资产评估第1章.ppt
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主讲：祝立宏主讲：祝立宏2010201020102010年年年年3 3 3 3月月月月1 第一章第一章 总论总论第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第三章第三章 机器设备评估机器设备评估第四章第四章 房地产评估房地产评估第五章第五章 金融资产评估金融资产评估第六章第六章 无形资产评估无形资产评估第八章第八章 珠宝首饰评估珠宝首饰评估第七章第七章 流动资产评估流动资产评估第九章第九章 企业价值评估企业价值评估第十章第十章 资产评估报告资产评估报告全全共有共有十一章内容十一章内容第十一章第十一章 资产评估准则资产评估准则2 资产评估作为一种自发的专业服务活动，可以追溯到资产评估作为一种自发的专业服务活动，可以追溯到资产评估作为一种自发的专业服务活动，可以追溯到资产评估作为一种自发的专业服务活动，可以追溯到100100年以前国年以前国年以前国年以前国际评估准则委员会际评估准则委员会际评估准则委员会际评估准则委员会成立于成立于成立于成立于19811981年，旨在制定并推广国际评估准则。
该委年，旨在制定并推广国际评估准则该委年，旨在制定并推广国际评估准则该委年，旨在制定并推广国际评估准则该委员会的成员，目前已达员会的成员，目前已达员会的成员，目前已达员会的成员，目前已达 60 60多个国家多个国家多个国家多个国家 资产评估业在我国的发展，大体分为四个阶段：资产评估业在我国的发展，大体分为四个阶段：资产评估业在我国的发展，大体分为四个阶段：资产评估业在我国的发展，大体分为四个阶段： 1989——1992 1989——1992年，产生与初步奠定基础阶段国企合资合作、承包年，产生与初步奠定基础阶段国企合资合作、承包年，产生与初步奠定基础阶段国企合资合作、承包年，产生与初步奠定基础阶段国企合资合作、承包租赁、兼并破产催生了国有资产评估活动国资局批准组建了资产评估租赁、兼并破产催生了国有资产评估活动国资局批准组建了资产评估租赁、兼并破产催生了国有资产评估活动国资局批准组建了资产评估租赁、兼并破产催生了国有资产评估活动国资局批准组建了资产评估中心，发布《国有资产管理办法》，组建了中心，发布《国有资产管理办法》，组建了中心，发布《国有资产管理办法》，组建了中心，发布《国有资产管理办法》，组建了476476家资产评估机构。
家资产评估机构家资产评估机构家资产评估机构 1993——1995 1993——1995年，行业自律与初具规年，行业自律与初具规年，行业自律与初具规年，行业自律与初具规模阶段中国资产评估协会成立，于模阶段中国资产评估协会成立，于模阶段中国资产评估协会成立，于模阶段中国资产评估协会成立，于19951995年加入国际评估准则委员会，并成为正式会员资产评估机构发展到年加入国际评估准则委员会，并成为正式会员资产评估机构发展到年加入国际评估准则委员会，并成为正式会员资产评估机构发展到年加入国际评估准则委员会，并成为正式会员资产评估机构发展到30003000多多多多家家家家发布了《注册评估师执业资格制度暂行规定》和《注册评估师执业发布了《注册评估师执业资格制度暂行规定》和《注册评估师执业发布了《注册评估师执业资格制度暂行规定》和《注册评估师执业发布了《注册评估师执业资格制度暂行规定》和《注册评估师执业资格考试办法》资格考试办法》资格考试办法》资格考试办法》 题外话：关于题外话：关于“资产评估资产评估”3 1996——20001996——2000年，逐步迈向科学化与规范化阶段。
年，逐步迈向科学化与规范化阶段年，逐步迈向科学化与规范化阶段年，逐步迈向科学化与规范化阶段19961996年发布《资年发布《资年发布《资年发布《资产评估操作规范意见》，产评估操作规范意见》，产评估操作规范意见》，产评估操作规范意见》，19981998年开始实行注册评估师签字制度，年开始实行注册评估师签字制度，年开始实行注册评估师签字制度，年开始实行注册评估师签字制度，19991999年年年年成为国际评估准则委员会的常任理事国，成为国际评估准则委员会的常任理事国，成为国际评估准则委员会的常任理事国，成为国际评估准则委员会的常任理事国，20002000年中国注册评估师赴美参年中国注册评估师赴美参年中国注册评估师赴美参年中国注册评估师赴美参加世界评估师大会加世界评估师大会加世界评估师大会加世界评估师大会 2001 2001年至今，资产评估机构发展到年至今，资产评估机构发展到年至今，资产评估机构发展到年至今，资产评估机构发展到35003500多家19961996年开始注册评估师年开始注册评估师年开始注册评估师年开始注册评估师考试制度，经过考试制度，经过考试制度，经过考试制度，经过1010次统一考试，现有注册评估师次统一考试，现有注册评估师次统一考试，现有注册评估师次统一考试，现有注册评估师CertifiedPublicValuerCertifiedPublicValuer3000030000多人，从业人员多人，从业人员多人，从业人员多人，从业人员6000060000多人。
多人20012001年《资产评估准则年《资产评估准则年《资产评估准则年《资产评估准则————无形资产无形资产无形资产无形资产》颁布实施，》颁布实施，》颁布实施，》颁布实施，20042004年颁布实施《资产评估准则年颁布实施《资产评估准则年颁布实施《资产评估准则年颁布实施《资产评估准则————基本准则》《资产评基本准则》《资产评基本准则》《资产评基本准则》《资产评估职业道德准则估职业道德准则估职业道德准则估职业道德准则————基本准则》，基本准则》，基本准则》，基本准则》，20052005年发布实施《企业价值评估指导年发布实施《企业价值评估指导年发布实施《企业价值评估指导年发布实施《企业价值评估指导意见》和《金融不良资产指导意见意见》和《金融不良资产指导意见意见》和《金融不良资产指导意见意见》和《金融不良资产指导意见 》20062006年资产评估法起草组成立年资产评估法起草组成立年资产评估法起草组成立年资产评估法起草组成立 资产评估业经历资产评估业经历资产评估业经历资产评估业经历2020年的发展，正逐步走向成熟，成为改制、重组、年的发展，正逐步走向成熟，成为改制、重组、年的发展，正逐步走向成熟，成为改制、重组、年的发展，正逐步走向成熟，成为改制、重组、兼并、收购、价值鉴证、咨询服务等不可或缺的一个公正性中介行业。
兼并、收购、价值鉴证、咨询服务等不可或缺的一个公正性中介行业兼并、收购、价值鉴证、咨询服务等不可或缺的一个公正性中介行业兼并、收购、价值鉴证、咨询服务等不可或缺的一个公正性中介行业同时也必将走向世界，参与全球性的竞争同时也必将走向世界，参与全球性的竞争同时也必将走向世界，参与全球性的竞争同时也必将走向世界，参与全球性的竞争题外话：关于题外话：关于“资产评估资产评估”4 考试设5个科目：《资产评估》、《经济法》《财务会计》、《机电设备评估基础》、《建筑工程评估基础》均由客观题和主观题组成考试分5个半天进行《资产评估》考试时间为3个小时，其余4科均为2个半小时成绩3年内滚动有效 报考条件：1、取得经济类、工程类大学本科学历工作满3年，其中从事资产评估相关工作满1年2、取得经济类、工程类硕士学位或第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年3、取得经济类、工程类博士学位4、非经济类、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年5 学时：学时：30（（ 15周，每周周，每周2学时）学时） 目的：目的：掌握基本理论、知识掌握基本理论、知识 为注册评估师考试为注册评估师考试 及日后工作打下基础及日后工作打下基础 要求：要求：保持课堂安静，保持课堂安静， 按时交作业按时交作业 6 第一章第一章 总总 论论⒈⒈资产评估概念及特点资产评估概念及特点⒉⒉资产评估的主体和客体资产评估的主体和客体3.3.价值类型和评估目的价值类型和评估目的4.4.资产评估假设与原则资产评估假设与原则⒌⒌资产评估程序资产评估程序资产评估资产评估7 第一节第一节 资产评估概念及特点资产评估概念及特点一、资产评估的产生和发展一、资产评估的产生和发展（一）早期资产评估（一）早期资产评估 直观性、偶然性、经验性、非专业性直观性、偶然性、经验性、非专业性 （二）现代资产评估（二）现代资产评估————特点：特点：特点：特点： 1. 1.评估机构公司化评估机构公司化评估机构公司化评估机构公司化 2. 2.评估人员专业化评估人员专业化评估人员专业化评估人员专业化 3. 3.评估方法科学化评估方法科学化评估方法科学化评估方法科学化 4. 4.评估活动经常化评估活动经常化评估活动经常化评估活动经常化 5. 5.评估结果法律化评估结果法律化评估结果法律化评估结果法律化8 二、资产评估含义二、资产评估含义 由专业机构和人员，据国家法律法规和资由专业机构和人员，据国家法律法规和资产评估准则，据特定目的，遵循评估原则，依产评估准则，据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算并发表意见方法，对资产价值进行评定和估算并发表意见的行为和过程。
的行为和过程9 资资资资产产产产评评评评估估估估的的的的十十十十个个个个基基基基本本本本要要要要素素素素1 1、评估主体、评估主体、评估主体、评估主体————————从事资产评估的机构和人员从事资产评估的机构和人员从事资产评估的机构和人员从事资产评估的机构和人员2 2、评估客体、评估客体、评估客体、评估客体————————待评估的资产，有形和无形资产待评估的资产，有形和无形资产待评估的资产，有形和无形资产待评估的资产，有形和无形资产3 3、评估依据、评估依据、评估依据、评估依据————————法律、法规、文件、合同、标准等法律、法规、文件、合同、标准等法律、法规、文件、合同、标准等法律、法规、文件、合同、标准等4 4、评估目的、评估目的、评估目的、评估目的————————资产业务发生的经济行为资产业务发生的经济行为资产业务发生的经济行为资产业务发生的经济行为5 5、评估原则、评估原则、评估原则、评估原则————————行为规范、行为准则行为规范、行为准则行为规范、行为准则行为规范、行为准则6 6、评估程序、评估程序、评估程序、评估程序————————评估的工作程序评估的工作程序评估的工作程序评估的工作程序7 7、评估价值类型、评估价值类型、评估价值类型、评估价值类型————对评估价值的质的规定对评估价值的质的规定对评估价值的质的规定对评估价值的质的规定8 8、评估方法、评估方法、评估方法、评估方法————————特定技术特定技术特定技术特定技术9 9、评估假设、评估假设、评估假设、评估假设————————不同假设下，方法不同不同假设下，方法不同不同假设下，方法不同不同假设下，方法不同1010、评估基准日、评估基准日、评估基准日、评估基准日————————评估时效性较强评估时效性较强评估时效性较强评估时效性较强10 资资产产评评估估的的特特点点市场性市场性咨询性咨询性专业性专业性现实性现实性三、资产评估的种类和特点三、资产评估的种类和特点公正性公正性预测性预测性11 三、资产评估的种类和特点三、资产评估的种类和特点评估价值评估价值评估复核评估复核整体资产评估整体资产评估评估咨询评估咨询完全评估完全评估限制评估限制评估单项资产评估单项资产评估按评估的对象、内容和按评估的对象、内容和评估者的责任分评估者的责任分按资产评估对象构成按资产评估对象构成及获利能力分及获利能力分按评估面临条件、准则按评估面临条件、准则程度及对评估报告披露程度及对评估报告披露的要求分的要求分资资产产评评估估的的种种类类12 第二节第二节 资产评估的主体与客体资产评估的主体与客体 一、资产评估的主体一、资产评估的主体一、资产评估的主体一、资产评估的主体 指从事资产评估工作的专业评估机构和评估师，是资产指从事资产评估工作的专业评估机构和评估师，是资产评估工作的主导者和操作者。
评估工作的主导者和操作者 资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询资产评估公司、会计师事务所、审计事务所、财务咨询公司必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资公司必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估，对其他所有产评估资格证书，才能从事国有资产评估，对其他所有制企业的资产评估，比照《国有资产评估管理办法》的制企业的资产评估，比照《国有资产评估管理办法》的规定执行规定执行 13 国外，资产评估机构分为两类：一类是专业化的资产评国外，资产评估机构分为两类：一类是专业化的资产评国外，资产评估机构分为两类：一类是专业化的资产评国外，资产评估机构分为两类：一类是专业化的资产评估公司，另一类是兼营评估业务的财务咨询公司、会计估公司，另一类是兼营评估业务的财务咨询公司、会计估公司，另一类是兼营评估业务的财务咨询公司、会计估公司，另一类是兼营评估业务的财务咨询公司、会计师事务所师事务所师事务所师事务所 目前我国评估机构可概括为三类：目前我国评估机构可概括为三类：一、综合性的资产评估的机构，如资产评估公司；一、综合性的资产评估的机构，如资产评估公司；二、专项性的资产评估的机构，如房地产评估事务所、土二、专项性的资产评估的机构，如房地产评估事务所、土地估价事务所、价格鉴证事务所等；地估价事务所、价格鉴证事务所等；三、外商投资的资产评估的机构，如中外合资、合作评估三、外商投资的资产评估的机构，如中外合资、合作评估公司等。
各类资产评估机构分别由政府的不同行业主管公司等各类资产评估机构分别由政府的不同行业主管部门监管部门监管14 资产评估机构的权利和义务：资产评估机构的权利和义务： 1.权利权利（（1）依法接受委托依法接受委托2）承担业务不受地区、行业的限制承担业务不受地区、行业的限制3）有偿服务有偿服务4）有权要求资产占有方如实提供评估所需各种资料有权要求资产占有方如实提供评估所需各种资料15 2.义务义务（（1）依法独立、客观、公正地从事资产评估业务）依法独立、客观、公正地从事资产评估业务（（2）对资产占有单位所提供的数据资料和评估结）对资产占有单位所提供的数据资料和评估结果严格保密果严格保密3）评估机构和评估师与资产业务当事人有利害）评估机构和评估师与资产业务当事人有利害关系的应回避关系的应回避4）按评估业务协议书约定期限完成评估工作按评估业务协议书约定期限完成评估工作16 （二）资产评估师及注册制度（二）资产评估师及注册制度1.执业资格的取得执业资格的取得通过统一考试，取得执业资格，并依法注册的资产评估专通过统一考试，取得执业资格，并依法注册的资产评估专业人员2.注册资产评估师的注册注册资产评估师的注册持有注册资产评估师执业资格证书者，才是真正的注册资持有注册资产评估师执业资格证书者，才是真正的注册资产评估师。
产评估师3.注册资产评估师的职业道德注册资产评估师的职业道德指注册资产评估师在从事评估职业活动中应遵守的职业道指注册资产评估师在从事评估职业活动中应遵守的职业道德准则和道德规范德准则和道德规范2004年中评协颁布了《资产评估职年中评协颁布了《资产评估职业道德准则－基本准则》，它是我国注册评估师执业必业道德准则－基本准则》，它是我国注册评估师执业必须遵循的基本职业道德规范职业道德要求资产评估师须遵循的基本职业道德规范职业道德要求资产评估师在从事评估时，应遵守职业道德行为规范在从事评估时，应遵守职业道德行为规范17 职业道德的基本要素：职业道德的基本要素：（（1）职业理想职业理想2）职业态度职业态度3）职业胜任能力）职业胜任能力（（4）职业责任职业责任5）职业良知职业良知6）职业荣誉职业荣誉7）职业纪律职业纪律18 二、资产评估的客体二、资产评估的客体指被评估的对象，即资产它是一个具有多角度、指被评估的对象，即资产它是一个具有多角度、多层面的概念，既有会计学中的资产概念，也多层面的概念，既有会计学中的资产概念，也有经济学中的资产概念，还有其它学科的资产有经济学中的资产概念，还有其它学科的资产概念。
资产评估中资产的内涵比较接近于经济概念资产评估中资产的内涵比较接近于经济学中的资产，即由特定权利主体拥有或控制的学中的资产，即由特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来预期收益的经济并能给特定权利主体带来未来预期收益的经济资源，包括具有内在经济价值及市场交换价值资源，包括具有内在经济价值及市场交换价值的所有实物和无形的权利的所有实物和无形的权利19 （二）资产的分类1.按存在形态分为有形资产和无形资产按存在形态分为有形资产和无形资产2.按构成和是否具有综合获利能力分为单项和整体资产按构成和是否具有综合获利能力分为单项和整体资产3.按法律意义分为不动产、动产和合法权利按法律意义分为不动产、动产和合法权利4.按能否独立存在分为可确指和不可确指资产按能否独立存在分为可确指和不可确指资产5.按与生产经营的关系可分为经营性资产和非经营性资产按与生产经营的关系可分为经营性资产和非经营性资产20 （三）资产的价格和价值（三）资产的价格和价值价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额评方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。
评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士据估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计评估的目标是判断评估对象的价值而不是实际成交计评估的目标是判断评估对象的价值而不是实际成交价格21 第三节第三节第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的价值类型和评估目的价值类型和评估目的一、价值类型及定义一、价值类型及定义一、价值类型及定义一、价值类型及定义包括市场价值和市场价值以外的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型1.1.市场价值市场价值市场价值市场价值指自愿买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评指自愿买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评指自愿买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评指自愿买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
估基准日进行正常公平交易的价值估计数额估基准日进行正常公平交易的价值估计数额2.2.市场价值以外的价值市场价值以外的价值市场价值以外的价值市场价值以外的价值1)1)投资价值投资价值投资价值投资价值: :指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数，也称特定投资者价值；者所具有的价值估计数，也称特定投资者价值；者所具有的价值估计数，也称特定投资者价值；者所具有的价值估计数，也称特定投资者价值；2)2)在用价值在用价值在用价值在用价值: :指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及对所属企业的贡献的价值估计数；程度及对所属企业的贡献的价值估计数；程度及对所属企业的贡献的价值估计数；程度及对所属企业的贡献的价值估计数；3)3)清算价值清算价值清算价值清算价值: :指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数；值估计数；值估计数；值估计数；4)4)残余价值残余价值残余价值残余价值: :指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数。
数22 价值类型的选择和使用价值类型的选择和使用 资产评估师在评估实务中选择和使用价值类型资产评估师在评估实务中选择和使用价值类型时，应充分考虑评估目的、市场条件、评估对时，应充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素及价值类型与评估假设的相象自身条件等因素及价值类型与评估假设的相关性 23 二、资产评估的目的二、资产评估的目的评估目的是评估业务的基础，不仅决定了评估价值类型的评估目的是评估业务的基础，不仅决定了评估价值类型的选用，且在一定程度上制约着评估途径和评估方法选择选用，且在一定程度上制约着评估途径和评估方法选择一）一般目的（一）一般目的 由评估的性质及基本功能决定的资产评估的一般目的由评估的性质及基本功能决定的资产评估的一般目的是确定资产在评估时点的公允价值是确定资产在评估时点的公允价值注意：异常情况下，公允价值可能是负值包括某些租用注意：异常情况下，公允价值可能是负值包括某些租用资产、特定资产、清理费用超过其价值的废旧资产、受资产、特定资产、清理费用超过其价值的废旧资产、受环境污染影响的资产及其他环境污染影响的资产及其他24 （二）资产评估（二）资产评估的特定目的的特定目的K资产转让资产转让K企业兼并、出售与联营企业兼并、出售与联营K企业清算企业清算K抵押或担保抵押或担保 K股份经营股份经营K中外合资、合作中外合资、合作K债务重组债务重组 J不动产纳税不动产纳税 J资产保险资产保险J企业租赁企业租赁25 三、价值类型与评估目的的关系三、价值类型与评估目的的关系三、价值类型与评估目的的关系三、价值类型与评估目的的关系评估特定目的对评估价值类型选择具有约束作用。
特定业务评估特定目的对评估价值类型选择具有约束作用特定业务评估特定目的对评估价值类型选择具有约束作用特定业务评估特定目的对评估价值类型选择具有约束作用特定业务决定了资产的存续条件，价值受制于这些条件及可能的变决定了资产的存续条件，价值受制于这些条件及可能的变决定了资产的存续条件，价值受制于这些条件及可能的变决定了资产的存续条件，价值受制于这些条件及可能的变化评估时需据具体的业务的特征选择与之匹配的评估价化评估时需据具体的业务的特征选择与之匹配的评估价化评估时需据具体的业务的特征选择与之匹配的评估价化评估时需据具体的业务的特征选择与之匹配的评估价值类型（值类型（值类型（值类型（评估操作中，评估结果价值类型要与已确定了的时间、地点、市评估操作中，评估结果价值类型要与已确定了的时间、地点、市场条件下的资产业务相匹配、相适应）场条件下的资产业务相匹配、相适应） 注意：不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对评估注意：不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对评估结果的价值类型的要求也会有差别结果的价值类型的要求也会有差别 26 （一）评估目的对选择价值类型的要求（一）评估目的对选择价值类型的要求（一）评估目的对选择价值类型的要求（一）评估目的对选择价值类型的要求 价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，其选择应受到价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，其选择应受到价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，其选择应受到价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，其选择应受到评估目的等制约，价值类型是在评估目的等相关条件的基础评估目的等制约，价值类型是在评估目的等相关条件的基础评估目的等制约，价值类型是在评估目的等相关条件的基础评估目的等制约，价值类型是在评估目的等相关条件的基础上形成的。
评估特定目的作为资产评估价值基础的条件之一，上形成的评估特定目的作为资产评估价值基础的条件之一，上形成的评估特定目的作为资产评估价值基础的条件之一，上形成的评估特定目的作为资产评估价值基础的条件之一，此外：一是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二是评此外：一是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二是评此外：一是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二是评此外：一是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二是评估时的市场条件估时的市场条件估时的市场条件估时的市场条件 27 （二）价值类型对实现评估目的的保障（二）价值类型对实现评估目的的保障价值类型的合理选择是实现评估目的，及满足评估相价值类型的合理选择是实现评估目的，及满足评估相关条件的重要途径和手段关条件的重要途径和手段 1、市场价值是资产评估中的公允价值的坐标在评估中的作用主要体现在：(1)市场价值是正常市场条件下的公允价值，正常市场条件容易理解、容易把握；(2)市场价值是资产正常使用(最佳使用)状态下的价值，正常使用(最佳使用)也容易理解和把握；(3)资产评估结果只有两大类价值类型，市场价值和市场价值以外的价值2．市场价值相对合理和公允28 某市一家三星级酒店拟以主楼抵押给银行申请饭店改某市一家三星级酒店拟以主楼抵押给银行申请饭店改某市一家三星级酒店拟以主楼抵押给银行申请饭店改某市一家三星级酒店拟以主楼抵押给银行申请饭店改造贷款，按规定进行价值评估。
由于该房产仍处于正造贷款，按规定进行价值评估由于该房产仍处于正造贷款，按规定进行价值评估由于该房产仍处于正造贷款，按规定进行价值评估由于该房产仍处于正常营业状态，市场客源正在变化，情况复杂，评估机常营业状态，市场客源正在变化，情况复杂，评估机常营业状态，市场客源正在变化，情况复杂，评估机常营业状态，市场客源正在变化，情况复杂，评估机构采用复合评估方法选用收益现值法评出饭店主楼构采用复合评估方法选用收益现值法评出饭店主楼构采用复合评估方法选用收益现值法评出饭店主楼构采用复合评估方法选用收益现值法评出饭店主楼的价值为的价值为的价值为的价值为171221860171221860元，又用现行市价法评估出主楼的元，又用现行市价法评估出主楼的元，又用现行市价法评估出主楼的元，又用现行市价法评估出主楼的价值为价值为价值为价值为139186094139186094元，计算两种结果的算术平均值，得元，计算两种结果的算术平均值，得元，计算两种结果的算术平均值，得元，计算两种结果的算术平均值，得到最后的评估结果为到最后的评估结果为到最后的评估结果为到最后的评估结果为155203977155203977元思考：评估机构采用复合评估方法应当注意什么？思考：评估机构采用复合评估方法应当注意什么？思考：评估机构采用复合评估方法应当注意什么？思考：评估机构采用复合评估方法应当注意什么？29 第四节第四节 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则一、资产评估假设一、资产评估假设一、资产评估假设一、资产评估假设（一）交易假设（一）交易假设（一）交易假设（一）交易假设假定待估资产已处在交易中，评估师据交易条件模拟假定待估资产已处在交易中，评估师据交易条件模拟假定待估资产已处在交易中，评估师据交易条件模拟假定待估资产已处在交易中，评估师据交易条件模拟市场进行估价。
交易假设是资产评估得以进行的一个市场进行估价交易假设是资产评估得以进行的一个市场进行估价交易假设是资产评估得以进行的一个市场进行估价交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，最基本的前提假设，最基本的前提假设，最基本的前提假设，交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产被置一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产被置一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产被置一方面它明确限定了资产评估外部环境，即资产被置于市场交易之中资产评估不能脱离市场条件而孤立于市场交易之中资产评估不能脱离市场条件而孤立于市场交易之中资产评估不能脱离市场条件而孤立于市场交易之中资产评估不能脱离市场条件而孤立的进行资产评估的进行资产评估的进行资产评估的进行资产评估30 （二）继续使用假设（二）继续使用假设（二）继续使用假设（二）继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用、移指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用、移地续用。
地续用确认续用资产的条件：确认续用资产的条件：K资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益K资产尚有显著的剩余使用寿命资产尚有显著的剩余使用寿命K资产所有权明确，并保持完好资产所有权明确，并保持完好K资产从经济、法律上允许转作它用资产从经济、法律上允许转作它用K资产的使用功能完好或较为完好资产的使用功能完好或较为完好31 市场公开假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上市场公开假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖买卖双方都希望得到可以公开买卖买卖双方都希望得到资产最大最佳效用资产最大最佳效用三）公开市场假设（三）公开市场假设（三）公开市场假设（三）公开市场假设 公开市场：公开市场：充分发达与完善的市场条件充分发达与完善的市场条件 资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途可以是现时的，也可以是潜在的律上允许的用途可以是现时的，也可以是潜在的①①买卖双方自愿买卖双方自愿公开市场假设公开市场假设②②双方都有理智双方都有理智③③有充分的时间了解信息有充分的时间了解信息32 （四）清算（清赔）假设（四）清算（清赔）假设（四）清算（清赔）假设（四）清算（清赔）假设 指资产所有者在某种压力下，或经协商，或以拍卖方式将其指资产所有者在某种压力下，或经协商，或以拍卖方式将其资产强迫在公开市场上出售。
资产强迫在公开市场上出售 特殊性：特殊性：市场均衡被打破，评估价值大大低于继续使用或公市场均衡被打破，评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值开市场条件下的评估值33 四四四四项项项项工工工工作作作作原原原原则则则则客观性原则客观性原则专业性原则专业性原则科学性原则科学性原则独立性原则独立性原则二、资产评估原则二、资产评估原则二、资产评估原则二、资产评估原则（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则（一）资产评估的工作原则34 五五五五项项项项技技技技术术术术原原原原则则则则1.贡献原则贡献原则2.替代原则替代原则3.预期收益原则预期收益原则4.供求原则供求原则5.估价时点原则估价时点原则（二）资产评估的经济原则（二）资产评估的经济原则（二）资产评估的经济原则（二）资产评估的经济原则35 一、资产评估程序的基本要求一、资产评估程序的基本要求一、资产评估程序的基本要求一、资产评估程序的基本要求资产评估程序指评估机构和评估师执行评估业务、形成评估结论所履行的系统性资产评估程序指评估机构和评估师执行评估业务、形成评估结论所履行的系统性资产评估程序指评估机构和评估师执行评估业务、形成评估结论所履行的系统性资产评估程序指评估机构和评估师执行评估业务、形成评估结论所履行的系统性工作步骤。
通常包括：工作步骤通常包括：工作步骤通常包括：工作步骤通常包括：（（（（1 1）明确评估业务基本事项；）明确评估业务基本事项；）明确评估业务基本事项；）明确评估业务基本事项；（（（（2 2）签订业务约定书；）签订业务约定书；）签订业务约定书；）签订业务约定书；（（（（3 3）编制评估计划；）编制评估计划；）编制评估计划；）编制评估计划；（（（（4 4）现场调查；）现场调查；）现场调查；）现场调查；（（（（5 5）收集评估资料；）收集评估资料；）收集评估资料；）收集评估资料；（（（（6 6）评定估算；）评定估算；）评定估算；）评定估算；（（（（7 7）编制和提交评估报告；）编制和提交评估报告；）编制和提交评估报告；）编制和提交评估报告；（（（（8 8）工作底稿归档工作底稿归档工作底稿归档工作底稿归档资产评估师应结合评估业务具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤，不得随资产评估师应结合评估业务具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤，不得随资产评估师应结合评估业务具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤，不得随资产评估师应结合评估业务具体情况，制定并实施适当的具体评估步骤，不得随意删减基本评估程序。
意删减基本评估程序意删减基本评估程序意删减基本评估程序第五节第五节第五节第五节 资产评估的程序资产评估的程序资产评估的程序资产评估的程序36 二、资产评估具体程序二、资产评估具体程序二、资产评估具体程序二、资产评估具体程序（一）明确资产评估业务基本事项（一）明确资产评估业务基本事项（一）明确资产评估业务基本事项（一）明确资产评估业务基本事项（（（（1 1）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（（（（2 2）评估目的；）评估目的；）评估目的；）评估目的；（（（（3 3）评估对象和评估范围；）评估对象和评估范围；）评估对象和评估范围；）评估对象和评估范围；（（（（4 4）价值类型；）价值类型；）价值类型；）价值类型；（（（（5 5）评估基准日；）评估基准日；）评估基准日；）评估基准日；（（（（6 6）评估报告使用限制；）评估报告使用限制；）评估报告使用限制；）评估报告使用限制；（（（（7 7）评估报告提交时间及方式；）评估报告提交时间及方式；）评估报告提交时间及方式；）评估报告提交时间及方式；（（（（8 8）评估服务费总额、支付时间和方式；）评估服务费总额、支付时间和方式；）评估服务费总额、支付时间和方式；）评估服务费总额、支付时间和方式；（（（（9 9）委托方与注册评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。
委托方与注册评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项委托方与注册评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项委托方与注册评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项资产评估师应据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风资产评估师应据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风资产评估师应据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风资产评估师应据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务37 （二）签订资产评估业务约定书（二）签订资产评估业务约定书决定承接评估业务后，应与委托方签订评估约定书，确认委托与受托关决定承接评估业务后，应与委托方签订评估约定书，确认委托与受托关决定承接评估业务后，应与委托方签订评估约定书，确认委托与受托关决定承接评估业务后，应与委托方签订评估约定书，确认委托与受托关系，明确评估目的、对象、范围以双方的权利义务等相关事项。
如果上系，明确评估目的、对象、范围以双方的权利义务等相关事项如果上系，明确评估目的、对象、范围以双方的权利义务等相关事项如果上系，明确评估目的、对象、范围以双方的权利义务等相关事项如果上述内容发生重大变化，应与委托方签订补充协议或重新签订约定书述内容发生重大变化，应与委托方签订补充协议或重新签订约定书述内容发生重大变化，应与委托方签订补充协议或重新签订约定书述内容发生重大变化，应与委托方签订补充协议或重新签订约定书据我国现行规定，评估师不得以个人名义签订评估约定书据我国现行规定，评估师不得以个人名义签订评估约定书据我国现行规定，评估师不得以个人名义签订评估约定书据我国现行规定，评估师不得以个人名义签订评估约定书三）编制资产评估计划（三）编制资产评估计划内容涵盖现场调查、收集资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估内容涵盖现场调查、收集资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估内容涵盖现场调查、收集资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估内容涵盖现场调查、收集资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估全过程评估师可据业务具体情况确定评估计划的繁简程度据评估过全过程评估师可据业务具体情况确定评估计划的繁简程度。
据评估过全过程评估师可据业务具体情况确定评估计划的繁简程度据评估过全过程评估师可据业务具体情况确定评估计划的繁简程度据评估过程中的变化进行必要修正、调整、补充评估计划应报评估机构相关负程中的变化进行必要修正、调整、补充评估计划应报评估机构相关负程中的变化进行必要修正、调整、补充评估计划应报评估机构相关负程中的变化进行必要修正、调整、补充评估计划应报评估机构相关负责人审核、批准责人审核、批准责人审核、批准责人审核、批准四）资产勘察与现场调查（四）资产勘察与现场调查包括对不动产、机器设备和其他实物资产进行必要的现场勘察，对企业包括对不动产、机器设备和其他实物资产进行必要的现场勘察，对企业包括对不动产、机器设备和其他实物资产进行必要的现场勘察，对企业包括对不动产、机器设备和其他实物资产进行必要的现场勘察，对企业价值、股权和无形资产等非实物性资产评估时，也应据评估对象的具体价值、股权和无形资产等非实物性资产评估时，也应据评估对象的具体价值、股权和无形资产等非实物性资产评估时，也应据评估对象的具体价值、股权和无形资产等非实物性资产评估时，也应据评估对象的具体情况进行必要的现场调查一方面，要求委托方提供涉及评估对象和范情况进行必要的现场调查。
一方面，要求委托方提供涉及评估对象和范情况进行必要的现场调查一方面，要求委托方提供涉及评估对象和范情况进行必要的现场调查一方面，要求委托方提供涉及评估对象和范围的详细资料，并要求委托方或产权持有者对其提供的评估明细表及相围的详细资料，并要求委托方或产权持有者对其提供的评估明细表及相围的详细资料，并要求委托方或产权持有者对其提供的评估明细表及相围的详细资料，并要求委托方或产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或其他方式进行确认；另一方面，通过询问、关证明材料以签字、盖章或其他方式进行确认；另一方面，通过询问、关证明材料以签字、盖章或其他方式进行确认；另一方面，通过询问、关证明材料以签字、盖章或其他方式进行确认；另一方面，通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属38 （五）收集资产评估资料（五）收集资产评估资料包括直接从市场、从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料；从包括直接从市场、从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料；从包括直接从市场、从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料；从包括直接从市场、从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料；从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料包括查询记录、政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料包括查询记录、政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料包括查询记录、政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料包括查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据府文件等形式进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据府文件等形式进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
府文件等形式进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据六）评定估算（六）评定估算据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论形成初步评估结论形成初步评估结论形成初步评估结论在此基础上，需要对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进在此基础上，需要对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进在此基础上，需要对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进在此基础上，需要对信息资料、参数的数量、质量和选取的合理性等进行综合分析，形成最终评估结论行综合分析，形成最终评估结论行综合分析，形成最终评估结论行综合分析，形成最终评估结论七）编制和提交资产评估报告（七）编制和提交资产评估报告提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论独立判断的前提下，与提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论独立判断的前提下，与提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论独立判断的前提下，与提交正式评估报告前，在不影响对最终评估结论独立判断的前提下，与委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通完成了上述程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按约定书的要求完成了上述程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按约定书的要求完成了上述程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按约定书的要求完成了上述程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按约定书的要求向委托方提交评估报告向委托方提交评估报告向委托方提交评估报告向委托方提交评估报告八）资产评估工作底稿归档（八）资产评估工作底稿归档按法律、法规和评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起按法律、法规和评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案及时形成评估档案 39 课堂思考课堂思考课堂思考课堂思考1 1 1 1、在目前的资产评估整个过程中，具有、在目前的资产评估整个过程中，具有、在目前的资产评估整个过程中，具有、在目前的资产评估整个过程中，具有““““事实判断事实判断事实判断事实判断”””” 性质的评估环节是（性质的评估环节是（性质的评估环节是（性质的评估环节是（ ）））） A A A A、前期工作、前期工作、前期工作、前期工作B B B B、资产清查、资产清查、资产清查、资产清查C C C C、评定估算、评定估算、评定估算、评定估算D D D D、评估审核、评估审核、评估审核、评估审核2 2 2 2、资产评估最基本的前提假设是（、资产评估最基本的前提假设是（、资产评估最基本的前提假设是（、资产评估最基本的前提假设是（ ）。
A A A A、公开市场、公开市场、公开市场、公开市场 B B B B、持续经营、持续经营、持续经营、持续经营 C C C C、清算、清算、清算、清算 D D D D、交易、交易、交易、交易3 3 3 3、在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结、在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结、在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结、在时间、地点和市场条件确定的前提下，评估结 果的价值类型应与（果的价值类型应与（果的价值类型应与（果的价值类型应与（ ）相匹配A A A A、评估目的、评估目的、评估目的、评估目的B B B B、评估方法、评估方法、评估方法、评估方法C C C C、评估原则、评估原则、评估原则、评估原则 D D D D、评估准则、评估准则、评估准则、评估准则40 4 4 4 4、、、、从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（产评估结果具有（产评估结果具有（产评估结果具有（ ）。
A A A A、专业性、专业性、专业性、专业性 B B B B、咨询性、咨询性、咨询性、咨询性 C C C C、市场性、市场性、市场性、市场性 D D D D、公正性、公正性、公正性、公正性5 5 5 5、《国际评估准则》认为下列概念中表明客观事实的、《国际评估准则》认为下列概念中表明客观事实的、《国际评估准则》认为下列概念中表明客观事实的、《国际评估准则》认为下列概念中表明客观事实的是（是（是（是（ ）A A A A、价值、价值、价值、价值 B B B B、成本、成本、成本、成本 C C C C、价格、价格、价格、价格 D D D D、市场、市场、市场、市场6 6 6 6、根据我国现行法规，评估机构有（、根据我国现行法规，评估机构有（、根据我国现行法规，评估机构有（、根据我国现行法规，评估机构有（ ）情节的，责）情节的，责）情节的，责）情节的，责令改正，并警告令改正，并警告令改正，并警告令改正，并警告 A A A A、支付回扣或介绍费的、支付回扣或介绍费的、支付回扣或介绍费的、支付回扣或介绍费的B B B B、对委托人、被评估方进行胁迫、欺诈、利诱的、对委托人、被评估方进行胁迫、欺诈、利诱的、对委托人、被评估方进行胁迫、欺诈、利诱的、对委托人、被评估方进行胁迫、欺诈、利诱的C C C C、对其能力进行广告宣传、对其能力进行广告宣传、对其能力进行广告宣传、对其能力进行广告宣传 D D D D、恶意降低收费的、恶意降低收费的、恶意降低收费的、恶意降低收费的41 请思考几个问题请思考几个问题2 2、资产评估与会计审计有什么关系？、资产评估与会计审计有什么关系？、资产评估与会计审计有什么关系？、资产评估与会计审计有什么关系？1 1、什么是资产评估？它有哪些特点？、什么是资产评估？它有哪些特点？、什么是资产评估？它有哪些特点？、什么是资产评估？它有哪些特点？3 3、、资产评估应遵循哪些工作原则和技术原则资产评估应遵循哪些工作原则和技术原则资产评估应遵循哪些工作原则和技术原则资产评估应遵循哪些工作原则和技术原则？？42 。
