某地商业裙楼商业定位及合作建议书.ppt

The Apex,本报告结构树,区域分析,市场分析（项目/市场/客户）,项目发展战略,项目执行策略,区域概述,,,,长沙市典型商业案例,区域内商业网点分布,,附：商务合作建议,,附：长沙市商圈简析,区域交通人流分析,区域概述,,长沙火车站位于长沙市区中心，一般而言，火车站商圈指铁路以西半圆型区域 火车站商圈半径约一公里，总面积约1.5平方公里 火车站目前为长沙市最大的客流集散地之一， 2008年统计的数据表明，火车站日均人流量约为6万人，高峰日期可达10万以上 商圈内业态以零售型专业市场为主，如服装、电脑数码、建材等，同时辅之心大量餐饮休闲等服务行业 长沙主要商业中心之一，但火车站区域整体形象不佳，致使商圈层次较低火车站商圈 长沙第一商业口岸,火车站商圈,省委、省政协 省府区,五一广场商圈,袁家岭,,长沙市第一口岸-----仅次于五一广场商业中心，是长沙商圈领先者，是目前长沙最主要的口岸 交通便利、人流汹涌，坐拥火车、公交、汽运、地铁四位一体的交通配套，日人流量30万以上 但南站启用后，分流了一部分，但由于IT卖场和建材市场客源仍不会流失 商圈内物业投资回报以及保值增值能力更高更快 商圈弊症------“宰客现象”及“假冒伪劣商品”现象严重，本地消费者在此购物比较少。

未来须努力提高“商圈诚信度”，积极引进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足区域概述,区域交通分析,区域内 人流走向,区域内 车流走向,,,,火车站,,,,,,,,,区域概述,区域发展规划,,长沙地铁二号线一期工程已进入施工阶段（预计2014年底试行通车）,区域规划 地铁站，地铁物业将成为长沙商业地产主旋律,【长沙火车站地铁站介绍】,地铁从国铁候车大厅南侧穿越 地铁车站位于火车站西广场，与规划于车站路的地铁2A线换乘地铁车站布置在五一大道和车站路路口、西广场下方2号线车站设计为地下2层14米宽岛式站台车站，设有4个地铁出入口 根据线路走向，地铁从袁家岭站出来后，继续沿五一大道向东，跨车站路，在站前广场中部偏南位置设长沙火车站站，与沿车站路的轨道交通2A线换乘，与长沙火车站做好换乘接驳线路出长沙火车站后，避开国铁候车大厅，于其南侧穿越国铁部分1、2层房屋，继续向东延伸区域人口特征分析,火车站商圈的人口特征,依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈领先者，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，人口流动性强，据统计，常住人口约 万，流动人口约 万/日 本项目前身为“朝阳二村”旧址，过去原村人口结构比较稳定，暂住人员在职业结构方面，服务行业人员为主体，随着火车站商圈升级，百货、IT数码等业态成为其核心，服务人员所占比例已提高 火车商片区未改造之前，如同众多的城中村一样，生活成本较低，村内拥有相当数量的以餐饮、娱乐为主的第三产业，提供衣、食、住、行和娱乐等服务行业，极少量的高档酒店和餐饮娱乐企业，满足最低成本的生活区需要,人流消费特征,区域消费者调研的基本结论 次数少、时间短、消费低、目的性强、理性购物,区域内消费者的如下特征： 理性的、有目的性购物 对于餐饮、娱乐服务消费频率较高 一周购物次数较少，1-2次的占绝大多数 每次购物的时间停留在30min-1h，购物时间短 每次消费金额较小，大都在100-300元之间,区域目前现状,随着火车站区域的改造及片区环境的改善，原来的旧多层民房逐渐为中高档住宅区所代替，从而导致了区域内人口结构逐步产生了变化，消费群结构从低收入者向城市工薪阶层转移。

IT数码、大型零售业态的不断发展，火车站商圈已成为湖南省最大的IT数码集散地，产业的发展吸纳大量中高端的消费人流，以及从业人员区域新增住宅人口统计柱状图,区域概述,区域环境分析,火车站商圈属区域型商圈，现有优质零售商业相对分散，业态相对单一，档次仍有提升空间,区域内业态分析,主要业态------ IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市场享誉国内 辅助业态------ 为以日杂百货、饮食、住宿、娱乐休闲、购物为主的服务行业 主要商家------ 三湘南湖大市场、 阿波罗商业广场、友阿百货、家润多千禧店、家润多朝阳店、 金苹果服装批发市场、 国美电器、晓园电器、 电脑城、科佳电脑汇、宏图三胞、华海3C电脑城、国储电脑城、,区域分析,附：长沙市商圈简要分析,五一商圈日均人流量30-50万人次，平均人均消费200-300元,东塘商圈日均人流量15-40万人次，平均人均消费200元左右,区域分析,附：长沙市商圈简要分析,区域分析,本项目,1,2,3,6,7,8,9,火车站,10,12,11,区域内商业网点分布,4,5,典型项目分析,地理位置： 经营规模： 经营业态： 厂商资源： 经营档次： 租金水平： 消费人群：,科佳电脑城,典型项目分析,地理位置：金苹果大市场地处车站路10号，距火车站150米。

规模：占地60亩，现有建筑面积5.6万平方米，其中营业面积3.75万平方米，仓储设施8000平方米，经营户住宅8000平方米，招待所及办公用房8000平方米、铺面3000个 经营范围：有服装、鞋类、小百货、皮革制品和床上用品加上一座8000吨冷库和一个水果市场 厂商资源：有来自浙江、江苏、广东、福建等省从本省众多厂家、商家组成的批发商群体、市场设点，厂价直销各具特色的商品600余种 经营方式：批发兼零售，追求品种、价格优势 经营档次：中低档 租金水平：在150-400元/平方米/月 消费人群：本地及周边工作的工薪阶层,长沙晚报消息： 长沙供销“十二五”规划投30亿元建设九大城乡商贸、民生项目 投资7.8亿元重建金苹果大市场，市场营业面积将增加一倍，年成交额可达20亿元，就业人数将由原来的1万人增加到3万人长沙金苹果大市场,评价：市场陈旧、经营管理混乱、消费杂且低档、依托火车站强大的人流及物流配套优势,典型项目分析,阿波罗商业广场,位置：长沙火车站八一路和车站路交汇的黄金三角地段 规模：8万平方米，共四层、地上三层总经营面积60213平方米，地下7000平方米地下车库，广场规划3000平方米停车场地 定位：中档兼顾低档、高档，以家庭为主要消费群体，满足购物、餐饮、休闲、娱乐综合消费需求 经营业态： 主力店百货店：包括服装、服饰、珠宝、化妆品皮具等综合类商品 精品超市：屈臣氏 名店街：以专卖店形式在服装服店，皮具店，钟表店、礼品店 家电超市：家润多家电超市为代表，主要经营家用电器类商品 书店及音像店：图书、音像制品 湖湘风情街：湖湘土特产，食品、工艺品、服饰为主，展示湖湘文化商品,商业推广概念：全家人的购物乐园 经营合作方式：自营+租凭 消费人群：本区域家庭消费群体,评价：立足本地家庭消费、对周边区域缺乏吸引力，主要以百货购物业态为主，配套型业态相对匮乏,三湘南湖大市场,长沙市湘湖管理局创办了全市第一个专业市场──长沙市南湖市场，其后不到10年的时间里，又先后建起了南湖建材市场,南湖家具市场,南湖灯饰市场,三湘大市场,三湘气配城等10个专业市场。

2002年初，全局市场实行合并重组，集中打造一个统一规划，统一发展的巨型商业航母成立三湘南湖大市场实业总公司，注册资金5000万由家电城、建材城、灯饰城、气配城和富丽华大酒店组成 营面积60余万平方米，经营户达5000余家，年销售总额达110亿元 2011年，全面更新换代计划启动，投资百亿提质改造，将其物流仓储部分搬迁出城，市场主体将建设成全国一流的家居建材名品的展示销售中心、区域性总部中心、价格和信息发布中心、休闲娱乐购物中心，打造城市商业综合体失败案例分析,地理位置：港岛路友阿百货背后 市场定位：服饰商场 经营产品：服装、鞋帽、饰品 成交额度：很差 价 格：15万/间 商铺数量：1224间 经营方式：只卖15年经营权 经营状况：很差 销售情况：2006年开盘一周内销售80%铺面 招商情况：经营户不到40% 优势： (1) 价格便宜，购房门槛低，才15万/个 (2)前期密集宣传（为一温州人所开发）,东方时代商业广场,,友阿百货,家润多,问题点： （1）项目不临交通主干道，且由沿港岛路往南进入居民区，道路不通 （2）其经营产品无特色，属于大市场类，在长沙其它地方的商场、门店都可以买到，尤其是旁边的金苹果大市场，在长沙市民的心目中有一定影响力，对其冲击力很大。

（3）招商工作不成功，经营户不到40% （4）目前整个商场经营状况很惨淡，导致大量的门面空置和转让 （5）开发商信誉不佳，前期向业主承诺的450万/年的广告费不能兑现港岛路,人民路,区域未来发展,把握火车站商圈升级改造商业契机，根据其消费需求特征表现，吸引区域内逐步增长的新住宅收入逐年增长的工薪阶层消费群 充分发挥未来火车站地铁商业优势，提高地铁沿线商业的知名度 通过未来即将入市的商业项目业态补充、丰富，使本片区在共嬴的情况下竞争，则对区域商业发展更为有利区域商业共赢,长株潭一体化格局：将促进长沙高档商业发展，提升整个经济发展的质量和城市形象，从消费者的角度来看，长沙是一个消费型的城市，购买力是非常强的同时经过城市群的发展，他们的消费观念也会明显的转变，比如说追求品牌化、高档化和舒适的购物环境 地铁建设：地铁缩短了长沙城市的空间距离，在聚集人群的同时也能快捷地疏导人流，从而扩大各商业区之间的竞争和辐射，使原本不在同一供求竞争圈内的商业区产生新的竞争对于五一广场、东塘、火车站等老商业旺区，地铁将进一步带旺其人流，起到锦上添花的作用；对于新开业或未开业的商业项目，如本项目，地铁效应还需要经过一段时间的培育后才能体现。

社会经济因素,区域简析,项目分析（项目/市场/客户）,项目发展战略,项目执行策略,项目分析,,,,市场潜力,,报告结构,客户访谈,项目分析,总体规划,,,地块分散，商业不能形成有机整体,总建筑面积70万平方米， 1、2、3号地住宅已交付使用， 4、7号地尚未完工， 5、6号地尚未开发,产品价值挖掘,项目分析,7号地块临主干道车站路与朝阳后街交叉口，顺应人流与车流走向，商业昭示面好 距离火车站出站口约500米，距离规划地铁口约500米，商业价值较高,1号地块四周不临交通主干道，较难吸引人流，是本案的难点 商业昭示性差，且四周被建筑物包围，,,,项目分析,1号地商业分析,1号地 商业裙楼,,朝 阳 前 街,,朝阳路,1号地的商业劣势在于仅一侧临街（朝阳前街是城市三级道路） 以火车站为中心的商圈人流难以到达，无法共享火车站旺盛的人流4号地商业裙楼,产品价值挖掘,图片,4号地商业可即将交付使用,,项目分析,产品价值挖掘,产品限制条件：,建议：从凯通国际城整体项目高度着眼，规避商业分散的形象，在寻求商业发展方向上立足于项目整体的综合商业定位,商业部分分散，不能形成有机整体，招商推广难度较高,,项目市场潜力,本项目总面积约70万平方米市区大盘，新居民人口增加，加之周边新住宅区增多，区域内入住人口数量，结构变化迅速，消费潜力巨大，消费档次随之升高，推动本项目商业发展 本项目总的商业体量近10万平方米，未两年内可入市商业面积将达到3万平方米（1号、4号、7号地商业），将对区域内大型商业供应起到较大的推动作用 把握区域内火车站集客人流及白领阶层消费预趋增长的同时，也需考虑到未来本项目后续地块（7号地）高档酒店配套带来的较高端的消费需求，在寻求商业定位的发展方向，将很大程度上决定区域消费者的占有率 本项目周边除数家IT卖场外，仅有一个中高档次的友阿百货、家润多超市，和一个低档次的金苹果服装批发市场，辅以中低档次的餐饮、娱乐、休闲等零散型商业业态,目前本区域内除IT数码业态、以及零散型餐饮、娱乐、休闲存在直接竞争外，其余业态均不存在直接竞争的情况,本项目重大机遇,十二五期间，金苹果大市场将整体重建 2011内，三湘大市场新启动更新换代计划，未来将打造城市综合体 以上期间，将为本项目吸引商家，创造便利,,客户访谈,案例选取：金苹果大市场经营户,客户访谈,对火车站商。