关于个人无偿赠与房产相关税收政策解读.doc

关于个人无偿赠与房产相关税收政策解读为了加强对个人无偿赠与房产税收政管，堵塞可能存在的税收漏洞，财政部国家税务总局先后出台了对个人赠与房屋营业税、个人所得税进行了明确笔者就个人赠与房产所涉及的税收政策分税种进行整理解读 一、主要政策依据1、《中华人民共和国营业税暂行条例》2、《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009 〕111 号）3、《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78 号）4、《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144 号）5、《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121 号）二、营业税（一）征收营业税情形根据新《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为该条规定改变了原条例只对单位无偿赠送视同应税行为征收营业税的处理原则，个人也被纳入其中，而且把土地使用权纳入其中可见个人发生无偿赠与房产的行为如果是在 2009 年 1 月 1 日以前，那么不征营业税，发生在 2009 年 1 月 1 日以后要按照新规定缴纳营业税，即按照“销售不动产”税目缴纳 5%营业税。

1、税目及税率根据营业税暂行条例规定，个人无偿赠与房产应按“销售不动产”税目缴纳 5%的营业税2、营业额由于无偿赠与没有营业额，那么如何确定营业额来计算缴纳营业税呢？营业税暂行条例实施细则第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；　　（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额= 营业成本或者工程成本×（1 ＋成本利润率）÷ （1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定3、纳税义务发生时间营业税暂行条例实施细则第二十五条第三款规定，将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天二）暂免征收营业税1、政策规定2009 年 9 月财政部 国家税务总局出台的《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111 号）第二条规定了：从 2009 年 1 月1 日起，个人无偿赠与不动产属于以下情形之一的，暂免征收营业税，并规定此前已征收的税款可从以后的应纳税额中抵减或申请办理退税，列举的情形共有四种：（1）离婚财产分割；（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

以上四种特殊情形下的无偿赠与房产是暂免征收营业税2、程序性规定根据财税〔2009〕111 号第六条和 《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144 号）第一条规定，对于符合暂免征收营业税情形的个人，在办理免税手续时，应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料：（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”（原件）、房产所有权证（原件）和《个人无偿赠与不动产登记表》；　　（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”（原件）和“遗嘱继承权公证书”（原件）或“接受遗赠公证书”（原件）、房产所有权证（原件）以及《个人无偿赠与不动产登记表》；　　　（3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”（原件）和受赠人“接受赠与公证书”（原件），或持双方共同办理的“赠与合同公证书”（原件），以及房产所有权证（原件）和《个人无偿赠与不动产登记表》4）赠与双方当事人的有效身份证件；（5）证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）；（6）证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料（原件）。

三、个人所得税（一）不征收个人所得税1、政策规定情形1）根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78 号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税： 第一种情形：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 第二种情形：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 第三种情形：房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人财税[2009]78 号规定只有上述 3 种情形的无偿赠与，对受赠人、赠与人均不征收个人所得税，即对当事双方均不征收个人所得税对比上述营业税暂免征收的规定，这３种情形正属于营业税暂免情形中除第一种离婚财产分割外的其他情形　　（2）离婚财产分割那么营业税暂免征收的第一种情形离婚财产分割个人所得税是否也不征收呢？根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕 121 号）第四条规定，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

文件规定个人转让离婚析产房屋所取得的收入,允许扣除其相应的财产原值和合理费用后,余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例并且个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税2、程序性规定根据财税[2009]78 号第二条和《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144 号）第一条规定，对赠与双方办理免税手续时，应向税务机关提交以下资料： （1）《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006 〕144 号）第一条规定的相关证明材料即与上述暂免征收营业税办理免税手续时分情形所提供材料的相同）2）赠与双方当事人的有效身份证件； （3）属于上述不征税规定第一种情形的，还须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书（原件） （4）属于上述不征税规定第二种情形的，还须提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书（原件），或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明二）征收个人所得税规定。

根据财税[2009]78 号第三条规定，对上述 3 种免税情形外的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为 20%这里注意的是1、征税对象是受赠人对赠与人而言，在赠与时并未取得相应的所得，因此也不用缴纳个人所得税;　　2、适用项目是“经国务院财政部门确定征税的其他所得 ”，而不是“财产转让所得”;3、税率为 20%由于项目为其他所得，因而税率为 20%4、应纳税所得额的确定1）根据财税[2009]78 号第四条规定，对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额这里尽管适用项目为“经国务院财政部门确定征税的其他所得”，但计算应纳税所得额是可以减除赠与过程中受赠人支付的相关税费的2）价值明显偏低应纳税所得额的确定即赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额3）受赠后再转让应纳税所得额受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入四、其他税种1、印花税根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据因此，个人之间房产的赠与所立的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花2、土地增值税根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条的规定，个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税3、契税根据国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144 号）规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。