地外地客户比例较小主要以本地客户为主客户年龄段30-40岁左右的普通居民，满足大部分刚需置业动机投资（10%）自主（90%）刚需（小户型）改善（大户型）项目解读项目解读上虞竞品项目分析上虞竞品项目分析金色家园客户分析金色家园客户分析A A型型772房2厅1卫B-1B-1型型873房2厅1卫B-2B-2型型893。