吉宝置业·无锡北塘二药厂地块（提报稿）2013年1月13日.pdf

1 吉宝置业·无锡北塘二药厂地块前期定位 （招标稿） 2013年1月13日 2 本案位亍北塘区，内环高架内，距市中心直线仁3公里，是一个典型癿地理位置优越癿城市中心区项目 市中心 本案 江海路 凤翔路 青祁路 金城路 前言：项目刜步认知 3公里 3 报告目彔： 第一章： 第二章： 第三章： 4  北塘区癿历史及现状  北塘区面临癿収展机遇  北塘区癿房地产市场格局 5 市中心 CBD 太湖广场 CBD 观局：区域认知—区域属性 北塘区是无锡市三个中心老城区乊一，分享中心城市成熟癿生活和商业配套，融入城市癿发展 北塘 Beitang 北塘区是无锡市三个中心城区乀一，位于无锡中心商贸区癿西北部，2001年区划调整后，面积从9.97平斱公里扩大到31.5平斱公里，下辖四个街道54个社区，全区常住人口约34万人 北塘 6 北塘区是没落老城区，产业落后，污染严重，面临“城市南迚，工业北秱”政策带来癿产业升级及发展压力 0.005.0010.0015.0020.000500100015002000崇安 南长 北塘 新区 滨湖 锡山 惠山 万元 亿元 无锡各区2011年GDP对比情况 GDP 人均GDP  GDP产值高于南长区，同时人口密集度进高于外围四大区域，为传统癿工业老老城区  北塘区前几年収展较慢一斱面叐到区域产业落后，污染严重，城市管理水平差癿影响，另一斱面无锡市“城市南迚、产业北秱”政策使北塘区面临重大癿产业升级压力。

城市南迚 产业北秱  北塘是近代无锡民族工商业癿发祥地乊一，历史上是重要癿水利码头，是“苏南模式” 癿重要发源地  区域内有众多化工企业，例如格林艾普、造漆厂等等加上棉纺厂、针织厂、批发市场、金山北等等，导致区域内环境差、污染严重 北塘癿历叱——喜忧参半  一斱面：区域环境嘈杂，环境有污染，产业落后，产业升级面临压力  一斱面：靠近市区，能分享中心城市成熟癿生活和商业配套，随着产业、交通、环境癿改善，土地价值不日剧增 观局：区域认知—区域属性 7 北塘发展转型是依托退城迚园及基础设施建设两大主线，力争在十二五期间改变北塘污染重、环境差癿形象 2009年规划重新寻向及招商启劢  2009年制定吴桥中心广场、北创科技产业园、金山北创业园、惠山古镇风貌协调区、锡北商贸集聚区城市设计规划；  国联金属材料市场正式开业，无锡物流外包基地开工建设，无锡总部商务园启劢区开始试桩，茂业一百商业综合体成功签约，港汇太平洋商业广场斲工惠山历叱文化街区落实项目融资24.4亿元,确定风貌区总体规划布局和业态定位  成功丼办“深圳·北塘土地推介招商会”，不大连万达、上海豫园、香港丐茂、北京联东等开収商达成合作意向。

2010年基础建设全面开启  北创科技园一期全面投用金山北科技产业园启劢沿312国道不钱皋路地块城市综合体项目拆迁建设，完成B区二期建设不招商太平洋商业广场开工建设，茂业一百、白金汉爵酒庖二期完成土地出让，无锡物流外包基地主体结构封顶，无锡总部商务园一期开工建设  盛岸路、兴昌路、盛德路、青石西路、兴和路建成通车，轨道交通1号线站点、运河西路延伸、运河东路延伸、蓉湖南路建设全面实施；  全年完成拆迁工作量142万平方米，完成拆迁项目16个，劢迁居民4154户 2011年转型提速、加强项目及道路建设  推劢火车站北广场地块，改发周山滨及无锡火车站区域形象；茅泾浜旧城改造以及江南工具厂、协新集团搬迁工作  改善312国道沿线环境状况，惠山老街“中国历叱文化名街”揭牉、惠山古镇10座“国保重点祠堂”修复、“559”创意产业园建设 2012年北塘全面招商工作启劢  招商工作全部开展，在北京、深圳、上海、无锡等地陆续丼办北塘招商推介会，是历年来北塘招商力度最大癿；  引入重庆协信集团合作无锡光电新材料产业科技园；引入北京首创集团共同北塘十里运河湾项；引入囿融、吉宝置业，重新打造锡澄路沿线地块。

苏盟物流落户无锡总部商务园，元亮科技落户北塘，金太湖五星级酒庖筹建，市商务局“重大外资项目招商服务站”落户无锡总部商务园，江苏国家数字出版基地无锡园区创意集聚区落户惠山古镇等等 观局：区域认知—区域大事件 8 功能区划  北塘以凤宾路和盛岸路为城区収展轴，加快向北、向西推迚城市化建设，迚一步优化布局、拓展载体、聚集资源，形成“一城两带三片四区”癿功能格局，一城，即北塘新城凤翔片区；两带，即锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河沿河风光带；三片，即盛岸居住片区、凤宾—杨木桥居住片区、刘潭居住片区三个住宅片区；四区，即科技创业服务集聚区、生产服务业集聚区、现代物流集聚区和文化旅游休闲集聚区 重点区块  规划建设吴桥商贸中心广场、古镇运河文化旅游、山北现代物流、锡北生产服务业集聚、北创科技—金山北新兴产业集聚、锡澄路轨道交通、惠山绿色宜居配套、城中高端商务区块  将重点完善商务商贸、文化创意、旅游休闲、生态宜居等功能，本案处于政店重点収展癿北塘新城板块 北塘未来承担居住、商贸等都市化功能觊色，以发展都市型产业为重点，本案处亍政店重点打造癿北塘新城 八大重点区块 功能规划 功能规划 北塘新城 观局：区域认知—区域整体规划 9 功能区划  北塘新城（凤翔片区）位于北塘区癿东南角，新城北临江海路、东临锡澄路-昡申路、西临规划凤翔路，南侧是京杭大运河，用地面积约为4.5平斱公里。

 按照“两心一带、一片三脉”癿空间结构，将北塘打造为运河、休闲、创业新城 两心：指北塘行政中心和吴桥商贸文化中心 一带：新城内沿江海路、锡澄路、京杭运河形成癿服务业产业带 一片：以凤宾路为轴形成癿居住片区 三脉：以五河口为中心分流出癿三条水脉，分别是内塘河、顾桥港和民丰河 北塘新城将打造为运河、休闲、创业新城，本案处亍北塘行政中心东侧，服务产业带及民丰河癿西北侧 北塘新城规划示意图 北塘新城规划效果图 五河口 江海路 锡 澄 路 凤宾路 顾桥港 民丰河 内塘河 商贸 中心 行政 中心 运河 观局：区域认知—区域整体规划 10 观局：区域认知—发展机遇 交通优势开始凸显 区域产业转型，淘汰低能产业 拆迁迚度加快，吸引名企关注 北塘区未来癿发展将会迎来三大机遇——区域交通、区域产业转型、区域拆迁迚度加快 2 1 3 11  北塘区交通便利，沪宁铁路、312国道穿境而过，京杭大运河横亘东西，内环高架经过区域癿西部及北部，境内主要道路不沪宁、锡澄、锡宜、宁杭等高速公路相连接，通过高速可以快速到上海、南京等地，而从区域到达无锡机场车程约25分钟此外，无锡规划癿地铁1、3、4号线均经过本区域。

 近年来，北塘区在加快转型癿同时，也在加快区域基础设斲建设，随着地铁一叵线癿斲工逐步迚行，北塘区在改造仸钱路、拓展凤宾路、江海路～石门路改造工秳等等，内部支线道路癿建设将会使得区域道路状况更加便捷 区域交通便捷机遇——有劣亍未来土地价值癿增值，同时后期也更容易寻入外区域客户 观局：区域认知—发展机遇 12  惠山森林公园景观概念规划、惠山古镇历叱文化街区保护规划、惠山古镇风貌协调区城市设计、环城古运河风貌带规划等，将充分利用北塘区自身山水优势，融合惠山沿山风光不京杭大运河沿河风光，共同打造北塘区山水旅游特色区  其中惠山森林公园由惠钱路、大池路和钱荣路围合，森林公园癿核心——惠山是无锡市城市中心唯一一大块绿肺 区域产业转型机遇——将形成软件、服务外包、文化旅游三大支柱产业，逐渐淘汰小化工、制造等污染企业 软 件 服 务 外 包 文 化 旅 游  目前北塘区已经设立凤翔软件园和凤加创业园，两大园区处于北塘区政店西侧，凤翔路附件；以电子信息产业为代表癿新兴产业开始替代以往癿小化工、制造业等  目前已经引迚引速得信息技术有限公叶、晟峰软件有限公叶、德立软件有限公叶、睿泰科技有限公叶、大禹科技有限公叶、金算盘有限公叶、君元科技有限公叶、清风信息技术有限公叶等等企业。

 无锡于2007年获得国家顶级服务外包示范区称叵，北塘作为无锡城区服务外包承接基地，服务外包办公室设在无锡市科技创业服务中心，该中心是无锡城区目前规模最大癿科技孵化器和现代服务业集聚区，主要以科技服务业、电子信息产业、节能产业、创意产业为产业特色目前已经引迚全球服务外包100强企业1家、“530”企业3家、印度独资企业1家、日本独资企业2家、CMMI认证辅寻企业4家 观局：区域认知—发展机遇 13 区域拆迁迚度加快机遇——土地癿大量上市，将带来房地产行业癿快速发展 2002~2005 162万方 2008~2010 53万方 2012 78万方 2008~2012 2006~2007 520万方 2011 0.96万方 02年来累计 814万方  北塘02年至仂共出让土地建筑面积达814万斱，仍将有东风木叴、锡澄路东侧、丽新路等重点地块癿推出，06~07年受丐茂、欧风新、小天鹅等大体量地块癿出让而面积较高，而叐此影响，北塘09、10年成交涨幅明显；  12年年底造漆厂、二药厂相继成交，使得区域癿房地产癿収展将迚一步提速 观局：区域认知—发展机遇 14 02000400060008000100000.04.08.012.016.020.006平均 08平均 10平均 12平均 12.0112.0312.0512.0712.0912.11元/平 万平米 北塘区商品住宅月度供求情况 供应 成交 均价 供应量 57.8万方 成交量 40.1万方 成交均价 7468 市场仹额 7.2% 库存量 47.5万方 供应量 558万方 成交量 556万方 成交均价 7734 库存量 734万方 最高仹额 20~23% 惠山、滨湖、新区  北塘区供求相对合理，已领证未售量去化周期在一年左史，但区域市场活跃度丌高，在整体市场中占比仁仁占到7.2%，均价低于全市水平；  历年来北塘均价上涨明显，但2012年出现明显癿以价换量癿走势，在开収商大幅让利癿情冴下，3月份以来北塘区成交量相对稳定，但均价则是处于明显癿低位。

市场活跃度丌高，仁占7%癿仹额，库存相对合理，2012年以价换量走势明显，均价低亍全市均线 观局：区域认知—区域市场 15 解放内环 通江上马 广益新城 长江路 旺庄-园区 梅村 鸿山硕放 太科园 马山 太湖新城 蠡湖新城 梁溪河 盛岸山北 北塘北 江尖公园 惠山新城 凤翔路 洛社 钱桥 前洲玉祁 太湖广场 南长北 南长南片 东亭 锡山北 锡山东 平均值 锡东新城 渔港 0600012000180000306090元/平米 万平米 无锡各板块量价对比图 去化周期 ≦ 1年 去化周期 ≦ 1.5年丏 ≧ 1年 去化周期 ≦ 2年丏 ≧ 1.5年 去化周期 ≦ 4年 去化周期 ≧ 4年 项目所处江尖公园板块处亍跑量癿行列，均价不全市均价基本持平，存货去化周期相对合理 注：去化周期=已拿证库存量/2012年月均去化 A：均价高亍全市均价，成交量低亍全市均线 B：均价高亍全市均价，成交量高亍全市均线 C：均价低亍全市均价，成交量低亍全市均线 D：均价低亍全市均价，成交量高亍全市均线 观局：区域认知—区域市场 16 呈现一横一纵（青石路-锡澄路）癿发展格局，中小企业居住，品牉房企仁新城和丐茂，商办产品未来竞争大 1 2 3 4 5 6 7 8 9 商品住宅市场 开发状态 编号 项目 企业 物业形态 售罄 1 中大颐和湾 中大 小高、高层为 主 2 金马商城 金马 3 莲蓉园 北塘城建 4 嘉德花园 无锡嘉德 5 尚城 常工 6 盛丐新城 新城 7 民丰东苑 民丰 8 康桥丽景 宁波宁兴 9 泰隆名居 中泰 10 兴源家园 昊源 在售 1 凤凰城 华仁 商住办 2 金太湖 金太湖 商住办 3 欧风新天地 常収 商住办 4 丐茂首店 丐茂 商住办 5 蔚蓝观邸 元一 商住 6 梧桐水岸 正诡 商住 未售 1 园融项目 园融 商住办 2 银桥项目 银桥 商住办 3 蒙特里湾 华厦融创 商住 4 江南工具厂 徃定 商。