沈阳房地产市场研究报告2007年.pdf

1 沈阳沈阳市房地产市场报告市房地产市场报告 2 一、沈阳概况一、沈阳概况 沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，辽宁省省会，行政区划上辖有一市九区三县， 总面积 12980 平方公里， 总人口 667 万， 其中， 市镇人口 568万 沈阳房地产市场的重点开发区域主要分布在以沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成的市内八区，市内八区除沈河区商品房价格在 5000 元以上外，其它区域域商品房价格基本在 3100-3900 元不等而其它郊县区域，商品房开发规模和价格差距较大，如辽中县、法库县，商品房销售价格不足千元，而苏家屯区和新城子区则在 2200-2500 元左右 3 二、房地产市场二、房地产市场 1 1、开发投资情况、开发投资情况 从 2002 年到 2004 年沈阳房地产开发投资呈现高速增长态势，其中 2004 年投资增幅达到了 93.2%，几乎翻了一翻，但 2005 年在国家宏观调控因素的影响下，房地产开发投资增幅明显下降， 2006 年投资增幅虽然有所回升， 但与往年相比仍然处于一个较低的增长水平，见下图： 2002-2006沈阳市房地产开发投资情况2002-2006沈阳市房地产开发投资情况413.57 342.6177.3 116.1538.2948.6%52.8%93.2%20.7%30.2%0801602403204004805606402002年2003年2004年2005年2006年单位:亿元0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%开发投资额增幅指标名称指标名称 20052005 年年 同比（同比（% %）） 20062006 年年 同比（同比（% %）） 房屋施工面积 （万㎡） 3102 ↑10.6 3456.0 ↑11.4 商品住宅施工面积（万㎡） 2438.3 ↑22.3 2661.5 ↑9.2 房屋新开工面积（万㎡） 1308.7 ↑5.3 1463.6 ↑11.8 商品住宅新开工面积（万㎡） 1123.9 ↑25.1 1253.6 ↑11.5 房屋竣工面积（万㎡） 1057.7 ↑31.2 1185.3 ↑12.1 商品住宅竣工面积（万㎡） 927.7 ↑29.4 1015.3 ↑9.5 分析：分析： 从近来年沈阳房地产的开发投资增幅的走势可以看到， 沈阳房地产的开发情况经历了由高速增长到低速回落的转折过程，而这个转折的重要节点就是 2005 年的宏观调控，由此可见宏观调控对沈阳的房地产市场起着重要的主导作用。

进入 2006 年沈阳房屋施工、竣工以及新开发面积都呈现出 10%左右的平稳增长（见下表） ，与 2005年相比整体呈下降趋势， 这显示了沈阳房地产市场从一个高速发展阶段进入了一个调整缓冲阶段 4 2 2、、商品房供应与销售商品房供应与销售 2.12.1、、商品房供求分析商品房供求分析 ⑴、历年商品房供求走势⑴、历年商品房供求走势 从历年沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势看，除 2005 年外，其它各年上市面积都大于销售面积，其中 2006 年沈阳市商品房供销比为 1.14：1，这一比例与2005 年（0.95：1）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势，见下图： 沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图 ⑵⑵、、20062006 年年商品房供求基本情况商品房供求基本情况 2006 年沈阳市商品房共批准预售面积 1257.26 万平方米，同比增长 37.22%；其中商品住宅批准预售面积 1059.25 万平方米， 同比增长 54.84% 全年商品房实际登记销售面积 1107.12 万平方米，同比增长 15.26%；其中商品住宅实际登记销售面积983.68 万平方米，同比增长 14.34%。

2006 年沈阳市商品房年度成交均价为 3420 元/平方米， 比去年同期小幅增长 2.61%； 其中商品住宅年度成交均价为 3222 元/平方米，比去年同期增长 3.60%，详见下表： 20062006 年沈阳市商品房供求基本情况表年沈阳市商品房供求基本情况表 商品房商品房供求基本情况表供求基本情况表 商品房商品房 同比增长 （同比增长 （% %）） 商品住宅商品住宅 同比增长 （同比增长 （% %）） 批准预售面积（万平方米） 1257.26 ↑37.22 1059.25 ↑54.84 实际登记销售面积(万平方米） 1107.12 ↑15.26 983.68 ↑14.34 其 中现售面积 193.71 ↑2.88 157.33 ↑4.89 预售面积 913.41 ↑18.28 826.35 ↑16.33 平均销售价格 （元/平方米） 3420 ↑2.61 3222 ↑3.60 5 2.22.2、、商品房销售结构分析商品房销售结构分析 近两年来， 沈阳市商品房销售结构不断优化 2006 年沈阳市商品房户均成交面积91.99 平方米，比 2005 年减少 4.77 平方米。

商品住宅户均成交面积 92.88 平方米，比 2005 年减少 6.83 平方米， 商品住宅户均供应面积为 89.77 平方米， 比去年减少 5.6平方米 由下图商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看， 2006 年沈阳市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较 2005 年同期均有所减少： 沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图108.76108.76101.05101.0598.6198.6194.5894.5892.2592.2596.1396.1391.2491.2491.2291.2291.6691.6684.0984.09 93.0593.0587.3887.3887.6287.62999994.5894.58102.81102.8102040608010012005-1季度05-2季度05-3季度05-4季度06-1季度06-2季度06-3季度06-4季度单位:万平方米户均成交面积户均供应面积分析：分析： 由此可见， 2006 年沈阳市关于落实加强中小户型普通住宅供给， 引导百姓合理消费的“90/70”政策效果作用较为明显，沈阳市商品住宅的供销结构进一步改善。

2.32.3、二手房交易、二手房交易情况分析情况分析 2006 年沈阳市二手房共成交 79738 套、成交面积 620.85 万平方米、成交金额135.97 亿元，年度交易均价 2190 元/平方米，依次比 2005 年增长了 4.93%、7.39%、10.92%、3.29%；其中二手住宅共成交 75496 套、成交面积 493.02 万平方米、106.56亿元、 交易均价 2161 元/平方米， 分别比 2005 年增长了 4.07%、 3.11%、 9.21%、 5.92%详见下表： 20062006 年沈阳市二手年沈阳市二手房成交情况表房成交情况表 交易基本情况交易基本情况 二手二手房房 同比增长 （同比增长 （% %）） 二手二手住宅住宅 同比增长 （同比增长 （% %）） 成交面积（万平方米） 620.85 ↑7. 39 493.02 ↑3.11 成交金额（亿元） 135.97 ↑10.92 106.56 ↑9.21 成交套数（套） 79738 ↑4.93 75496 ↑4.07 交易均价（元/平方米） 2190 ↑3.29 2161 ↑5.92 6 分析：分析： 从历年沈阳市二手房与二手住宅年度成交面积对比图来看， 随着沈阳市房地产事业的发展及百姓购房需求的不断旺盛，二手房、二手住宅成交基本上呈逐年增长的态势。

2006 年由于针对二手房市场高压的宏观调控（个税） ，使得沈阳市二手房市场成交并未出现新建商品房市场成交高增长的情况，交易量较 2005 年变化不大，见下图： 沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图 2.42.4、、二三级市场联动分析二三级市场联动分析 2006 年沈阳市新建商品住宅与二手住宅成交面积比为 2.00：1，商品住宅仍然占市场的主导地位这一比例呈逐年上升的趋势，商品住宅市场占据优势地位，详见下图： 沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00单位:万平方米00.511.522.5新建商品住宅二手住宅比例新建商品住宅187.40 361.30 433.7706.6869.76983.68二手住宅224.60 529.60 434.60 466.20 478.20 495.02 比例0.851.0711.661.822001200220032004200520067 分析：分析： 2006 年国家对房地产市场进行了有史以来最严厉的调控， 由于本轮调控的矛头更多地指向炒房，因此二手住宅市场成交受到了较大的影响，这也是导致 2006 年沈阳市商品住宅与存量住宅成交面积比走高的一个重要原因。

3 3、房地产供应与销售结构分析、房地产供应与销售结构分析 3.13.1、、商品房市场供销结构分析商品房市场供销结构分析 ⑴⑴、用途结构分析、用途结构分析 普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导地位，其中 2006 年的成交面积为981.98 万平方米，所占总量比重为 88.70%别墅、网点、办公用房及写字楼、车库及其它的成交面积分别为 1.69 万平方米、70.79 万平方米、12.31 万平方米、40.35万平方米，所占总量比重依次为 0.15%、6.39%、1.11%、3.64%，见下图： 20062006 年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型） 网点, 6.39%办公用房, 1.11%别墅, 0.15%车库及其它, 3.64%普通住宅, 88.70%由商品房销售用途结构表显示， 2006 年沈阳市别墅市场的成交比例较小， 与 2005年相比波动较大，出现了高比例的负增长态势可见，国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策作用效果在 2006 年有了很明显的显现另外，2006 年沈阳市办公用房及写字楼、车库及其它的成交量也比较大，与去年同期相比均出现大幅增长，增长幅度分别为 61.97%和 61.27%。

详见下表： 8 20062006 年沈阳市商品房销售用途结构表年沈阳市商品房销售用途结构表 项目类别项目类别 销售面积销售面积 （万平方米）（万平方米） 同比增长同比增长 （（% %）） 销售金额销售金额 ( (亿元亿元) ) 同比增长同比增长 （（% %）） 总计 1107.12 ↑15.26 378.66 ↑18.28 其其中中住宅 小计 983.68 ↑14.41 316.94 ↑18.53 普通住宅 981.98 ↑15.19 316.15 ↑19.43 别墅 1.69 ↓76.23 0.79 ↓70.30 网点 70.79 ↑3.81 37.00 ↑1.62 办公用房、写字楼 12.31 ↑61.97 6.05 ↑6.89 车库及其它 40.35 ↑61.27 18.67 ↑74.81 3.3.2 2、区域结构分析、区域结构分析 2006 年， 沈阳市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展， 商品房的开发区域已逐渐向次城区转移，开发区域主要分布在二环及以外的区域商品住宅成交的热点区域主要集中在于。