房地产测量：第10章 房产面积测算1.ppt

第第1010章章 房产面积测算房产面积测算北京大学出版社《房地产测量》教学目标教学目标 （（1 1）了解房产面积的概念和相关术语；）了解房产面积的概念和相关术语； （（2 2）掌握房产面积测算的内容；）掌握房产面积测算的内容； （（3 3）掌握房产面积测算的规则；）掌握房产面积测算的规则； （（4 4）掌握房产面积测算的常用方法；）掌握房产面积测算的常用方法； （（5 5）掌握房屋共用面积的的确认和分摊规则掌握房屋共用面积的的确认和分摊规则基本概念基本概念 建筑面积、使用面积、共用面积、分摊面积、产建筑面积、使用面积、共用面积、分摊面积、产权面积、套面积、墙面积、外半墙面积、分摊系权面积、套面积、墙面积、外半墙面积、分摊系数、建筑部位、功能区、多功能房屋、面积测算数、建筑部位、功能区、多功能房屋、面积测算规则、坐标解析法、几何图形法规则、坐标解析法、几何图形法北京大学出版社《房地产测量》 在实际中，较为复杂，也较为典型的房产测量面积在实际中，较为复杂，也较为典型的房产测量面积测算案例是商业、住宅综合用途的楼宇一般较低的测算案例是商业、住宅综合用途的楼宇。

一般较低的楼层作为商业用途，各层划分成若干个产权单元（商楼层作为商业用途，各层划分成若干个产权单元（商户），较高的楼层作为住宅，各层划分成若干产权单户），较高的楼层作为住宅，各层划分成若干产权单元（套）计算时要将商、住功能区共用面积分摊到元（套）计算时要将商、住功能区共用面积分摊到各功能区，然后在各功能区内部将各套、各户共用的各功能区，然后在各功能区内部将各套、各户共用的面积进一步分摊到各户或各套，直至计算出各户或各面积进一步分摊到各户或各套，直至计算出各户或各套的产权面积套的产权面积引例引例北京大学出版社《房地产测量》10.110.1房产面积测算概述房产面积测算概述10.1.1 10.1.1 房产面积测算的内容房产面积测算的内容 1.1.房产面积测算房产面积测算 房产面积测算主要指房屋水平面积测算房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋分户（套）建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等面积的测算　　房产面积测算也包括房屋用地面积测算房屋用地面积测算是指以宗地（丘）为单位，计算房屋占地面积、其它用途的土地面积、不同地类面积等房屋用地面积、宗地（丘）面积一般可依据地籍数据获取本章重点介绍房屋面积测算的方法及其详细规则。

北京大学出版社《房地产测量》 2 2．相关术语．相关术语自自 检检返、改、补返、改、补返、改、补返、改、补返、改、补返、改、补专专 检检验验 收收全全 检检“三检一验”北京大学出版社《房地产测量》 3.3.房产面积预测算房产面积预测算 房产面积预测算主要指在规划、建设阶段对房屋面积的测算工作，一般依据经城市规划部门批准的《建设工程规划许可证》附图及其对应的数据进行各类建筑面积的计算其值根据规划设计资料估算得出，其计算出的房屋建筑面积用于房屋预售参考不能作为房产登记发证的依据北京大学出版社《房地产测量》1010. .1.21.2 房产面积测算的精度要求房产面积测算的精度要求　　 房产面积测算是一项技术性强、精确度要求高的工作房产面积测算精度以中误差作为精度评定的标准，以二倍中误差作为最大限差超过限差的数据必须重新测算我国房产面积的精度分为三个等级，见表10-1根据实际的要求，一般采用2个精度等级，即采用第二级、第三级精度等级标准对新建商品房，建筑面积测算精度采用第二等级精度要求对其他房产，建筑面积测算精度采用第三等级 北京大学出版社《房地产测量》表表10-1 房产面积的精度要求房产面积的精度要求 房产面积的精度等级限差中误差一 0.02 +0.0006S 0.01 +0.0003S二 0.04 +0.002S 0.02 +0.001S三 0.08 +0.006S 0.004 +0.003S注：S为房产面积，单位为m2　 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具面积以平方米为单位，取至0.01m2北京大学出版社《房地产测量》10.210.2房产面积测算的方法房产面积测算的方法10.2.110.2.1坐标解析法坐标解析法 　坐标解析法在已知房角点坐标或测得房屋产权界址点坐标的情况下适用一般应用在房屋权界线为曲线的情况不过其面积测算的精度除了受界址点精度影响，也受到界址点的密度、多边形大小、多边形形状等因素影响坐标解析法已在本书第七章详细介绍对一些非直角房屋的特殊几何形状，房屋面积测算也常常用到下面介绍的方法北京大学出版社《房地产测量》•坐标解析法北京大学出版社《房地产测量》1010. .2.22.2 几何图形法几何图形法 1 1. .梯形面积测量方法梯形面积测量方法　　 (10-1) 式中　　 S——梯形面积，m2　　 D——梯形下底边长，m　　 d——梯形上底边长，m　　 h——梯形的高，m北京大学出版社《房地产测量》2 2. .三角形面积测量方法三角形面积测量方法　　一般采用三边法测算三角形面积，公式为：　　　 (10-2) 式中　　 S——三角形面积，m2　　 a、b、c——三角形边长，m　　 l＝(a+b+c)/2，mABCbcah北京大学出版社《房地产测量》3 3. .圆形面积测量方法圆形面积测量方法　　如图如图10.110.1所示，测算圆形面积时，一般在圆周上任选三点，所示，测算圆形面积时，一般在圆周上任选三点，并测量三点构成的三角形边长并测量三点构成的三角形边长a a、、b b、、c c。

三角形的内角应不小三角形的内角应不小于于3030度或大于度或大于150150度计算公式为（公式的推导可参阅相关书度计算公式为（公式的推导可参阅相关书籍）：籍）： 式中式中　　S S————圆的面积，圆的面积，m2m2　　a a、、b b、、c c————圆内接三角形的三边边长，圆内接三角形的三边边长，m m 图图10.110.1圆形面积测算圆形面积测算 北京大学出版社《房地产测量》4.4.椭圆形面积测量方法椭圆形面积测量方法　 如图10.2所示，目测椭圆长轴a位置，然后测量不少于6次，选择最大长度作为a，然后在长轴垂直方向上测量短轴b不少于3次，选择最大长度为短轴，按下列公式计算面积：　　 (10-4)　　　　式中　S——椭圆的面积，m2　a、b——椭圆长轴和短轴长度值，m 图图10.210.2椭圆形面积测算椭圆形面积测算北京大学出版社《房地产测量》5.5.扇形面积测量方法扇形面积测量方法 如图如图10.310.3的扇形面积，根据实际情况选择采用下列二式的扇形面积，根据实际情况选择采用下列二式计算。

计算　　　　　　1 1）测量扇形的半径弧长）测量扇形的半径弧长l l与半径与半径R R，按下式计算扇形，按下式计算扇形面积面积　　 (10-5)(10-5)　　　2 2）测量扇形的半径）测量扇形的半径R R与弦长与弦长D D的长度值，按下式计算的长度值，按下式计算扇形面积扇形面积　　　　 (10-6)(10-6)上列二式中上列二式中　　　　S S————扇形的面积，扇形的面积，m2m2　　　　l l————扇形的弧长，扇形的弧长，m m　　　　R R————扇形的半径，扇形的半径，m m　　　　D D————扇形的弦长，扇形的弦长，m m 图图10.3 10.3 扇形面积测算扇形面积测算北京大学出版社《房地产测量》6.6.弓形面积测量方法弓形面积测量方法 如图如图10.410.4，测量弓形的弦长，测量弓形的弦长D D，并在垂直方向上测定弓，并在垂直方向上测定弓形的高度形的高度h h，按下式计算弓形的面积：，按下式计算弓形的面积：　　 (10-7)式中式中　　　　S S————弓形的面积，弓形的面积，m2m2　　　　R R————扇形的半径，扇形的半径，m m　　　　D D————弓形的弦长，弓形的弦长，m m　　　　h h————弓形的弧顶高度，弓形的弧顶高度，m m 图图10.410.4弓形面积测算弓形面积测算北京大学出版社《房地产测量》10.3 10.3 房屋建筑面积测算规则房屋建筑面积测算规则10.3.1 10.3.1 房屋面积测算的一般规则房屋面积测算的一般规则　　 1.房屋层高大于等于2.2m的建筑部位，计算建筑面积，房屋层高小于2.2m的建筑部位，不计算建筑面积。

　　2.有上盖或顶盖的建筑部位，计算建筑面积，无上盖或顶盖的建筑部位，一般不计算建筑面积　　3.一面或多个面敞开的建筑部位，如阳台、走廊等，一般将其外围水平投影面积的一半计入建筑面积　　4.装饰性的建筑部位、与室内不相同的建筑部位，不计算建筑面积北京大学出版社《房地产测量》10.3.210.3.2房屋面积测算的详细规则房屋面积测算的详细规则 1. 1. 计算全部建筑面积的范围计算全部建筑面积的范围 1) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算 2) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积 3) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算 4) 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积 北京大学出版社《房地产测量》 5) 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6) 挑梯、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算 7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算 8) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算 9) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算北京大学出版社《房地产测量》10) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算11) 有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算12) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算13) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算14) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算15) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积北京大学出版社《房地产测量》•土地面积测算程序与统计土地面积测算程序与统计北京大学出版社《房地产测量》2.2.计算一半建筑面积的范围计算一半建筑面积的范围 1) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算 3) 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 4) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 5) 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算北京大学出版社《房地产测量》 3. 3.不计算建筑面积的范围不计算建筑面积的范围 1) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室 2) 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等 3) 房屋之间无上盖的架空通廊 4) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池 5) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台 6) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分北京大学出版社《房地产测量》 7) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋 8) 活动房屋、临时房屋、简易房屋 9) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线 10) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 11) 无实用功能的装饰性建筑部位。

北京大学出版社《房地产测量》 4.4.几种特殊情况下，计算建筑面积的规定几种特殊情况下，计算建筑面积的规定 1) 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主体厚度计算各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理 2) 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积 3) 全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积北京大学出版社《房地产测量》4) 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积 5) 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20m以上的部位计算建筑面积房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板外沿投影计算建筑面积 6) 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积 7) 临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

8) 与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积 9) 室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算北京大学出版社《房地产测量》10.4 10.4 房屋共有建筑面积房屋共有建筑面积10.4.110.4.1共有建筑面积的分类共有建筑面积的分类 根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要可分成三类： 1.1.全幢共有共用的建筑面积全幢共有共用的建筑面积 指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊 2.2.功能区共有共用的建筑面积功能区共有共用的建筑面积 指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊北京大学出版社《房地产测量》 3 3．层共有建筑面积．层共有建筑面积 各层的共有建筑面积不同时，应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊例如各层的梯间、公共走道、外墙厚度等各不相同时，需分层各自分别进行分摊计算 对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。

因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属北京大学出版社《房地产测量》10.410.4. .2 2 共有建筑面积的确认共有建筑面积的确认 1.1.应分摊的共有建筑面积应分摊的共有建筑面积 1) 共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井； 2) 共有的楼梯间、电梯间； 3) 为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室； 4) 为本幢服务的公共用房、管理用房； 5) 共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗； 6) 共有的电梯机房、水箱间、避险间； 7) 共有的室外楼梯； 8) 共有的地下室、半地下室； 9) 公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积（外半墙面积）北京大学出版社《房地产测量》 2.2.不应分摊的公共建筑面积不应分摊的公共建筑面积 1) 作为人防工程的建筑面积； 2) 独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚； 3) 为多幢服务的警卫室、设备用房、管理用房； 4) 用作公共休息用的亭、走廊、塔、绿化等建筑物； 5) 用作公共事业的市政建筑物。

6) 其他配套公共服务机构或设施，如社区卫生服务中心，社区居委会、幼儿园、卫生站、变电站、市场、公共厕所等北京大学出版社《房地产测量》10.4.310.4.3 外半墙面积的计算外半墙面积的计算 房屋共用建筑面积中包括墙体水平投影面积其一为套与公共建筑部位之间的分隔墙一半的水平投影面积，其二为幢外墙（包括山墙）一半的水平投影面积但一般只需要计算房屋的幢外墙一半的水平投影面积　　　实际计算中一般采用中线尺寸，即墙体中线（轴线）尺寸，所以幢内套与公共建筑面积之间的分隔墙水平投影面积，己分别包括在套面积与公共建筑部位之内计算，不再单独计算 北京大学出版社《房地产测量》　　需要计算的墙面积通常是房屋整幢外墙（包括山墙），其外侧二分之一墙体（称为外半墙）的水平投影面积各层此部分面积应计入层内或幢内各产权单元的共用建筑面积如图10.5所示，为某幢房屋某层的外墙水平投影示意图，其测定标注的尺寸均为中线尺寸，若墙体厚度为ω，则其外半墙面积可按式（10-8）计算 图图10.5 10.5 幢外半墙面积计算幢外半墙面积计算北京大学出版社《房地产测量》　　　　　 （10-8）　　　　　式中： ω——幢外墙体厚度，m。

　　　　　 ——幢外墙中线尺寸总和，m　　　　　m——房屋外墙轮廓的凸点个数　　　　　n——房屋外墙轮廓凹点个数北京大学出版社《房地产测量》10.5 10.5 房屋共有建筑面积分摊房屋共有建筑面积分摊10.5.110.5.1共有面积的确认与分摊原则共有面积的确认与分摊原则 1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行分摊 2）无产权分割文件或协议的，或产权分割文件、协议不合法的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊 3）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，位于本幢房屋内并为本幢服务的共有建筑面积，由本幢内各户分摊 4）参与分摊的各产权单元的分摊面积之和应等于相应的幢、功能区、层的共有建筑面积北京大学出版社《房地产测量》1010. .5.25.2共有建筑面积分摊共有建筑面积分摊 1. 1. 套建筑面积测算套建筑面积测算 套（户）是多产权幢内最小的产权单元共用建筑面积的分摊，要以各套建筑面积为依据成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成北京大学出版社《房地产测量》楼层共用面积功能分区2功能分区1全幢共用面积分区内共用面积北京大学出版社《房地产测量》 1 1）套内使用面积）套内使用面积 套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：面积按以下规定计算： (1) 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

(2) 跃层的套，套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 (3) 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积 (4) 内墙面装饰厚度计入使用面积北京大学出版社《房地产测量》 2 2）套内墙体面积）套内墙体面积 墙体面积是指按墙体设计厚度（不含抹灰层）的水平投影面积套内墙体面积包括套内间隔墙的水平投影面积和共墙的水平投影面积其中，套内间隔墙体水平投影面积全部计入套内建筑面积，共墙体面积包括本套与相邻套之间的分隔墙面积、本套与公共建筑部位的分隔墙面积、以及与本套有关的幢外墙（包括山墙）面积，均按墙体水平投影面积的内侧一半计入套内建筑面积 北京大学出版社《房地产测量》 3 3）套内阳台建筑面积）套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积北京大学出版社《房地产测量》2.2.共有共用面积的计算与分摊方法共有共用面积的计算与分摊方法 1）各层布局完全相同的多产权房屋，共用面积进行一次分摊如普通住宅楼等各层、各梯布局完全相同的多产权房屋，计算整幢房屋的共用建筑面积，并直接分摊到各套。

2）一幢内各梯（也称为“座”或“单元”）布局不同，且各梯设计的共用面积不同的多产权房屋（如一幢内各梯设计有差异的住宅楼），应区分各梯的准确范围，然后确认各梯共用的建筑面积（如各梯共用的门厅或大堂等等），再加上整幢外半墙面积，即为幢共用面积北京大学出版社《房地产测量》　　3）多功能建筑，如集商用、办公、住宅等用途于一幢的多功能综合楼，则根据具体情况需要进行二级、三级甚至多级的分摊一般首先确认和计算各功能区共用的建筑总面积，分摊到各功能区然后分别计算各功能区各自的套（户）共用建筑面积，再加上幢分摊来的面积后，分摊到功能区内的各套（户）北京大学出版社《房地产测量》3 3. .共有共有面积的分摊公式共有共有面积的分摊公式　　参与共用面积分摊的各单元（根据分摊级别的不同可以是套或户、梯、功能区、层等）的分摊面积，以各单元的建筑面积按比例进行分摊，具体公式如下　　 （10-9）　　 K=K= （10-10）　　 式中：K K——某级面积的分摊系数；　　　　　——参与分摊的各单元建筑面积，m2；　　　　　——各单元分摊所得的分摊面积，m2；　　　　　 ——该级别需分摊的共用面积总和，m2；　　　　　 ——该级别参与分摊的各单元建筑面积总和，m2。

北京大学出版社《房地产测量》 10.6 10.6 多功能幢建筑面积测算举例多功能幢建筑面积测算举例10.610.6. .1 1层、功能区、幢建筑面积计算层、功能区、幢建筑面积计算 1. 1. 层建筑面积计算层建筑面积计算　　　　　　 (10-11) 式中： ——各层（i层）的建筑面积，m2，i为层号； ——本层（i层）内各套的建筑面积，m2，i为套号； ——本层内共有共用的建筑面积，m2，i为层号；北京大学出版社《房地产测量》 2 2．功能区建筑面积计算．功能区建筑面积计算　　　　　　 (10-12) 式中： ——各功能区（i功能区）的建筑面积，m2，i为功能区号； ——本功能区（i功能区）内各层的建筑面积，m2，i为层号； ——本功能区内共有共用的建筑面积，m2，i为功能区号北京大学出版社《房地产测量》 3 3．幢建筑面积计算．幢建筑面积计算　　　　　 (10-13) 式中： ——全幢的总建筑面积，m2； ——本幢内各功能区的建筑面积，m2； ——本幢由全幢分摊的幢共有建筑面积，m2。

北京大学出版社《房地产测量》 4 4．面积计算的捡核．面积计算的捡核 　　　　　　 (10-14) 式中： ——全幢的总建筑面积，m2； ——全幢内各套建筑面积之总和，m2； ——本幢内全部共有面积之总和，m2；　　　　　　即 为各层、各功能区，还有幢的共有建筑面积之总和 北京大学出版社《房地产测量》10.6.2 10.6.2 幢共有建筑面积的分摊幢共有建筑面积的分摊 （10-15） 式中： ——幢共有建筑面积的分摊系数; ——整幢的共有建筑面积，即应由全幢分摊的共有建筑面积，m2; ——本幢各功能区建筑面积之和，m2 ——幢内各功能区（第i功能区）的分摊面积，m2； ——幢内各功能区（第i功能区）的建筑面积，m2 北京大学出版社《房地产测量》10.6.310.6.3 功能区共有建筑面积的分摊功能区共有建筑面积的分摊 　　　　　　 （10-16）　　　　　　式中： ——本功能区自身原有的共有建筑面积，m2； ——功能区（i功能区）的共有建筑面积的分摊系数； ——幢分摊给本功能区（i功能区）的分摊面积，m2； ——功能区内，各层建筑面积之和，m2； ——功能区（i层）内各层的建筑面积，m2； ——功能区（i功能区）内各层的分摊面积，m2。

北京大学出版社《房地产测量》10.6.410.6.4 层共有建筑面积的分摊层共有建筑面积的分摊　　　　　　　　　　　　 （10-17） 式中： ——层应参与分摊的共有建筑面积之和，m2； ——各层本身原有的层共有建筑面积，m2；　　　 ——功能区分摊给各层的分摊面积，m2； ——各功能区内，各层（i层）的共有建筑面积的分摊系数； ——本层内各套（户）房屋套内建筑面积之和，m2； ——层分摊给各套房屋的分摊面积，m2，i为套号； ——各套房屋（或户）的套内建筑面积，m2；北京大学出版社《房地产测量》10.6.510.6.5 套（户）产权面积的计算套（户）产权面积的计算　　 (10-18) 式中： ——各套（户）房屋的产权面积，m2； ——各套（户）房屋的套内建筑面积，m2； ——各套（户）房屋分摊所得的分摊面积，m2。

北京大学出版社《房地产测量》10.6.6 10.6.6 共有分摊面积计算的检核共有分摊面积计算的检核　　　　 (10-19) 式中： ——本幢房屋中各套（户）房屋产权面积之总和，m2； ——本幢房屋中各套（户）房屋的建筑面积之总和，m2； ——本幢房屋中全幢共有的共有建筑面积，m2； ——本幢房屋中各功能区房屋的共有建筑面积，m2； ——本幢房屋中各层房屋的共有建筑面积，m2；　　　　 (10-20) ——本幢各套（户）分摊面积的总和，m2北京大学出版社《房地产测量》10.7 10.7 房屋面积计算的基本步骤房屋面积计算的基本步骤10.7.110.7.1计算步骤计算步骤 按幢分摊-功能区分摊-层分摊顺序进行共有建筑面积分摊，此方法俗称为由上而下的分摊方法 1. 1.套内建筑面积计算套内建筑面积计算 在边长校核完成的基础上，进行套内建筑面积计算，以分层图分户图上所注注尺寸，进行套内面积计算，住宅楼以套为单元计算，商住楼以权属单元为单位计算（如一层楼为一个权属单元，则过道纳入套内面积计算）。

套内面积为套内房屋的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台建筑面积三部分之和，计算出套内建筑面积ST 北京大学出版社《房地产测量》2.2.共有面积计算共有面积计算 1)幢共有面积计算 幢共有面积一般包括：共用楼梯、电梯、门厅、门廊、外墙一半、幢单独使用的警卫收发室、垃圾道、通风道等一般应分别计算，最后计算 2)功能区共有面积计算 商业用房、单位用房或商住楼应分别计算各功能区使用的共有面积功能区共有面积一般包括：各功能区分别使用的楼梯、电梯、过道、厕所及计算时应按照各功能区分别计算 、 …… ，最后计算 北京大学出版社《房地产测量》 3)3)层共有面积计算层共有面积计算 层共有面积一般包括：不同套、不同权属单元共同使用的层共有面积，包括走道、厕所、共有厨房及其他使用面积一般分别计算各类面积，最后计算∑SC3.3.建筑总面积的计算建筑总面积的计算 建筑总面积以外墙边长计算，再加上阳台面积、幢单独使用的警卫收发室（在楼外墙之外）、门廊等面积4.4.检核检核 建筑总面积= ，允许误差为±0.0005n（m2），n为参与计算的套数、功能区数、层数。

北京大学出版社《房地产测量》5.5.幢共有面积分摊幢共有面积分摊 ， 一般保留六位小数，以不影响到面积的第三位小数的结果为原则，当套内面积过大时，可采用八位小数或十位小数然后分别计算 、 最后计算 、 、 6.6.检核检核 幢共有面积分摊计算是否正确， 允许误差为±0.0005n（m2），n为参与计算的套数、功能区数、层数北京大学出版社《房地产测量》7.7.功能区共有面积分摊功能区共有面积分摊 ，然后分别计算 、 8.8.检核检核 功能区共有面积分摊计算是否正确， 允许误差为±0. 0005n（m²），n为参与计算的套数、功能区数、层数9.9.层共有面积分摊层共有面积分摊 ，然后分别计算 。

北京大学出版社《房地产测量》10.10.检核检核 层共有面积分摊计算是否正确， 允许误差为±0. 0005n（m2），n为参与计算的套数11.11.计算各套的产权面积计算各套的产权面积 ，计算时取位至0.001最后各套的产权面积取位至0.01m212.12.检核检核 ∑SEi=建筑总面积允许误差为士0.005n（m2），n为参与计算的套数北京大学出版社《房地产测量》10.7.210.7.2房屋面积测算报告房屋面积测算报告　　　　用于房地产销售和房地产权登记的各类房屋建筑面积测绘和计算，一般应按规定的标准格式形成包括封面、文字说明、数据表和平面图在内的《房屋建筑面积测绘报告》测绘报告通常一式两份，一份交申请测量的单位，一份由测绘部门存档北京大学出版社《房地产测量》1.1.房屋建筑面积测绘报告的主要内容房屋建筑面积测绘报告的主要内容 1) 测绘项目平面位置示意图或现状图 2) 房屋建筑面积测绘和计算说明 3) 房屋建筑面积总表 4) 房屋建筑层高表 5) 公用建筑面积分层汇总表 6) 房屋建筑面积分户汇总表 7) 房屋层次及房号编号立面图 8) 房产分层平面图 9) 房产分户平面图北京大学出版社《房地产测量》2 2．测绘说明编写规定．测绘说明编写规定　　 测绘说明可视各个项目的测绘类型和具体情况略有不同或有所侧重，但应包括以下主要内容： 1)项目建设时间及项目概况； 2)项目前（几）次房屋建筑面积测绘情况说明，本次测绘的目的、原因； 3)本次测绘的依据：现场测绘时间（段）、市政府行政主管部门的相关批文、测绘采用的图纸（图名、图号、出图日期、审图单位、审图时间、数量等）； 4)对项目的实地复核情况说明（与图纸不符之处，未建、加建及改建情况等）； 5)特殊情况说明（分割测点说明、特殊情况处理等） 6)项目命名情况（曾用名、现用名、建筑物命名批复书）。

7)报告的生效日期北京大学出版社《房地产测量》本章小结本章小结 本章主要讲述房产面积的相关概念，房产面积测算精度，房产面积测算规则，房产面积测算的方法，共有面积的认定，共有共用面积的分摊方法 本章的重点是房产面积测算精度，房产面积测算规则，共有共用面积的分摊方法北京大学出版社《房地产测量》。