3、衡阳市场调研报告(1).doc

. . . 衡阳解放路项目市场调研报告大集房地产顾问2010年6月目录前言5第一部分宏观市场经济分析7一、市总体情况概述71、城市规模优势82、地理区位优势83、老工业基地优势84、人才资源优势85、旅游资源优势86、稳定的农业基础8二、市经济环境分析9三、城镇居民年家庭收入与消费性支出构成111、城镇居民家庭收入（年人均）112、城镇居民消费性支出与构成（每人年平均）12四、市城市发展规划解读121、 新型工业化，重点发展产业集群122、新型城市化，重点发展中心城镇133、农业产业化，重点发展优势产业134、区域经济对外靠拢长株潭城市群，对打造“西南云大”经济圈13第二部分市本地商业市场调研14一、商业网点总体规划14二、商业主要商圈分布与竞争分析141、主要商圈分布与特点152、城市商业特征分析16（1）各商业圈依据不同位置，呈明晰业态分布状16（2）倾全市之力，造就中央区独特旺盛商圈，带来尴尬局面16（3）本地人消费具有习惯性和就近原则，外来商家面临经营考验16（4）中央商圈以主力店为代表，呈点状发展，形成区域网点16三、中心区主要商业街区调研分析17第一：商业街情况总结17第二：中心区主要商业街详细调研181、解放路品牌形象大街182、路223、蒸湘北路254、船山大道275、沿江北路286、环城北路307、人民路328、常胜路349、环城南路3610、先锋路3911、蒸阳南路4312、和平路4513、莲湖路4814、蒸阳北路51第三：商业街特性与趋势分析53第四：商业街发展对项目的借鉴意义54四、中心区主要超市调研分析55第一：超市特征与分析55第二：中心区主要超市详细调查561、家润多超市562、步步高超市573、香江百货（蒸湘北路店）58五、中心区主要百货调研分析58第一：百货特征与分析58第二：中心区主要百货详细分析591、晶珠百货592、广百百货603、步步高百货61六、中心区主要电器调研分析62第一：电器特征与分析62第二：中心区主要电器详细分析631、泰阳电器632、宁电器643、国美电器654、通程电器66七、中心区主要主题商城调研67第一：主题商城特征与分析67第二：中心区各主题商城详细分析681、金色家族682、逛街商城693、未来城婴儿天地70八、中心区数码市场调研分析71第一：中心区数码特征与分析71第二：中心区数码商场详细分析711、鸿运数码电脑712、颐高电脑广场（分店）723、巨乐国产交易市场74九、代表性竞争商业楼盘调研分析74第一：竞争性商业楼盘特征与分析75第二：代表性竞争商业楼盘详细分析751、华亿明珠752、商业步行街763、宇元万向城774、崇业商业广场785、美达新天地796、进步亚泰商城80第三部分项目基本情况分析81一、项目位置81二、项目规模与技术指标821、项目技术指标822、项目特点与现状823、项目四周情况83三、项目周边交通情况831、周边道路情况842、附近公共交通情况853、项目周边主要人流与车流情况86四、项目周边居住环境与人口状况871、周边居住环境872、周边住宅小区与居住人口调研873、项目周边企事业单位884、项目周边人口消费力分析88第四部分市场研究分析总结与判断88一、百货、主题商城与街铺服装鞋包业态总结分析89二、电器、超市、电影院主力店总结分析90三、餐饮、休闲娱乐业态总结分析91四、IT与数码电脑总结分析91第五部分目标市场问卷调查分析93一、消费者调查问卷统计分析93二、经营户调查统计分析98三、数码消费者问卷分析报告103四、数码经营户访谈总结108第六部分项目定位探讨分析108一、商业定位的思路108二、解放路项目定位的多元方向分析109前言在必须中寻求一个平衡，的第二大城市，拥有700多万人口，仅次于，自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，是的第二大经济中心。

南岳衡山国家级风景区便坐落在此，历史的发展使其成为南中国的文化中心，每年上山进香的游客不计其数，大年三十的首炷香炒到了几十万的价格，民间更有固定虔诚的进香团体庞大的居住人口，神话般的衡山文化，造就了独具特色的商业都市，而随着武广高速的开通，快速迈入了飞速发展的阶段本次调研我们从研究城市商业发展的角度出发，通过全面的市场调研、资料查询、问卷调查等方式，详细解读了的商业现状和特点，从中也发现了一些发展性矛盾，为我们更好的了解商业、寻求定位的平衡得到支撑我们看到了商业业态分布明晰的各商圈网点，如江东服装鞋包批发商圈、石鼓装饰建材和家具批发商圈、华新开发区新的城市政治经济中心等；看到了繁华旺盛的路与解放路传统老商业中心，租金高达1200元/㎡·月，售价更是达到11万/㎡，几乎可以比拟五一商圈，城市的商业繁华度可见一般；看到了政府规划下的品牌形象大街解放路沿街7、8个百货、商业综合体林立：商业步行街、步步高百货、宇元万向城、美达百货、崇尚百货、广百百货、颐高二期百货（紧挨广百）、龙泉商城、鸿运数码电脑等；看到了热闹鼎沸的解放路一条街，包含移动、联通、电信等旗舰型服务大楼，沿街众多品牌的销售店，历史发展为城市最集中的网点；看到了传统数码卖场颐高和新生市场鸿运，主营业覆盖了全市更波与县市。

……但我们也关注到一些市场存在的矛盾：我们发现倾全市之力和历史的因素造就的路与解放路传统零售老商业中心，商业价值已快比拟，过度集中的商业网点让城市其他区域望之兴叹，无任何同类定位的市场机会；我们发现可以称之为“纽约第五大道”的解放路，7、8个商业大鳄雄踞沿线，形象档次确实好，但加之香江百货、晶珠百货是否市场有足够的消费来支撑；我们发现繁华的市场背后，是隐藏的品牌杂不专、价格混乱、产品更新慢、售后服务少、需求难以满足消费向外流失的市场隐患；我们发现一方独霸的电脑卖场颐高，部竞争畸形，在整体进入微利时代的数码市场，无序经营、价格混乱、消费需求转向、买方市场为大是当前市场较突出的几个特点，不适应则被淘汰三年经营仍处于亏损状的鸿运表达明显……怎么办？有的市场超额，有的市场不足，如何在夹缝中求生存，是我们当前必须思考的，我们必须要寻求一种平衡，找到市场的竞争优势业态目前已不存在真正意义上的空白点，重复是必然的，那么就主动参与到市场竞争中去，优胜劣汰，适者生存此次调研我们分三步走：第一步，依然立足于对城市本区域市场进行详细的剖析和解读，对主要商业街、主要主力店和代表性楼盘进行详细说明第二步，在详细解剖项目情况的同时，针对调研的结果进行总结，分析各业态的市场特征，从中找出市场薄弱点，初判项目定位。

第三步，针对定位方向，展开消费者问卷调查，从而探寻到目标定位当前市场经营存在的弊端和空白区域，由此适者生存的夹缝中定位被找到通过上面的三步走，我们最终在调研的基础上，确定一种平衡，在必须要做商业定位的前提下，找到一种即可以保证销售价值，又可以最大化保证未来的可持续经营的定位平衡大集房地产顾问2010年6月第一部分 宏观市场经济分析地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于市区回雁峰，故又雅“雁城” 自古以来就是商贾云集之城，历为湘南商品集散地，、、永州等地区的商贸中心，是的第二大经济中心市现辖5县2市5区；·5个市辖区：雁峰区20.94万人、石鼓区24.28万人、珠晖区30.31万人、蒸湘区21.54万人、南岳区5.96万人； ·2县级市：耒阳市125.97万人、常宁市86.29万人； ·5个县：衡南县102.35万人、县111.52万人、衡山县41.25万人、衡东县67.29万人、祁东县93.42万人截止2009年末，市全市总人口718.95万人，比上年增长0.7%，其中城镇人口227.04万人，城镇人口占总人口的31.6%；市区常住户籍人口120.8万。

一、市总体情况概述1、城市规模优势有着光荣的历史，说起的优势，人们首先想到的就是市是全省第二大城市，市区建成区和市区人口仅次于，2009年市区建成区120.5平方公里，建成区常住户籍人口120.8万城市发展经验说明：城市规模越大越利于发展，因此市城区经济发展优势是十分明显的2、地理区位优势的交通优势向来十分突出，历代为南北要冲，粤桂门户，区位优势十分明显扼两广，锁荆吴”，是全国45个交通主枢纽城市之一特别是目前市在营的武广客运专线，开建的衡茶吉、怀邵衡、湘桂复线、安衡5条“新路”，使市铁路构架呈现“木”字形，再加上在建或即将开工的多条高速公路，使市形成贯通南北、连接东西的大交通格局3、老工业基地优势是老工业基地，工业实力较强，2008年规模工业数达到900个，工业总产值达到1010亿元，近年来培育了钢管材加工、输变电、有色金属冶炼、盐卤化工、汽车与零配件五大重点产业，核工业体系产、学、研齐全4、人才资源优势市是我省主要的高校聚集区，有6所大专院校，高校人数愈6万人，南华大学的核技术与运用的学科理论研究位居全国前沿5、旅游资源优势旅游是较大的优势，南岳衡山是全国首批5A级景区，2009年，共接待国外游客1489.43余万人次，实现旅游总收入70.75亿元，分别比去年增长31.81%和30.3%。

6、稳定的农业基础素有“鱼米之乡”的美称，粮食、生猪产量全省第一，其他主要农产品在全省占据二、三名二、市经济环境分析1、GDP突破千亿市自改革开放以来最快的一个发展时期，只用了6年时间，市GDP总量就从2002年的395.2亿元增长到2008年的1000.1亿元，平均每年增长100.8个亿，截至2009年GDP总量达到1168.01亿GDP增长一览表 （单位：亿元）2、财政收入突破70亿元2003年至2009年财政收入保持了快速增长的态势，全市财政收入占GDP的比例从2002年的4.89%提高到2008年的6%，说明该段时期市经济发展质量较高2009年财政收入已突破70亿大关历年财政收入一览表 单位：亿元3、全社会固定资产投资突破400亿元2003年至2009年全社会固定资产分别为128.13、136.56、155.0、177.70、227.90、305.79、441.91亿元，分别增长29.6%、6.6%、13.5%、14.6%、34.2%、44.5%特别是2008年全社会固定资产投资增长速度创造了近7年的新高。

固定资产投资 单位：亿元4、全社会消费品零售总额将近400亿元2003年至2009年全社会消费品零售总额分别为156.04、176.28、202.55、231.10、272.36、335.64、399.23亿元，全社会消品零售数据增速呈加快之势，说明市人们消费能力不断加强消费品零售总额 单位：亿元5、城乡居民储蓄突破800亿元2003年至2009年。