15年成都蓝光商业项目个案分析报告.ppt

成都蓝光商业个案分析,目录,一、蓝光·花满庭2期——花耍街 二、蓝光·空港国际城——韩国城 三、蓝光“0首付0月供”政策研究,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,1、项目区位（区域规划）,项目所在的大丰街道被定位为城市北部副中心，也是新都区“北改”的核心区域“北改”片区将形成“四轴九片、一核八心”的总体结构,“一核”则是位于大天商业商务总部片区的人北延线城市副中心，主要要是承担商务办公、商业服务、文化娱乐和医疗卫生的功能一、蓝光·花满庭2期——花耍街,1、项目区位：（商圈）北区西班牙商业风情街，南区城北唯一车站餐饮底商一、蓝光·花满庭2期——花耍街,1、项目区位：四至及交通通达性良好,地处大丰区域核心，唯一车站餐饮金街，紧邻城北最大公交车站；双向四车道无缝对接，交通通达性良好，共享商圈内人气、商气、财气一、蓝光·花满庭2期——花耍街,2、项目基础信息,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,3、项目产品分析：西班牙风情，昭示性良好由3栋独栋商业和内街底商两部分组成，建面1万余平米；独栋商业分为三层，1楼层高5.4米，2楼层高6米，3楼层高5.1米；内街底商由两层构成，1楼层高6米，2楼层高5.3米.,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,3、项目产品分析,,,,,人流动线：,人流动线合理，可视性、可达性良好， 步行街宽与窄有机组合体现街区的趣味性， 实现了各商铺的均好性；停车场，易于到达，易于排空。

一、蓝光·花满庭2期——花耍街,3、项目产品分析,,人车分流,,,楼层垂直电梯,,,独栋商业间的连廊设计,,人车分流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间；垂直动线及独栋商业间的连廊设计保证了良好的可达性；,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,3、项目产品分析,空间形态：摒弃简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；共享空间：令人愉悦的空间尺度；短街&窄巷：充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣；,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,4、商业氛围营造,公共广告位的设立：广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌、业态分布图等一、蓝光·花满庭2期——花耍街,4、商业氛围营造,街区绿化,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,4、商业氛围营造,街区小品及配套设施,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,4、商业氛围营造——灯光工程,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,5、项目竞争平台分析——品牌,综合体：主要关注其自持部分的购物中心，销售型街区商业主要考虑现金流回现，目前，一般不会纳入统一经营或阶段性持有；其他品牌商业街区：不持有或阶段性持有；蓝光·花耍街具有23年专业商业运营经验，最具实力街区商业运营商；蓝光是中国最早将商业街区体系化，专业化运作的企业之一；被权威机构评选为“中国商业地产卓越服务机构”和“中国商业地产金融运营机构”。

一、蓝光·花满庭2期——花耍街,5、项目竞争平台分析——市场,综合体：零售占比重，面临电子商务网购的严重威胁；市场容量饱和，竞争白热化；销售型商业街区体量大，与集中式商业不可避免形成重复竞争；综合体销售型商业客群摊薄，市场风险高其他品牌商业街区：产权散售，无规划，市场前景不稳定蓝光·花耍街定位于满足区域新生活方式下，不同消费需求的复合型特色商业，具有客群支撑最稳定、消费频次高、辐射范围精准、投资最有保障等特点；项目产品、选址稳健，客群稳固，风险低一、蓝光·花满庭2期——花耍街,5、项目竞争平台分析——产品,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,5、项目竞争平台分析——商业运营,一、蓝光·花满庭2期——花耍街,6、成交表现：随着市场下行趋势发展，房地产营销大战全面展开，各大开发商纷纷推出各种优惠政 策，其中最为抢眼的是蓝光9月底，蓝光集团，推出“商业0首付0月供”促销政策，成 交止跌回升一、蓝光·花满庭2期——花耍街,二、蓝光·空港国际城——韩国城,二、蓝光·空港国际城——韩国城,区域规划：临考天府新区重点发展区域、地处临空经济开发区核心位置众所周知，成都的未来看城南，作为天府新区重点发展区域，近年变化巨大，政府的大力支持让城南迅速晋级为成都新中心； 未来集交通、商业、酒店、物流、会展、跨国企业办公区的国际化新城——临空经济开发区蓝光·空港国际城，地处政府重点打造板块腹地，“坐”享天府新区、临空经济开发区两大城市发展新区所有资源。

天府新区规划图,二、蓝光·空港国际城——韩国城,县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首 县域经济基本竞争力全国百强排名连年跨越，跃升至2011年的第20位 全国最具投资潜力百强县第6位 中国中小城市科学发展百强县第16位 2010年、2011年连续荣获 “中国全面小康十大示范县（市）”称号 双流按照成都打造西部经济核心增长极的总体定位和天府新区以现代制造业为主、高端服务业集聚的产业方向，坚定不移实施高端产业和产业高端发展战略，全力打造以太阳能、核能、风能为重点的新能源装备制造，以物联网产业链为核心的新兴电子信息，以临空经济为引领的航空枢纽服务及制造维修“三大千亿级产业集群”区域经济：背靠双流——县域经济综合实力连续16年位居四川省“十强县”榜首,双流县地处成都平原腹地，位于四川打造天府新区的核心区域，幅员面积1032平方公里，辖18个镇、6个街道，人口94.2万空港经济：成都双流国际机场——全国第四大国际级机场，人流、物流、财流汇聚 中西部的最繁忙的民用枢纽机场 西南地区最重要的的航空客货集散 2012年，双流机场旅客吞吐量3150万，位居全国第五，为“全国卫生机场”、“全国文明机场”、“全国用户满意企业”、“全国设备管理优秀单位” 成都双流国际机场自成立以来，每年均居中国十大繁忙机场之列，并始终保持空地安全事故为零的记录。

2013年初3月18日，在印度孟买举办的第十一届亚洲航线大会上，成都机场成功摘得“亚太区最佳机场成就奖”；,二、蓝光·空港国际城——韩国城,辐射成都2小时经济圈,区域交通：川南、成渝经济圈交通枢纽——成雅、成乐、成渝环线高速等交通 枢纽，辐 射川南、成渝经济圈,二、蓝光·空港国际城——韩国城,二、蓝光·空港国际城——韩国城,交通路网发达，三横一纵，快速路网接驳繁华城南二、蓝光·空港国际城——韩国城,韩国城一期,韩国城二期,圣菲TOWN,花天锦地,,成都之翼,660亩，临空经济区最核心地段 260万平米中国最大的超级商业综合体之一 中国第一个超级体验式生态复合商业之城 百万平米商务之都,西南首席韩式主题 商业综合体,二、蓝光·空港国际城——韩国城,整体定位：集商务办公、酒店、购物、休闲娱乐、餐饮、风情商业街区、临空 集散为一体的城市都会区二、蓝光·空港国际城——韩国城,韩国城规划展示：,韩国城邻里中心：三大旗舰核心，助推经济腾飞,二、蓝光·空港国际城——韩国城,旗舰之一：亚洲零售巨头,旗舰之二：CGV4D豪华五星级院线,旗舰之三：麦当劳得来速旗舰店,二、蓝光·空港国际城——韩国城,韩国城邻里中心业态分布： 正宗韩国食品独此一家，异国特色美食广场，韩国时尚流行品牌服饰，丰富的电子产品,二、蓝光·空港国际城——韩国城,乐天玛特： 源自韩国的亚洲零售巨头，超市商品多样 韩国特色浓郁。

二、蓝光·空港国际城——韩国城,CGV五星级4D国际院线 ： 韩国市场占有率第一的影院 西南唯一真4D影厅 五星级装修标准 单厅装修费用高达300万,引入震动、吹风、喷水、烟雾、气泡、气味、布景，人物表演等特技效果，让观众身临其镜、惊险刺激、感受科技； 吉尼斯3S影院技术认证, 3S即Screen （银幕） 、Sound（音响）、 Seat（座椅）一流认证，高科技4D―Plex影厅,二、蓝光·空港国际城——韩国城,麦当劳得来速餐厅：成都第二家国际标准店 成都最大麦当劳汽车餐厅,成都第二家国际标准店，面积达378㎡， 所有配备均为高标配备， “得来速”国际级汽车餐厅上餐速度迅捷高效，每小时可服务300多辆车，现已火爆开业二、蓝光·空港国际城——韩国城,韩国城运营升级版：韩国东大门24小时“DOOTA”入驻韩国城西南首个24小时离港集散中心落户空港韩国城24小时麦当劳得来速餐厅已火爆开业空港后街24小时酒吧娱乐新地标即将呈现,运营理念： 全天候全业态集群 ； 双倍营业时间、双倍营业利润；打造二十四小时商业不夜城二、蓝光·空港国际城——韩国城,二、蓝光·空港国际城——韩国城,空港后街：凝聚韩国特色风情，是国际城的娱乐新地标。

带有韩国特色风情的友谊美食后街，青春时尚、风格新颖是城南片区乃至成都市范围内的首创，成为成都第一条也是唯一的韩国酒吧一条街二、蓝光·空港国际城——韩国城,集生活、酒店、商业、办公四业态为一体；交通组织由地下停车场、主出入口、机动车道路系统、步行道路系统四部分构成，实现了可管理的人车分流系统；,DOOTA诞生于1999年2月,“韩国第一时装购物商城”,称为亚洲服装批发模式的风向标. DOOTA除了是大型的购物商城以外，还是一个培养和挖掘年轻有为设计师的空间 这里是年轻服装设计师的梦想舞台， 通过大赛选拔出来的新一代设计师们，在斗塔这个复合型空间里展示着自己的才华双倍营业时间、翻倍利润空间，打造西南潮流中心，拟带来每年3000万的人流量,韩国潮流定制中心（DOOTA）,二、蓝光·空港国际城——韩国城,年6800万空旅人士的临港消费场；西南最大临空集散中心零距离连接世界,机场离港集散中心,二、蓝光·空港国际城——韩国城,二、蓝光·空港国际城——韩国城,空姐之家全球空姐休闲娱乐生活聚集地,蓝光·空港国际城联合国内外多家著名航 空公司联手打造成都首个空姐之家，建成后将成为成都数万空姐的潮流生活区， 也将成为成都空港一道最美丽的风景线，美女经济一触即发。

COCO韩城公寓（定制级精英公寓）——wo窝 时尚青年领地,二、蓝光·空港国际城——韩国城,AM10：00 周末睡到自然醒 就去【乐天玛特】采购一番 AM12：00 去【韩国美食汇】 吃纯正的韩国料理 PM01：30 下午约上姐妹淘 去【DOOTA】逛逛时下最IN服饰 PM04：00 【CGV】看一场精彩纷呈的4D电影 PM06：00 晚上约上三五好友在 【韩国城】吃完晚餐 PM08：00 去【空港后街】喝上一小杯,COCO韩城公寓（定制级精英公寓）——8大服务体系，精品生活、全面定制,二、蓝光·空港国际城——韩国城,COCO韩城公寓（定制级精英公寓）——8大服务体系，精品生活、全面定制,二、蓝光·空港国际城——韩国城,COCO韩城公寓（定制级精英公寓）——特色酒店/情景消费,二、蓝光·空港国际城——韩国城,在韩城公寓，你既是生活达人也是翘脚房东！ COCO韩城公寓，距双流国际机场仅２.５公里，作为“成都离世界最近的地方”，区域庞大的商旅客群及周边常住人口带来庞大的消费缺口，COCO韩城公寓可作为特色酒店及情景消费的经营聚宝盆，展现极佳的租售价值COCO韩城公寓（定制级精英公寓）——汇聚商务、旅行、休闲全系精品酒店业态,二、蓝光·空港国际城——韩国城,COCO韩城公寓（定制级精英公寓）——创意型轻办公领地,二、蓝光·空港国际城——韩国城,享尽２６０万方空港韩国城繁华配套，呈现集商业、酒店、 娱乐、餐饮、购物于一体的精品办公环境；２９—２９０㎡组合空间，小而全能梦想起航之地；依托 便利的交通，结合DOOTA带来的上下游产业，将为：电商平台、服装设计、服装贸易、快递业、艺术设计、创意工作室等，提供最优梦想孵化平台。

COCO韩城公寓（定制级精英公寓）——创意型轻办公领地之业态展示,二、蓝光·空港国际城——韩国城,COCO韩城公寓（定制级精英寓） ——创意型轻办公领地之业态展示,二、蓝光·空港国际城——韩国城,三、蓝光“0首付0月供”政策研究,2014年随着市场下行趋势发展，房地产营销大战全面展开，各大开发商纷纷推出各种优惠政策，其中最为抢眼的是蓝光2014年9月底，蓝光集团，推出“商业0首付0月供”促销政策此优惠政策一出，立即引发全城关注，到底是噱头，还是实质优惠，通过对蓝光空港国际城、蓝光花耍街两大项目进行实地考察，以及对其他四盘信息进行收集，对此政策做了进一步研究。