上海房地产价格走势(new).pdf

- 1 - 壹、影响房地产价格涨跌的因素 要分析房地产价格的走势首先要了解影响房地产价格的因素 在市场经济条件下，影响房地产价格涨跌的因素主要有3 种，即房地产开发经营本钱，综合品质〔表达商品价值〕 、市场供需关系等 1．房地产开发经营本钱 房地产开发本钱主要包括土地本钱、前期费用、建安本钱、财务和管理费、销售本钱、行政税费等等而建筑形态、物业前期产品设计定位、环境创意也是和土地利用、建安本钱等密切相关的房地产开发经营本钱的上下将直接影响房地产的价格从 2000 年至今，上海房地产开发经营本钱中建安费用上下没有太大的波动，而土地价格在直线上升，其余费用有涨有跌，从而造成近年房地产价格呈上升趋势 2．房地产综合品质 房地产综合品质，代表了房地产作为商品的价值在通常情况下，商品价值是决定商品价格的主要因素房地产综合品质大致包括：地段〔包括区域环境〕和建筑质量〔包括小区环境、建筑形态、户型功能等〕 在供需相对平衡〔或稳定〕的时期，房地产价格的变动和房地产商品的价值〔即综合品质〕的变化是呈正相关的这几年上海新增房地产的综合品质逐年提高，尤其在 90 年代后期以来，提高程度在逐年加快。

如区域道路交通、综合环境不断改善；小区环境不断变化；建筑立面、造型趋于丰富多彩；户型功能趋于科学、合理等等这是这几年上海房地产平均价格逐年上升的主要原因之一 3. 房地产供需状况 在市场经济下房地产作为商品， 其价格受市场供需关系的影响很大 这几年上海房地产供需波动较大1995 年上海商品房竣工面积大于当年销售 - 2 - 面积，竣工销售比是：1；商品住宅竣工面积略小于当年销售面积，竣工销售比是 0.99:11996~1998 年，无论是商品房还是商品住宅，竣工面积都远大于当年的销售面积 1999~2000 年， 商品房竣工面积仍大于当年销售面积，但商品住宅竣工面积开始小于当年销售面积2001 年上海商品房和商品住宅竣工的面积都小于当年销售面积见图 1-1、1-2、表 1-1 表 1-1 1995~2001 年上海商品房和商品住宅竣工、销售状况 单位：万平方米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房竣工面积 商品房 销售面积 1 竣工销售比 1.23：1 2.11：1 2.13：1 1.37：1 1.11：1 1.06：1 1.00：1 商品住宅竣工面积 1242 商品住宅销售面积 竣工销售比 0.99：1 1.88：1 1.91：1 1.81：1 0.99：1 0.96：1 0.91：1 资料来源：根据历年?上海投资建设统计年鉴?整理 图1-1 1995~2001年上海商品房竣工、销售面积走势图0200400600800100012001400160018001995199619971998199920002001商品住宅竣工面积商品住宅销售面积  - 3 - 图1-2 1995~2001年上海商品住宅竣工、销售面积走势图2007001200170022001995199619971998199920002001商品住宅竣工面积商品住宅销售面积 商品房和商品住宅的供需关系不能单看竣工和销售关系， 因为当年供给量不仅包括当年竣工面积，还应包括上年结转的空置面积。

这几年上海商品房供需〔严格来说是销售〕状况见表 1-2、图 1-3、1-4 表 2 1995~2001 年上海房地产供销状况 单位：万平方米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房供给面积 商品房销售面积 供销比 1.54：1 2.69：1 3.05：1 2.22：1 2.04：1 1.89：1 1.69：1 商品住宅供给面积 1971.21 商品住宅销售面积 供销比 1.28：1 2.25：1 2.73：1 1.87：1 1.71：1 1.60：1 1.41：1 资料来源：根据历年?上海投资建设统计年鉴?整理 05001000150020002500300035001995199619971998199920002001商品房供应面积商品房销售面积 图 1-3 1995~2001 年上海商品房供给销售走势图  - 4 - 050010001500200025001995199619971998199920002001商品住宅供应面积商品住宅销售面积 图 1-4 1995~2001 年上海商品住宅供给、销售走势图 从这几年房地产供需关系来看， 1995~1997 年， 商品房供给差距 〔比值〕在不断扩大，1998 年以后，差距逐渐缩小，但是供给绝对量仍远大于需求。

2001 年开始，商品住宅供需差距明显缩小房地产供需关系的波动，从另一方面影响到上海房地产的价格波动1996~2000 年，社会群众直觉感到商品房价格在下跌而自 2001 年以来，由于供需差距的明显缩小，商品房价格呈一路上涨的趋势 4．小结 房地产价格的涨跌， 主要是由房地产开发经营本钱、房地产综合品质和市场供求关系所决定的 政府的政策只是通过调节房地产开发经营本钱中某些费用、 市场供需关系起作用的 而各种政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接对房价产生影响， 其作用是刺激或抑制房地产市场的需求 市场供需关系的变化对房地产价格起决定性作用从 1996 年起，上海房地产市场供给远大于需求，政府采取了一系列政策措施来刺激需求2001 年起，上海房地产市场供需趋于相对平衡，政府刺激需求的措施逐渐减弱  - 5 - 贰、近几年上海房价上升的状况 一、与房价相关的三个指标 在全面分析房价之前， 有必要搞清楚目前上海较有影响的， 和房价相关的三个指标的含义， 即中房上海指数、 上海市房地产交易中心的住宅预售价格指数和各年的平均成交价。

1. 中房上海指数 房价指数目前较有代表性的是 CREIS 中房上海指数 这是将原本非均质的房地产， 简单的、 粗线条地复原成均质的房地产， 从而根据基期的房价 〔设定为常数，如 1000〕 ，计算不同时期的房地产价格指数这种房价指数是抽象的但是，它能创造一个可以进行同类比拟的条件，从而使大家能切实感觉到房价的涨跌由于目前还不可能将原本非均质的房地产〔地理空间、建筑形态、周边环境、建筑材料标准、房屋成新等等综合品质〕完全复原成均质的房地产，所以 CREIS 中房上海指数仍不能完全精确地反映房价的涨跌， - 6 - 但它能根本反映房价的走势因此，它成为多年来研究者采用的数据近几年 CREIS 中房上海指数见表 2-1、图 2-1 表 2-1 中房上海指数历期走势〔基期为 1994 年 4 季度〕 时间 1994 年4 季度 1995-11 1996-11 199711 1998-11 1999-11 2000-11 2001-11 2002-11 综合指数 1000 922 893 825 730 692 711 774 841 住宅指数 1000 829 850 754 669 641 663 729 794 资料来源：历期〈上海房地产市场报告〉 图2-1 中房上海历期走势图500600700800900100011001994年4季度Nov-95Nov-96Nov-97Nov-98Nov-99Nov-00Nov-01Aug-02中房上海综合指数中房上海住宅综合指数 2. 上海房地产交易中心预售价格指数 上海房地产交易中心已发布的上海住宅预售价格指数已有 3 年时间。

上海市房地产交易中心住宅预售价格指数，是设定基期房价指数〔如 1000〕 ， - 7 - 将每一个楼盘在不同时间的实际成交价格相比拟，得出每一楼盘的价格指数，然后综合成各区、 全市的价格指数 该指数能较为实际反映出市场价格的具体情况 上海市房地产交易中心发布的上海预售价格指数， 是以商品期房售价为对象的价格指数 目前该指数只涵盖上海大局部行政区， 还未涵盖全市所有区、县已涵盖的行政区，有各区的住宅预售价格指数根据住宅形态，分高层住宅、多层住宅指数近几年上海住宅预售价格指数见表 2-2、图 2-2 表 2-2 上海市住宅预售价格指数历期走势〔基期为 1999 年 12 月〕 时间 1999-12 2000-3 2000-6 2000-9 2000-12 2001-3 2001-6 2001-9 2001-12 2002-3 2002-9 综合指数 1000 多层指数 1000 高层指数 1000 资料来源：历期?上海房地产市场分析?〔上海市房地产交易中心内部资料〕 975102510751125117512251999年12月2000年3月2000年6月2000年9月2000年12月2001年3月2001年6月2001年9月2001年12月2002年3月2002年6月2002年9月综合指数多层指数高层指数图 2-2 上海市住宅预售价格指数历季走势图  - 8 - 3．平均成交价 平均成交价是将不同地段、不同品质在同一时期内成交的总量和总价加以平均出来的，反映了消费者对价格的接受能力。

由于不同地段、不同品质的交易量对价格的影响，因此，它不能反映出不同时期房地产的实际价格变动根据上海市 1995 年以来商品房销售总额和销售面积的数据，进行计算的平均成交价见下表 2-3、图 2-3 表 2-3 上海市历年商品房平均成交价 单位： 元/平方米 时间 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房平均价 2572 3199 3198 3493 3422 3565 3866 商品住宅平均价 2477 2968 2891 3026 3102 3327 3658 200022002400260028003000320034003600380040001995199619971998199920002001商品房平均价商品住宅平均价 图 2-3 上海市历年商品房平均成交价 4. 小结 由此可见，这三种指标，是从三种不同的角度来反映房地产价格走势的如从 1995~1999年，中房上海指数呈下跌趋势， 1999 年 11 月中房上海 - 9 - 综合指数和住宅指数分别比 1995 年 11 月下跌了 24.9%和 22.7%。

而同期上海商品房和商品住宅平均售价分别上涨了 33%和 25.2%，走势截然相反这主要是因为中房上海指数反映的是根本相同品质房地产的价格走势而平均成交价是反映上海不同品质房地产平均成交的价格状况所以，这一时期大家确实感到房价在跌，而事实上，这一时期由于房地产建筑质量在提高，小区和周边环境〔如绿化、交通等等〕在改善，房型设计在变化等等，具体的房价也确确实实在上升 二、近几年上海房地产价格上升的状况 2000 年以来，无论是中房上海指数、上海住宅预售价格指数，还是商品房平均成交价都在逐年上升，见表 6 表 2-4 2000~2002 年上半年上海房地产价格涨幅及比拟 时间 2000年比上年同期增长 2001 比上年同期增长 2002 比上年同期增长 中房上海综合指数 3.04% 9.13% 11.07% 中房上海住宅指数 3.59% 10.09% 12.27% 上海预售价格指数 4.51% 7.87% 7.86% 上海商品房平均房价 4.18% 8.44% 上海商品住宅平均房价 7.25% 9.95% 注：2000 年和 2001 年均为 12 月指数，平均成交价按年比拟，2002 年上半年和 2001 年上半年进行比拟。

由此可见，2000 年以后上海房地产价格不仅逐年上升，而且增幅逐年加大  - 10 - 叁、近几年上海房地产价格上升的原因和具体表现 一、近几年上海房地产价格上升的原因 在第一章节中已对影响上海房地产价格的因素进行了简略的分析， 本节将分这些因素是如何推动近两年房地产价格上升的 2000 年以来，上海房地产开发本钱中，土地价格直线上升成为推动房价上涨的一大因素 以下还将分析综合品质和供需关系的变化对上海市房地产价格的影响 〔1〕住宅品质的提高对近两年房价的影响 众所周知，这两年上海房地产 〔主要是住宅， 下同〕的小区环境、 周边环境、房型、 建筑外观等等比前几年有了较大的改善 但是综合品质不仅包括上述这些 - 11 - 因素，还包括地段、建筑形态等等 2000 年和 2001 年，上海内环线内地区商品房销售面积占全市商品房销售面积的比例，均比上一年增加，见表 3-1、图 3-1 表 3-1 1999~2001 年上海各地区商品住宅销售状况 时间 1999 2000 2001 全市商品住宅销售面积 内环线内销售面积 内环线内占全市比例 23.48% 25.03% 26.70% 内外环线间销售面积 内外环线间占全市比例 580.78 46.71% 53.43% 47.59% 外环线外销售面积 外环线外占全市面积 29.81% 21.54% 25.71% 资料来源：根据历年?上海投资建设统计年鉴?整理 图3-1 1999~2001年上海各地区商品住宅销售比例走势图0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%199920002001内环线内占全市比例内外环线间占全市比例外环线外占全市面积 - 12 - 上面图表中，2000 年和 2001 年内环线内地区销售面积和所占比例，均超过外环线外的销售面积和所占比例，符合由于地段因素导致价格上升的条件。

而2001 年外环线外的地区销售面积和所占比例的增加幅度，超过内环线内的地区销售面积和所占比例的增加幅度，这似乎和 2001 年平均价格上升相矛盾其实决定价格〔包括平均价格〕的因素很多除我司将在下面讨论的供需关系、消费者偏好等因素外，即使是综合品质，也是由各种具体内容所构成的建筑形态也是综合品质的重要内容〔详见表 3-2〕 表 3-2 1999~2001年上海各种建筑形态商品住宅销售状况 单位：万㎡ 时间 1999 年 2000 年 2001 年 全市住宅销售面积 别墅、高档公寓销售面积 39.45 占比例 3.17% 3.70% 5.21% 多层住宅销售面积 占比例 67.73% 59.04% 53.64% 小高层住宅销售面积 占比例 9.78% 16.49% 17.64% 高层住宅销售面积 占比例 19.32% 20.78% 23.51% 内环线内住宅销售面积 别墅、高档公寓销售面积 17.96 占比例 6.15% 2.07% 1.27% 多层住宅销售面积 占比例 19.45% 18.32% 12.08% 小高层住宅销售面积 占比例 18.07% 25.38% 24.75% 高层住宅销售面积 占比例 56.33% 54.28% 61.91% 内外环线间住宅销售面积 别墅、高档公寓销售面积 29.83 占比例 1.70% 3.86% 3.98% 多层住宅销售面积 占比例 76.51% 69.76% 62.05%  - 13 - 小高层住宅销售面积 占比例 10.27% 14.48% 20.19% 高层住宅销售面积 占比例 11.52% 11.91% 13.78% 外环线外住宅销售面积 432..3 别墅、高档公寓销售面积 16.12 占比例 3.13% 5.18% 11.58% 多层住宅销售面积 占比例 91.99% 79.76% 81.23% 小高层住宅销售面积 占比例 2.48% 11.15% 5.55% 高层住宅销售面积 占比例 2.40% 3.91% 1.63% 资料来源：根据历年?上海投资建设统计年鉴?整理 从上表中，我们可以看出，2000 年和 2001 年的上海别墅、高档公寓、高层住宅销售面积的比例在逐年上升，但 2001 年明显比 2000 年上升得快。

而多层住宅销售面积的比例逐年较大幅度地下降从各地区来看，2001 年内环线内高层住宅销售面积所占比例，比 2000 年上升 7.63 个百分点，多层住宅下降 6.2 个百分点2001 年内外环线间的多层住宅销售面积所占比例，比 2000 年下降 7.7 个百分点，其它类型住宅销售面积所占比例，有不同程度提高2001 年外环线外的别墅、高档公寓销售面积所占比例，比 2000 年增加 6.4 个百分点，多层住宅仅增加 1.5 个百分点 因此， 从各种不同建筑类型的住宅销售来看， 品质较好 〔价值较高〕的别墅、高档公寓、高层住宅所占比例越来越大，品质相对差一些的多层住宅所占比例越来越小 此外，综合品质中环境〔大环境和小区环境〕 、建筑质量等都呈逐年改善和提高的趋势如中心区旧房撤除面积逐年增加；新建住宅周边景观视觉较好；城市绿化率和人均绿化面积逐年提高 综合品质的提高，是上海近两年房地产〔住宅〕价格上升的主要原因之一 〔2〕供需差距逐渐缩小  - 14 - 在本文第一章节中， 我司介绍了上海近几年商品房〔包括商品住宅〕 的竣工、销售状况和供给、销售状况。

从当年竣工和当年销售关系来看，当年供给量仍大于当年销售量，但供销比值正在缩小 从近两年商品住宅供销比值来看，1999 年是 1.71:1；2000 年是 1.60:1；2001年是：12000 年比 1999 年缩小 0.11，2001 年又比 2000 年缩小 0.19这是近两年上海房地产价格上升，且上升幅度逐年增加的又一重要原因 上海是一个特大型城市，尽管各区之间交通极为便利，但是区域性市场特征仍然存在由于各行政区域的房地产供求关系不完全平衡， 因此各区、县房价涨跌的情况不完全一样近两年上海各行政区房地产供需状况见表3-3 横表  - 15 - 从上表中可以看出，中心城区〔黄浦、静安、卢湾三区〕供需逐趋接近，遥远郊区、县供需差距仍较大 需要说明的是，这几年虽然土地价格的上升提高了房地产开发的本钱，但这几年上海房价上升主要是受房地产综合品质的提高和供需比值缩小的共同影响同时，消费者的偏好也影响了局部房地产价格的上升近两年多来，上海不同地区、不同建筑形态的房地产住宅价格变动情况见表 3-4。

表 3-4 1999~2001 年上海商品住宅平均销售单价 单位：元/平方米 1999 2000 2001 全市商品住宅 3102 3326 3685 内环线内商品住宅 4917 4930 5324 内、外环线间住宅 2930 3062 3364 内环线外住宅 1942 2120 2474 全市别墅、高档公寓 5719 6019 6125 内环线内别墅、高档公寓 7378 8520 8363 内、外环线间别墅、高档公寓 5142 6980 7979 外环线外别墅、高档公寓 3652 3368 4690 全市多层住宅 2420 2536 2600 内环线内多层住宅 3706 3874 3735 内、外环线间多层住宅 2705 2697 2842  - 16 - 内环线外多层住宅 1835 1829 2084 全市小高层住宅 4372 4093 4317 内环线内小高层住宅 5252 5047 5378 内、外环线间小高层住宅 3816 3532 3722 外环线外小高层住宅 2930 3375 3406 全市高层住宅 4418 4470 5032 内环线内高层住宅 4959 5095 5550 内、外环线间高层住宅 3307 3358 3855 外环线外高层住宅 2775 2806 3031 资料来源：根据历年?上海投资建设统计年鉴?整理 从上表中可以看出，2001 年上海全市高层涨幅最大，依次是小高层、多层、别墅、高档公寓涨幅最低。

从地区来看外环线外涨幅最高，依次是内外环线间和内环线内地区内环线内地区上涨绝对值最大 〔3〕小节 近两年多来，上海房地产综合品质逐年提高，供需差距逐渐缩小，反映市场价格的各种指标均呈上升趋势 但上海是一个特大型城市， 各区供需差距不完全平衡；建筑形态的商品也不完全平衡因此，各地区、各形态的商品住宅价格上升幅度也不完全一样 二、房地产价格的构成 目前我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房的销售价格 由于我国实行商品房预售制度， 即期房建设到达一定条件后， 可以上市供给，进行预售， 许多购房消费者在预售阶段即进行预购 因此商品房销售价格是该商品房前期〔半年或一年前〕预售价格的反映同样，目前的预售价格根本可以反映半年后或一年后的销售价格 房地产的供给，不仅仅是增量房〔目前称商品房〕的供给，同时还包括存量房的供给；同样，房地产的需求也不仅仅是对商品房的需求，同时也包括对存量房的需求 由于房地产是特别耐用的商品，使用寿命较长，因此商品房预售价格和存量 - 17 - 销售价格是相互影响的 三、近两年多来房地产预售价格走势 1、上海房地产预售量的走势 商品房的供需关系， 从供给角度来看同样应包括当年批准预售面积和上年末预售的结转面积。

由于上年结转可供预售面积牵涉到每个工程的在建施工和竣工状况，一旦竣工就不成为预售商品房了，也就不能再计入结转预售供给量这方面的历史统计资料不全， 因此结转供给量较难统计， 近几年来也未公布过 所以，只能将近两年多来上海市房地产交易中心发布的商品房批准预售和登记预售状况进行整理，供商品房〔预售房〕供需关系分析参考〔详见表 3-5、图 3-2、3-3〕 表 3-5 1999~2002 年上海预售商品房批准预售和登记预售状况 单位：万平方米 资料来源：根据历年?上海房地产市场分析?整理〔上海市房地产交易中心内部资料〕 图3-2 1999-2002年上海预售商品房批准预售和登记预售状况8001000120014001600180020001999200020012002(1-9)商品房批准面积商品房已登记预售面积 时间 1999 2000 2001 2002.1~9 批准面积 已预售登记面积 批准登记面积 批准面积 已预售登记面积 批准登记面积 批准面积 已预售登记面积 批准登记面积 批准面积 已预售登记面积 批准登记面积 商品房 1.34：1 1.07：1 0.91：1 1851 1868 0.99：1 商品住宅 1040 1.20：1 1414 0.88：1 0.84：1 1547 1807 0.86：1  - 18 - 图3-3 1999~2002年上海预售商品住宅批准预售面积和登记预售面积状况8001000120014001600180020001999200020012002商品住宅批准面积商品住宅已登记预售面积 从当年新增预售面积和已预售面积的关系来看，从 2001 年起，上海预售商品期房的预售量已超过新增供给量；从 2000 年起，上海预售商品住宅期房的预售量，已超过新增供给量。

〔1999~2002 年上半年〕 ，上海商品住宅预售面积已超过新增预售供给面积 665 万平方米这可以说明两个问题：一是上海商品住宅供给，绝大局部在预售阶段已被市场消化吸纳；二是到 2002 年 6 月末，上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几 但是上海是一个特大型城市，商品住宅的类型又较多〔如别墅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅等等〕 ，各区域、各种类型的商品住宅的期房市场供需关系也有较大差异〔详见表 3-6 ~ 3-9〕 表 3-7 2000~2002 年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品房预售面积 单位：万㎡ 2000 2001 2002 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 黄浦 卢湾 静安  - 19 - 长宁 徐汇 普陀 虹口 闸北 杨浦 闵行 宝山 浦东 合计 全年合计 表 3-8 2000~2002 年上海各类地区商品住宅预售登记面积 单位：万㎡ 2000 2001 2002 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 内环线内地区 中心城区 非中心城区 73.69 内外环线间地区 64 外环线外地区 面积合计 228 339.59* 表 3-9 2000~2002 年上海各种类型商品住宅预售面积 单位：万㎡ 2000 2001 2002 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 别墅 多层 小高层 24.19 高层 混合 合计 资料来源：以上根据历年?上海房地产市场分析?整理  - 20 - 2、上海房地产预售价格的走势 由于近两年多来，上海商品期房〔主要是住宅〕的供需〔预售〕关系关系发生了很大的变化，局部地区〔如徐汇、静安、长宁、黄浦等区〕已出现供不应求的局面，房价迅速上涨。

上海老市区和闵行、宝山、浦东共 12 个区，2002 年 9月比 1999 年 12 月平均住宅预售价格指数上涨 22.18%其中卢湾、徐汇、长宁、黄浦上涨 20%以上从不同地区来看，2002 年二季度和 2000 年一季度相比，内环线内地区住宅平均价格上涨 25.82%， 其中中心城区上涨 27.35%,内外环线间地区住宅平均上涨 35.48%，外环线外地区住宅平均上涨 12.05%从各种不同类型的住宅来看，2002 年 2 季度和 2000 年 1 季度相比，别墅和高层住宅涨幅最高，分别上涨 36.42%和 28.31%；多层和小高层住宅涨幅较低，分别为 21.93%和17.64% 预售平均价涨幅超过指数涨幅十几个百分点，主要是这两年多来，上海住宅建设综合品质又有了较大的提高， 除了环境、建筑质量、房型及局部已开始带有装修外，地段和楼型也有很大的关系2002 年 2 季度和 2000 年 1 季度相比，中心城区占当季预售房面积的比例提高了5 个多百分点；小高层、高层、别墅共提高了 20 个百分点，多层下降了8 个百分点〔详见表3-10 ~ 3-17〕  - 21 - 横表  - 22 - 横表  - 23 - 横表  - 24 - 表3-13 2000~2002 年上海老市区和闵行、宝山、浦东商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 黄浦 4618 4652 4758 4580 4807 4773 5009 5719 5955 7616 卢湾 5131 4815 4945 4978 5046 5380 5527 5814 6003 6150 徐汇 5592 5511 5560 5328 5648 5657 6272 6544 6798 6601 长宁 4625 4867 5181 5332 5393 5542 5993 5984 6756 6874 静安 4936 4753 5405 5582 5141 5242 5542 6020 6122 6439 普陀 3673 3655 3578 3918 4046 4178 4240 4206 4593 4789 闸北 4136 4029 4234 3887 4296 4331 4582 4924 4780 4800 虹口 3748 3749 3813 3604 3772 3812 4064 4315 4387 4471 杨浦 3548 3602 3862 3879 3829 4015 4052 4261 4215 4163 闵行 3398 3575 3130 3165 3170 3416 3320 3747 3892 3993 宝山 2647 2859 2837 2881 2832 2967 3043 3031 2999 3139 浦东 3458 3289 3382 3629 3746 4069 4012 4718 4659 4692 合计平均单价 3739 3763 3848 3943 4050 4173 4212 4625 4786 4805 表 3-14 2000~2002 年上海各类地区商品住宅平均预售单价 单位：元/平方米  - 25 - 〔不包括松江、嘉定、南汇、奉贤、金山、青浦、崇明等区县〕 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 内环线内地区 4217 4171 4370 4424 4449 4616 4684 5189 5407 5306 中心城区〔黄、卢、静〕 4878 4988 5188 5146 4964 5139 5252 6101 6223 6217 非中心城区 3661 3581 3705 3807 3999 4097 3972 4133 4505 4344 内外环线间地区 3078 3334 3262 3445 3542 3585 3638 3889 4095 4170 外环线外地区 3186 3079 2788 2950 3025 3162 3023 3363 3377 3570 表 3-15 2000~2002 年上海各种类型商品住宅预售平均单价 单位：元/平方米 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 别墅 4601 3476 3684 4215 4158 4188 4711 6132 6870 6278 多层 3101 3179 3039 3148 3391 3426 3413 3536 3727 3783 小高层 4109 4135 4113 4140 4144 4453 4401 4758 4734 4834 高层 4627 4540 4664 4887 4847 4940 5073 5889 5980 5937 混合 3783 3758 6967 4085 4203 4419 4784 5006 5023 4621 平均单价 3739 3763 3848 3943 4050 4173 4212 4625 4786 4805 表 3-16 2000~2002 年上海各类地区商品住宅预售登记所占比例 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 内环线内地区 中心城区 非中心城区 内外环线间地区 外环线外地区 上述地区预售登记面积合计〔万㎡〕 表 3-17 2000~2002 年上海各种类型商品住宅预售平均单价 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 别墅 多层 小高层 高层  - 26 - 混合 上述地区预售登记面积合计〔万㎡〕 资料来源：根据历年?上海房地产市场分析?整理 四、小结 近几年，随着房地产开发本钱的提高， 新建商品房综合品质的提升， 房地产需求的放大， 上海房地产价格一路上仰。

虽然在我国房地产价格包括商品房预售价格和存量房销售价格 但开发本钱的提高和综合品质的提升通常只会对新建商品房有影响， 而且由于近几年房地产供需关系的变化， 上海的商品住宅供给根本在预售阶段已被市场消化吸纳，到2002 年末上海历年来结转的商品住宅期房已所剩无几， 因此近两年多来上海房地产预售价格的走势根本代表了上海房地产的整体价格走势 肆、未来几年上海房地产价格走势预测 一、 上海商品房交易发生近年最大一次结构性变动 ——2002 年上半年上海商品房重要交易数据解读 1． 数据简述 2002 年上半年，上海商品房预售登记面积为 1230.14 万平方米，同比 2001年上半年上升了 49.9%〔其中住宅面积 1192.01 万平方米〕 ，再创天量；批准预售 - 27 - 面积 1138.68 万平方米，同比去年上升了 129.3%〔其中住宅面积 986.76 万平方米〕 ，值得指出的是，由于去年同期受预售标准提高的影响，批准预售面积数据大幅回落，因此上述升幅可比性不大2002 年上半年，上海商品房供求比为 1：1.08，依旧处于求略大于供的格局中。

2002 年上半年，上海购房者结构出现很大变化：外地和境外人士的购房比例有大幅增加， 交易面积分别到达 246.81 万平方米和 69.71 万平方米， 同比 2001年上半年，上涨幅度分别到达 114.1%和 622.2%；占据的市场份额也分别上升了6 个和 4 个百分点；而本市居民的交易量虽然到达 913.85 万平方米，同比增幅为31.2%，但占市场的比例为 74.3%，下降了 10 个百分点 〔见图 4-1、4-2〕 图4-1 2001年上半年购房对象结构示意图外地人士14%境外人士1%本市居民85%  - 28 - 图4-2 2002年上半年购房对象结构示意图外地人士20%境外人士6%本市居民74% 更另人瞩目的是：单价 7000元以上的高价房中，外地、境外人士的购置比例开始占据优势，分别到达 30.9% 和 22.7% ，而本市居民仅占 46.4% 2002 年上半年，在上海商品房预售总量上升五成的情况下，各单价段成交情况急剧分化，呈“价格越高，购房比例提升越大〞的交易态势：3000 元以下的低价盘不增反跌。

2002 年上半年， 该单价段的预售量 185 万平方米， 同比 2001年上半年减少近 1 万平方米，降幅 5.0%；3000~5000 元的中价盘增速不及总量增速今年上半年，该单价段的预售量到达659 万平方米，同比增长了 45.1%，但仍略低于上海商品房预售总量的 49.9%的增幅；5000~7000 元的中高价盘呈高速、 成倍增长 今年上半年， 该单价段的预售量为271万平方米， 同比增长107.7%，交易势头迅猛；7000 元以上高价盘的预售量增幅高达 172.1%，开展最为迅猛虽然如此，该单价段的预售总量依旧不大，为 116 万平方米  - 29 - 194.32 184.65454.05 658.73130.3270.5842.79116.4302004006008003000元以下3000~50005000~70007000元以上图4-32001年上半年2002年上半年 2. 数据解读 以上数据说明什么？彼此又有什么内在联系呢？我司认为， 它反映了如下三个事实：一、低价盘渐次消失，高价盘前所未有的风光；二、房型面积两极化倾向正日趋加强；三、本地客户一统天下的格局瓦解了。

这三个事实互相影响，使上海商品房交易发生了近年来最大一次结构性变动；而究其核心，那么是客户结构的变动 以几何级数增长的外地和境外客户， 占全部客户的比例已超四分之一，虽然还不是全部商品房的消费主力， 却已一跃而成高价盘的最大买主 高价盘为何风光？房型面积为何快速两极化？最直接的原因就是：他们， 不是上海人， 浩浩荡荡地光临上海楼市！ 外来客户购房引发的交易结构性变动， 促进了上海楼市的繁荣； 同时也孕育着新的风险：由于外来客户来沪购房与上海乃至全球经济大势的景气度密切相关，上海楼市对外的依存度提高了 二、科学预测上海房地产价格走势 分析了 2002 年上半年上海商品房重要交易数据，我司将结合更多更详细的数据来预测未来几年上海房地产价格的走势 未来几年上海房地产价格的走势仍 - 30 - 取决于房地产开发本钱、房地产综合品质和房地产市场供需关系 1. 综合品质和消费偏好的开展趋势 未来几年， 上海房地产综合品质的继续提高是必然的 除了 270 多公里轨道交通的建成；650 公里高速、高等级公路，尤其是 70 多公里的中环线建设； 35％的绿地覆盖率； 岸绿水清的河道整治等外部环境， 新一轮房地产综合品质提高的主要趋势是：新的建筑、配件材料的使用；装修房逐渐取代毛坯房；建筑造型趋向多样化、个性化、风格化、房型和使用功能更趋向合理化和人性化；小区环境不仅适合居住，同时将更适合休闲和邻里沟通等，小区设施不仅在保安方面，同时在对外信息等交流方面更趋完善。

从消费偏好来看，富裕群体将更多项选择择中心城区的住宅和个性化的住宅而社会消费的偏好，往往会跟随富裕阶层消费偏好的轨迹运动，因此，未来几年中心城区的住宅和个性化、风格化的住宅价格上升将会越来越明显中心城区房价在二十世纪九十年代期间， 上涨幅度远低于全市内环线外地区房价上涨的幅度，因此，未来几年价格上涨空间较大九十年代上海住宅综合品质虽比八十年代有较大幅度提高，但每个小区几乎都是千篇一律的外形上海是一个容纳海内外文化的海派城市，多样化、个性化、风格化将更易被上海市民所接受 因此，个性化、风格化住宅的出现，其价格将呈阶段性上升的趋势 2. 房地产供求关系 〔1〕房地产〔商品房〕供给趋势 2001 年底， 上海商品房空置面积虽比前几年有较大幅度下降， 但仍达 989.93万平方米，其中商品住宅达 614.43 万平方米这些空置面积将结转为 2002 年的供给量自 2000 年起，上海商品房新开工面积远大于历史最高时期 1995 年的水 - 31 - 平2000 年上海商品房新开工面积为 1992 万平方米〔其中商品住宅 2161 万平方米〕 。

根据商品房平均建设周期，新开工的商品房约需 1-2 年才能获准上市预售，2-3 年才能竣工因此，2000 年新开工的 1992 万平方米〔其中住宅 1782 万平方米〕 ，将在 2001 年以后陆续上市预售； 2001 年新开工的 2427 万平方米商品房(其中住宅 2161 万平方米)将在 2002 年内陆续上市预售，2002 年 1-9 月份商品房新开工面积为 1760 万平方米，根本维持在 2001 年的开工水平，这些商品房将在 2003 年起陆续上市预售因此，从 2002 年起的未来 2-3 年内，上海每年新增预售供给量超过 2000 万平方米，估计达 2200-2400 万平方米左右商品住宅新增预售供给量也将超过 2000 万平方米 如加上历年结转的供给量，那么未来 2-3年内，上海每年供给量将达 2500-2800 万平方米，供给量将相当大〔详见表 25〕 表 4-1 近两年上海商品房建设情况 单位：万平方米 时间 2000 年 2001 年 2002 年 1-9 月 商品房施工面积 5523 5986 商品房竣工面积 1644 1791 1194 商品房新开工面积 1992 2427 1759 商品住宅施工面积 4264 4842 商品住宅竣工面积 1388 1524 商品住宅新开工面积 1782 2161 1161 资料来源：历年?上海投资建设统计年鉴? 续 2000 年 2001 年 2002 年 1—9 月 商品房批准预售面积 1549 1659 1851 商品住宅批准预售面积 1245 1509 1547 资料来源：历年?上海市房地产市场分析?〔上海市房地产交易中心〕 (2)房地产〔商品房〕需求趋势 这几年， 上海房地产市场对商品房的需求， 每年均有较大幅度上升。

自 1998年上海商品房销售面积突破 1000 万平方米以来，每年以 200 多万平方米的速度增长，自 1999 年上海商品期房预售面积突破 1000 万平方米，2000 年和 2001 年每年均比上年增加 370 多万平方米未来几年，上海房地产市场对商品房的需求 - 32 - 能否保持前几年的增长幅度，这是我司要重点研究的推动上海房地产市场对商品房需求的大幅度增长，除上海居民原居住水平较低，和兴旺国家〔地区〕居民居住水平差距较大的内在原因外，主要是：上海城镇居民这几年收入〔可支配收和借贷收入〕大幅度增加；上海城市改造力度加大，动拆迁旧房面积、户数有较大幅度增加；上海城市经济和建设的活力及城市综合管理水平的不断提高，吸引了大量国内外人士来上海工作、生活；由于目前我国个人投资渠道狭窄，大量国内个人资金投资房地产；由于上海房价和国际同等城市相比，房价较低，吸引了大量境外人士投资上海房地产 未来几来，上述这几个因素会有什么开展和变化呢？详见表 4-2、4-3 表 4-2 1998—2001 年上海城镇居民收支状况 单位：元 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 人均实际收入 8825 10989 11803 12982 人均实际支出 7521 10471 11324 11977 其中：消费性支出 6866 8248 8868 9336 非消费性支出 655 2223 2456 2641 人均收支节余 1304 518 479 1005 表 4-3 2001 年上海城镇不同收入家庭户人均收支状况 单位：元 总平均 最低忙收入户 低收入户 中低收入户 中等收入户 中高收入户 高收入户 最高收入户 人均可支配收入 12883 6103 7744 9229 11242 13895 17110 30887 人均储蓄借贷收入 3425 1097 2097 930 1858 1754 7117 15188 人均实际支出 11977 6555 8335 8351 10030 11306 17452 28667 消费性支出 9336 6126 7731 7647 8473 10010 11997 15482 非消费性支出 2641 428 604 704 1557 1296 5455 13185 人均收支节余 4331 645 1506 1808 3070 4343 6775 17408 资料来源：2002?上海统计年鉴?。

注：购房、投资等居于非消费性支出 ►上海城乡居民资产〔财产〕积累和购房潜力 2002 年 6 月底，上海城乡储蓄存款余额为 3700 亿元〔不包括外币〕 如上海居民存款约占其全部金融资产的 45％左右，即上海城乡居民金融资产约有8200亿元  - 33 - 上海城乡居民财产中的非金融资产，住房居首位2001 年底，市区居民拥有住房约 12000 万平方米，按现值平均每平方米 4000 元计，约值 4800 亿元，农村居民住房约有 1900 万平方米， 按现值平均每平方米 1500 元， 约值 2800 亿元，如加上租赁公房的隐性财产，估计不会少于 8000 亿元其他财产如除住宅以外的投资、私人汽车、金银首饰、个人收藏等等，目前尚无法统计，估计不会少于3000 亿元此外，除国有经济企业外，其他经济类型的企业中，个人拥有的资产估计也有千亿元的规模 2002 年 6 月底，上海住房商业银行和公积金贷款余额约 1100 亿元也就是说，上海个人住房贷款只占城乡居民储蓄存款的 30％，只占居民金融资产的13.50％，不到居民全部财产的5％，可见，上海居民购建房的潜力还很大。

►城市改造和建设的力度进一步加大 “十五〞时期上海动拆迁旧房面积和居民户数将比“九五〞时期有所增加，旧房撤除动迁居民，不仅包括市区的旧里居民，由于郊区城镇化，将大量增加农村居民旧房的撤除动迁工作 城乡被撤除旧房的居民对新增住房的需求， 在未来10 年内将空前增加 ►未来几年，上海户籍人口可以控制，但外来人口到上海居住那么很难控制 1990 年上海第四次人口普查时，常住人口为1334.19 万人2000 年上海第五次人口普查时，常住人口达1640.77万人，比 1990 年增加 306.58万人，增加23％如按第四次人口普查口径，估计增加 20％左右未来 10 年，上海城市地位将比前 10 年有很大的提高，将进一步吸引国内外人士到上海工作和生产如常住人口年均增长 2％，到 2021 年，上海常住人口将达 2000 万人左右，新增常住人口势必增加对上海住房的需求 对于非居住用房，这几年社会的需求正在逐年增加随着上海经济的进一步开展，未来 10 年，上海对新增经营性非居住用房的需求将呈逐年上升的趋势  - 34 - 由此可见，未来几年上海对新增房的需求将不会减弱。

从近两年上海房地产市场新增商品房的供需情况来看，2001 年上海商品房预售登记面积 1832 万平方米 〔其中住宅 1793 平方米〕 ，分别是 2000 年新开工面积的 92％和 100％2002 年 1-9 月份，上海商品房预售登记面积 1868 万平方米〔其中住宅 1807 万平方米〕 ， 分别是 2001 年全年新开工面积的 76％和 84％ 由此可见，2000 年和 2001 年商品房新开工面积，大局部被市场消化，其中商品住宅根本被市场完全消化因此，这两年上海房地产高层供需根本趋于平衡，其中商品住宅需求略大于供给 如未来几年， 全市商品房新开工面积控制在 2000-2200万平方米，商品住宅新开工面积控制在 1800-2000 万平方米，那么市场供需将根本保持平衡，不会出现大的波动 从以上影响未来房地产价格的因素来看，未来几年内，只要整个经济形势不出现大的波动，房地产产业政策不出现大的偏差，上海新增商品房价格将持续上扬其中，市中心区因原来房价相对较低，未来开发经营中的土地本钱增加，房价将有较大幅度增加此外，遥远区道路交通生态、绿化、景观环境改善较快地区和有较好产业支持的新建城镇的房价也将有较大幅度增加。

局部表达个性化、风格化的新型住宅房价涨幅较大；世博会的申办成功，周边房价将有较大幅度上涨局部区域性的供远大于求的地区，房价将有所回落 当然，上海住房结构还需调整从现阶段看，上海在 2000 年 11 月人口普查时有 39％的居民家庭数户均一间房，老市区有一半家庭户均一间房这些家庭大局部是中低收入家庭， 除一局部根本无力自己改善住房， 需政府供廉租房以外，大局部需要单价在 3000 元/M2 左右或总价在 30 万元以内的住房 而近两年上海上市供给的新建住房中这一类住房奇缺 如上海城市中环线和外环线之间， 政府适度放开容积率的控制，那么，这些地区完全可能建造单价在 3000 元/平方米以 - 35 - 内的住房至于高价房是否会过剩，这个结论目前不能简单断言从现阶段 2002年 1 月—9 月份来看，上海高价位住房〔7000 元/以上〕有近半数是外来人口购置，这未必是一件坏事，因为城市土地是有限的，尤其是中心城区从住房开展来看，住房标准必然越来越高，当然这种高有一个限度，但是目前上海绝大局部新建住房都未超过这个限度。

常说要用开展眼光来看，住房开发建设也应具有这种开展眼光如果回过头来看 80 年代及以前造的住房，仅仅过了十几年，大家都有点看不上眼，觉得有碍城市整体形象，那么中心城区现在继续造普通住宅，再过 10 或 20 年，人们又将会怎么看呢？ 我司认为，房价应由市场来调节，政府职能应着重考虑建立低收入群体的住房保障体制 3. 小结 未来 3-5 年内， 上海房地产供给和需求将呈现同步上升趋势 未来 5-8 年内，由于供给的巨大惯性，商品房供给量仍保持较大的量，年约 2500 万平方米以上，而需求量将逐趋减少由于上海城市地位的不断提高，新建商品房综合品质也将不断提高，即使未来 5-8 年内供给将较大于需求，房价仍不会明显下滑尤其是内环线内地区，由于土地的不可再生性，未来 5-8 年内可供土地将逐渐减少，房价仍将呈上升趋势 伍、结论： 上海房市根本没泡沫，未来房市将保持量大、价升的状况  - 36 - 近年来特别是 2002 年上半年，上海商品房交易发生近年最大一次结构性变动以来，上海房市泡沫说充满各大媒介房市泡沫是指需求已趋饱和，还在继续大量开发；或价格严重背离实际价值。

从上海目前人均居住状况来看：2001 年上海城镇户籍居民人均居住面积仅12.5 平方米，约折合 17 平方米左右的建筑面积如加上外来常住人口，人均住房面积那么更少，仅是兴旺国家水平的一半；2000 年 11 月上海人口普查时，上海老市区人均住房仅 0.57 间， 全市人均住房仅 0.75 间， 而兴旺国家 〔包括日本〕 ，在 20 世纪 70 年代就根本实现人均一间房的目标 从上海居民购房能力来看 截止 2002 年 6 月，上海住房贷款仅占居民全部金融资产的 13.5％，仅占居民全部财产的 6％左右，上海居民仍具有较强的购房能力从购房对象来看，早在 20世纪 90 年代后期， 个人购置住房， 已占全部住房销售量的 90％以上； 2002 年 1—9月，本市居民预购住房面积占全部预购面积的 75.55％，境外和外省市人士占24.45％；本市居民预购住房套数占全部预购套数的 77.52％，境外和外省市人士占 22.48%这与上海常住人口的户籍比例根本吻合由此可见，上海住房需求远远没有饱和随着上海经济的开展，上海居民收入的持续增加，上海人口〔主要是外来常住人口〕的机械增长，上海住房的需求量仍将十分庞大。

估计未来8-10 年，上海对新增住房的需求量将保持在 1500 万平方米以上，其中前 3-5 年平均年需求量将达 2000 万平方米2021 年以后，上海住房需求将渐趋饱和 从上海目前房价来看，上海房价相对来说还较低如北京早在 1999 年新建住房的平均价格都已超过 4000 元/平方米，2000 年至 2002 年 9 月新建住房的平均价格，一直保持在 4500-5000 元/平方米之间而上海 2001 年新建住房的平均销售价仅 3658 元/平方米，预售价首次突破 4000 元/平方米，达 4296 元/平方米；2002 年 1-9 月平均销售价仍不到 4000 元/平方米， 全部商品房平均销售登记价格 - 37 - 仅 3862 元/平方米，预售价在 4674 元/平方米2002 年，上海商品住宅的平均销售价格仍低于北京近两年，上海周边如浙江省的房价也在急剧上升，杭州市房价直逼上海，在购置上海住房的外省市居民中，浙江省居首位江苏省近来年房价也在持续升温，和上海房价差距在逐渐缩小上海正在建设成为国际大都市，成为亚太地区经济、金融、贸易、航运中心城市，但其房价仍和国际同类城市的房价相距甚远，只有东京、中国香港、中国台北的几分之一。

近年来，境外人士大量购置、投资上海住宅，这从另一方面说明了上海房价仍处于较低的水平随着上海城市地位的不断提高，未来 8-10 年，上海房价将持续微幅上涨 当然，上海住房的价格、单套面积、结构等还需要调整从现阶段看，上海在 2000 年 11 月人口普查时，有 39％的居民家庭户户均仅一间房；有 28.5％的家庭户人均住房建筑面积仅在 12 平方米以下这些家庭大局部中是低收入家庭，除一局部根本无力自己改善住房条件，需政府提供廉租屋以外，大局部需要单价在 3000 元/平方米以内或总价在 30 万元以内的住房而近两年，上海市上市供给的新建住房中， 这一类住房较缺 政府如在上海城市中环线和外环线之间适度提高容积率， 开发企业如重视市场这一购置层面， 那么上述地区完全可建造单价在 3000 元/平方米以内，单价在 30 万元以内的住房至于高价位房是否会过剩，这个结论目前尚不能简单断言但是，从上海房市目前情况来看，2002年 1-9 月份，全市预售价 7000 元/平方米以上的住房，仅预售 173 万平方米，占全部预售面积的 9.59％，预售套数 10924 套，仅占全部预售套数的 7.56％；在这些预售量中，本市居民仅占 45％左右。

这两点应引起开发企业的重视当然，上海土地是有限的，尤其中心城区常说要用开展有眼光来看，住房开发建设也应具有这种开展的眼光因此，住宅建设标准应高一些当然，这种高要有一个限度一方面要使新建住房在未来 10 年甚至 20 年不落伍，因此住房建设标准必须有所超前另一方面，住房建造标准不能完全和目前居民购置能力及预期收入 - 38 - 增长相脱节，否那么将形成阶段性的滞销 从国际兴旺城市的住房需求来看， 当人均住房到达 30万平方米使用面积 〔约45 平方米建筑面积〕以上时，住房需求将趋弱在住房需求相对饱和前与住房供给相对平衡时， 住房价格上升的幅度应与城市经济开展和居民收入增长的幅度相适应 。