房地产开发经营与管理精讲班第8讲讲义.docx

房地产开发经营与管理精讲班第8讲讲义在市场经济条件下，资本流淌对房地产市场自然周期的很多外部因素有着重大的影响因此，假如没有资本流的影响，就不行能产生房地产市场自然周期由于房地产交易在很大程度上存在着私密性，所以房地产市场信息与资本市场信息相比特别不完全，致使典型的资本市场投资者很难准时精确地把握房地产市场此外，单宗房地产投资往往数额巨大，房地产资产的流淌性也相对较差所以对房地产投资者来说，既有猎取巨额利润的时机，也有被“套牢”的风险随着自然周期的运动，投资于房地产市场上的资金流也呈现出周期性变动，形成投资周期　　（1）当房地产市场自然周期处在谷底并开头向第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投人新工程的开发建立在这段时间，市场上只有可以承受高风险的投资者由于租金和经营现金流已经降到最低水平，存量房地产的价格到达或接近了最低点承受不住财务压力的业主或开发商会忍痛割售，大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖　　（2）随着自然周期运动通过第一阶段，投资者对投资回报的预期随着租金的上升而提高，局部投资者开头当心翼翼地回到市场当中来，查找以低于重置本钱的价格购置存量房地产的时机。

这类资本的流人使房地产市场通过平衡点，并渐渐使租金到达投资者有利可图的水平在自然周期其次阶段的后半段，由于投资者不断购置存量房地产和投入新工程开发，资本流量显着增加　　（3）当自然周期到达其峰值并进人第三阶段的时候，由于空置率低于平衡点水平，投资者连续购置存量房地产并连续开发新工程由于资本不断流向存量房地产和新工程的开发，所以此时房地产市场的流淌性很高当投资者最终熟悉到市场转向下滑时，就会降低对新工程投资的回报预期，同时也降低购置存量房地产时的出价而存量房地产的业主并没有像投资者那样快地看到了将来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍旧很高，以致投资者难以承受，导致房地产市场流淌性大大下降，自然周期进入第四阶段　　2.4.2.7 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系　　房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和其次阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化当资本市场投资可以获得满足的投资回报时，投资者拟投入房地产市场的资本就需要高于一般水平的投资回报，使资本流向房地产市场的时机滞后于房地产市场自然周期的变化，导致房地产市场价格下降，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开头下降。

　　假如可供选择的资本市场投资的收益率长期偏低，例如投资者在股票和债券市场上无所作为时，有最低投资收益目标的投资者就会在并非适宜的市场自然周期点上，不断地将资金（权益资本和借贷资本）投入房地产市场中的存量房地产和新开发建立工程，以查找较高的投资收益这样做的结果，使初期房地产市场价格上升，经过一段时间后，房地产市场上的空置率也开头上升　　2.4.3 房地产市场中的泡沫与过热　　2.4.3.1 房地产泡沫及成因　　（1）房地产泡沫的定义查尔斯P.金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利力量并不感兴趣随着价格的上涨，经常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机　　房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严峻背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特殊是投机性因素作用的结果。

　　（2）房地产泡沫的成因房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产但是，与虚拟经济膨胀的缘由一样，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必需借助银行等金融系统的支持一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的根底房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关居者有其屋是一个社会最根本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业进展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产亲密相关由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期当经济进展处于上升时期，国家的投资重点集中在根底建立和房屋建立中，这样就使得土地资源的供应非常有限，由此造成很多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期猎取价格上涨的好处，房地产交易非常火爆加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨　　其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。

这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生　　再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的特别升涨，确定与资金有着亲密的关系由于价值量大的特点，房地产泡沫能否消失，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的协作，就不会有房地产泡沫的产生由于房地产是不动产，简单查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也特别情愿向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款此外，银行部门还会过于乐观地估量抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资力量，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张　　2.4.3.2 “过度开发”及诱因　　（1）房地产市场中的过度开发房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供应增长的速度时，所消失的空置率上升、物业价格和租金下降的状况　　（2）过度开发的诱因过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场猜测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性　　开发商在进展开发决策时，会对市场上的需求状况进展猜测。

他们在猜测时，总是在很大程度上依靠于目前市场上的销售和价格状况即使当前市场上的热销和价格上涨只是临时的现象，他们也很简单会认为这种富强景象能够长期持续下去，于是造成对将来需求过分乐观的估量讨论说明，对将来需求猜测的偏差程度根本上与目前市场价格增长速度正相关，即目前市场价格增速越快，对将来估量中过分乐观的程度就会越大这时开发商往往会加大投资，大批工程上马，待到竣工时，市场形势已经不如所预期的那样喜人，就简单产生房屋积压、空置率上升的过度开发景象　　开发商之间的博弈和非理性行为也会加剧这种市场过度开发的状况开发商只要一看到市场时机就会迫不及待地去投资开发，殊不知有时这些市场时机是有限的，只需少量开发商的介入就能满意但是每个开发商都想抢先得到市场时机，而不会进展内部协调，于是一哄而上，生怕自己被拉下了况且假如已经得到土地，与其将土地空置产生气会本钱，还不如赶快开工建立这种非理性的行为往往会使过度开发觉象更加严峻从猎取开发资金的难易程度来看，假如开发商很简单获得资金支持，而投入较少的自有资金，他们在进展投资决策时往往会缺乏认真和审慎的考虑，从而产生道德风险特殊是目前我国的开发商融资渠道单一，无论是开发贷款还是预售商品住宅抵押贷款根本都是从商业银行获得，这种高杠杆式的融资方式，再加上房地产市场中信息不完全的程度较高，对高利润的追求将会使开发商难以对市场做出客观和冷静的推断。

　　2.4.3.3 房地产泡沫和过度开发的区分与联系　　（1）房地产泡沫和过度开发的区分　　1）过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标过度开发反映市场上的供求关系，当新增供应的增长速度超过了需求的增长速度，就产生了过度开发觉象；而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，假如市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，房地产泡沫就消失了　　2）过度开发和泡沫在严峻程度和危害性方面不同房地产泡沫比过度开发的严峻程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落房地产泡沫一旦产生，就很难通过自我调整而回复至平衡状态　　3）房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同假如投机性泡沫存在的话，往往会消失在周期循环的上升阶段过度开发一般存在于循环的下降阶段，这时供应的增长速度已经超过需求，空置率上升，价格消失下跌趋势也就是说，当泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而消失过度开发的现象时，市场已经开头下滑了从另一个角度来说，假如泡沫产生，就必定会引起过度开发；但过度开发却不肯定是由泡沫引发的；　　4）从市场参加者的参加动机来看：“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“泡沫”则表现为市场参加者对短期资本收益的追赶，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购置与囤积，以待价格更高时抛出。

　　（2）房地产泡沫和过度开发的联系　　房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产根本市场价值的偏离，是房地产价格中非根本价格的不同程度的表达，这是两者的共同点过热”不肯定就产生泡沫，但“过热”是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一假如在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规章和政府政策），市场信息的不透亮程度较高，且开发商的财务杠杆也比拟高，那么开发商做出非理性预期的可能性就比拟大，且投机性行为简单快速扩散，在这种状况下房地产泡沫比拟简单产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多地向房地产行业集中等现象　　2.4.3.4 房地产泡沫的衡量　　我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫从房地产泡沫的成因人手，“实际价格／理论价格”、“房地产价格增长率／实际GDP增长率”、“房地产价格指数／居民消费价格指数”、“房价收入比”、“个人住房抵押贷款增长率／居民平均家庭收人增长率”、“房地产投资需求／房地产使用需求”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度由于房地产泡沫问题的简单性，很难用单一指标来衡量房地产市场上是否存在价格泡沫，因此国际上通常用综合上述指标构造出的房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度，削减了主观因素对有关结论的影响。