汉川商贸城市场初步调研情况.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2025/12/16,#,项目市场初调,项目概况,项目区域规划,项目周边市场情况,项目可行性简析,投融资初步方案,汉川商贸城,项目总建面,24.4,万方，地块二总建面,21.7,万方（其中待建面积逾,17,万方）,项目概况,项目地块一全部为还建住宅和还建商铺，已经全部建成交付地块二为近似梯形部分，蓝色区域为已经建成的专业市场商铺（含有,1,万方还建商铺），地块二东面和南面形成的,L,型地块为待开发建设地块商贸城地块,1+,地块,2,总体规划指标,项目,面积（）,备注,规划总用地面积,231305,净用地面积,192593,总建筑面积,244078,-,地块一还建总建面,26655,完成,其中地块二办公公寓建面,61702,未建,地块二裙楼综合体商业建面,32198,未建,地块二商铺总建面,123524,部分建成,地块二裙楼地下车库总建面,11568,未建,容积率,1.26,-,占地面积,153300,-,建筑密度,37.07%,-,绿地率,39.8%,-,停车位,1212,-,地块,1,，已建成还建住宅区,地块二，二期待建裙楼商业,+,塔楼公寓办公,停车场区域,地块二，一期已建成的,24,栋商铺区域,地块二，二期待建区域,项目规划和实景情况,项目概况,地块一,二期待建商铺区,二期待建商业,+,办公公寓,地块二,汉川老城区方向,沪蓉高速入口,项目整体规划效果图,项目实景图,-,临汉长线道路,市场内部街道实景图,商贸城沙盘图,项目地块二为商服,40,年产权，一期可售,6.8,万方剩余,2.16,万方待销售，目前销售均价,6,千,/,平,项目概况,项目开发商：,湖北辉宇房地产开发有限公司,（汉川市注册、民营）,项目地块二概况：,地块二为批发零售商服（,40,年，地块使用权,2056,年到期）性质。

一期全部规划为家居建材专业市场，共,24,栋两层（每层层高均为,6,米，单层可以隔成两层）商铺，总计,8,万方（其中,1,万方还建，该面积数据与规划指标有差异）,一期于,2015,年,4,月开工建设，,2016,年,7,月竣工验收并交付使用2016,年,4,月,27,日取得预售证，预售总面积,68171.4,（剔除还建后开发商可以销售的面积）项目销售运营情况：,项目目前已经正常招商运营中，商铺现房销售，两层合计销售均价,6000,元,/,截止,9,月中旬，一期商业可销售面积,2.16,万方共,142,套项目地址：,汉川市川刘公路,18,号（汉川,106,省道汉长线）,项目地块二的二期原规划为：,10,万方商业,+,办公公寓，约,5.5,万方专业市场商铺,项目概况,地块,1,，已建成还建住宅区,地块二，二期待建裙楼商业,+,塔楼公寓办公,停车场区域,地块二，一期已建成的,24,栋商铺区域,地块二，二期待建区域,项目地块二二期原规划指标,项目,面积,备注,办公公寓建面,61702,平,未建,综合体商业建面,32198,平,未建,专业市场商铺建面,约,5.5,万平,未建,地下车库,1.16,万方,未建,项目资产情况：,项目地块二土地款全额支付，购买时价格为,8,千万元，该土地可供抵押贷款。

地块二一期剩余商铺,2.16,万方，均价,6,千计算市值,1.3,亿元目前开发商一期已销售商铺有,4,千万按揭款未收回二期招商推广扶植资金,1,千万元可用一期未售商铺年租金开发商预计有,1,千万元（按,70%,出租率，折合月度租金为,55,元,/,，评估可能过高）项目负债情况：,一期借款,4,千万将于,2017,年,10,月,31,日到期汉川市城镇化率稳步提高，,GDP,增速下滑，,2016,年房地产开发投资暴增，预计未来一两年商品房供应迎来小高峰,项目区域经济概况,汉川市,2016,年常驻人口,107,万，城镇人口,57,万，城镇化率,55.42%,，,GDP,总值,454,亿元同比增速,8.5%,2013-2015,年，汉川市房地产投资开发下滑趋于稳定，,2016,年房地产投资达,18.1,亿元同比增速超一倍预计,17-18,年当地商品房供应将迎来高峰期项目位于汉川正在培育的家居建材产业园区内，该产业仍处于培育期，尚未发展成汉川主导产业项目区域规划,金鼓家居建材产业园区,汉川老城区以东为汉川经济开发区，主导产业为食品医药加工和能源金鼓家具产业新城为汉川经济开发区内重新规划的家居建材产业园区，规划面积,9.6,平方公里，定位为华中地区家具建材贸易中转基地，承接东南沿海地区家具建材产业转移。

商贸城属于汉川经济开发区城北金鼓家具产业新城规划区目前该区域家具建材产业仍处于培育中，尚未撼动汉川五大主道产业的地位预计家具建材专业市场租金平均水平短期难有提升项目区位价值相对周边竞品项目不具有优势,项目区域规划,项目区位分析：,金鼓家具建材产业园区域，金鼓城所在沪蓉高速入口区域工业商贸物流区位最优，但辐射本地客群能力较弱，住宅和商业价值较低106,省道沿线连接武汉东西湖区，距离汉川老城区近，车流量和人流量大，商业商贸辐射汉川本地区域客群能力强，可承接老城区住宅和商业需求外溢商贸城所在位置，为产业园区域街道居住最集中区域，住宅和商业区位价值仅次于,106,省道区域另外欧亚达一期,66,万方商业，其中,18,万方家具建材市场，在运营招商、区位价值和品牌方面均大幅超越本项目对项目的商铺销售和招商运营形成直接的冲击商贸城,老城区,城东工业园,新河工业园,金鼓家具建材产业园,汉川老建材市场,欧亚达,东森,9,号,金鼓城,新汉都悦动城,银湖国际,宏祥蔬菜批发市场,辉宇小城,仙女山板块,项目区域公寓去化较为理想，项目专业市场商铺去化较慢,项目市场情况,商贸城物业参考定价：,公寓均价,4000,元,/,，去化周期,6-12,个月，较短；,商业商铺预估一楼,1.5,万元,/,，去化周期待评估；,专业市场商铺参考目前均价定为,6,千元,/,，参考一期销售去化周期较长，回款较慢。

以上项目调研信息主要通过售楼部调查，由于汉川房管局信息未联网无法实际评估项目去化周期本参考定价为当前市场的价格评估，未考虑未来半年后的市场变化项目名称,开盘时间,总建面,在售情况,物业性质,均价（元,/,）,辉宇小城,2014,年,10,月,1,日,12,万方,只剩尾盘顶楼，三套,120,平住宅,住宅,3700,欧亚达,-,城中央,2013,年,11,月,一期,66,万方,2015,年已经售罄并交付，目前网上参考均价,6700,元,/,，共,2120,套商铺目前招商运营中商铺,6700,东森,9,号,2017,年,3,月,3.7,万方，,总户数,1198,户,目前只剩,10,多套主力户型,40-50,平米，可两户打通成,100,平2017,年,12,月交房，首付五成，可按揭商贷，利率,5.5%,左右商铺,7.5,米层高，卖一万,公寓,4000,新汉都,-,悦动城,预计,2018,年开盘,21,万方规划,1902,户,2019,年,12,月交房,住宅,预计开盘均价,4700-6000,银湖国际,预计,2017,年年底开盘,16.8,万方规划,1366,户,一期今年上半年售罄，销售均价,5500.,开盘均价未出。

住宅,5500,项目二期原规划更改为公寓,13.93,万方,+,商业,1,万方,项目二期开发建议,停车场区域,地块二，二期商铺待建区域,地块二，商业,+,公寓区域,地块二二期开发建议：,原一期建材家居专业市场去化周期较慢，项目周边市场公寓去化较快为减少开发资金沉淀，节约资金加快周转二期商铺区域变更为公寓开发，取消地下停车场，二期采取分区滚动开发方式地块二二期计容面积,14.93,万方，其中商业,1,万方、公寓,13.93,万方首先投资开发临汉长线道路临街区域的开发，初步定为公寓,6,万方，商业,1,万方剩余地块,7.93,万方公寓待前期公寓去化回笼资金后再开发地块二土地款,8,千万元，总用地面积,212938,，容积率,1.22,，楼面价,308,元,/,地块二二期土地总面积约,140154,，折合土地成本,5266,万元项目二期总投资估算,项目可行性分析,序号,项目,可售面积（万）,参考价格（元,/,）,销售收入（万元）,估算说明,1,公寓,13.93,4000,55720,2,商业,1,15000,15000,商业全部为一层临街商铺,合计,项目总收入,70720,项目可行性分析,序号,项目费用,金额（万元）,单方成本（元,/,平米）,一,土地费用,5266,353,二,前期工程费,446,30,三,土建安装工程费用,19409,1300,四,基础设施建设费,2986,200,五,行政规费,2474,166,六,开发费用,3228,216,七,不可预见费用,388,26,八,开发税金,9194,616,合计,43391,2906,项目投资估算,序号,项目,金额（万元）,测算标准,一,土地费用,5266,二,前期工程费,446,2.1,地质勘察费,140,按占地面积,10,元,/,平方米计,2.2,规划及施工图设计费,299,按建筑面积,20,元,/,平方米计,2.3,前期策划费,7,按总建筑面积,0.5,元,/,平方米,三,土建安装工程费用,19409,住宅按建筑面积,1300,元,/,计算，地下室按,2200,元,/,四,基础设施建设费,2986,按照建筑面积每平方米,200,元计算,五,行政规费,2474,5.1,前期规费,1240,5.1.1,城市基础设施配套费,821,按总建筑面积,55,元,/,平方米,5.1.2,档案整理综合服务费,15,500,万元以上工程为,1,万元,5.1.3,水土保持设施补偿费、水土流失防治费,49,水土保持设施补偿费按占地面积,1.5,元,/,平方米计；水土流失防治费按占地面积,2,元,/,平方米计,5.1.4,建设施工安全技术服务费,29,按建安工作量的,1.5,5.1.5,建设工程质量检测试验费,175,按照建安工作量的,9,计算,5.1.6,卫生监督防疫费,10,工程造价,5000,万元以上的按,0.05%,计,5.1.7,工程勘察文件审查,5,工程造价,5000,万元以上的按,0.24,计,5.1.8,施工图设计审查,8,工程造价,5000,万元以上的按,0.4,计,项目投资估算,项目可行性分析,5.1.9,抗震设计审查费,3,工程造价,5000,万元以上的按,0.16,计,5.1.10,深基坑工程设计专项审查,58,基坑工程造价,500,万元以内的按,0.8%,计，超过,500,万部分按照,0.3%,计,5.1.11,垃圾服务费,30,按建筑面积,2,元,/,平方米预缴,5.1.12,白蚁防治费,30,按建筑面积,2,元,/,平方米预缴,5.1.13,建设用地规划论证咨询费,7,按建筑面积,0.5,元,/,平方米预缴,5.2,建设阶段规费,667,5.2.1,工程质量监督费,45,按照建筑面积,3,元,/,平米计算,5.2.2,工程建设监理费,194,工程造价,15,亿元的按,0.8%1.1%,计，本案取,1.1%,5.2.3,施工招投标交易服务费,1,中标合同价的,0.4,5.2.4,工程定额测定费,233,工程造价的,1-1.4,，本案取,1.4,5.2.5,散装水泥专项资金,30,按工程建筑面积,2,元,/,平方米预缴,5.2.6,墙体材料专项费用,105,按建筑面积,7,元,/,平方米,5.2.7,环境监测费、环境影响评价费,30,按建筑面积,2,元,/,平方米计,5.2.8,建筑消防设施监测服务费,30,按建筑面积,2,元,/,平方米计,项目投资估算,项目可行性分析,5.3,后期费用,567,5.3.1,物业管理维修基金,485,按建安造价的,2.5%,计,5.3.2,房屋丈测费用,22,住宅按,1.36,元。