祝桥B地块商业项目.docx

Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.南汇区祝桥镇B地块商业工程项目可行性研究究报告一、 项目基本情情况二、 项目定位三、 功能分区及及建设标标准（一）功能能分区（二）建设设标准四、 项目的研究究分析五、 财务评估六、 项目的讨论论和建议议七、 附件南汇区祝桥桥镇B地块商业业工程项目可行性性研究报报告一、项目基基本概况况本项目位于于国际大大都市上上海东南南隅，依依托浦东东国际航航空港和和洋山国国际深水水港区位位优势，以以地质学学家史称称的五亿亿年前就就形成的的“江南古古陆-祝祝桥”为中心心，具体体位于祝祝桥新镇镇·空港新新城南北北向核心心主轴百百熙路东东侧（配配套商品品房B地地块内），其东至已建成小区，南至金亭路，西至百熙路，北至潘家泓港此项目规划划总用地地为2443288平方米米，总建建筑面积积为2666722平方米米二、项目定定位1、贯彻“以人为为本”的设计计理念商业环境以以人为本本，注重重景观，从从布局形形式，空空间尺度度，环境境氛围到到单体设设计各方方面均营造亲亲和感及及人情味味，满足足人们物物质和精精神生活活的双重重需要。

在在功能设设定上符符合小区区业主的的消费层层次、消消费需求求、消费费心理及及生活习习惯，在在满足居居民日常常所需的的同时，兼兼顾高消消费层次次客户的的需求2、拟将BB地块商商业打造造成未来来祝桥新新镇的标标志性商商业区由于考虑到到祝桥新新镇整体体商业定定位，与与百熙路路西侧的的商业相相对应，BB地块商商业采用用传统与与现代相相结合的的建筑风风格，突突出商业业建筑的的商业气气质，充充分挖掘掘地块潜潜力，合合理组织织功能空空间布局局结构，充充分展示示商业建建筑的空空间和建建筑特色色注重重总体布布局、空空间组合合，强调调商业建建筑群的的整体美美感，重重视建筑筑造型和和色彩的的设计，重重视环境境特色的的创造， 努力使使之成为为祝桥新新镇一个个集购物物休闲地地和现代代旅游商商业为一一体的祝祝桥商业业标志区区3、旨在于于解决“人商分分离”、“动静分分区”的问题题作为服务于于配套商商品房的的配套商业业街，非非常注重重底商给给小区所所带来的的影响，合合理设定定出入口口，合理理组织交交通路线线，保证证在商铺铺热闹的的基础上上，使住住户的安安全和私私密空间间不受侵侵扰以以及通过过对小区区配套设设施的整整合来最最大限度度地满足足住户的的需求，体体现小区区的品味味。

应该该说小区区商业的的意义在在今天已已不仅仅仅在于为为小区居居民提供供便利的的生活设设施，小小区商业业的繁荣荣将对于于提高整整个小区区的价值值具有不不可估量量的重要要性三、功能分分区及建设标标准（一）本项项目拟划划分为三三个区域域，如图图：潘家泓港 百 熙 路北中CD 住宅宅小区南金亭路结合规划用用地所处处的整体体环境，注注重项目目在百熙熙路与金金亭路上上的空间间形象商街总平面布局采用的是沿百熙路设置街面店铺，协调规划内街，在条状基地内侧设置店面商铺在不同的商铺建筑单体的穿插引导中，将游客导入内街，增加商业面，拓宽景观面根据这一布布局，沿沿街将整整个地块块划分为为三个大大区：南区位于用用地最南南端，也也是商业业街的入入口区，为为一栋三三层的商商业空间间，面街街而立，前前置迎嘉嘉广场，气势非凡，为本地块地标式主建筑； 中区位位于中部部，由五五栋二至至三层的的商业空空间和商商业步行行街组成成，结合合室外庭庭院环境境设计，营营造良好好的环境境氛围；；北区位于用用地最北北端，整整个项目目的收头头部分，建筑为为一栋四四层的商商业综合合楼，拥拥有独立立的沿河河广场，营造出出建筑错错落有致致的优雅雅临水氛氛围。

二）建设设标准采取比较现现代典雅雅的设计计风格，既既与周边边小区保保持一定定的对比比变化，又又能协调调统一建建筑造型型既有很很强的传传统风格格，又有有一定的的现代感感，通过过对细部部的雕琢琢，揉和和现代建建筑视觉觉理念，外外墙通过过玻璃与与实墙的的材质对对比，冷冷色与暖暖色的色色调对比比，阳台台的内墙墙面与阳阳台栏板板的凹凸凸对比，不不仅形成成了光与与影的和和谐韵律律，同时时也造就就了外立立面明快快、雅致致的气氛氛既符符合项目目定位与与业主的的要求，又又能与商商业气氛氛相融合合使之之形成了了稳重大大气、错错落有致致、收放放自如的的富有韵韵律空间间环境设计突出的的整体形形象，建建筑之间间和谐一一致，建建筑与环环境相互互呼应、融融为一体体整个个立面处处理体现现了理性性，营造造了彰显显文化品品位的建建筑风格格和空间间设计根据商业的的需要和和南方环环境的特特点，设设计了外外廊，一一方面解解决了交交通、遮遮雨、遮遮阳的问问题，同同时也使使得立面面虚灵，使使建筑在在一种大大气稳重重中又不不失其浪浪漫、委委婉的一一面立立面处理理和整个个环境虚虚实结合合，增强强了整体体的空间间艺术性性四、项目的的研究分分析（一）项目目开发的有有利条件件 1、20002年，商商业用房房在楼市市的销售售中高奏奏凯歌，这这并不是是一种偶偶然的现现象，而而是随着着上海商商业的再再度繁荣荣，将积积蓄多年年的商铺铺需求得得于释放放的结果果。

伴随随着南汇汇区祝桥桥老镇的的规划改改造和小小区的成成片开发发，商业业用房将将迎来更更加生机机勃勃的的明天！！2、祝桥新新镇紧临临浦东国国际机场场，机场场周边的的人流规规模效应应、未来来迪斯尼尼项目的的客源联联动效应应、20010年年的世博博会商机机以及众众多缤彩彩纷呈的的园区主主题活动动，必然然会为商商业人气气聚集、消消费层次次提升，提提供基础础保证其次，祝桥新镇作为临空经济区的重要节点地区，已经成为连接世界的门户，在发展国际化的商贸、旅游、展示、休闲，促进中外文化交流融合，面临前所未有的战略机遇，其发展状况如何将为提升整个南汇的区域能级，为促进南汇作为走向世界和让世界了解南汇创造条件3、服务于于浦东国国际机场场二期扩扩建配套套商品房房的配套套商业用用房，在在商业氛氛围及人人气上具具有得天天独厚的的优势千汇苑一村、千汇苑二村、千汇苑三村、千汇苑四村、千汇苑五村的居民及祝桥老镇的住户、空港工业园区等都是本商业区的主要客源，在项目认定前已做了充分的调研和统计，无疑会引来大量的投资商，所以项目建成后销售是绝对没有问题的二）商业业用房的的市场特特征及市市场展望望1、消费性性需求活活跃，投投资性需需求寻求求释放。

消费性需求活跃主要是因为：（1）、政府施行积极财政政策，增加有效供给和有效需求；(2)、随着经济形势好转，市场上商机无限，尤其是节假日和休息时间延长带来了更多的商业机会；(3)、全市重点商业街区环境改造带来的社会效益投资性需求方面，如果说八十年代居民的收入水平还处于同一层面上，时至今日，这种差距已明显拉大了一部分处于高端阶层的消费者已具备足够的资金用于投资，再加上近两年国民经济的好转，居民收入不断增加，部分居民手中也有了可供利用的闲钱，如何使这部分闲钱保值、增值，变为长期、稳定的收入来源，居民的投资意识可谓与日俱增是炒股票、买债券、投资邮市还是其它？股市的长期低迷，银行利率的一再下调，邮市的不景气使投资者在几条路都越走越窄的情况下，转向了商铺投资2、商业业业态多种种多样 所谓商业业态是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式超市、仓储式商场、连锁店、专卖店、廉价折扣店等商业业态均是近几年才飞速发展起来的3、体验商商业时代代即将来来临4、未来33-5年年，祝桥桥新镇商商业用房房供应将将大增在在大规模模城市新新区的开开发建设设中，营营建购物物中心可可以说是是形成一一种生产产力，可可以快速速有效地地带动该该地区发发展成居居住、办办公、购购物、休休闲、娱娱乐功能能齐全的的成熟地地区。

五、财务评评估1、投资估估算序号项目（费用用）名称称面积（平方米）单价（元）投资总额（万万元）备注一用地总面积积243288二建筑总面积积266722三土地费用（楼楼面价）23741115003649地上建筑面积四建筑、安装装工程费费24328841109999五室外总体243288247601六配套工程费费（供电电、水等等）243288278676七大配套费用用243288210511八其他费用（勘勘察、设设计等）243288232564九财务费用（利利息）243288114277十税金2432885751399十一管理费用243288127309十二不可预计费费243288233567十三开发总成本本合计24328876261855332、项目总总收入：： 243328××90000元＝＝218895万万元 3、预计收收益：总收入－总总支出＝＝218895－－185553＝＝33442万元元六、项目的的结论和和建议1、公司本本着为动动迁农民民办实事，促促进南汇汇区经济济发展的的宗旨，力力争以适适当的造造价、优优良的品品质、微微薄的利利润完成成祝桥镇镇配套商商品房配配套商业业用房的的建设。

2、上海市市南汇区区祝桥镇镇配套商商品房基基地是经经上海市市房屋土土地资源源管理局局审批认认定的配配套商品品房建设设项目基基地，它它的建成成将进一一步推动动南汇祝祝桥地区区的动迁迁工作，改改善动适适居民居居住条件件和居住住环境，为为广大动动迁居民民提供了了一个具具有时代代特征的的新型住住宅小区区而与与之配套套的商业业用房作作为高档档物业，是是城市经经济水平平的显示示窗和助助推器，其其发展水水平成为为衡量地地区经济济水平和和景气程程度的重重要标准准同时时配套商商业用房房的建成成将完善善祝桥新新镇的服服务功能能，即完完善了小区配配套，服服务小区区居民，使使之成为为现代化化的新型型城镇，使使祝桥中中心镇这这个距离离世界最最近的城城镇充满满无限魅魅力，成成为中国国国际大大都市上上海“两港”枢纽的的一颗灿灿烂的东东方明珠珠故服服务于祝祝桥镇配配套商品品房配套套商业用用房B地地块商业业的建设设是非常常必要的的3、公司作作为南汇汇区配套套商品房房祝桥地块块配套商商业用房房的建设设单位，公公司希望望政府相相关部门门考虑到到配套商商品房工工程的特特点，在在相关配配套和财财政上给给予支持持和扶植植的政策策，以进进一步提提高配套套商业品品位，降降低建设设成本。

努努力把该该项目建建设成具具有南汇汇特色的的，深受受欢迎的的，高品品位的配配套商业业区综上所说，南南汇区配配套商品品房祝桥桥地块B地地块商业业的建设设是可行行的附件：1、 关于南汇区区祝桥镇镇B地块块商业工工程项目目可行性性研究报报告的请请示2、 南汇区祝桥桥镇B地地块商业业工程项项目可行行性研究究报告3、 设计方案的的批复4、 项目招标的的中标通通知书5、 环境影响评评价6、 企业法人营营业执照照7、 资质证书及及组织机机构代码码。